Viktigt att veta kring små hyreshus och fastigheter

Tips, råd, nyckeltal och saker att tänka på kring ägande, ägarformer och beskattning av små hyrehus

Den här artikeln behandlar tips, råd, insikter och nyckeltal kring att köpa och äga mindre hyresfastigheter, tvåfamiljs- och generationsboende. Det är ju ingen hemlighet att jag ett längre tag har varit ute efter en lite mindre fastighet med uthyrningsmöjligheter. Anledningarna för mig är flera:

  • Jag har sedan 2006 tyckt att den svenska bostadsmarknaden är inne i en bubbla. Jag kan inte förstå hur priser på hus och än värre klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar kan ligga på de nivåer som de gör.
  • Jag är en person som gillar att göra saker tillsammans med andra, så jag har inget emot att bo tillsammans med andra. Jag har bott både i korridor och de senaste 7 åren i en hyresrätt i centrala Malmö.
  • Det finns en möjlighet att minska den största utgiften som de flesta har i sin ekonomi, nämligen boendekostnaden.
  • Där finns många skattemässiga fördelar kring att bygga värde i en balansräkning via hyresfastigheter i kombination med aktiebolag

Sedan kan man naturligtvis investera i hyresfastigheter ur ett rent ekonomiskt perspektiv, och principerna är ganska lika i båda fallen. Nedan följer lite ackumulerad kunskap, insikter, lärdomar och reflektioner som jag har samlat på mig de senaste åren. Om jag har missat något, kommentera gärna!

Du kommer att vara den fula ankungen

Var medveten om att omgivningen, inkl. banker, kommer att titta konstigt på dig. Du gör något som är att gå emot strömmen och där gäller det att hålla fast vid din vision och verkligen skita i vad alla andra tycker.

För mig är det tvärtom konstigt, det som alla andra gör. Jag vet otaliga exempel där folk har köpt en nybyggd villa, i ett nyanlagt villaområde lite utanför stan, där 30 hus ser exakt likadana, tomten är mindre än 500 kvm och priset är 4.5 Mkr. Särskilt när du för samma summa kan få ett litet hyreshus där du varje månad tjänar pengar istället för att förlora dem. Ännu konstigare blir det när jag tänker på att människor köper en bostadsrätt som man betalat 2 Mkr för, betalar en avgift varje månad och ytterligare får 1 – 2 Mkr i skuld via föreningen, som de är solidariskt ansvariga för.

Låt inte banksäljaren hindra dig!

De flesta banksäljare har ingen relation till hyreshus eller ens förstår grundläggande ekonomi. Det vill säga att du kommer få nej, inte bara en gång utan många gånger. Här gäller det att stå på dig. Läs mer här, där jag beskriver min egen process där jag fick nej från banken 7 gånger i rad.

Räkna, räkna och räkna!

Räkna på objektet och på din egen ekonomi. Går objektet ihop, hur ser siffrorna ut, vilka är marginalerna m.m. Nedan följer några schablonsiffror och mellan-tummen-och-pekfingret-siffror som du kan ha glädje av:

