Tjäna pengar på privatuthyrning av ditt boende och bo gratis!
Sök:

Tjäna pengar på privatuthyrning av ditt boende och bo gratis!

Intervju med Isabelle och Jakob om privatuthyrning, de bästa tipsen och vanligaste misstagen...

Isabelle och Jakob har gjort det många drömmer om. Det har sagt upp sig, skapat sig en ekonomisk frihet och jobbar på att förverkliga sin dröm. Sättet som det gjorde det på är genom privatuthyrning. I den här intervjun får du deras tips, genomgång av de vanligaste misstagen som många gör och förhoppningsvis även inspiration.

Jag blir alltid inspirerad av att prata med människor som har gjort något spännande, som har ett driv och inte minst är generösa av att dela med sig av sina erfarenheter till andra. Två sådana personer är Isabelle Saturnus och Jakob Eriksson som jag har haft förmånen att lära känna. I den här videon, som är min första ”riktiga” intervju på bloggen, berättar de om hur man kan bo gratis och till med tjäna pengar på sin bostad genom privatuthyrning.

När vi märkte vilken frihet privatuthyrning gav oss, bestämde vi oss att vi ville ge något tillbaka genom att inspirera andra att göra samma sak. Jakob Eriksson

Jag ber om ursäkt för ljudet i videon som inte är helt fantastiskt, men det var innan jag hade fått hem mina akustikplattor. I kommande intervjuer kommer det vara betydligt bättre (redan här är det bättre). Även om ljudet inte är helt 100 procent så är innehållet på det som Isabelle och Jakob berättar desto bättre. Det handlar om allt från:

  • Tips på hur man kan skapa sig en ekonomisk frihet
  • Vanliga misstag kring privatuthyrning
  • Regler kring uthyrning via Airbnb
  • Bästa utnyttjande av de generösa skattereglerna
  • Hur du som företagare kan få extremt höga avkastningar på över 50 procent
  • Hur man kan kolla intresset och minimera risken innan man kör igång
  • Att banken inte räknar en hyresintäkt som intäkt

till även privata frågor kring hur de tänker kring uppfostran av barnen och hur man kan lära dem ekonomi. Ett ämne som ligger mig nära om hjärtat. Eftersom Isabelle driver en redovisningsfirma har de låtit barnen bokföra redan innan de är 10 år fyllda :-). Nedan följer en ”innhållsförteckning” till klippet. Om du istället vill lyssna på det via Soundcloud som podd, så borde det också gå:

Innehåll i intervjun om privatuthyrning

  • 00.00 – 04.07 – Introduktion
  • 04.07- 07.00 – Isabelle och Jakob pratar om skatter och berättar hur “allt startade”
  • 07.00-07.30 – Man kan bo gratis eller till och med tjäna på sin bostad
  • 07.30- 08.00 – Kan alla göra det?
  • 08.00- 10.00 – Varför tycker ni att detta är viktigt?
  • 10.00-13.20 – Vad kan man hyra ut och vilka regler gäller?
  • 13.20-19.50 – Vad är skillnaden mellan privatuthyrning och näringsverksamhet?
  • 19.50-21.30 – Hur vanligt är det?
  • 21.30-25.00 – Vad är den vanligaste missuppfattningen?
  • 26.00-33.00 – Steg för steg guide
  • 33.00-34.00 – Många fastnar i ekonomin
  • 34.00-36.00 – Hur mycket kan jag tjäna?
  • 36.00-37.20 – Hur är det med hyresgästerna?
  • 37.20-39.00 – Man målar upp en sämre bild än verkligheten
  • 39.00-40.50 – Är det svårt att hitta hyresgäster?
  • 40.50-43.40 – Tips, något att tänka på
  • 43.40-48.00 – Om företaget MainHome
  • 48.00-50.00 – Er egen historia
  • 50.20-51.10 – Hur konstiga är ni?
  • 51.10-1.00.00 – Barnen gör bokföringen
  • 1.00.00-1.06.20 – Har vi en bostadsbubbla?
  • 1.06.20-1.06.20 – Vad är sant för dig som nästan ingen annan håller med om?
  • 1.06.10-1.11.50 – Vart är ni på väg?
  • 1.11.50-1.12.15 – Avslutning

Väldigt vanligt misstag vid privauthyrning

Något som Jakob och Isabelle tryckte på var att många tror att det är OK att hyra ut t.ex. en Attefalls-stuga, en extra lägenhet eller sitt fritidshus 12 månader om året och att det fortfarande räknas som privatuthyrning. Säg att det skulle ge en inkomst om 5 000 kr i månaden (60 000 kr om året) då tror många att skatten blir efter grundavdraget 2 400 kr som det är för privatuthyrning.

