Viktigt att veta kring små hyreshus och fastigheter

Tips, råd, nyckeltal och saker att tänka på kring ägande, ägarformer och beskattning av små hyrehus

Jan Bolmeson

21 november, 2012

Den här artikeln behandlar tips, råd, insikter och nyckeltal kring att köpa och äga mindre hyresfastigheter, tvåfamiljs- och generationsboende. Det är ju ingen hemlighet att jag ett längre tag har varit ute efter en lite mindre fastighet med uthyrningsmöjligheter. Anledningarna för mig är flera:

• Jag har sedan 2006 tyckt att den svenska bostadsmarknaden är inne i en bubbla. Jag kan inte förstå hur priser på hus och än värre klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar kan ligga på de nivåer som de gör.
• Jag är en person som gillar att göra saker tillsammans med andra, så jag har inget emot att bo tillsammans med andra. Jag har bott både i korridor och de senaste 7 åren i en hyresrätt i centrala Malmö.
• Det finns en möjlighet att minska den största utgiften som de flesta har i sin ekonomi, nämligen boendekostnaden.
• Där finns många skattemässiga fördelar kring att bygga värde i en balansräkning via hyresfastigheter i kombination med aktiebolag

Sedan kan man naturligtvis investera i hyresfastigheter ur ett rent ekonomiskt perspektiv, och principerna är ganska lika i båda fallen. Nedan följer lite ackumulerad kunskap, insikter, lärdomar och reflektioner som jag har samlat på mig de senaste åren. Om jag har missat något, kommentera gärna!

Du kommer att vara den fula ankungen

Var medveten om att omgivningen, inkl. banker, kommer att titta konstigt på dig. Du gör något som är att gå emot strömmen och där gäller det att hålla fast vid din vision och verkligen skita i vad alla andra tycker.

För mig är det tvärtom konstigt, det som alla andra gör. Jag vet otaliga exempel där folk har köpt en nybyggd villa, i ett nyanlagt villaområde lite utanför stan, där 30 hus ser exakt likadana, tomten är mindre än 500 kvm och priset är 4.5 Mkr. Särskilt när du för samma summa kan få ett litet hyreshus där du varje månad tjänar pengar istället för att förlora dem. Ännu konstigare blir det när jag tänker på att människor köper en bostadsrätt som man betalat 2 Mkr för, betalar en avgift varje månad och ytterligare får 1 – 2 Mkr i skuld via föreningen, som de är solidariskt ansvariga för.

Låt inte banksäljaren hindra dig!

De flesta banksäljare har ingen relation till hyreshus eller ens förstår grundläggande ekonomi. Det vill säga att du kommer få nej, inte bara en gång utan många gånger. Här gäller det att stå på dig. Läs mer här, där jag beskriver min egen process där jag fick nej från banken 7 gånger i rad.

Räkna, räkna och räkna!

Räkna på objektet och på din egen ekonomi. Går objektet ihop, hur ser siffrorna ut, vilka är marginalerna m.m. Nedan följer några schablonsiffror och mellan-tummen-och-pekfingret-siffror som du kan ha glädje av:

• Drift och underhåll – bankerna gillar när du räknar driften på ungefär 420 SEK per kvm, eftersom det är SCB-snittet för Sverige. Det vill säga att om du delar den av mäklaren uppgivna driften med antalet kvadratmeter och du får en siffra som är lägre än 420 SEK, så kan där finnas en risk för att underhållet är eftersatt.
• Intäkter per kvadratmeter – olika områden har olika genomsnittliga kvadratmeterhyror, dessa kan du ofta kolla med banken eller med branschorganisationen fastighetsägarna. Det kan hända att du behöver göra en bruksvärdesvärdering. T.ex. i Malmö ligger många gånger intäkterna på ca 1100 SEK per kvadratmeter och år.
• Taxeringsvärde – skall ofta motsvara ca 75 % av marknadsvärdet på objektet.
• Amortering – banken vill ofta att du skall amortera åtminstone ner till 75 % av beloppet för att sedan ha amorteringsfritt. På senare tid har man till och med börjat prata om att man ska amortera ner hela beloppet på mellan 30-50 år. Det finns inga lagstiftade regler på det här området vad jag vet om, så det är en förhandlingssak med banken.
• Räntor – använd gärna compricer.se för att jämföra räntor. Ofta kan man förhandla mellan 0.2 och 0.5 % på listpriserna som finns på den hemsidan. Bankerna vill ofta att du skall klara en kalkylränta på uppemot 5 % över dagens ränteläge, men det är en förhandlingssak. Under 2012, när räntorna låg runt 3 %, så var den maximala kalkylräntan som bankerna tog med på 7.5 %.
• Belåningsgrad – belåningsgraden är också många gånger upp till förhandling. Jag själv har flera gånger fått lånelöfte på uppemot 85 % av marknadsvärdet om jag kan tänka mig att bo i huset själv. Om man inte vill bo där själv vill banken ofta ha högre säkerhet i form av en lägre belåningsgrad. Om man t.ex. vill äga fastigheten via bolag (AB), så sjunker belåningsgraden ofta ner mot 60 % (men då är det bolaget som står för lånet). Här gäller det att förhandla med banken eftersom det inte finns några fasta regler än 85 % regeln.
• Avkastningsränta – den historiska medlet i form av direktavkastning har legat på ca 5 %. Det vill säga vinsten i förhållande till priset. Räknar man in historisk värdeökning så ligger den på ungefär 9 % per år. I kalkylräntor och värderingar är det rimligt att räkna på lite under 5 % i storstäderna och lite över 5 % utanför dem. I centrala Malmö är det idag bra om du ligger över 4.5 %.
• Vakansgrader – banker kan ofta hjälpa till med schabloner för vakansgrader, det vill säga procentsatsen att räkna av på inkomsten på grund av att en eller flera lägenheter står outhyrda.
• Avsättning till buffert – är inte helt säker på den här siffran, men har för mig att jag har sett siffror på kring 6 % på årsbasis som sätts av till större reparationer och underhåll.

Enklaste formen av kalkyl för en mindre fastighet

Den enklaste formen av kalkyl för en fastighet som jag själv många gånger använder i första skedet ser ut som följer. Vi kan använda följande fastighet som exempel som jag hämtat från Hemnet.

• Antal kvadratmeter: 201 kvm
• Intäkter: 134 640 SEK
• Drift: 28 500 SEK
• Pris: 1.800.000 SEK

Jämförelse av direktavkastningen utifrån prospekt
Avkastning på totalt kapital = ( inkomster – utgifter ) / pris på objektet * 100.

Exempel: ( 134 640 – 28 500 ) / 1 800 000 * 100 = 5.90 %

Riktmärke: bör ligga runt 5 %. Ju högre desto bättre!

Jämförelse av direktavkastning utifrån schablon
Avkastning på totalt kapital = ( antal kvm * schablon för intäkt/kvm/år – antal kvm * 420 SEK/år) / pris på objektet * 100.

Exempel: (201 * 955 – 201 * 420 ) / 1 800 000 = 5.97 %

Riktmärke: bör ligga samma som den förra direktavkastningen. Om den ligger över så kan det vara ett tecken på att antingen är driften låg i förhållande kvm (vanligast) eller att hyrorna är relativt höga (ovanligt).

Schablonen på 955 SEK per kvm och år ovan räknar jag enligt Skatteverkets tabell för förmånsbeskattning
vid boende på ort utanför Malmö, Göteborg och Stockholm, men i ort mer än 75.000 invånare. Anledningen är att jag tror att siffran är mest väsentlig för bloggens läsare.

Finansiering av fastighet med belåning (resultat efter finansiella poster)

Den tredje uträkningen berör hur finansieringen av fastigheten ser ut med hjälp av bankens pengar. Ofta kan man belåna upp till 85 % idagsläget till en ränta på runt 4 %.

Kassaflöde = Inkomster – utgifter – utgifter för ränta

Exempel: 134 640 – 28 500 – ( 85 % * 1 800 000 * 4 % ) = 44 940 SEK

Det här är beloppet som du går med vinst innan skatt på fastigheten.

Direktavkastning vid belåning på eget kapital

Eftersom vi här också går in med mindre kapital (15 % av köpeskillingen, dvs handpenningen) behöver vi räkna om direktavkastning med det nya kassaflödet:

Direktavkastning vid belåning = kassaflöde inkl. räntor / handpenning * 100

Exempel: 44 940 / ( 15 % * 1 800 000 ) * 100 = 16.64 %

Riktmärke: bör ligga mellan 15 och 30 %.

Det betyder att direktavkastningen för mig ökar ju mindre av mina egna pengar jag använder. Det är här är för de flesta inte intuitivt när man ser det de första gångerna. Men det stämmer alltså att en affär blir relativt sätt mer lönsam ju mindre av dina egna pengar som du använder. Konceptet brukar kallas hävstång (och är också förklaringen till att de flesta miljonärer i Sverige har blivit det på sina fastigheter).