  • Drift och underhåll – bankerna gillar när du räknar driften på ungefär 420 SEK per kvm, eftersom det är SCB-snittet för Sverige. Det vill säga att om du delar den av mäklaren uppgivna driften med antalet kvadratmeter och du får en siffra som är lägre än 420 SEK, så kan där finnas en risk för att underhållet är eftersatt.
  • Intäkter per kvadratmeter – olika områden har olika genomsnittliga kvadratmeterhyror, dessa kan du ofta kolla med banken eller med branschorganisationen fastighetsägarna. Det kan hända att du behöver göra en bruksvärdesvärdering. T.ex. i Malmö ligger många gånger intäkterna på ca 1100 SEK per kvadratmeter och år.
  • Taxeringsvärde – skall ofta motsvara ca 75 % av marknadsvärdet på objektet.
  • Amortering – banken vill ofta att du skall amortera åtminstone ner till 75 % av beloppet för att sedan ha amorteringsfritt. På senare tid har man till och med börjat prata om att man ska amortera ner hela beloppet på mellan 30-50 år. Det finns inga lagstiftade regler på det här området vad jag vet om, så det är en förhandlingssak med banken.
  • Räntor – använd gärna compricer.se för att jämföra räntor. Ofta kan man förhandla mellan 0.2 och 0.5 % på listpriserna som finns på den hemsidan. Bankerna vill ofta att du skall klara en kalkylränta på uppemot 5 % över dagens ränteläge, men det är en förhandlingssak. Under 2012, när räntorna låg runt 3 %, så var den maximala kalkylräntan som bankerna tog med på 7.5 %.
  • Belåningsgrad – belåningsgraden är också många gånger upp till förhandling. Jag själv har flera gånger fått lånelöfte på uppemot 85 % av marknadsvärdet om jag kan tänka mig att bo i huset själv. Om man inte vill bo där själv vill banken ofta ha högre säkerhet i form av en lägre belåningsgrad. Om man t.ex. vill äga fastigheten via bolag (AB), så sjunker belåningsgraden ofta ner mot 60 % (men då är det bolaget som står för lånet). Här gäller det att förhandla med banken eftersom det inte finns några fasta regler än 85 % regeln.
  • Avkastningsränta – den historiska medlet i form av direktavkastning har legat på ca 5 %. Det vill säga vinsten i förhållande till priset. Räknar man in historisk värdeökning så ligger den på ungefär 9 % per år. I kalkylräntor och värderingar är det rimligt att räkna på lite under 5 % i storstäderna och lite över 5 % utanför dem. I centrala Malmö är det idag bra om du ligger över 4.5 %.
  • Vakansgrader – banker kan ofta hjälpa till med schabloner för vakansgrader, det vill säga procentsatsen att räkna av på inkomsten på grund av att en eller flera lägenheter står outhyrda.
  • Avsättning till buffert – är inte helt säker på den här siffran, men har för mig att jag har sett siffror på kring 6 % på årsbasis som sätts av till större reparationer och underhåll.

Enklaste formen av kalkyl för en mindre fastighet

Den enklaste formen av kalkyl för en fastighet som jag själv många gånger använder i första skedet ser ut som följer. Vi kan använda följande fastighet som exempel som jag hämtat från Hemnet.

  • Antal kvadratmeter: 201 kvm
  • Intäkter: 134 640 SEK
  • Drift: 28 500 SEK
  • Pris: 1.800.000 SEK

Jämförelse av direktavkastningen utifrån prospekt
Avkastning på totalt kapital = ( inkomster – utgifter ) / pris på objektet * 100.

Exempel: ( 134 640 – 28 500 ) / 1 800 000 * 100 = 5.90 %

Riktmärke: bör ligga runt 5 %. Ju högre desto bättre!

Jämförelse av direktavkastning utifrån schablon
Avkastning på totalt kapital = ( antal kvm * schablon för intäkt/kvm/år – antal kvm * 420 SEK/år) / pris på objektet * 100.

Exempel: (201 * 955 – 201 * 420 ) / 1 800 000 = 5.97 %

Riktmärke: bör ligga samma som den förra direktavkastningen. Om den ligger över så kan det vara ett tecken på att antingen är driften låg i förhållande kvm (vanligast) eller att hyrorna är relativt höga (ovanligt).

Schablonen på 955 SEK per kvm och år ovan räknar jag enligt Skatteverkets tabell för förmånsbeskattning
vid boende på ort utanför Malmö, Göteborg och Stockholm, men i ort mer än 75.000 invånare. Anledningen är att jag tror att siffran är mest väsentlig för bloggens läsare.

Finansiering av fastighet med belåning (resultat efter finansiella poster)

Den tredje uträkningen berör hur finansieringen av fastigheten ser ut med hjälp av bankens pengar. Ofta kan man belåna upp till 85 % idagsläget till en ränta på runt 4 %.

Kassaflöde = Inkomster – utgifter – utgifter för ränta

Exempel: 134 640 – 28 500 – ( 85 % * 1 800 000 * 4 % ) = 44 940 SEK

Det här är beloppet som du går med vinst innan skatt på fastigheten.