Men gör man det på fel sätt – t.ex. genom att man hyr ut på 12 månader – då blir det näringsverksamhet istället. Det gör att det ska beskattas som inkomst av tjänst på nästan 50 procent och i det här fallet 30 000 kr. Men om man redan då t.ex. tjänar pengar från ett vanligt arbete så kan det lätt skicka en över brytgränserna vilket gör att skattesatserna blir ännu högre.

Vill det sig riktigt illa så kan ju Skatteverket i en kontroll kräva skattetillägg på 40 procent och dessutom göra för flera år retroaktivt. Det gör att många som på grund av okunskap har gjort fel kan komma att beskattas på väldigt höga belopp.

MainHome – Isabelles och Jakobs företag

Isabelle och Jakob har precis startat ett företag som heter MainHome där de försöker hjälpa sina kunder med exakt sådant som de pratar om i videon. 45 minuter in i videon berättar de lite mer om företaget. Jag tycker om att skapa win-win-win och eftersom de generöst delar med sig av tips, förslag, tankar så är det inte mer än rätt att de får möjligheten att berätta om hur de vill hjälpa andra. Naturligtvis är det som alltid, man kan göra saker själv eller så kan man ta hjälp av dem. :-)

Om du kontaktar dem, berätta gärna att du såg dem här på bloggen så att de vet att det faktiskt lönade sig att köra till Malmö för att hänga med mig en eftermiddag. Dessutom har de lovat att ge lite rabatt om man använder deras tjänst med hänvisning till mig. Så nej, de har inte betalt mig för att vara med, det var min idé till intervjun men ja, jag försöker ära den som äras bör.

Du kan läsa mer om företaget i en intervju som de gjorde hos Företagarna.

Intresserad av #bopolitik

För dig som är intresserad av svensk bostadspolitik rekommenderar jag även Jakobs Twitter-konto @MainHomeAB som är ett av de mer aktiva i frågorna. Jag själv följer honom och håller med om en hel del av hans förslag på hur man skulle kunna göra den svenska bostadspolitiken bättre.

Tessin – ett tips för dig intresserad av fastigheter

Ett annat tips för dig som är intresserad av fastighetsinvesteringar är Tessin. Det är ett företag som försöker crowdfunda fastighetsinvesteringar på ett ganska innovativt sätt. Jag brukar rekommendera att sätta upp sig för deras nyhetsbrev. Det är gratis och innehåller ofta många bra tips relaterat till området.

Relaterade artiklar

Kommentera

37 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Skulle man inte kunna bjuda på två månader varje år till sin hyrestgäst. på så sett skulle det stå ”Tomt”?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Sebastian Olsson
  2. Vit pil

    Hej Jakob och Isabelle.

    Jag har själv uthyrning privat, men var lite fundersam över att ni så kategoriskt framhäver detta som skattemässigt fördelaktigt jämfört med uthyrning i näringsverksamhet. När jag har tittat på det så har det varit ganska jämnt skägg mellan dessa former (i de fall man bedriver verksamheten passivt, dvs mindre än ca 13h/vecka i arbetstid).

    I passiv näringsverksamhet är ju egenavgifterna i samma härad som de 24% man betalar vid privatuthyrning. Man får visserligen inte dra av de extra 40.000, men å andra sidan betalar man då endast skatten på vinst istället för på intäkt, dvs alla utgifter som husförsäkringar, fastighetsavgift, renoveringar mm är till 100% avdragbara. Privat är det endast ROT man kan dra av, vilket är ynkliga 30% av arbets- (och 0% av material-)kostnaden.

    Vad som tillkommer i en näringverksamhet är allt pappersarbete, som är mycket mer i mängd och formalia än vid privatuthyrning. I det kan jag se en klar fördel för privatuthyrningen. Men om man tex har ett större renoveringsbehov av fastigheten (och man avser att behålla fastigheten länge) så borde det vara ekonomiskt klart fördelaktigare att bedriva uthyrningen som näringsverksamhet.

    Vad är era erfarenheter på detta, då ni har både privat och näringsverksamhet? Har jag missat någon viktig ”ooops” detalj i regelverket?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Stefan H
    1. Vit pil

      Tack Stefan!

      Du har helt rätt i att man inte kan generalisera rakt över. Man bör räkna på varje enskilt fall om de har de förutsättningar du tar upp :)

      Du har en poäng i att egenavgiften blir den samma som vid särskild löneskatt (24,26%) dock kommer vinsten att beskattas som inkomst av tjänst. Dvs även med kommunal och ev statlig / värnskatt. Beroende av vad du har i löneintäkt i övrigt.

      Precis som du skriver beror lönsamheten givetvis även av hur stora kostnader du har i övrigt. Samt hur mycket kostnader du har för renoveringar. Målsättningen bör ju dock vara att intäkterna skall överstiga kostnaderna. Gör det inte det, ser jag inte poängen i att skapa uthyrningen från början.

