Tjäna pengar på statens räntefria lån på ditt uppskovsbelopp

Den 1 januari träder den nya lagstiftningen om slopad uppksovsränta i kraft. Det innebär att det faktiskt finns pengar att tjäna för dig som har sålt din bostad med vinst 2014 eller senare och därefter köpt en ny bostad. Det gäller oavsett om du har betalat in din vinstskatt eller ej.

Den här artikeln är ett överkursresonemang, likt den här artikeln ”Amortera, investera eller till och med belåna”, där du kan utnyttja en situation till din fördel. Precis som vanligt behöver man också väga det matematiskt och statistiskt korrekta svaret mot det känslomässigt korrekta. De två behöver nämligen inte vara lika.

Sedan en tid tillbaka har vi i forumet haft en diskussion huruvida det är lönsamt att begära tillbaka vinstskatt och hur man kan utnyttja situationen. Efter att ha läst på landar jag mer och mer i att – om man har möjligheten – då bör man utnyttja möjligheten som ges nu av staten. Nedan följer mitt resonemang kring det.

Ett extra stort tack till Jörgen (@jorander) i forumet som bidragit med värdefulla kommentarer. Verkligen samskapande och rika tillsammans när det är som bäst. Tack Jörgen.

Bakgrunden: 22 % skatt på vinsten

När du säljer ett boende med vinst ska du betala en vinstskatt på ca 22 %. Det vill säga att om du säljer med 1 000 000 kr i vinst så ska du betala 220 000 kr till staten. Problemet är dock att om du har köpt något för 3 Mkr, gjort en 1 Mkr i vinst så hade du tidigare ett boende för 4 Mkr, men nu kan du bara köpa något för 3 780 000 kr. Det vill säga mindre än det du sålde för. Det skapade inlåsningseffekter i form av folks ovilja att sälja, då det framtida boendet blev ”sämre” än det som de redan hade.

Därför införde man från staten en möjlighet att skjuta på den här skatten så att om du sålde för 4 Mkr, då kunde du – något förenklat – köpa något nytt för 4 Mkr eller mer. Det är dock inte ett explicit krav att det nya boendet måste vara dyrare. Generellt kan man säga att man beroende på hur mycket billigare ersättningsbostaden är kan få göra uppskov med en mindre del av vinsten. Mer info på Skatteverkets hemsida.

Staten ville dock inte gå lottlös ur affären så man var tvungen att betala en årlig skatt på 0.5 % på hela vinsten. Det vill säga i det här fallet 5 000 kr (0.5 % på 1 Mkr i vinsten) per år. En vanlig missuppfattning är att man bara betalar 0.5 % på de 220 000 kr (skattebeloppet), men det stämmer inte.

Eftersom man dessutom inte fick göra ränteavdrag på lånet så motsvarade det en ränta på 3.25 % på vinsten. Matten blir så här:

• Total skatt: 1 000 000 kr * 22 % = 220 000 kr
• Uppskovsränta: 1 000 000 * 0.5 % = 5 000 kr
• Ränta i förhållande till vinsten: 5 000 / 220 000 kr = 2.27 %
• Inget ränteavdrag: 2,27 / 0,7 = 3,25 %

Det vill säga att det har varit ett ganska ”dyrt” lån med en ränta på 3.25 %. Det ska dock sättas i perspektiv som t.ex. Nestor gör i forumdiskussionen:

Det är inte så förskräckligt många år sedan som bolåneräntorna låg på 4-5 procent. I det perspektivet framstår 2.27 procent ej avdragsgill ränta som rimlig.

Nestor i forum-tråden

Valet fram till den 1 januari 2021 har alltså varit att:

1. Betala in hela vinstskatten direkt
2. Inte betala in skatten utan ha ett lån från staten på 3.25 %

Men det är det som förändras nu.

Slopad uppskovsränta

Det som händer nu är att man slopar uppskovsräntan, bland annat genom att man säger att man vill öka rörligheten på bostadsmarknaden och minska inlåsningseffekterna. Det vill säga att man tänker sig att det ska t.ex. hjälpa människor att byta till en mindre lägenhet utan negativa privatekonomiska konsekvenser.

Jag tänker att tiden får utvisa huruvida det var rätt eller ej. Mitt perspektiv är inte heller primärt bostadspolitiskt, utan jag tänker mer privatekonomiskt. Det här beslutet påverkar dig som har sålt din bostad 2014 eller senare – eftersom man har rätt att gå tillbaka och ändra en befintlig deklaration upp till fem år i efterhand.

Fram till den 31 december 2020 har du rätt att ändra deklarationen för inkomstår 2014. Men från och med den 1 januari 2021 har du bara rätt att ändra för inkomstår 2015. Därför är det viktigt att om du har sålt 2014 att du gör det här innan årsskiftet.