Direktavkastning vid belåning på eget kapital

Eftersom vi här också går in med mindre kapital (15 % av köpeskillingen, dvs handpenningen) behöver vi räkna om direktavkastning med det nya kassaflödet:

Direktavkastning vid belåning = kassaflöde inkl. räntor / handpenning * 100

Exempel: 44 940 / ( 15 % * 1 800 000 ) * 100 = 16.64 %

Riktmärke: bör ligga mellan 15 och 30 %.

Det betyder att direktavkastningen för mig ökar ju mindre av mina egna pengar jag använder. Det är här är för de flesta inte intuitivt när man ser det de första gångerna. Men det stämmer alltså att en affär blir relativt sätt mer lönsam ju mindre av dina egna pengar som du använder. Konceptet brukar kallas hävstång (och är också förklaringen till att de flesta miljonärer i Sverige har blivit det på sina fastigheter).

Gör din hemläxa!

När det gäller det mesta så är det viktigt att göra sin hemläxa. Det vill säga gå många visningar, räkna på många objekt, läs på nätet med mera. Jag själv har letat nu i snart 1.5 år aktivt och fortfarande inte hittat rätt objekt för mig och min familj. Jag har varit på rätt många visningar, men ofta har där varit något som inte stämt.

Att ekonomin och siffrorna stämmer i en affär är bara ett perspektiv. Det andra perspektivet där jag t.ex. har avfärdat många hus är:

  • Fel kommun – jag har inte varit sugen på att flytta till en annan kommun, eller äga ett hus i en annan kommun än den jag bor.
  • För långt avstånd – jag är inte intresserad av att köra 1h bil eller mer för att byta en glödlampa eller klippa en gräsmatta.
  • Jag har inte tyckt om huset – det vill säga att det har inte fått mitt hjärta att sjunga, utan det skulle sannolikt blivit mer av ett ok än ett bidrag.
  • Huset har haft skador – en ordentlig besiktning är minst lika viktig, om inte viktigare som vid ett vanligt husköp.
  • Huset har varit felaktigt prissatt – det är anledningen till att husköpet i Flyinge inte har blivit av, trots att affären är god och huset varit ute i försäljning i snart 2.5 år.
  • Huset hade krävt för mycket energi – det hade krävts för mycket renoveringsarbete
  • Inte kunnat bedömma risken – för t.ex. uthyrningsmöjligheter.
med mera. Framgångsrika investerare säger ofta att de kollar på 100 objekt och köper 1…

Beskattning och taxeringskoder

Beskattning är ett ganska komplext område och jag rekommenderar naturligtvis både en kontakt med en skattejurist och skatteverket för att se hur din situation ser ut, men så här jag förstått det efter att både ha läst på nätet och långa telefonsamtal med skatteverket.

Om du äger en fastighet med avsikt att hyra ut den och inte bo där själv, så klassas den som en näringsfastighet oavsett hur den är taxeringskodad (220 eller 320). Om det t.ex. är ett generationsboende eller ett tvåfamiljshus (taxeringskod: 220) så behöver du kontakta skatteverket och få den omkodad till 320. Om du däremot bor i en av lägenheterna själv och hyr ut den andra så beskattas du som privatperson och privatuthyrning.

Beskattning då du (direkt)äger huset som privatperson och hyr ut en del av boendet eller en lägenhet

Om huset är ett tvåfamiljhus (taxeringskod: 220) och du bor i den ena lägenheten och hyr ut den andra så kommer du i slutet av året beskattas enligt följande. Alla hyresinkomster som du får in över 21.000 SEK betalar du 30 % skatt ”inkomst av kapital”, dessutom får du avdrag med 20 % på summan över 21.000 SEK. Nedan saxat från Skatteverkets hemsida (och här):

Du får ett schablonavdrag på 21 000 kronor vid uthyrning. Du får dessutom göra avdrag för den avgift eller hyra du själv betalar för den del du hyr ut, om du bor i bostadsrätt eller hyresrätt. Vid uthyrning av småhus får du avdrag med 20 % av hyresintäkten, utöver schablonavdraget på 21 000 kronor.

