Vad är billigast per kvadratmeter – en hyresrätt, bostadsrätt eller villa?

En jämförelse mellan olika sorters boende som svar på en läsarkommentar

Jan Bolmeson

15 juli, 2014

Om man ska hyra eller köpa sitt boende var en fråga jag fick av en läsare för ett par dagar sedan som jag skrev en lång artikel ”Äga eller hyra sitt boende?”. En av mina trogna läsare Anders kommenterade och ställde frågan att jag borde ju jämföra kostnaden per kvadratmeter. En väldigt bra tanke som jag inte hade tänkt på.

Här är Anders kommentar i sin helhet:

Så här resonerar jag utifrån min egen situation om jag skulle göra jämförelsen. Den gäller naturligtvis inte för hela Sverige och särskilt inte för extremfallen antingen i centrala Stockholm eller längst ute på landet. Men principen för att räkna borde kunna vara generell.

Om jag tar mitt eget boende i centrala Malmö som exempel:

Det betyder att min kostnad per kvadratmeter och år ligger på ca 1 025 kr. Jag har i det här inte räknat in kostnader för boende som är samma oavsett boendesort – t.ex. bredband, telefon, heminredning etc. Den totala ekonomiska risken i den här hyresrätten ligger på tre månadshyror dvs ca 22 500 kr.

Jämförelse med bostadsrätt

Låt oss jämföra det med en bostadsrätt som ligger ute på Hemnet i dagsläget här på Möllan. Då finns det en på Claesgatan 1, en fyra på 106 m² för utgångspris 1 695 000 kr. Avgiften till bostadsrättsföreningen är 6 937 kr per månad och angiven driftskostnad är ca 6 000 kr. En liknande uppställning skulle då se ut som följer:

I ovanstående exempel har jag räknat på att man lånar 85 % dvs ca 1 440 000 kr och sätter in ca 255 000 kr i handpenning. Räntan är räknad på dagens listräntor på 2.50 % och jag har räknat av 30 % ränteavdrag. I enlighet med min föregående artikel har jag i ovanstående inte tagit hänsyn till:

• Engångskostnader vid köp – t.ex. avgift för besiktning, avgift för pantbrev (upp till 2 % på köpsumman)
• Engångskostnader vid eventuell försäljning – t.ex. avgift till mäklare
• Tid för försäljning – i genomsnitt 155 dagar enligt Hemnet
• Alternativkostnad för investeringen om 255 000 kr i form av handpenning
• Renovering som nästan alltid ter sig komma vid köp av en bostadsrätt
• Jag räknar inte heller med amorteringen som en kostnad eftersom det sänker ens skulder. Skulle vi räkna med det så skulle det bli 4 000 kr/mån (452 kr/m² och år) på ett 30-årigt lån eller 2 400 kr/mån (271 kr/m² och år) för ett 50-årigt lån. Däremot påverkar det definitivt likviditeten och kassaflödet.

Den totala ekonomiska risken i den här bostadsrätten ligger – om vi räknar med en potentiell nedgång på 25 % (finansinspektionens stresstester vilket är lågt eftersom t.ex. fastighetsmarknaden i Spanien har fallit över 40 %) – på lite drygt 425 000 kr (betydligt mer än handpenningen). Då har jag inte heller tagit höjd för den ekonomiska risken i föreningen. Det vill säga att du faktiskt inte äger din lägenhet utan att du bara äger en ”rätt” att bo i föreningen. Du är solidariskt ansvarig tillsammans med de andra för föreningen och dess ekonomi. Om man dessutom sedan skulle lägga till den ekonomiska risken för att man inte får den såld på 6 månader så blir det 6 x 7000 kr till föreningen också, det vill säga totalt ca 470 000 kr som man har på spel.

I det specifika fallet när jag läser årsredovisningen så tolkar jag det snabbt som att det dessutom är en relativt nybildad förening (2009) och att de inte har några större fonderade medel och dessutom sannolikt tillämpar progressiv avskrivning och har en avskrivningstakt på 100 år(!). Räntorna på föreningens lån verkar ligga på ca 3 % och de gjorde ett +/- 0 resultat i fjol vilket innebär att de är känsliga för en situation med ökade räntor.

Det som många påtalar som fördelen är ju om vi får se en prisstegring som det har varit de senaste 10-20 åren. Räknar vi med att man har belånat sig till 85 %, det vill säga använder en hävstång på 1 till 6 så ger det naturligtvis en stor utveckling i händelse av en prisstegring. Om vi säger att priset ökar med 5 % (från 1.69 Mkr till 1.78 Mkr) på ett år så blir ju avkastningen på det egna kapitalet (handpenningen) hela 84 000 kr eller 35 % ( (1.78-1.69)/0.255).