      De fastigheter vi har som inte kan definieras som privatuthyrning har vi i en enskild firma. Dessa fastigheter är även de där vi har gjort de största renoveringarna! (Vi valde enskild firma då vi inledningsvis köpt dem privat, samt att vi behövde en högre belåning)

      Vår uthyrning i näring kommer vara ”skattefri” i ytterligare ett par år. Pga de kostnader vi haft för renoveringarna! Detta betyder ju då även att de är skattefritt för att vi haft kostnader, dvs en förlust. När dessa kostnader är kvittade mot hyresintäkterna kommer vi att få betala en betydligt högre skatt för dessa intäkter. Då driften i övrigt inte är speciellt dyr (vi tillämpar kallhyra)

      För oss är detta ändå en bra lösning då vi båda äger egna aktiebolag. När vi väl går med vinst i den enskilda firman där vi driver våra näringsuthyrningar. Kan vi istället låta bli att ta ut lön från aktiebolagen. Och på så vis enbart hamna i enbart kommunalskatt.

      En skattemässig nackdel med denna uthyrning är att den skall beskattas med 27 % kapitalskatt vid försäljning istället för 22 %.

      Vi tar ett annat exempel:

      När vi köpte vårt hus där vi själva bor, fanns det en lägenhet med en fuktskadad toalett (i ett separat hus på tomten). Vi valde att renovera den för ca 80000 kr (50% arbete)

      Här är hyresintäkten 7000 kr / månad (10 mån om året för att använda den själva vid renovering av huset samt besökande släkt och vänner del av året).

      Om vi istället hade hyrt ut den och räknat den som näring, hade vi fått följande resultat.

      Uthyrningen hade då skett 12 mån / år.

      Om vi belånat denna renovering med 75 % till 2% ränta, hade vi behövt lägga en egen insats på 8 kkr ifall vi valt pr-uthyrning och 20 kkr om vi valt näring. (pga ROT-avdrag och belåning)

      Om jag skulle driva det som ett företag, skulle jag kunna kvitta hela renoveringskostnaden mot hyresintäkten första året. Därefter hade jag haft full beskattning på hela hyresintäkten kommande år. Om jag inte hittade nya renoveringar som jag kunde kvitta mot. I företaget kan jag givetvis dra av vissa småkostnader och hela räntan. Dock har du ev extra kostnader för bokföring.

      En renovering går direkt mot resultatet innevarande år bokföringsmässigt och en nybyggnation mot byggnadsvärdet och skrivs då av på 50 år.

      I detta exempel pratar vi om renovering.

      Skatten blir därför år 1
      PR: 4800 kr
      Näring: 1313-1876 kr

      Skatten år 2
      PR: 4800 kr
      Näring: 38 821-55 480 kr

      En annan sak som man bör väga in är hur mycket du har kvar i handen per år efter skatt och övriga kostnader. I år 1 har jag räknat in att du betalar din egna insats efter lån och ROT för renoveringen.

      Kvar i handen år 1
      PR: 56 360 kr
      Näring: 60 924-61 487 kr

      Kvar i handen år 2
      PR: 64 360 kr
      Näring: 27 320- 43 979 kr

      (Lite överkurs…

      Om du dessutom har eget AB (fåmansbolag) kan du se din hyresintäkt som en ”nettolön” och då välja att sänka din lönekostnad i bolaget. Vid ovan privatuthyrning innebär det då att du kan spara nedan summor i bolaget.

      År 1: 112 225 kr
      År 2: 128 154 kr

      Denna summa kan du sedan välja att använda för att utveckla bolaget med eller dela ut med lägre beskattning)

      Det går givetvis att väga detta fram och tillbaka ur olika perspektiv.
      Men vår slutsats är att det endast i undantagsfall kan bli mer lönsamt att bedriva en uthyrning i närings verksamhet istället för i privatuthyrning (förutsatt att det är tillåtet)

      Enligt vår erfarenhet har de flesta som skapar en uthyrning dessutom en ekonomisk situation där de angränsar till statlig skatt. Så även av den anledningen, blir det därför mer lönsamt att ha det i privatuthyrning för att få kapitalbeskattning.

      En annan sak som är avgörande är vilket syfte man har med sin uthyrning. Är det att få en hyresintäkt att leva på? Då är det viktigt att hålla nere kostnaderna.
      Är syftet istället att använda uthyrningen för att finansiera renoveringar av fastigheten, för att därefter kunna sälja den till ett högre marknadsvärde. Ja då kan givetvis kalkylen se annorlunda ut :)

      Tack för att jag fick räkna lite :)

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jakob Eriksson Saternus
  3. Vit pil

    Hej! Väldigt intressant intervju! Tack för den! Jag undrar; om jag köper en hyresfastighet privat, säg med fyra st lägenheter, kan jag då tillgodose mig en ev värdeökning på den fastigheten och det jag amorterat av, och sedan belåna den för att köpa en villa för min familj?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Matz
  4. Vit pil

    Stämmer verkligen det ni säger om privatuthyrning. Som sagt lite luddigt på skatteverkets sida men om man tittar på t.ex qasa.se så tycks dem tolka det hela på ett annat sätt.