Notera att du i det här exemplet inte får dra av kostnader eller räntor. Men du får 30 % ränteavdrag på dig som privatpersoner på summor upp till 100.000 SEK. Om ränteavdrag medför att underskottet av kapital överstiger 100 000 kronor medges skattereduktion med 21 procent för det överskjutande beloppet. (Källa: skatteverket)

Observera att ovan gäller endast om du hyr ut en del av ditt hus/boende/bostadsrätt eller om huset har max två lägenheter och du hyr ut den andra. Vid tre eller fler lägenheter räknas huset som näringsfastighet (taxeringskod: 320) och scenariona som följer nedan gäller.

Eventuell försäljning beskattas som vanlig försäljning med reavinstskatt. Vinsten beräknas som intäkten vid försäljning minus vad som betalades när tillgången köptes. För vissa typer av egendom ska endast en del av vinsten beskattas. Till exempel 22/30 för privatbostäder och 90 % för näringsfastigheter. För privatbostäder kan man räkna med 22 %, eftersom det är samma sak som 30 % av 22/30.

Beskattning då du äger ett hyreshus med tre eller fler lägenheter som privatperson (direktägande)

Om du köper en liten hyresfastighet som du inte avser att bo i, utan att bara hyra ut så räknas det som näringsverksamhet i Skatteverkets ögon (eller om huset har tre eller fler lägenheter). Då behöver du klassificera om den från 220 till 320. Det i sin tur innebär att du i slutet av året fyller i en N-blankett och att det räknas och beter sig mer eller mindre som en enskild firma. Det vill säga även om du äger fastigheten som privatperson.

Rent konkret så innebär det att du räknar ihop alla inkomster från objektet och sedan subtraherar alla utgifter (inkl. räntekostnader). Vinsten som sedan blir över beskattas du med precis som det är inkomst av tjänst, det vill säga egenavgifter och privatskatt. Schablonmässigt ligger det här kring 50 %, vilket gör det till ett ganska dyrt sätt att ta ut pengar. Om du däremot har kostnader som kvittas mot vinsterna, t.ex. genom att du renoverar, höjer standarden så innebär det att du kan bygga värdet på din tillgång med minimal skattebörda.

Här behöver man också notera att ränteavdraget inte är applicerbart eftersom du får dra av hela räntan som en kostnad mot vinsten. Eftersom banken sannolikt lånar ut pengarna till dig som privatperson, eftersom enskild firma, så kommer ränteavdraget förtryckt, du behöver alltså i deklarationen minska ditt ränteavdrag som privatperson och föra över det i N-blanketten.

En annan bieffekt av det här blir att om huset går med underskott, så kan du under de första fem åren kvitta underskott i näringsverksamheten, mot din normala inkomst av tjänst. Sedan finns sedvanliga alternativ med periodiserings- och expansionsfonder.

Om du väljer att bo i en av lägenheterna så kommer du att förmånsbeskattas enligt motsvarande hyra per kvadratmeter som de andra lägenheterna, alternativt enligt schablon hos Skatteverket. Det kommer alltså beskattas på liknande sätt som inkomst av tjänst.

Fördelen med att äga fastigheterna privat är att reavinsten på fastigheter beskattas i inkomstslaget kapital, dvs. med låg beskattning. Det blir enligt nuvarande regler endast 90 % av 30 %, dvs. 27 % skatt.

Jag själv bollar allt det här med min redovisningskonsult, vilket jag också rekommenderar att du gör, så att du är säker på hur det är i just din situation.

Äga hyreshuset via ett aktiebolag

Nästa alternativ är att köpa huset via aktiebolag istället för privatperson. Principen blir mer eller mindre den samma som i ovanstående exempel, att det fungerar som en näringsverksamhet. Skillnaden blir dock att aktiebolaget kan ta lån som egen juridisk person, även om banken ofta kräver då både en lägre belåning (runt 60 %) och att du går in som borgen åt bolaget.

Värt att notera också är att ett aktiebolag har en utdelningsmöjlighet om ca 127 tkr per år (2.5 inkomstbasbelopp), där vinsten först beskattas i bolaget med 26.3 % (från och med 1:e januari 2013 endast 22 %) och sedan beskattas privatpersonen som tar emot utdelningen i bästa fall bara 20 %. Den totala skattesatsen blir då (0.20 * ( 100 – 26.3 ) + 26.3 = 41 % mot motsvarande uttag i en enskild firma som väldigt ofta ligger runt 57 %. Använder du dessutom inte utdelningsutrymmet så ackumuleras det över flera år.

