Vad är bäst – amortera eller investera?

Vad är bäst – amortera eller investera?

Att räkna ROI fram- och baklänges

Jag hade ett undervisningstillfälle igårkväll som handlade mycket om lära sig se affären – bland det intressanta som kom upp var frågan: när ska man amortera gentemot när ska man investera?

Det finns en nyare artikel från 2014 på samma tema som det här. Amortera eller spara? - En jämförelse mellan att bara amortera eller både amortera och spara samtidigt

Det som är värt att notera är hur mycket vi styrs av känsla när vi fattar detta beslutet. Låtsas att du har ett lån på en miljon kronor på banken. Via ett arv får du en miljon kronor till ditt konto – vad ska du göra? betala av lånet eller sätta dem i arbete i en investering? Frågan är lika aktuell i formatet – jag har 2.000 sek över varje månad, ska jag betala av t.ex. min studieskuld eller ska jag investera dem?

Det intressanta är att över 95% av Sveriges befolkning svarar – jag skulle amortera. Särskilt intressant blir det när svaret faktiskt är ganska enkelt – om du kan få dina pengar att jobba för en högre avkastning än vad ditt lån har för ränta – bör de investeras.

Exempel) Jag har en skuld på 1.000.000 SEK till 5% ränta och jag får tag på 1.000.000 SEK. Enligt ovanstående resonemang ska jag amortera lånet om jag inte kan få en investering med mer än 5%. Om jag inte amorterar lånet kommer ju pengarna att ligga arbetslösa på mitt konto till ingen nytta.

Om jag däremot investerar dem t.ex. till en avkastning på 10% så kan jag ju dela upp de 10% i två delar om 5% – där jag använder den ena delen till att betala av räntan för lånet och de andra 5% är ren ”vinst” som jag inte skulle ha om jag amorterat mitt lån. Är du med?

Jag har fått ett erbjudande om att sälja, ska jag ta det eller ej?

Genom samma resonemang som ovan kan vi fatta ett beslut baserat på siffror om huruvida vi ska sälja en tillgång som vi äger. Genom att räkna ”baklänges” kan vi får reda på vilken avkastning som vi behöver nå över för att det ska vara lönsamt att sälja.

Exempel) Du har äger en fastighet som du har köpt för 1.000.000 som genererar dig 10.000 SEK per månad. Det ger dig en ROI (Return on Investment = ( årliga intäkter – årliga utgifter ) / handpenning ) på cirka 12% per år (10.000 * 12 / 1.000.000 = 0,12 = 12%).

Du blir nu erbjuden att sälja denna fastighet för 1.500.000. Genom att räkna baklänges får vi att en ny ROI med en ny handpenning på cirka 8%  (10.000 * 12 / 1.500.000 = 0.08 = 8%) Det vill säga att fastigheten är ju inte lika lönsam i förhållande till insatsen som den var innan.

Beslutet jag har framför mig att ta är alltså – finns det någon investering (jobb för mina pengar) som ger mig mer än 8% avkastning? Om svaret är ja – är det ur ett ekonomiskt perspektiv MER lönsamt att sälja fastigheten, ta pengarna och placera dem i en investering med 8% årlig ROI eller mer. En kontrollräkning ger ju nämligen att 8% av 1.500.000 SEK är 120.000 vilket är precis det huset gav innan. Vartenda liten procentenhet utöver 8% kommer att generera en större vinst.

Varför ska jag kunna det här?

Den stora anledningen till att kunna detta är att fatta beslut på ekonomiskt underlag och på siffror istället för att använda känsla för att fatta ekonomiska beslut. Du kan samtidigt också jämföra olika investeringsalternativ och ställa dem mot varandra.

På samma sätt vill jag bjuda in till att titta på t.ex. sin bostadsrätt eller sin villa som en helhet. Om jag har ett obelånat hus på 1.000.000 SEK så kan det innebära att du ”förlorar” pengar på det. Inte i form av att du betalar någon pengar i form av ränta – utan snarare att du ”förlorar” genom att du inte tjänar de pengar du hade kunnat tjäna.

Exempel) Om du har dina pengar stående i ditt hus, t.ex. 1.000.000 SEK så betalar du ingen ränta utan lever ditt liv som vanligt. Du går till banken och frågar dem hur mycket ett lån skulle kosta dig och de svarar 5%. Eftersom du kan låna med huset som säkerhet betyder det att du kan få låna 1.000.000 SEK för ca 50.000 SEK per år.

Om du nu skulle placera denna miljonen i en investering som ger dig 9% per år betyder det att du skulle få ut 90.000 SEK per år istället. Av dessa 90.000 SEK kan du anävnda 50.000 SEK för att betala av lånet som du har tagit och sedan kan du behålla 40.000 SEK i vinst. Du har alltså tjänat 40.000 SEK efter att alla kostnader är betalda på att investera istället för att amortera.

Därmed kan jag alltså dra slutsatsen att – genom att inte investera pengarna som står arbetslösa i ditt hus – går du miste om 40.000 SEK per år – det vill säga att du gör en ekonomisk förlust eftersom du inte har de pengar du hade kunnat ha.

Det bör observeras att jag i dessa resonemangen inte tar hänsyn till risk, tidsperiod, exit, strategi, känsla eller andra viktiga faktorer att ta hänsyn till. I detta fallet är det viktigare för mig att peka på ett nytt sätt att tänka.

Hoppas att inlägget gav dig något! – Är detta nytt för dig eller har du tänkt så här sedan innan?

Relaterade etiketter och ämnen

avkastning

Kommentera

5 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Du kan hitta många hyreshus på bra lägen som ger 10 % avkastning, vilket jag räknar som sjukt dåligt.
    Du kan hitta hyreshus som ger upp till 100% avkastning/år på hyresintäkterna.

    Gravatar ikon för användaren
    Filip
  2. Vit pil

    Hej!

    Tack för din kommentar.

    Nope inte i år – där ligger den runt noll – vilket är bra i dagens marknad. Det viktiga är ju att ta hänsyn till att 10% är i 95% procent av fallen (statistik).

    Hade den alltid gett 10% så hade den inte funnits längre eftersom det då inte funnits någon riskpremie – och det är alltid riskpremien du får betalt för.

    //madwax

    Gravatar ikon för användaren
    madwax
  3. Vit pil

    Det finns många investeringar som ger 9% – t.ex. har många hedgefonder 10% mål och de flesta lyckas uppnå dem i vanliga marknader. Titta på t.ex. Lynx eller Stella Nova.

    Dessutom finns det många projekt där beräkningen på framtida vinst skall vara runt 10-20% – se t.ex. http://www.investeringsgruppen.se

    Better Globe som jag gillar ger en avkastning på 12% i snitt om året. M.fl. :)

    Många hälsningar,
    //madwax

    Gravatar ikon för användaren
    madwax