    Se: https://qasa.se/hyreshjalpen/hyra-ut-lagenhet-skatt/

    ”I det fall du äger och hyr ut fler än tre bostäder kan uthyrningen komma att klassificeras som inkomst av näringsverksamhet. Då gäller något annorlunda skatteregler.”

    ”Schablonavdraget gäller per år och bostad
    Hyr du ut flera bostäder, har du rätt till flera avdrag. Du kan alltså hyra ut både fritidshuset och bostadsrätten under samma år och få fullt skatteavdrag för båda fastigheterna. Samma sak gäller exempelvis ifall du hyr ut två småhus på samma privatbostadsfastighet.”

    Väldigt förvirrande, vad är det som gäller egentligen?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Elia
    1. Vit pil

      Det dom skriver är i sak rätt. MEN!

      Man måste också ta hänsyn till definitionen av vad som är privatuthyrning.

      Privatuthyrningsbeskattningen gäller när du hyr ut ”din bostad”. När man läser på skatteverkets hemsida kan man se detta genom att de formulerar sig med utryck som ”din och sin bostad”.

      Uthyrning m.m. (hjälpblankett, SKV 2199)
      Denna hjälpblankett kan användas när du ska beräkna eventuellt överskott från uthyrning av din privatbostad (småhus, ägarlägenhet eller bostadsrätt) eller från en hyresrätt som är din bostad. Du kan också använda blanketten för att räkna ut eventuellt överskott om du har sålt produkter.

      I mitt svar till Christian beskriver jag några övergångsregler.

      Hoppas det var svar

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jakob Eriksson Saternus
  5. Vit pil

    Klart intressant innehåll från intervjun. Om jag hyr ut till samma person mer än 12 månader och det understiger 40 000kr årligen, räknas det då som näringsverksamhet? Tyckte mig få svaret att så är fallet men gäller verkligen det om man understiger 40 000kr om året….

    Med vänlig hälsning, Christian

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Christian
    1. Vit pil

      Hej Christian.

      Jag tolkar din fråga så här:

      1 – Är det näringsverksamhet om jag hyr ut ett småhus eller en brf-lägenhet där jag inte själv bor. I över 12 månader i sträck?

      2 -Har hyresintäktens storlek någon betydelse för om uthyrningen räknas som näring eller som privatuthyrning?

      Svar:
      1) Generellt är det näringsverksamhet om du hyr ut något där du inte själv bor. Även om du äger det som privatperson.
      Detta innebär att du skall beskattas som en enskild firma och din vinst läggs då ovanpå din ordinarie lön. Därefter bestäms det hur hög skatt du skall betala (på vinsten för uthyrningen skall du även betala egenavgift)

      Det finns dock en frivillig övergångsregel som säger att du får hyra ut över ett årsskifte. Men då uthyrningen går över det andra årsskiftet skall det övergå till näringsbeskattning. Detta gäller dock enbart om du bott i fastigheten själv från början.

      Det finns även andra avsteg ex vid arbete på annan ort mm.

      Fördelen med privatuthyrningen är att den beskattas som kapital. Denna effekt kan du även få om du hyr ut till ditt eget bolag. På detta vis kan man till del föra över uthyrningen till kapitalbeskattning även vid längre hyreskontrakt.

      2) Hyresintäktens storlek har ingen betydelse om uthyrningsperioderna är längre än 4 månader till samma person. Är det kortare perioder konkurrerar det dock med hotellverksamhet och då gäller andra regler!
      Vid korttidsuthyrning med intäkter över 50000 kr skall du därför även betala moms.
      Är ni istället 2 personer som äger uthyrningen blir det annorlunda med momsen pga momsfrihet vid försäljning under 30 000 kr per år..

      (Kommer inte utveckla detta ytterligare här.. Är det aktuellt kan vi boka ett möte och gå genom reglerna)

      Hoppas det blev tydligare!

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jakob Eriksson Saternus
  6. Vit pil

    Hej

    I videon beskriver ni att husköp där man hyr ut en del av fastigheten är mer ekonomiskt fördelaktig än att köpa en bostadsrätt. Har ni någon excel där man kan räkna på det? Jag vill gärna ha ett eget hus, där jag gärna hyr ut en del av den till t.ex. studenter. Skulle ni kunna länka till ett dokument där de mest typiska kostnaderna och där man kan fylla in inkomsterna så att man kan få ihop en kalkyl?