En lösning som du också har tillgång till är att du har pengar, eller lånar upp pengar privat och sedan i din tur lånar ut dessa till aktiebolaget. Aktiebolaget får du en skuld till dig som naturligtvis det är rimligt att ta ränta för. Många gånger med en riskpremie eftersom det aktiebolag är riskabla att låna ut pengar till (fråga bara banken). Räntan som du tjänar beskattas som inkomst av kapital (30%) och räntan är avdragsgill för företaget.

Notera att stämpelskatten är 4.25 % för aktiebolag och andra juridiska personer i jämförelse med 1.5 % för privatpersoner.

Samma tips som innan här, kontrollera dessa konstruktioner med din revisor, redovisningskonsult, skattejurist och skatteverket, då det gäller att hålla tungan rätt i mun.

Äga hyreshus via aktiebolag som ingår i en koncern

En spännande konstruktion som man har tillgång till om man redan i dagsläget driver ett aktiebolag som går med vinst, är att man kan bilda en koncern. Det vill säga att man startar ett nytt aktiebolag som ska äga fastigheten man avser att köpa, men aktiebolaget ägs till mer än 90 % av det gamla aktiebolaget.

Med reglerna för koncernbidrag, så innebär det att du kan flytta en vinst från moderbolaget och använda den för att kvitta en förlust i koncernbolaget. Det vill säga att du äger ett bolag som gör 100.000 SEK i vinst och du sedan har ett behov att renovera fastigheten i koncernbolaget för 100.000 SEK så kan du flytta ner vinsten och på så sätt få en total skattesumma om 0 SEK. Vilket mer eller mindre innebär att du ökar värdet på koncernbolaget (bygger balansräkning) med oskattade pengar.

Äger du fastigheten via AB så blir det ofta skatt på kapitalvinst när bolaget säljer fastigheten, men det går ofta att undvika genom att man överlåter fastigheten till ett moderbolag i en koncern, som sedan säljer den skattefritt som fastighetsbolag. Det medför dock att avdragsrätten begränsas till bara fastighetsvinster.

Sälja in/överlåta en fastighet som du direktäger till ett aktiebolag – underprisöverlåtelse eller en kattrumpa

Om du börjar med att äga din fastighet via direktägande, som kan vara lönsamt den första tiden enligt ovanstående argument, så kan man sedan sälja och överlåta fastigheten till ett aktiebolag.

Det finns många mer eller mindre komplicerade sätt att göra det här, antingen genom en så kallad underprisöverlåtelse som görs genom att du säljer fastigheten till ett pris som ligger mellan noll och ditt anskaffningspris. I korthet går det till som följer – du bildar ett bolag och ett helägt dotterbolag till det. Fastigheten säljs till dotterbolaget. Ingen beskattning utlöses hos dig.

Det andra sättet är ”kattrumpa”-metoden. I det scenariot går man via lagstiftningen som hanterar transaktioner av egendom som gåva eller försäljning. Om en fastighet säljs under sitt taxeringsvärde anses transaktionen vara en gåva. Målet med kattrumpan är att ge fastighetsägaren en summa anpassad så att stämpelskatt undviks. Det går i korthet till som följer: man bildar ett AB som får ett helägt dotterbolag. Aktierna i moderbolaget måste ägas av en utomstående (maka eller barn) till minst 40 procent. Därefter lämnas fastigheten som en gåva till dotterbolaget. Ett villkor för gåvan är att en revers utfärdas, på max 85 % av taxeringsvärdet).

I båda fallen gäller sedan att moderbolaget säljer aktierna i dotterbolaget och får en reavinstskatt. Men eftersom reavinsten gäller ett onoterat bolag (näringsandelar) är den skattefri för det säljande bolaget. Sedvanliga regler för att få ut pengar ur AB gäller därefter. Om ett aktiebolag, moderbolaget, säljer aktier i ett dotterbolag, beskattas inte försäljningen i moderbolaget ifall de sålda aktierna är näringsbetingade.

