Fördjupning i bolån med Hypoteket
Sök:

Fördjupning i bolån med Hypoteket

RikaTillsammans #172 - Intervju med medgrundaren till Hypoteket Dag Wardaeus

Dagens avsnitt är ett samarbete och intervju med Hypoteket och dess medgrundare Dag Wardaeus. Bolån har traditionellt på den svenska marknaden getts ut av storbankerna och nischbanker som t.ex. Länsförsäkringar. För ett par år sedan godkände Finansinspektionen så kallade bostadskreditinstitut (som t.ex. Hypoteket och Stabelo) för att ge ut bolån. Dessa har sedan dess konkurrerat med bland annat samma (och ofta lägre) ränta till alla.

Första gången vi pratade om bolån var i avsnitt #130. I det avsnittet pratade vi framförallt om vikten av att förhandla sin ränta och tricket med att begära ut ett amorteringsunderlag. Genom att begära ut ett amorteringsunderlag berättar man indirekt för sin bank att man är på väg att lämna (det finns ingen annan anledning att begära ut det).

Det kickar ofta in bankernas client-recovery process där de återkopplar med en lägre ränta så att du ska stanna kvar som kund. Klassiskt är ju en befintligt kund billigare än en ny kund. Att dessutom jämföra med vad t.ex. Hypoteket kan erbjuda ger en bättre förhandlingsposition.

För mig gav en begäran av amorteringsunderlag 0.3 procent billigare ränta (på Swedbank). Flera läsare rapporterar i kommentarerna att det fungerar än idag. Om du inte har gjort, gör det även om du har delbundna lån! Det finns få sätt att tjäna mycket pengar med liten tidsinsats. Du har nämligen både en besparing i ränta, men om du dessutom investerar överskottet så får du en dubbelvinst. Sätt det över 20 år med ränta-på-ränta så kan du dessutom nästan mer än femdubbla årsbesparingen!

I avsnitt #130 pratade vi om de nya aktörerna på bolånemarknaden som Hypoteket. Då var jag inte jättepositiv då jag och flera läsare pekade på riskerna med ett annorlunda bakomliggande upplägg. En bank ger nämligen ut säkerställda obligationer medan dessa aktörer skapar bolånefonder. Skillnaderna i vanliga fall är högst marginella, kanske till och med till bolånefondernas fördel då t.ex. mer avkastning går till pensionsfonderna som finansierar dem, lägre ränta för konsumenterna och bättre kundtjänst.

Dock kan det uppstå situationer, framförallt i kris, där dessa aktörer kan ge hamna i problem och därmed indirekt även kunden om t.ex. ingen vill investera i dessa bolånefonder. Dag var då en av dem som hörde av sig och gav lite feedback på att vi inte gav en helt korrekt bild. Då bjöd vi in Hypoteket och Dag att komma till bloggen för att prata om bolån, skillnaderna och likheterna. Vi hoppas därför att du uppskattar dagens avsnitt som verkligen är ett nörderi kring detaljerna kring bolån, banker, säkerställda obligationer, bolånefonder samt riksbankens och finansinspektionens regler.

I samband med det här avsnittet här vi även släppt ett bonusavsnitt där Dag även svarar på era frågor om bolån (annonslänk), kvar-att-leva-på-kalkyler, hur banken ställer sig till att låna för att investera och mycket mer!

Många hälsningar,
Jan Bolmeson

Lyssna eller titta på avsnittet

Precis som vanligt så kan du lyssna på hela den här artikeln som ett poddavsnitt via din poddspelare (iTunes, Acast, Spotify eller SoundCloud) eller titta på den tillhörande videon via Youtube.

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning av avsnittet. Vill du ha tidskoder också så finns det på Youtube.

Transkribering av hela avsnittet

Nedan följer en full transkribering av hela veckans avsnitt för dig som hellre läser!

—START TRANSKRIBERING—

Jan: Varmt välkommen, Dag Wardaeus. Du är medgrundare till Hypoteket, du har jobbat på Deloitte och du har en civilekonomexamen på Handelshögskolan i Stockholm. Vi träffades för att du och din kompanjon Carl Johan Nordquist startade Bolånegruppen för ett antal år sedan med målet att hjälpa bolånetagare att kollektivt förhandla och få ner bolåneräntan. Sedan fick ni överge det och så blev det Hypoteket, där du arbetar idag. Varmt välkommen! Kan du inte ta lite bakgrund gällande frustrationen kring att man inte vet om hur man får en bra ränta och hur ni började?