    Vidare – hur tänker ni kring riskpremien att ta mångmiljonlån? En trea i GBG kan jag köpa för 2.5 miljoner uppåt, men ett hus kostar minst det dubbla. Jag har hyfsat med eget kapital, men det blir ändå väldigt hög leverage på ens eget kapital. Traditionellt försöker jag undvika leverage på över 100% mot eget kapital. Men vid ett större husköp så skulle jag tvingas till ett leverage på ca 400 plus procent.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Mika Sjöman
    1. Vit pil

      Är huset för 5M lika litet som en 3rums lägenhet? Eller är det betydligt större? Möjlig (laglig) hyra hänger ihop med antalet uthyrd m2. Skattereglerna för uthyrning av BRF är också helt annorlunda än de för villor. Se skatteverkets hemsida.

      Men framför allt, i en BRF äger du inget eget boende, du är medlem i en klubb som ger dig nyttjanderätt av en av klubbens bostäder. Ska du hyra ut hela lägenheten (när du inte bor där själv samtidigt) måste du vanligen börja med att be klubbens styrelse om lov, varje gång, för en viss tidslängd i taget. Ibland kan de neka. Är det en rättssituation du är bekväm med efter en initial investering på 2,5M?

      Vad gäller stora lån, börja med att läsa Jans artikel om bra och dåliga lån, dvs lån som gör dig rikare varje månad kontra lån som gör dig fattigare varje månad. Det ger en mycket bra grundinställning för att avgöra hur mycket man ska låna och till vad…

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Stefan H
    2. Vit pil

      Hej Mika!

      Har tyvärr ingen länk men om du vill kan vi boka ett möte och gå genom det mer i detalj. Detta kommer annars att framgå ur vår web-utbildning som kommer längre fram.
      Då jag jämförde de olika boendeformerna för min vän. Tog jag bara generella värden för drift i de olika formerna och jämförde lånekostnaderna med olika ränta (+ränteavdrag) samt lade till hyreskostnad för bostadsrätten samt hyresintäkt ( – skatt) i huset. Utöver det lade jag till amorteringen.
      Det jag kunde visa honom vara hur stor skillnad man kunde lägga sig på i husköp för att få samma månatliga ”utlägg” för boendet. Samtidigt som ”amorteringssparande” i huset ökade avsevärt.

      Jag gjorde detta för att han ”påstod” att han hade råd med det ena men inte det andra..

      Jag förordar inte att man skall ha en för hög belåning i sitt eget boende! Dock är jag personligen beredd att tillfälligt ha en högre belåning i det Stefan H kallar ”ett bra lån” för att skapa en del i mitt hus för uthyrning. Då detta sedan kommer att ge mig inkomster.

      Generellt är det bäst avkastning, om man bygger ut ett enfamiljshus till ett tvåfamiljshus. Både pga uthyrningsreglerna, kostnaden, möjlighet till ROT-avdrag samt värdeökning i fastigheten.
      (Detta är något man dock bör titta på i varje enskilt fall, kommer att svara Stefan H längre upp med exempel)

      När jag jämför min belåningsgrad i hus och bostadsrätt måste jag vara noga med att även titta på föreningens belåning och kommande kostnader i föreningen. Detta är något jag har betydligt svårare att påverka. Här anser jag även att det finns en dold risk för de flesta ”brf-ägare”. Jag har personligen hellre hela lånet själv, för att inte få någon överraskning.

      Avseende skuldkvotstak menar jag att min uthyrningslägenhet är en säkrare inkomst än en inkomst från lön. Här resonerar bankerna än så länge annorlunda.

      Personligen har jag en hög skuldkvot. Men alla mina lån ger å andra sidan intäkter. Jag har hellre 600 % skuldkvot med intäkter som täcker räntekostnader över 7% (utan ränteavdrag) än 100 % skuldkvot utan några intäkter genom mina lån.

      Hoppas det var svar på din fråga

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jakob Eriksson Saternus
  7. Vit pil

    Hej Frida!

    Kunde inte svara på din kommentar direkt i länken så svarar här..

    Du kan hyra ut året runt. Men då blir beskattningen högre! Det är tyvärr så illa att det är mer lönsamt att hyra ut 6 månader om året än 12..

    Detta är något vi uppmärksammat Stadskontorets utredning för ökad privatuthyrning om. Samt Skatteverket, Boplats i Göteborg och flertalet politiker och personer inom bostadspolitiken.

    http://www.statskontoret.se/var-verksamhet/utredningar-utvarderingar-och-uppfoljningar/utredning-om-mojligheterna-att-oka-uthyrningen-av-privatbostader/

    Jag håller med dig om att denna skattesituation är helt kontraproduktiv mot hur vi vill att bostadsmarknaden skall se ut!

    En förändring skulle alla tjäna på. Både hyresgäst, fastighetsägare och samhället.

    Mvh / Jakob, Mainhome

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Jakob Jakko Eriksson
    1. Vit pil

      Tack för svar. Då förstod jag det nära rätt iallafall. Det var den bedömningen om privatbostad… Va tråkigt att reglerna ser ut så, vi bor inte i en stad där studenter hyr terminsvis så känns svårt att begränsa en mindre villa till den tiden. Tyvärr använder vi gårdens övriga utrymmen så en försäljning skulle försvåra övrig vardag. Trist med ett hus som blir tomt! Kanske inte rätt beslut att stycka av tomten av den förra ägaren heller..
      Men då byter ni hyresgäster ofta och låter det stå tomt där i mellan?
      Tack igen för bra svar!!!