Notera att ovanstående transaktioner är tämligen komplexa. Konsekvenserna av ett felaktigt genomförande kan vara långtgående och dessutom oåterkalleliga. Du behöver således ta in råd från proffs inom respektive område.

Har jag missat något?

Det är svårt att få med allt när man bara ”skriver av sig”, så jag skulle verkligen uppskatta om jag har missat något, du vet något som jag inte har tagit mer ovan eller om du helt enkelt bara vill lämna en kommentar eller en reflektion! :-)

//jan

Relaterade artiklar

Kommentar, fråga eller fundering? Skriv gärna!

Fyll i dina uppgifter för att kommentera. E-postadressen publiceras ej.

Gravatar ikon för användaren

84 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Hej,
    Mycket intressant artikel det här!

    Jag och min sambo har en längre tid haft liknande tankar som de anledningar du beskriver längst upp och har även kollat runt och räknat en del på olika fastigheter. Vår tanke är att vi ska bo i den fastighet som vi köper (vilket jag tolkar även var din idé) och hyra ut i form av privatuthyrning eller genom näringsverksamhet.

    Nu till mina frågor….

    1. Om man driver det som en näringsverksamhet och själv bor i huset så har jag tolkat det som att man antingen blir förmånsbeskattad eller får betala hyra till sitt eget bolag, vad är för- nackdelarna med ett sånt upplägg?

    2. Som jag förstått så har ni inte gått denna väg (alltså att köpa en fastighet som ni både hyr ut och bor i) och jag är lite nyfiken på vad som har avgjort det beslutet?

    //Oskar

    Gravatar för användaren
    Oskar
  2. Hej
    Jag undrar om jag kan bilda ett fastighetsbolag med 2 st bostadsrätter i en Riksbyggens fastighet och hyra ut dessa lägenheter i andra hand eller är det bättre att hyra ut dessa lägenheter som privatperson?
    MVH

    Gravatar för användaren
    Jozo Lovric
  3. Hej,

    Hur resonerar du/ni kring köp av hyrehus byggt med tomträtt? Är dessa inte intressanta eller blir det en kostnadsfråga?

    Tänker också att det kan vara en risk att investera i sin fastighet om man plötsligt inte får förlänga tomträtten.

    /Jesper

    Gravatar för användaren
    Jesper
  4. Menar du att man kan spara 2,75 procent i stämelskatt genom att köpa privat och sedan för in det i ett dotterbolag?
    Naturligtvis förstår jag att et tillkommer kostnader för inhyrd skatteexpertis och kostnad för start av dotterbolag.

    Gravatar för användaren
    Anders Hedlund
  5. Här står ingenting om beskattningen som uppstår om du äger ett hus via bolag som inte hyrs ut

    Gravatar för användaren
    investT (@jakobsson29)
  6. Tack för en bra blogg,
    är sugen på att köpa en villa gör om till 2 lägenheter sen ställa ett attefalls hus på tomten och hyra ut. Vad tror du om idén?

    Problemet är ju att hålla det som privatbostad vid full uthyrning vill komma runt att man måste bo i ena lägenheten.
    Hitta detta på skatteverketshemsida

    ”Det är tillräckligt att fastigheten är avsedd att användas som privatbostad. Skulle din fastighet vara uthyrd en längre tid till någon utomstående kan den trots det vara din privatbostad. Det förutsätter att du eller någon av dina närstående har för avsikt att inom överskådlig tid flytta tillbaka till fastigheten. Omständigheterna i det enskilda fallet får avgöra om fastigheten ska räknas som privatbostad.”

    Frågan är vad som överskådlig tid menas? Kan man tex hyra ut den i 5 år sen flytta in i ens lägenheten/sälja den?
    Kan man bo i attefallshuset?
    Läste också nånstans att det tar ca 2 år för en fastighet att göras om till en kommersiellfastighet eller vad det heter.
    Innevarande år samt nästkommande år.
    Då skulle man kanske kunna försök hyra ut allt i 1 år? Sen göra om den i början på året och få ytterligare 2 år som privatbostad?