Gör din hemläxa!

När det gäller det mesta så är det viktigt att göra sin hemläxa. Det vill säga gå många visningar, räkna på många objekt, läs på nätet med mera. Jag själv har letat nu i snart 1.5 år aktivt och fortfarande inte hittat rätt objekt för mig och min familj. Jag har varit på rätt många visningar, men ofta har där varit något som inte stämt.

Att ekonomin och siffrorna stämmer i en affär är bara ett perspektiv. Det andra perspektivet där jag t.ex. har avfärdat många hus är:

• Fel kommun – jag har inte varit sugen på att flytta till en annan kommun, eller äga ett hus i en annan kommun än den jag bor.
• För långt avstånd – jag är inte intresserad av att köra 1h bil eller mer för att byta en glödlampa eller klippa en gräsmatta.
• Jag har inte tyckt om huset – det vill säga att det har inte fått mitt hjärta att sjunga, utan det skulle sannolikt blivit mer av ett ok än ett bidrag.
• Huset har haft skador – en ordentlig besiktning är minst lika viktig, om inte viktigare som vid ett vanligt husköp.
• Huset har varit felaktigt prissatt – det är anledningen till att husköpet i Flyinge inte har blivit av, trots att affären är god och huset varit ute i försäljning i snart 2.5 år.
• Huset hade krävt för mycket energi – det hade krävts för mycket renoveringsarbete
• Inte kunnat bedömma risken – för t.ex. uthyrningsmöjligheter.

Beskattning och taxeringskoder

Beskattning är ett ganska komplext område och jag rekommenderar naturligtvis både en kontakt med en skattejurist och skatteverket för att se hur din situation ser ut, men så här jag förstått det efter att både ha läst på nätet och långa telefonsamtal med skatteverket.

Om du äger en fastighet med avsikt att hyra ut den och inte bo där själv, så klassas den som en näringsfastighet oavsett hur den är taxeringskodad (220 eller 320). Om det t.ex. är ett generationsboende eller ett tvåfamiljshus (taxeringskod: 220) så behöver du kontakta skatteverket och få den omkodad till 320. Om du däremot bor i en av lägenheterna själv och hyr ut den andra så beskattas du som privatperson och privatuthyrning.

Beskattning då du (direkt)äger huset som privatperson och hyr ut en del av boendet eller en lägenhet

Om huset är ett tvåfamiljhus (taxeringskod: 220) och du bor i den ena lägenheten och hyr ut den andra så kommer du i slutet av året beskattas enligt följande. Alla hyresinkomster som du får in över 21.000 SEK betalar du 30 % skatt ”inkomst av kapital”, dessutom får du avdrag med 20 % på summan över 21.000 SEK. Nedan saxat från Skatteverkets hemsida (och här):

Du får ett schablonavdrag på 21 000 kronor vid uthyrning. Du får dessutom göra avdrag för den avgift eller hyra du själv betalar för den del du hyr ut, om du bor i bostadsrätt eller hyresrätt. Vid uthyrning av småhus får du avdrag med 20 % av hyresintäkten, utöver schablonavdraget på 21 000 kronor.

Notera att du i det här exemplet inte får dra av kostnader eller räntor. Men du får 30 % ränteavdrag på dig som privatpersoner på summor upp till 100.000 SEK. Om ränteavdrag medför att underskottet av kapital överstiger 100 000 kronor medges skattereduktion med 21 procent för det överskjutande beloppet. (Källa: skatteverket)

Observera att ovan gäller endast om du hyr ut en del av ditt hus/boende/bostadsrätt eller om huset har max två lägenheter och du hyr ut den andra. Vid tre eller fler lägenheter räknas huset som näringsfastighet (taxeringskod: 320) och scenariona som följer nedan gäller.

Eventuell försäljning beskattas som vanlig försäljning med reavinstskatt. Vinsten beräknas som intäkten vid försäljning minus vad som betalades när tillgången köptes. För vissa typer av egendom ska endast en del av vinsten beskattas. Till exempel 22/30 för privatbostäder och 90 % för näringsfastigheter. För privatbostäder kan man räkna med 22 %, eftersom det är samma sak som 30 % av 22/30.