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Frida
    2. Vit pil

      Frida

      Eftersom vi bor nära Göteborg har vi uppehåll mellan hyresgästerna.
      Vi har stora familjer så passar oss bra med en ledig lgh på tomten nu runt midsommar och vid jul.

      Om det är en gårdsfastighet ni bor på så hade det andra bostadshuset troligen ändå räknats till en del av verksamheten till den ”enskilda firman” som kommer med en gårdsfastighet.
      Så uppdelningen kan ha skett just för att slippa detta.

      Mvh Jakob, Mainhome

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jakob Jakko Eriksson
  8. Vit pil

    Hej!

    Har försökt svara på era frågor och göra förtydliganden. Läs gärna svaren jag gett till övriga frågeställare! De kanske även ger er svar på andra frågor som dykt upp.
    Jag har lovat Jan att försöka svara på era frågor. Dock kommer alltid svaren på bloggen att bli generella! Detta för att många svar beror på sammanhang som blir specifikt för varje situation.

    Vill ni få specifik svar på er egen situation, så är ni välkommen att kontakta mig på jakob.eriksson@mainhome.se Då kan jag ta kontakt med er och ställa frågor kring sammanhanget för att senare kunna ge er svar, på vad som gäller i er specifika situation under en konsultationstimme.

    Då skriver jag även ned vad som gäller i ert fall så ni även får det dokumenterat.

    Vill även tacka Sudden för ett bra förtydligande i en kommentar på bloggen!

    mvh /Jakob, Mainhome

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Jakob Jakko Eriksson
  9. Vit pil

    Om man har en lägenhet, som man hyr ut, i källaren på sin villa som man bor i och även bygger ett Attefallshus som man hyr ut. Kan man tjäna 50 000 kr på varje lägenhet då?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Helene
    1. Vit pil

      Man får bara dra av 40 000:- om året per privatfastighet. Om man hur ut både huset och ett attefallhus får man alltså dra av totalt 40 000:- plus 20% av hyresintäkterna.

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Kenneth
    2. Vit pil

      Under förutsättning att båda lägenheterna uppfyller vilkoren för att räknas som en privatuthyrning avseende hur länge de hyrts ut samt avsikten kan du får schablonavdraget på upp till 40 000 kr / småhus. Tillsammans med 20% schablonavdrag på hela hyresbeloppen innebär det att de första 50 000 kr du tjänar på hyresintäkterna blir helt skattefria.
      Efter de första 50 000 kr / småhus skall du betala 30% kapitalskatt på 80% av hyresintäkten.
      Eller som jag förklarade i intervjun att man förenklat kan tänka upp till 50 000 kr är det helt skattefritt och därefter betalar man 24% skatt på det överskjutande beloppet.
      Det kan vara enklare att räkna så och det ger även samma resultat, även om inte regeln ser ut så.

      mvh/ Jakob, Mainhome

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jakob Jakko Eriksson
  10. Vit pil

    Först och främst otroligt spännande att höra hur man kan tjäna pengar på sitt boende (jag hade inte en aning att det var så enkelt och att reglerna var så gynnsamma). Isabelle och Jakob berättar verkligen så jag förstår och jag tycker det var ett utmärkt val till första intervju på bloggen. Fint att du har en liten ”innehållsförteckning” så man kan gå tillbaka och hitta viktiga smådelar. Tycker inte ljudet var så kasst som du kanske, men det kan avgjort förbättras (det kan nog min högtalare också). Roligt med dina lite udda frågor på slutet ;-)

    Jag blev iaf väldigt sugen på att bli hyresvärd. Kanske jag får kontakta Mainhome någon gång snart :-)

    Angående det skattemässiga så säger Jakob 14:20 att första 50.000 är skattefria och sedan är det 24%. Jag tror han sade fel. Det skulle vara första 40.000. Sättet jag förstår dom 24% är att man har schablonavdrag på 20% av 30% = 0.20 X 0.30 = 0.06 = 6%, så kapitalinkomstbeskattning på 30% – 6%(schablonavdraget) = 24 %. Men jag kan ha fel – det har hänt förut.