    En fråga läste följande på SV
    ”Schablonavdrag kan göras för varje privatbostad på samma småhusenhet”

    Jag tolkar det som att schablon avdraget får göras på båda lägenheterna?
    Tror du det också kan göras på attefallshuset?

    Tack på förhand.

    Med vänlig hälsning, Joel

    Gravatar för användaren
    Joel
  7. Hej jag bor i ett hus med tre hyresfastigheter och hyresvärden (ett gift par) bor i en av dom, en av dom är skriven i en annan kommun, skulle vilja veta anledningen till det ?

    Ägaren av huset står skriven på annan ort medans partnern står skriven här i huset tycker det verkar lite konstigt.

    Anledningen till att jag vill veta det är att dom bedriver en Vendetta mot hyresgästerna för att försöka få bort oss fast vi har besittningsrätt.

    MVH

    Gravatar för användaren
    Ola Lindgren
  8. Sitter och tittar på en hyresfastighet i dagsläget , Kostnad för fastigheten är 830.000 med en Hyresintäkt på
    627 000 kr/år samt en Driftkostnad på 291 000 kr/år vilket ger direktavkastning på 40%!
    Varför säljer man en tillsynes guldgruva?!
    Det enda jag får upp i huvudet när jag hör direktavkastning 40% är ”är det för bra för att vara sant”

    Gravatar för användaren
    Andreas
    1. Sett flera sånna.

      Många av dem har varit avtal med migrationsverket som löper up samma år.

      Så det går bra ett par månader sedan står du med ett förfallet hus ingen vill hyra.

      Gravatar för användaren
      Robin Iversen
  9. Hej Jan!

    Jag vill hålla på med uthyrning, hyr rum nu för tillfället men vill hyra ut en lägenhet i andrahand eller bo i en lägenhet själv oh ha inneboende, är de smart att starta enskild firma och försöka ta lån och säga till banken att pengarna är till renovering? sedan hitta förstahandskontrakt och hyra ut? eftersom jag har ont om pengar kan måste jag ta lån. har du någe tips hur man kan tjäna mest med hyra ut en lägenhet,

    Gravatar för användaren
    King Fedine
  10. Hej Jan,

    Vilket banker bruka göra belåning för hyreshus 320 taxering? Från ditt erfarenhet vad är det som kan göras för att kunna köpa en hyreshus. Är det möligt med 20% insats 25% .

    Spelar det något roll om privata inkomster i sånt kalkyl?

    Skulle bli jätte taksam för svar.

    Gravatar för användaren
    Sasa
  11. Hej. Du skriver väl och bra, tipsen är fina. Du skriver att du inte hittat en fastighet ännu. Hur har det gått? / tomor

    Gravatar för användaren
    Tomor
  12. Mkt intressant att läsa :) Jag har en mest en praktisk fundering kring kodningen 220 och 320.. Vad innebär det i praktiken? Medför det andra krav? Måste man som ägare göra ngt mer i samband med bytet, typ diverse besiktningar såsom OVK eller om det kan vara annat? Mvh

    Gravatar för användaren
    Rawad
  13. Hej!

    Tack för ett fint inlägg. Vilka banker har du varit I kontakt med som gett lånelöfte upp till 85%? Har själv kikat runt med många banker och det är ingen hittills som menat att de ger lån over 70 % när det gäller hyresfastigheter med 320-beteckning.

    Mvh,
    Adam

    Gravatar för användaren
    adam
  14. Hej,
    Artikeln handlar om hus med 2 eller flera lägenheter. Men detsamma (skattemässiga reglerna) gäller väl om det bara är en villa som köps in och hyrs ut (och eventuellt renoveras)? I det fallet är det inte aktuellt att bo där själv men man kan ju hyra ut det.

    Tack för bra artikel

    Gravatar för användaren
    Erika V
  15. Hej,

    Har (som privatperson) förvärvat en fastighet med 2 hyreslägenheter och en lokal på bottenplan. Intäkterna uppskattar jag årligen till ca. 350 000 kr. Fastigheten har under det senaste året rustats upp för ca 200 000 och är nu redo för uthyrning. Min fundering är vilket ägaralternativ som är förmånligast för uthyrningen av fastigheten som helhet.