Har du sålt senare så är det inte riktigt samma ko på isen.

Räkneexempel, du sålde 2017 med 1 Mkr i vinst

Om vi ska ta ett räkneexempel, så kan det se ut som följer. Med reservation för felräkning och att Skatteverkets siffror är de som gäller. Du sålde en bostadsrätt eller villa 2017 med 1 000 000 kr i vinst. Du betalade in hela vinstskatten (=220 000 kr) i samband med försäljningen.

Om vi nu leker med tanken att du omprövar och går tillbaka och ändrar deklarationen för att få tillbaka dina 220 000 kr, så blir matematiken enligt följande.

• 2017 – året du sålde – 0 kr i uppskovsränta
• 2018 – uppskovsränta: 5 000 kr
• 2019 – uppskovsränta: 5 000 kr
• 2020 – uppskovsränta: 5 000 kr (deklareras dock i maj 2021)
• 2021 – uppskovsränta: 0 kr

Det vill säga att din totalkostnad blir 15 000 kr. Om du begär omprövning kommer du alltså få in på ditt konto 220 000 kr minus dessa 15 000 kr. Du kommer alltså få ut 205 000 kr. Principen är samma ända bak till 2015.

Vad är alternativinvesteringen?

Om vi fortsätter på exemplet ovan och man nu har möjligheten till 205 000 kr, då har man egentligen tre val att göra med pengarna. Man kan antingen konsumera pengarna, göra en extra amortering på sitt bolån eller investera pengarna.

Konsumera pengarna? Nej! Jag skulle väl direkt avfärda alternativet konsumtion. Det är fortfarande ett lån, om än räntefritt. Det vill säga att någon gång i framtiden kommer du att behöva betala tillbaka det. Om inte annat i samband med att du säljer din nuvarande bostad. Möjligen kan man då få ett nytt uppskov, under förutsättning att man köper en ny bostad, men det är en annan fråga. Det är alltså INTE en skatteåterbäring.

Gör en extra-amortering? Kanske. Om vi leker med tanken att man direkt tar pengarna och gör en extra amortering, då kommer det att löna sig enligt kalkylatorn nedan efter ca 7 år. Man brukar väl skoja om att en politiskt beslut livslängd är ca 10 år, så det borde nätt och jämnt gå.

Investera pengarna? Ja (om du känslomässigt klarar det). Om det är så att du inte behöver pengarna, kan sova gott om natten och har lång tidshorisont på ditt sparande, då kan det vara ett alternativt. Räknar vi med en 50 procent aktier och 50 procent räntor portfölj som över en 10 års period bör ge ca 4 % i årsmedelavkastning, då har vi räknat hem det här på ca 2 år.

Så matematiskt korrekt svar är att investera pengarna. Men bara för att det är matematiskt korrekt, betyder det inte att det är känslomässigt korrekt. Att investera lånade pengar är något som jag och andra generellt avråder från. Det är dock värt att överväga eftersom oddsen, särskilt över en 10 års period är på ens sida.

Tidshorisonten är kopplad till ditt eget boende

Som Jörgen påtalar i forumet är det viktigt att sätta tidshorisonten i relation till sitt nuvarande boende:

Just detta med kravet att återföra uppskovet till beskattning vid försäljning av bostaden tycker jag är en viktig aspekt att ta med när man tittar på alternativet “Investera pengarna?”.

Den “tidshorisont” du där skriver om handlar inte bara om horisonten på ditt sparande utan också på hur länge man tänker sig att bo kvar i sitt nuvarande boende.

Om det bara är några få år kanske investeringstiden inte räcker till för att täcka “uppskovskostnaden”. Ännu viktigare blir detta i alternativet “Gör en extra-amortering?” som rimligen kräver en längre period givet dagens låga bolåneräntor.

Användaren: @jorander i forumet

Testa med dina egna siffror

Vi har satt ihop en kalkylator där du kan räkna på uppskovet med dina siffror. Notera att du måste dubbelkolla med Skatteverkets kalkylator som exakt räknar ut vad ditt uppskovsbelopp blir. Nedanstående kalkylator säger inget om hur stort ditt belopp blir. Bara hur det faller ut vid olika investeringsalternativ.

Med reservation för eventuella felberäkningar.

Ytterligare två anledningar att begära retroaktivt uppskov

Det finns ytterligare två anledningar till att begära ut uppskovet.

Du har svårt att få ett nytt bolån – ibland kan man t.ex. välja att studera vilket gör att ens inkomster sjunker vilket gör det svårt att t.ex. lån. En annan situation är om man är äldre och inte har inkomster som motsvarar bankens KALP (Kvar Att Leva På)-kalkyler.