    Ännu en gång vill jag passa på att tacka dig Jan. Underbar blogg, har förändrat (skapat) min syn på privatekonomi och odlat fram min dröm om ekonomisk frihet som sedan i sin tur har gjort att jag har kunnat rådgiva mina föräldrar när dom ska hantera sina pensionspengar så det finns pengar kvar om 5 år(!) också. Vet du (by any chance) om någon dansk ekonomiblogg som liknar din och som du skulle kunna rekommendera? Är totalt omöjligt att förstå reglerna i DK angående beskattning av EDF osv och jag vägrar betala någon konsult ;-)

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Matias Rohrberg
  11. Vit pil

    Det är inkorrekt att ”Men gör man det på fel sätt – t.ex. genom att man hyr ut på 12 månader – då blir det näringsverksamhet istället.”. Hyr du ut en bostad är det inkomst av kapital, enligt lagen om uthyrning av egen bostad (UEB). Hyr du däremot ut två bostäder är den första inkomst av kapital, den andra räknas som näringsverksamhet och den bostaden omfattas ej av de förmånliga reglerna i UEB.

    0

    Gravatar ikon för användaren
    jacob
    1. Vit pil

      Hej Jacob.

      I en generell intervju måste man göra vissa avgränsningar till vad som gäller generellt vid privatuthyrning. För att inte ge råd som kan sätta människor i en skattefälla!

      Ryckt ur sitt samman har du rätt i att det kan vara privatuthyrning vid uthyrning av en lägenhet eller ett hus som man inte själv bor i. Även om man hyr ut 12 månader eller mer. Dock bygger detta på någon av de avsteg som finns.

      Här måste vi skilja på den civilrättsliga lagstiftningen och den skatterättsliga. Dessa lagstiftningar hänger tyvärr inte helt ihop. Därav kan du ex få beskattning enligt privatuthyrning på mer än en lägenhet i ett fall medan du skall betala näringsbeskattning i din första uthyrning i ett annat fall.

      Civilrättsligt:

      I första uthyrningen saknar hyresgästen besittningsrätt enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Som lagens namn tydliggör är den avsedd för om du hyr ut din egen bostad (eller sommarbostad, pendlingsbostad m.m.). Har du dock investerat i en extra bostad som du inte har avsikten att själv bo i och hyr ut den. Kan det uppkomma en tvist om du hävdar denna lag. Då denna uthyrning inte ryms inom lagens avsikt.

      Hyresnämnden skriver bl.a. på sin hemsida att personer som hyr ut mer än två bostadslägenheter anses normalt bedriva näringsverksamhet. Med detta menas att man skall betraktas som hyresvärd och på det viset även lyda under andra lagar och regelverk kring uthyrning i näringsverksamhet. Detta är dock inte likställt med att skattelagstiftningen gäller för alla uthyrningar.

      Skatterättsligt:

      Om det är privatuthyrning eller ej definieras av ägarens avsikt, om ägaren eller dess närstående bor i fastigheten samt hur man bedriver sin uthyrning.
      Grunden för privatuthyrning är att du själv eller närstående skall använda bostadslägenheten eller småhuset för boende del av året.

      Enligt skattelagstiftningen finns det ingen gräns för hur många lägenheter du kan hyra ut enligt dessa förmånliga skatteregler, så länge de faller under definitionen för vad som är privatuthyrning. Detta är därför en definitionsfråga i det specifika fallet.
      Den enda generaliseringen man kan göra här är att om man äger ett tvåfamiljshus och bor i ena lägenheten som utgör minst 40% av boytan, så kan man hyra ut den andra delen året runt med privatuthyrningsbeskattning. Om du istället delar bostadsytan med någon, gäller istället kravet på 50% av boytan.

      Så fort uthyrningen inte ligger i samma byggnad utan ex i en separat lägenhet, stuga i fjällen eller på tomten. Alternativt att du flyttar från din del av tvåfamiljshuset och hyr ut även denna del. Träder olika övergångsregler in, samt att man måste ta hänsyn till din avsikt och om du fortfarande nyttjar bostaden något under åren.
      Samma sak gäller om du köper ytterligare en bostad och börjar hyra ut den direkt utan att bo där själv först.

      Tyvärr är Skatteverkets hemsida inte tillräckligt tydlig med definitionen av vad som är privatuthyrning. Vilket vi vid flertalet tillfällen påpekat de senaste tre åren. Både genom att ställa hundratals frågor samt att ge förslag på förändrade formuleringar.
      Anledningen till att övergångsreglerna finns, är att det skall skapa en flexibilitet för ägaren. Men det är lika viktigt att reglerna kring vad som är uthyrning i näringsverksamhet finns för att inte snedvrida konkurrensen gentemot fastighetsbolag och hotellverksamhet.

      Generellt kan man tänka:

      – Om jag köper något för att hyra ut under lång tid där jag inte själv bor. Skall jag beskattas som ett fastighetsbolag.
      – Om jag hyr ut korttidsuthyrning i större omfattning och tjänar mycket på det. Skall jag beskattas som ett hotell

      Hoppas att jag gav dig ett tydligare svar!