Allt sammantaget påstår jag att i jämförelse på dessa två ganska ekvivalenta boenden är hyresrätten vinnaren. Särskilt eftersom hyresrättsinnehavaren skulle kunna göra en liknande investering i t.ex. värdepapper med liknande belåning och göra det med en betydligt lägre risk eftersom man inte skulle behöva lägga alla äggen i samma korg. Ser man bostadsrätten som en investering istället för konsumtion så är det ju som att lägga ett enda bamsestort ägg i sin korg.

Kör man ovanstående exempel i jämförelseräknarna som New York Times och Realtor.com har så ger de båda två resultatet att det är betydligt lönsammare att bo i hyresrätten i upp till 30 år än i just den här specifika bostadsrätten. De antaganden som jag har gjort kan du se här (bild). NY Times jämförelsehyra var ca 1 422 USD per månad vilket är ca 9 950 kr per månad. Det är alltså upp till den summan som det är mer lönsamt med hyresrätten än bostadsrätten.

Jämförelse med ett radhus/villa

För att göra en liknande jämförelse för ett hus hittade jag en villa på Norra Sofielund som verkligen inte är ett av Malmös bästa område, men det ligger i samma del av Malmö som hyresrätten och bostadsrätten. Den hade också en boarea på 100 m² och slutpriset i juni 2014 gick på 4.100.000 kr.  Driftkostnaderna har jag tagit från Villaägarnas rapport ”Vad kostar det att bo?” eftersom jag inte har någon relation till de kostnaderna själv.

I ovan har jag precis som för bostadsrätten inte räknat med:

• Engångskostnader i form av lagfart (ca 41 000 kr), besiktning (ca 10 000 kr) och pantbrev (2 % på beloppet).
• Jag har inte heller räknat med alternativinvesteringen som handpenningen på minst 615 000 kr skulle kunna ge. Sedan är det ju ett stort hinder att man ens behöver 615 000 kr i handpenning.
• Amorteringen som på 30 års löptid skulle ligga på ca 9 600 kr i månaden eller 1 150 kr/m² och år(!) och på 50 års löptid skulle ligga på ca 5 750 kr i månaden eller 690 kr/m² och år

Skulle vi räkna med amorteringen så är det en drastisk försämring av kassaflödet som den köparen kommer att råka ut för då man kommer att ligga på en årskostnad på nästan 2 000 kr/m² eller 16 700 kr per månad. Det här är också vid dagens extremt låga räntor på 2.50 %. För skojs skull kan man ju räkna att räntan stiger till mer normala 4 %. Då stiger räntan till ca 8 000 kr/mån eller ca 970 kr/m² och år (för övrigt samma som hyresrätten).

Å andra sidan slipper man den ekonomiska risken till följd av sina grannar i bostadsrättsföreningen eftersom man faktiskt äger sin fastighet genom att man har lagfarten. Den ekonomiska risken här är i abosluta tal också betydligt större – räknar vi på finansinspektionens stresstester på 20-25 % så är den ekonomiska risken runt 820 000 kr. Mer än 40 gånger större än för hyresrätten och nästan dubbelt så stor som för bostadsrätten. Man skulle även kunna räkna in driften i den ekonomiska risken för 6 månader eftersom man behöver betala den även om man inte får huset sålt.

Gör vi jämförelsen i de olika beräkningsmodellerna hos NY Times och Realtor så blir det lite klurigare än med bostadsrätten. Baserat på ovanstående ingångsvärden så visar grafen att det är billigare att hyra år 0 – 2, under perioden år 3 till och med år 16 är det billigare med huset och efter år 17 är det billigare med att hyra. I NY Times kalkylator räknat med 5 % värdeökning på fastigheter ger det en motsvarande hyresrätt maximalt får kosta ca 9 300 kr. Notera dock att det här är med en alternativinvesteringsavkastning på 8 % (läs: indexfond). Det vill säga att under de antagandena går hyresrätten ut som segrare också.

Sammanfattning – antaganden och förutsättningar för ändrat prisläge

Jag tycker inte att det är något konstigt att hyresrätten kommer ut som segrare i båda fallen då min åsikt är att priserna på bostadsrätter och hus är helt galna. Å andra sidan har jag haft fel i den här åsikten sedan 2006 och också fått betala för det genom att jag inte har varit med på den uppgången. Mer om det kan du läsa i den förra artikeln här. Det bästa är således att göra sin egen uppfattning.

Mina räkneexempel ovan är ett försök att visa hur jag resonerar och se om det finns bättre eller andra sätt att räkna. Det som jag funderar mycket på vilka är förutsättningarna som talar för att det ska se annorlunda ut på marknaden framgent.