Beskattning då du äger ett hyreshus med tre eller fler lägenheter som privatperson (direktägande)

Om du köper en liten hyresfastighet som du inte avser att bo i, utan att bara hyra ut så räknas det som näringsverksamhet i Skatteverkets ögon (eller om huset har tre eller fler lägenheter). Då behöver du klassificera om den från 220 till 320. Det i sin tur innebär att du i slutet av året fyller i en N-blankett och att det räknas och beter sig mer eller mindre som en enskild firma. Det vill säga även om du äger fastigheten som privatperson.

Rent konkret så innebär det att du räknar ihop alla inkomster från objektet och sedan subtraherar alla utgifter (inkl. räntekostnader). Vinsten som sedan blir över beskattas du med precis som det är inkomst av tjänst, det vill säga egenavgifter och privatskatt. Schablonmässigt ligger det här kring 50 %, vilket gör det till ett ganska dyrt sätt att ta ut pengar. Om du däremot har kostnader som kvittas mot vinsterna, t.ex. genom att du renoverar, höjer standarden så innebär det att du kan bygga värdet på din tillgång med minimal skattebörda.

Här behöver man också notera att ränteavdraget inte är applicerbart eftersom du får dra av hela räntan som en kostnad mot vinsten. Eftersom banken sannolikt lånar ut pengarna till dig som privatperson, eftersom enskild firma, så kommer ränteavdraget förtryckt, du behöver alltså i deklarationen minska ditt ränteavdrag som privatperson och föra över det i N-blanketten.

En annan bieffekt av det här blir att om huset går med underskott, så kan du under de första fem åren kvitta underskott i näringsverksamheten, mot din normala inkomst av tjänst. Sedan finns sedvanliga alternativ med periodiserings- och expansionsfonder.

Om du väljer att bo i en av lägenheterna så kommer du att förmånsbeskattas enligt motsvarande hyra per kvadratmeter som de andra lägenheterna, alternativt enligt schablon hos Skatteverket. Det kommer alltså beskattas på liknande sätt som inkomst av tjänst.

Fördelen med att äga fastigheterna privat är att reavinsten på fastigheter beskattas i inkomstslaget kapital, dvs. med låg beskattning. Det blir enligt nuvarande regler endast 90 % av 30 %, dvs. 27 % skatt.

Jag själv bollar allt det här med min redovisningskonsult, vilket jag också rekommenderar att du gör, så att du är säker på hur det är i just din situation.

Äga hyreshuset via ett aktiebolag

Nästa alternativ är att köpa huset via aktiebolag istället för privatperson. Principen blir mer eller mindre den samma som i ovanstående exempel, att det fungerar som en näringsverksamhet. Skillnaden blir dock att aktiebolaget kan ta lån som egen juridisk person, även om banken ofta kräver då både en lägre belåning (runt 60 %) och att du går in som borgen åt bolaget.

Värt att notera också är att ett aktiebolag har en utdelningsmöjlighet om ca 127 tkr per år (2.5 inkomstbasbelopp), där vinsten först beskattas i bolaget med 26.3 % (från och med 1:e januari 2013 endast 22 %) och sedan beskattas privatpersonen som tar emot utdelningen i bästa fall bara 20 %. Den totala skattesatsen blir då (0.20 * ( 100 – 26.3 ) + 26.3 = 41 % mot motsvarande uttag i en enskild firma som väldigt ofta ligger runt 57 %. Använder du dessutom inte utdelningsutrymmet så ackumuleras det över flera år.

En lösning som du också har tillgång till är att du har pengar, eller lånar upp pengar privat och sedan i din tur lånar ut dessa till aktiebolaget. Aktiebolaget får du en skuld till dig som naturligtvis det är rimligt att ta ränta för. Många gånger med en riskpremie eftersom det aktiebolag är riskabla att låna ut pengar till (fråga bara banken). Räntan som du tjänar beskattas som inkomst av kapital (30%) och räntan är avdragsgill för företaget.

Notera att stämpelskatten är 4.25 % för aktiebolag och andra juridiska personer i jämförelse med 1.5 % för privatpersoner.

Samma tips som innan här, kontrollera dessa konstruktioner med din revisor, redovisningskonsult, skattejurist och skatteverket, då det gäller att hålla tungan rätt i mun.

Äga hyreshus via aktiebolag som ingår i en koncern

En spännande konstruktion som man har tillgång till om man redan i dagsläget driver ett aktiebolag som går med vinst, är att man kan bilda en koncern. Det vill säga att man startar ett nytt aktiebolag som ska äga fastigheten man avser att köpa, men aktiebolaget ägs till mer än 90 % av det gamla aktiebolaget.