      Mvh / Jakob, Mainhome

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jakob Jakko Eriksson
  12. Vit pil

    Har du kollat med skattemyndigheterna att det som sägs i intervjun angående att hyra ut privatbostäder är riktiga uppgifter. Hyr ut ett hus privat och har kollat med skatte…. vad som gäller och det stämmer inte med den info ni säger.
    Med vänlig hälsningar Johnny

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Johnny
    1. Vit pil

      Jag tyckte det var väldigt svårt att förstå uppgifterna kring beskattning, försöker också läsa mig till mer information på skatteverket. Jag undrar hur man gör om man står med två tomter och två villor, vår vardag idag! En avstyckad tomt med boningshus på båda tomterna… Efter denna intervju förstår jag inte riktigt hur man hyr ut det boningshus man själv inte bor i lönsamt? Att det ska stå tomt vissa perioder känns tokigt och svårt gentemot hyresgäster…

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Frida
    2. Vit pil

      Den stora frågan verkar vara definitionen av vad som är en privatbostad:

      Om ett enfamiljshus eller en ägarlägenhet till övervägande del används för permanent- eller fritidsboende av ägaren eller närstående så är det en privatbostad och småhuset eller ägarlägenheten ska klassificeras som en privatbostadsfastighet. Med begreppet övervägande del avses att huset används för bostadsändamål för ägaren eller närstående till mer än 50 %. Uttrycket övervägande del avser byggnadens totala yta, dvs. bostadsyta och biytor. Används byggnaden till lika stora delar för bostadsändamål och annat ändamål än som bostad blir den näringsfastighet.
      Vad som nu sagts tar uteslutande sikte på blandad användning i rummet (av ytan). Vid blandad användning i tiden kan exempelvis ett fritidshus anses som en privatbostad även om den under större delen av året är uthyrd till utomstående. Detta under förutsättning att den under någon del av året eller de närmaste åren används av ägaren eller närstående. Det finns inget krav att det egna användandet måste omfatta viss minsta tidsrymd (RÅ 1998 not. 38).
      Som privatbostad räknas även ett småhus där avsikt finns att använda bostaden som ägarens eller närståendes permanent- eller fritidsbostad.”

      https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2017.4/2718.html

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Sudden
    3. Vit pil

      Hej Johnny!
      Ingen hade varit gladare än jag om det du skriver stämmer!

      Skicka gärna din fråga samt titt svar du fick skriftligt från Skatteverket till mig på jakob.eriksson@mainhome.se

      Vi jobbar med att påverka Skatteverket och politiker kring denna fråga för att få till tydligare och bättre regler! I detta är ditt bidrag värdefull information!

      Längre upp har jag skrivit ett förtydligande till Jacob som kanske reder ut varför du fick det svar du fått.

      mvh / Jakob, Mainhome

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jakob Jakko Eriksson
    4. Vit pil

      Hej Rasmus!

      Jag kan hålla med om att SKV är lite oklara i sin definition av vad som är privatuthyrning. I första stycket gör de dock ett försök genom att skriva ”en privat bostad”, ”din villa, ditt fritidshus eller din bostadsrätt”, ”samma sak gäller …. en bostad som är hyresrätt”

      Originaltext:

      ”Har du hyrt ut en privatbostad, exempelvis din villa, ditt fritidshus eller din bostadsrätt, kan det innebära att du ska betala skatt för uthyrningen. Samma sak gäller om du har hyrt ut en bostad som är hyresrätt.”

      Läs gärna mitt svar till Jacob. Det förklarar definitionen lite närmare.

      Hoppas att jag gav dig ett tydligare svar!
      Mvh / Jakob, Mainhome

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jakob Jakko Eriksson
  13. Vit pil

    Grymt intressant intervju!
    Har en fråga som du kanske kan svara på. Om man hyr ut två lägenheter i sin privata bostad, kan man använda två schablonavdrag då?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Tomas
    1. Vit pil

      Hej Tomas.

      Schablonavdraget på upp till 40 000 kr gäller per småhusenhet inte per lägenhet. Dvs om du bor i ett tvåfamiljshus kan du få ett schablonavdrag för det stora huset och ytterligare ett om du bygger ett hus till på tomten. Tänk dock på skatteeffekterna om du hyr ut det andra huset på tomten året runt.

      VIKTIGT ATT VETA !:
      OM du har 3 kök och badrum i ditt hus. Skall det omtaxeras till typkod 320 (hyreshus). Det räcker att dessa funktioner finns för att detta gäller. I det fallet skall du betala skatt enligt näringsverksamhet på båda dina uthyrda lägenheter samt betala förmånsbeskattning för den lägenhet du själv bor i, i ditt lilla hyreshus!
      Detta är inte på långa vägar lika lönsamt!!!

      mvh / Jakob, Mainhome

      0

      Gravatar ikon för användaren
      Jakob Jakko Eriksson
  14. Vit pil

    Du tipsar om Tessin. Har du kollat på Kameo, som verkar vara liknande som Tessin? Om ja, va tycker du om Kameo?

    0

    Gravatar ikon för användaren
    Lars

Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.