Jag har t.ex. ett par kompisar vars föräldrar har en 20+ Mkr lägenhet i Stockholm men låg pension. När de skulle renovera inför en försäljning fick de inget lån av banken trots att lägenhet i princip var obelånad. Deras pension var helt enkelt för låg för att få ut ett lån. Jättekonstigt i min värld.

Det är sannolikt att du kommer sälja din nuvarande bostad med förlust – man kan kvitta en förlust i en försäljning mot en vinst i en tidigare försäljning. I en sådan situation är det bra att ha uppskovsbeloppet aktiverat.

Viktig kommentar i forumet:

Därmed borde vinsten från en tidigare bostadsaffär kunna kvittas mot vilken som helst förlust under kapital, exv förlust vid försäljning av aktier/fonder från en vanlig depå. Förutsättningen för att det ska vara en bra affär är dock rimligen att förlusten är så stor (över 100 000) att skatteavdrag inte får göras för hela beloppet.

Jörgen (@jorander)

Så gör du rent konkret på Skatteverkets hemsida

Då jag inte har sålt någon bostad de senaste åren fick jag ta hjälp av min kompis Jakob som guidar oss genom hur man gör rent konkret.

Det är således relativt enkelt även om det kräver att man har koll på sina siffror. Sedan kan man alltid ringa till Skatteverkets kundtjänst som jag påstår är en av Sveriges bästa.

• Skatteverket: 0771-567 567

Småspararguiden hittar ett smart kryphål att utnyttja skattesystemet

Bloggrannen Småspararguiden beskriver i sin artikel på samma ämne en möjlighet att utnyttja skattesystemet till sin fördel. Precis som de skriver är det värt att ta sig en funderare på etiken i det. Återigen ett klassiskt exempel på att det finns ett matematiskt och ett känslomässigt svar till en fråga.

Så här beskriver de möjligheten – som jag helt ärligt ska säga inte hade en tanke på själv. De utgår från att man sålde ett boende med vinst 2017. Då kan man enligt dem göra så här:

Pengarna kan man enligt tidigare resonemang antingen investera, eller eftersom de är helt gratis, sätta in på ett låst sparkonto med insättningsgaranti och göra en helt säker – s.k. arbitrage – vinst.

👍 till Småspararguiden för det tipset.

Uppdatering till Småspararguidens tips

Forum-användaren Jörgen har en viktig kommentar till ovanstående också:

Småspararguidens kryphål tror jag beskrivs som lite bättre än vad det egentligen är. När de säger att lånet under åren 2021-2023 är gratis givet att man gör en ny omprövning senast 2023 för att återföra uppskovet till beskattning.

Det är rätt att man då får tillbaka en uppskovsränta man betalat och att man själv måste betala tillbaka de pengar man fick ut i samband med den första omprövningen. Men eftersom det man faktiskt gör är en omprövning av en 6 år gammal deklaration som innebär att man får högre skatt 2017 så blir man även skyldig att betala kostnadsränta på sitt skattekonto från och med 13 februari 2018 (tidpunkten då man enligt omprövningen skulle ha betalat in skatt överskjutande 30 000 kr) fram till den tidpunkt 2023 då pengarna återbetalas.

Denna ränta är för tillfället 1.25%. Så det innebär att “gratislånet” i detta fall kostar ungefär 6 * 1.25% = 7.5% icke avdragsgill ränta som en engångskostnad.

Jorgen (@jorander) i forumet

Potentiell politisk risk

Man brukar skoja om att ett politisk beslut sällan har en livslängd längre än 10 år. Även det är något som är värt att hålla i beaktande. För att citera Jörgen igen:

Upplägget innehåller ytterligare en potentiell politisk risk som kanske förtjänar att nämnas i artikeln, nämligen att skatten på vinst vid försäljning av bostad höjs i framtiden. Det uppskov man får är inte ett uppskov med att betala vinstskatten, det är ett uppskov med att föra vinsten till beskattning, vilket innebär att det år man för vinsten till beskattning (frivilligt eller pga att ersättningsbostaden säljs) betalar man den skattesats som då gäller, inte den skattesats som gällde vid den ursprungliga försäljningen.

Det innebär att man, om man väljer att ha ett uppskov, behöver vara lite uppmärksam på regelförändringar i detta område så att man kan planera för ett eventuellt förtida återförande om skatten skulle höjas i framtiden. Det är också något som riskerar att förkorta den tidshorisont man kan använda för att räkna hem vinsten på en investering eller amortering.

Personligen tror jag inte att denna risk är så stor, men man ska aldrig säga aldrig.

Jan Bolmeson

20 december, 2020

Den här artikeln publicerades söndagen 20 december 2020 klockan 22:25 av Jan Bolmeson i kategorin(erna): .

Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information på RikaTillsammans.

Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet, vi rekommenderar dessa. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.