Från Bolånegruppen till Hypoteket

Dag: Det var precis det som du säger. Både jag och Carl Johan har en ekonomisk bakgrund, vi har pluggat ekonomi båda två och han är dessutom delvis ingenjör. Vår ingång är egentligen bolånemarknaden och vi kom på att vi villa göra detta som bolånekunder. Ingen av oss hade jobbat på bank innan, utan runt 2012-2013 tog vi båda två vårt första bolån var för sig och blev väldigt frustrerade över att inte få veta om det är en bra ränta eller inte.

Vi frågade andra vad de hade för räntor och om de jobbade på banken eller kände någon som gjorde det så hände det att de hade en bättre ränta. Eller om de banken hade klumpat ihop det med andra produkter så fick de mycket bättre ränta. Men mamma, som är pensionär, hade mycket sämre ränta av någon anledning, trots att hon hade mer pengar sparade än vad vi som var nyexaminerade hade.

I det kände vi båda frustrationen kring den väldigt otydliga prissättningen och att det var väldigt, väldigt jobbigt att ta ett bolån.

Det tog flera veckor med pappersarbete, du fick hem en bunt med papper som du skulle signera och skicka in, du skulle in på möten med bankmannen, och så vidare. Där tänkte vi att här måste vi kunna sätta press på de här fyra till åtta bankerna som det handlar om när man ska ta bolån.

Det är de stora fyra och vid den tiden var det också ett par utmanare. Så vi sa att om vi bara samlar jättemånga bolånekunder tillsammans, tusentals, så måste vi få mer makt att verkligen sätta ner foten och säga att vi nöjer oss inte med den här otydliga prissättningen.

Vi döpte vårt bolag till Bolånegruppen och vi gick bokstavligen runt och knackade dörr. Vi började här i Skåne, vi var på stora Villamässan i Malmö 2014 och stod och samlade in medlemmar som skulle vara med och förhandla tillsammans. Vi var samtidigt runt i alla byar. Allt från Österlen till Trelleborg och Malmö och la lappar i brevlådor och samlade in folk. Vi fick tusentals medlemmar framförallt här i Skåne där vi fick rätt bra intresse. Det var en sparbank som just då ville växa och de tyckte att det var rätt intressant att få ett stort kundkollektiv.

Den var egentligen vår första och enda riktiga gruppförhandling som gick igenom. Då lyckades vi få till en ränta på 1,29 till alla våra medlemmar, när den annars låg på kanske1,4 eller 1,5 på den tiden. Men då kvarstår ändå problemet att väl flytta sedan. Det fanns ändå en tröskel där som gjorde att det var svårt att konvertera alla våra medlemmar till faktiska kunder för den banken sedan.

Det fanns någonting i den affärsmodellen som inte riktigt innehöll den sista pusselbiten. Det var liksom onboarding-processen. Vart skriver man på? Helst med BankID, men det funkade inte.

Ignorerades av storbankerna

Dag: Sedan gick vi vidare upp till Stockholm och knackade kring Kungsträdgården där jättarna håller till, men de var väldigt avvaktande. De stora traditionella bankerna är inte intresserade av att konkurrera med räntesättningen egentligen och det är det som karaktäriserar ett oligopol, vilket det faktiskt har varit på bankmarknaden. Speciellt på bolånesidan, under väldigt många år.

Så även om vi var tusentals medlemmar så möttes vi av ett svagt intresse från bankerna. De förstod att oundvikligen skulle leda till lägre marginaler för dem. Så man kan säga att 2015, efter att jag och Carl Johan hade gått utan lön i två år, började vi känna oss rätt frustrerade.

Vår lilla kassa med sparpengar började ta slut och vi insåg att antingen måste vi överge och anse oss besegrade av boendemarknaden nu eller göra om det från grunden. Då gör vi en bolånegivare som är exakt så som vi och våra tusentals medlemmar vill ha det. 2017 kom det sedan en ny lag, som vi kommer komma in på lite senare, som just reglerade bolånemarknaden.

Marknaden består av bolåneförmedlare, vilket vi var med Bolånegruppen, även om vi hade ingången att vi gruppförhandlade så var vi en förmedlare.