Med reglerna för koncernbidrag, så innebär det att du kan flytta en vinst från moderbolaget och använda den för att kvitta en förlust i koncernbolaget. Det vill säga att du äger ett bolag som gör 100.000 SEK i vinst och du sedan har ett behov att renovera fastigheten i koncernbolaget för 100.000 SEK så kan du flytta ner vinsten och på så sätt få en total skattesumma om 0 SEK. Vilket mer eller mindre innebär att du ökar värdet på koncernbolaget (bygger balansräkning) med oskattade pengar.

Äger du fastigheten via AB så blir det ofta skatt på kapitalvinst när bolaget säljer fastigheten, men det går ofta att undvika genom att man överlåter fastigheten till ett moderbolag i en koncern, som sedan säljer den skattefritt som fastighetsbolag. Det medför dock att avdragsrätten begränsas till bara fastighetsvinster.

Sälja in/överlåta en fastighet som du direktäger till ett aktiebolag – underprisöverlåtelse eller en kattrumpa

Om du börjar med att äga din fastighet via direktägande, som kan vara lönsamt den första tiden enligt ovanstående argument, så kan man sedan sälja och överlåta fastigheten till ett aktiebolag.

Det finns många mer eller mindre komplicerade sätt att göra det här, antingen genom en så kallad underprisöverlåtelse som görs genom att du säljer fastigheten till ett pris som ligger mellan noll och ditt anskaffningspris. I korthet går det till som följer – du bildar ett bolag och ett helägt dotterbolag till det. Fastigheten säljs till dotterbolaget. Ingen beskattning utlöses hos dig.

Det andra sättet är ”kattrumpa”-metoden. I det scenariot går man via lagstiftningen som hanterar transaktioner av egendom som gåva eller försäljning. Om en fastighet säljs under sitt taxeringsvärde anses transaktionen vara en gåva. Målet med kattrumpan är att ge fastighetsägaren en summa anpassad så att stämpelskatt undviks. Det går i korthet till som följer: man bildar ett AB som får ett helägt dotterbolag. Aktierna i moderbolaget måste ägas av en utomstående (maka eller barn) till minst 40 procent. Därefter lämnas fastigheten som en gåva till dotterbolaget. Ett villkor för gåvan är att en revers utfärdas, på max 85 % av taxeringsvärdet).

I båda fallen gäller sedan att moderbolaget säljer aktierna i dotterbolaget och får en reavinstskatt. Men eftersom reavinsten gäller ett onoterat bolag (näringsandelar) är den skattefri för det säljande bolaget. Sedvanliga regler för att få ut pengar ur AB gäller därefter. Om ett aktiebolag, moderbolaget, säljer aktier i ett dotterbolag, beskattas inte försäljningen i moderbolaget ifall de sålda aktierna är näringsbetingade.

Notera att ovanstående transaktioner är tämligen komplexa. Konsekvenserna av ett felaktigt genomförande kan vara långtgående och dessutom oåterkalleliga. Du behöver således ta in råd från proffs inom respektive område.

Har jag missat något?

Det är svårt att få med allt när man bara ”skriver av sig”, så jag skulle verkligen uppskatta om jag har missat något, du vet något som jag inte har tagit mer ovan eller om du helt enkelt bara vill lämna en kommentar eller en reflektion! :-)

//jan

Relaterade artiklar

• Alla artiklar om fastigheter på bloggen
• Investera i fastigheter: för- och nackdelar - En komplett genomgång med både historiska och genomsnittsiffror
• Alternativa sätt att investera i fastigheter - För oss som inte har ett par miljoner till en egen stor fastighet men ändå vill ha exponering mot fastighetsmarknaden
• Viktigt att veta kring små hyreshus och fastigheter - Tips, råd, nyckeltal och saker att tänka på kring ägande, ägarformer och beskattning av små hyrehus
• Sju steg till en fastighetsinvestering - En genomgång av de sju steg som min vän Filip Larsson gick genom vid sitt första köp av en fastighet i Malmö
• Tessin - ett tips för dig som är intresserad av fastigheter och fastighetsinvesteringar och vill lära dig mer - Sponsrat inlägg av Tessin - en sajt om crowdfundinginvesteringar i fastigheter
• Räknexempel på en hyresfastighet - Ett räkneexempel på en fastighet jag lade bud på i Svedala för ett litet tag sedan