• Räntan är idag rekordlåg, riksbanken sänkte sin ränta till för närvarande 0.25 %. Listräntorna hos bankerna ligger idag på ca 2.40 % och många har idag räntor på under 2 %. Frågan lyder således – är det mest sannolikt att på ett par års sikt att räntorna stiger eller faller ännu mer? Stiger det så kommer det påverka priserna negativt.
• Jobbskatteavdraget – de senaste åren har den alliansledda regeringen sänkt skatterna vilket medfört att de flesta människorna har fått mer pengar i plånboken. Här behöver man också komma ihåg att lite mer pengar varje månad t.ex. 1000 kr/mån ger upphov till att man kan vid 2 % ränta låna nästan 860 000 kr extra. Frågan är – kommer nästa regering sänka eller höja skatterna?
• Ränteavdraget – alla experter utomlands rekommenderar Sverige att avskaffa ränteavdraget – det finns ingen anledning att ge svenskar 30 % på att låna pengar. Om ränteavdraget försvinner så kan man direkt räkna med att huspriserna faller med nästan 25 % eftersom vi inte kommer att ha råd att låna lika mycket. Frågan är således – kommer ränteavdraget att höjas, behållas eller sänkas?
• Fastighetsskatten – den sänktes och i princip togs bort av alliansen vilket också ledde till direkt/indirekt att huspriserna ökade. Frågan att ställa sig – kommer skatten att återinföras så som många experter rekommenderar?
• Amorteringskravet – idagsläget är det många som inte amorterar på sina lån överhuvudtaget och om de amorterar så är det på 50-100 års sikt. Bankerna har rätt att kräva amortering enligt de avtal man har skrivit på. Vad händer helt plötsligt om bankerna kräver 30 eller 50 års amortering vilket är det normala utomlands. Det är också något som riksbanken och finansinspektionen har flaggat för tillsammans med IMF, EU och de flesta utomstående bedömmare. Det är inte sunt att inte amortera på sina lån, för det leder till att de flesta idag lever enligt devisen att man ”hyr” från banken och helt och hållet bortser från den ekonomiska risken som man faktiskt har tagit.

De flesta av dessa stora punkter talar i min bok för att vi inte har de fundamentala faktorerna på plats för att en prisökning ska kunna fortsätta uthålligt över tid. Visst kan den maniska fasen i en bubbla pågå ytterligare ett par år till, men vid något tillfälle kommer det att gå snabbt ner. Sverige är tillsammans med Kanada och Nya Zeeland de länder vars bostadsmarknader inte har korrigerats sedan 2008.

Jag vill verkligen också understryka att i ovanstående resonemang jämför jag att de pengar man inte låser i sin bostad investerar man på annat sätt och till en avkastning om 5 – 8 %. Det vill säga att jag räknar med en alternativinvestering av pengarna. Det vill säga att om jag i det sista exemplet med huset hade köpt det för en egen insats om 615 000 kr, så räknar jag i hyresexemplet att dessa 615 000 kr investeras på annat ställe och inte konsumeras.

Dessutom är det här räknat på att man skulle göra en ändring i sitt boende idag – tittar jag t.ex. på min mors boende så finns det ju inget som är billigare. Hon bor i en villa värderat till 2-3 miljoner som är helt obelånad och har en driftskostnad på mindre 60 000 kr per år eftersom den köptes 1988.

Men situationen sedan dess har ju förändrats drastiskt – då kostade inte husen som idag, utan husen gick under en miljon, räntorna låg i och för sig på 15 % per år men då hade man 100 % ränteavdrag, en inflation på 12 % och höga årliga löneökningar. Inget av det finns kvar längre idag. Därför behöver man också ta den äldre generationens råd med en nypa salt – för tittar vi på det så hade de i mångt och mycket tur och blev vinnarna. Vi 80-talister är utifrån många dessa perspektiv förlorarna eftersom vi missade IT-uppgången och kommer in på marknaden i slutet(?) på en 20-årig uppåtgående trend.

Allt sammantaget gör att jag sitter still i min hyresrätt ytterligare ett tag. Sedan får tiden utvisa om jag får skämmas för det här inlägget i framtiden eller jag får återkomma med ett leende och en känsla av att jag hade rätt… :-)

Relaterade inlägg

• Intervjuad i Sydsvenskan kring mitt val att bo i en hyresrätt
• Läsarfråga – ”Hyra eller köpa sitt boende?”
• Riksbanken sänker räntan – tjäna pengar på den nya räntesänkningen
• Cornucopia – den bästa bloggen i Sverige angående bostadsbubblan
• New York Times kalkylator för att jämföra hyra eller köpa bostad