Vi var en mellanpart mellan bolånekunden och banken som var bolånegivaren och själva bolåneavtalet blev helt bilateralt mellan banken och kunden i slutändan. Det var i det facket vi var då, men då är man låst till hur banken vill ha det. Då sa vi att vi kan ta ett steg bak i värdekedjan och ge ut egna bolån istället för att förmedla bankernas. Det är precis som du säger, att vi ville bli kreditgivare själva.

Jan: Det är egentligen det som vi kommer att prata om rätt mycket i det här avsnittet tillsammans med läsarfrågorna. Men bara kort, för jag är alltid nyfiken på historien. Jag läste några artiklar i realtid när ni la ner Bolånegruppen, hur kändes det för er?

Dag: Ja, det finns en tid där vi var på tippen att ge upp, som alla entreprenörer känner till. Det var ungefär där.

Jan: Jag har läst Nassim Taleb, som myntade begreppet ”svart svan”, och han skriver att vi borde ha en dag för att hedra entreprenören. För att entreprenörer tar risken för alla i samhället. Utan människor som egentligen tar risker för andra människor så hade inte utvecklingen gått framåt.

Men jag tror att vi är många entreprenörer som gör oss själva en otjänst, för vi pratar oftast bara om den spikraka resan, och inte om när man tyckte att var misärigt att gå utan lön i två år. Vad var din största insikt från den resan?

Insikter från den entreprenöriella resan

Dag: Den största insikten var nog att man måste veta när man ska ”cut your losses”, när det får vara bra. Att det här kan vi inte göra längre. Den tar man alltid för sent och det finns ett par digitala tidningar som skriver mycket om entreprenörskap som man naturligtvis läser. Och i Stockholm finns det lite hubbar för entreprenörer där det ofta pratas om så kallade vanity numbers, att vi växte med 1 000% och den omsättningen och så många anställda.

Sådana siffror kan man bara bortse från, för man kan alltid hitta siffror som ser väldigt bra ut, men när det kommer ner till kritan så är det bara kund för kund, nöjda kunder, och det tar lång tid att bygga upp. I fallet med Bolånegruppen lyckades vi inte bygga upp den kritiska massan för att affärsmodellen skulle funka. Så det är nog största lärdomen: man ska inte vara rädd för att inse att affärsmodellen inte funkar. Då måste man vinkla om den.

Jan: Ja och börja om. Jag brukar alltid säga att allt som händer är en träning inför något som komma skall. Hade ni inte gjort resan med Bolånegruppen så hade det inte blivit något Hypoteket, vilket är ganska coolt. Men nu tänkte jag att vi hoppar in i något så roligt som Riksbankens finansiella stabilitetsrapport från 2018. Jag tycker att Riksbanken ger ut sjukt bra rapporter, men det är inte en jävel som läser dem. Men om man väl ger sig in och läser dem så står det ofta ganska bra grejer.

”Den svenska Bolånemarknaden står för närvarande inför förändringar. Låneförmedlare får en allt större betydelse genom att de hjälper bolånetagare att sänka sina lånekostnader och icke-banker konkurrerar med traditionella banker om bolånekunder. Erfarenheter från andra länder pekar emellertid på att de nya aktörerna kan komma att bli viktiga på bolånemarknaden. Förmodligen påverkar de redan nu genom att de ökar konkurrensen och pressar ner räntorna.”

Riksbankens finansiella stabilitetsrapport 2018

Dag: Väldigt bra och för att återknyta till historien just när vi stod där 2015-2016 så tittade vi just på andra länder och då såg man det holländska exemplet. De hade fristående bolånefonder som inte var i en bank vilket hade vuxit explosionsartat och tagit väldigt stor del redan då, efter bara några år på marknaden och nu utgör de en stor del av marknaden. Det var en av de strukturerna vi tittade på utomlands.

Översikt av bolånemarknadens aktörer

Jan: Jag läste fler rapporter och de hänvisar alltid till den nederländska marknaden. Men för att ge lite sammanhang: du och jag kom i kontakt typ förra året när vi gjorde ett avsnitt om amortering och bolån. Då skrev jag att traditionellt har bostadslån getts ut av banker och sedan kategoriserade jag det i två eller tre grupper och sa att vi har de fyra storbankerna – som har 75% av marknaden – och så finns det vissa nischbanker som i avsnitt #130 var typ Avanza, Nordnet och Landshypotek.