    Vänligen,

    Gravatar för användaren
    Martin Karlsson
  16. Detta är en mycket intressant ämne, jag har inte följt igenom på vad som hänt i
    den svenska fastighetsmarknaden, men jag har insett att priserna har gått upp i luften under de senaste åren.
    Även om jag arbetar som mäklare i Albir Property i Albir Spanien. Vi säljer hus och lägenheter i Albir, Altea, Alfaz del Pi och La Nucia här i Costa Blanca. Om någon av er som läser bloggen kommer til Albir, besöka oss eller se http://www.albirproperty.com/se

    Gravatar för användaren
    Kristian
  17. Utmärkt läsning. Håller ett öga på ett småhus i utmärkt läge som skulle bli lämpligt investering och blivande egen bostad i framtiden…

    Gravatar för användaren
    Uldis Barbans
  18. Hej! Fantastiskt intressant och underhållande läsning gällande bankernas agerande……har tyvärr liknande bankerfarenheter….

    Fråga: Jag köpte en fastighet med 3 lägenheter av fogden för 2 år sen som jag helrenoverat. Värderat av bank ft till ca 1,5-2 milj över inköpspris. Viinsten på fastigheten är ca 150 tkr/år.

    Funderar på att sälja den privatägda fastigheten till mitt aktiebolag. Ska jag sälja till ett underpris (låg stämpelskatt, ingen privatvinst, bolaget blir ägare t högre värderad fastighet) eller till ett ”överpris” (hög stämpelskatt, högre privatvinst o att jag i detta fall lånar ut privata pengar ca 1,5-2 milj kr till mitt bolag=privatlån)? Eller rekommenderar du att jag ska behålla fastigheten i privat ägo?

    Mvh
    Lasse

    Gravatar för användaren
    Lasse J
  19. Hej. Jag och en vän har hittat ett objekt som vi är intresserade utav att köpa och hyra ut. Två fastigheter som ligger jämte varandra med två lägenheter i varje fastighet. Allting med skatter verkar otroligt rörigt… vad är den smidigaste bolagsformen? Är det enkelt bolag? Vi har inte möjligheten till att lägga in ca 40% utav handpenningen själva, därav är AB inte ett alternativ. Går det att ha privat ägande (två näringsidkare) och ha direktägande?
    Allting verkar väldigt krångligt just nu… hoppas du förstår mina frågor!

    Gravatar för användaren
    Victor
  20. Hej
    hur funkar det om jag köper en fastighet, två fristående hus och ett litet lägenhetshus(tre lägenheter) men jag skulle vilja bo i det ena huset själv..(där är hyresgäster nu) har jag rätt till det? Annars är inte fastigheten intressant för mig att köpa

    Gravatar för användaren
    Jenny Bard
  21. Är det någon som fattar detta?

    Gravatar för användaren
    ilona simonell
  22. Tack för en intressant och lärorik läsning. De flesta uppgifterna verkar vara från ca 2012. Finns det en uppdaterad version?

    Hälsningar
    Inga-Maj Pilskog

    Gravatar för användaren
    Inga-Maj Pilskog
  23. Hej, först o främst tack för en intressant blogg.. Ju mer jag läser desto mer intresserad blir jag ?
    Hur redovisas vinsten? Är det jag tillsammans med revisorn som en gång per år anger vad intäkterna varit eller vad är det som faktiskt anger detta? Mvh

    Gravatar för användaren
    Rawad
  24. Hej!
    Jag undrar över var de 420 kr kommer ifrån i kalkylen”Jämförelse av direktavkastning utifrån schablon”?

    Avkastning på totalt kapital = ( antal kvm * schablon för intäkt/kvm/år – antal kvm * 420 SEK/år) / pris på objektet * 100.

    Tack för en toppenblogg!

    Gravatar för användaren
    Janya Cambronero
  25. Var annonseras hyresfastigheter som är till salu ut?

    Gravatar för användaren
    Silvana

Fråga, få svar, hjälpa andra, diskutera och träffa likasinnade i vårt forum. Besök