Sedan fanns det fackavtal och bostadskreditinstituten som är Hypoteket, Stabelo, Enkla och några andra. Kan inte du berätta vad du ser för skillnader? Jag hade också skrivit vissa saker som du inte riktigt höll med om som jag tänker att vi kan gå igenom. Håller du med om uppdelningen storbank, nischbank och bostadskreditinstitut?

Dag: Det är en jättebra fördelning. Storbankerna – det säger sig självt – är helservicebanker och servar hela marknaden. De har kunder allt från nyutexaminerade som vill teckna sitt första bolån till pensionärer och private banking-kunderna. De servar hela marknaden.

Sedan har vi nischbankerna som tar olika nischer. Dels har vi de som riktar sig till de som har lite svårare att få lån, som Bluestep, Nordax och så vidare. Det är också banker, de har banktillstånd. Definitionen av en bank är egentligen att du får låna ut pengar och du får låna in pengar från allmänheten.

I och med att du lånar in och ut till allmänheten så utgör du en risk om allmänheten helt plötsligt vill ha ut alla sina pengar från dig när du har lånat ut i andra ändan.

Så du måste ha buffertar. Nu förenklar jag det här så klart, men du får ta in pengar på sparkonton, lönekonton och så vidare samtidigt som du får låna ut. Det gör att det finns mycket regler kring buffertar och sådant. Även nischbanker är sådana banker.

SBAB och Danske kanske man skulle sätta i ett fack som är strax under storbankerna, för de riktar sig också till en rätt bred marknad. De är lite mer innovativa. Danske Bank är jättestora i Danmark även om de är rätt små här och rätt så offensiva på bolånemarknaden.

SBAB är en statlig bank men de är också innovativa och lite mindre så. Sedan har vi Landshypotek som hittills bara riktat sig till villor, så det finns lite olika nischbanker. Men de som helt skiljer sig från bankerna är bostadskreditinstitut, som du var inne på.

Så det är egentligen den andra typen av tillstånd som man kan ha om man ska ge ut bolån. Då får vi bara ge ut bolån, så vi får inte låna in några pengar från allmänheten, utan vi har bara tillstånd att låna ut pengar, helt enkelt.

Finansinspektionens två huvudsakliga grejer som de undersöker är den finansiella stabiliteten, att en aktör ska ha de här buffertarna men också konsumentskyddet. Den lilla konsumenten ska skyddas. För oss som liten aktör som bara får ge ut bolån, är den delen väldigt, väldigt viktig. Stabiliteten är också viktig så klart, men vi utgör fortfarande en sådan otroligt liten del av den totala marknaden.

För- och nackdelar med bostadskreditinstituten

Jan: Jag är jättepositiv till bostadskreditinstituten för att de ökar konkurrensen. Tittar man på Riksbankens och Finansinspektions rapporter så ligger bostadskreditinstituten alltid 0,2-0,3 punkter lägre i avgift än vad storbankerna ligger, så de pressar konkurrensen. Jag älskar konkurrens och effektiva system.

Jag brukar ibland tänka på skillnaden på SAS och Norwegian. Båda är flygbolag men ni började från scratch så ni sitter inte med gamla system och sådant.

Men i avsnitt #130 så påstod jag att det har varit problem historiskt att man inte tog emot nya kunder, utan man hade som villkor att kunderna måste ha ett lån hos en annan bank för att de skulle ta över kunden. Det var inte ni, det var nog Enkla som gjorde det.

Dag: Jag tror det blev en missuppfattning också, för man måste göra en kreditprövning. Som kreditinstitut har man ett ansvar att göra en kreditprövning av två syften. Det ena är att skydda den vars pengar du lånar ut, att risken ska vara på den nivån som den investeraren, i vårt fall Pensionsfonden, förväntar sig.

Men vi har också en kreditprövning för att kunna avgöra om det är bra för dig som konsument att ta det här lånet. Det är inte säkert att du som konsument har all kunskap du behöver för att förstå att du inte borde ta det här lånet, till exempel.

Jan: Det där kan man ha mycket politiska åsikter om. Huruvida någon annan ska avgöra saker i ditt liv.

Dag: Utgångspunkten för oss är att göra det så enkelt för konsumenten som möjligt. Vi ska ge dig den kunskap du behöver för att kunna fatta beslutet själv. Vi ska aldrig gå in med pekpinnen. Det vill man inte. Men samtidigt är det jättesvårt med krediter och bolån. Som konsument kan man bli förvirrad snabbt.

Jan: Ja, och tyvärr är det många som inte kan det där. Men en av de grejerna som vi pratade mycket om i avsnitt #130 var att man kan hamna i en situation i den här kategorin – återigen, kanske inte hos er – där man inte får sitt lån förlängt.

Det vill säga att jag flyttar mitt bolån till ett bostadskreditinstitut och sedan kanske de inte hittar finansiering för det lånet. De säger då att de inte kan förlänga lånet när perioden har gått ut. Har man dessutom blivit arbetslös eller det har hänt någonting på marknaden så att man inte är attraktiv för en vanlig storbank längre så hamnar man plötsligt i något limbo. Jag tror det var Frida Bratt som tog upp det här i en artikel.

Dag: En bank lånar in pengar i regel mellan tre och fem år, från våra pensionsfonder, och sedan lånar de ut det i bolån på 30 år. Där kan man undra vad som händer om de inte får några nya pengar efter tre år och där kommer bankernas rigida regelverk in, som säkerställer att det finns en backuplösning i en sådan situation.

Om det är en finanskris går staten in och fixar det. När bostadskreditinstituten kom så sa finansinspektionen att ni måste säkerställa finansiering över så lång tid att vi alla fall kan vara trygga att bolånekunden inte hamnar i den här situationen. Nu finns det bara två bostadskreditinstitut, det är vi och Stabelo.

Få bostadskreditinstitut som uppnår de hårda kraven

Jan: Det var också något jag läste i en annan rapport från Riksbanken. Man har gett ut 10 tillstånd varav bara fyra har utnyttjats.

Dag: Då sa de att man måste ha så pass lång finansiering, så vi har finansiering under så lång tid som är två tre gånger livstiden på ett normalt bolån. Vi har finansiering på 15 år.

Jan: Vi kommer ha en innehållsförteckning till det här avsnittet, så nu kommer det att bli nördigt och lite tekniskt. För jag har inte hittat någon annan att prata med detta om och sedan tänker jag att man kan hoppa till läsarfrågorna om man vill.

Dag: Om jag bara får avsluta det här med att det bara är fyra som har utnyttjat sina tillstånd! Det har varit så att aktören bara har lånat upp på kanske tre år och då tycker finansinspektionen att det inte är tillräckligt lång tid, så då får de problem att lansera.

Det är dessutom många aktörer som har startat, satt upp verksamheten och fått tillstånd av finansinspektionen, men efter att du har fått det tillståndet måste du börja låna ut inom en viss tid och har du inte gjort det så får du lämna tillbaka tillståndet. Det har hänt i många fall att aktörer inte har kommit igång på grund av att de inte har hittat finansiering.

Jan: Snyggt förtydligat! Vidare, citat från Riksbankens rapport om nya aktörer på bolånemarknaden:

”De bolånevolymer som de nya aktörerna hanterar är i nuläget små både i förhållande till det totala årliga flödet och till den utestående volymen. Erfarenheter från andra länder pekar emellertid på att de nya aktörerna kan komma att bli viktiga på bolånemarknaden. Detta kan vara positivt för den finansiella stabiliteten, till exempel om de använder mer stabila finansieringskällor än bankerna. De nya affärsmodellerna har dock inte testats i en vikande bolånemarknad vilket kan medföra nya risker.”

Riksbankens rapport

Jan: Nu blir det lite tekniskt, men om jag förstår det rätt så ger de här storbankerna ut säkerställda obligationer, som har tre nivåer av skydd för det är räntefonder som köper dem. Räntefonder, t.ex pensionsinstitut etc., går till banken och säger att ”Vi köper de här obligationerna” och då har man först fordran på banken, fordran på den underliggande säkerheten på lånet och t.o.m. på själva fastigheten i botten.

Så säkerställda obligationer är väldigt, väldigt trygga, men ger också då i dagsläget t.o.m. negativ avkastning eller typ 0.

Som jag tolkar det har man tillåtit att de här nya aktörerna får paketera lånen, men det behöver inte nödvändigtvis vara en säkerställd obligation, utan man kan göra en alternativ investeringsfond eller SPV:er (special purpose vehicles). Man paketerar det annorlunda och säljer det till pensionsinstituten. Men den stora skillnaden är att den som köper den här fonden tar över risken, så de har en helt annan kreditrisk jämfört med de här säkerställda obligationerna.

Olika typer av kreditrisk

Dag: Det kan man säga, det är korrekt. Om vi tar pensionsfonderna som exempel, för de köper både säkerställda obligationer och våra bolånefonder. Då kan man säga att när de lånar ut pengar till banken – för det är det man gör när man köper en obligation – då har de kreditrisk på banken som kan gå i konkurs och är det en av de fyra storbankerna så är det systemkritiskt och då kommer riksgälden in med sina paket, så det är också en säkerhetsnivå.

Nästa nivå av kreditrisk ligger hos bolånekunden och där säger banken att om en bolånekund inte kan betala sitt bolån och vi måste tvinga kunden att sälja sitt hus och vi inte får tillbaka hela lånet, då suger vi upp den förlusten. Så de som har obligationen får ändå den avkastning de ska ha. Banken har på så vis en kudde för att suga upp de kreditförlusterna.

Då tar pensionsfonden i det här fallet då inte direkt motpartsrisk mot hushållet, utan mot banken kan man säga. Men hos kan pensionsfonderna låna ut mer direkt till hushållet med våra bolånefonder som är helt transparenta.

Vi rapporterar lånen på individnivå till pensionsfonderna, så de vet exakt vilka lån som ligger i våra bolånefonder och kan se dem. Då tar de risken mot hushållen kan man säga, men för det får de väsentligt mer betalt. Säg att vi har 1,29-1,30 till bolånekunden i ränta och av det så betalar vi ungefär en procent till pensionsfonden, så vi tar alltså en bråkdel av banken tar. I de här rapporterna är det ofta en central del; bankens bolånemarginaler.

Jan: Jag har en graf här på att de tar 1,29 i bruttomarginal på bankerna.

Dag: Ja, banken tar i snitt nu 1,55 också och då får pensionsfonderna noll och ingenting, kanske 0,2 knappt. För varje räntekrona som kunden betalar till oss så tar vi 20 öre och pensionsfonden får 80 öre. I bankens fall är det tvärtom. Där tar banken 80 öre som sugs upp i systemet. De har ju 300 kontor och tusentals anställda och jättemycket overhead och ägare som har väldigt höga utdelningar.

Jan: Om jag får vara lite djävulens advokat – för de säger att jag alltid är för snäll mot mina gäster – så kan jag sammanfatta det som att det finns två sätt att finansiera sig på när man ger ut bolån. Det ena är med säkerställda obligationer, som är låg risk eller jättelåg risk och ingen avkastning som är säkerhet i banken, lånet och fastigheten.

Det andra sättet är att ge ut en bolånefond mer eller mindre, där avkastningen är cirka 20 gånger högre och risken man tar som köpare är att man är mer exponerad mot lånet, men det får man betalt för. Det är de två skillnaderna, eller hur?

Dag: Exakt så.

Om belåningsgrader

Jan: Om vi då målar fan på väggen då kan man hamna i en situation, inte i dagsläget för det finns nästan inga andra alternativ och vi har haft stabil finansmarknad – hyfsat i alla fall – men kan det inte uppstå en situation där pensionsfonderna säger att de inte vill köpa den där fonden för att de tycker att det är för hög risk? Typ fastighetskrisen 2008, du vet hela subprime, ingen ville ta i något som hade med fastigheter att göra.

Dag: Absolut, det är en risk och jag skulle säga att en anledning till att bostadskreditinstitut ger ut bolån i regel upp till 60-65% belåningsgrad är för att pensionsfonderna – nu när vi är nya – vill testa det här nya konceptet.

Belåningsgraden är bolånets storlek i förhållande till bostadens värde, så om du har en bostad som är värd två miljoner och har ett lån på en miljon då har du 50% belåningsgrad, vilket ses som väldigt, väldigt låg risk.

Det är alltid tråkigt att prata om att en bolånekund inte kan betala och tvingas sälja sitt hus, det är det sista alla vill. Så just svenska bolån, alltså att ha säkerhet i ett svenskt bolån, ses som extremt säkert. För pensionsfonder med belåningsgrader upp till 65-70 där någonstans blir det därför ännu lägre risk.

Jan: Om jag förstod det rätt så är det inget lagstiftningskraft att ni bara får ge ut till 65% belåningsgrad, utan ni kan ge ut till 85% också, om ni skulle vilja. Stämmer det?

Dag: Mot konsumenten så är det konsumentkreditlagen som vi lever under och som banker lever under. När det kommer till konsumentskyddet så är vi exakt som en bank, det är bara att vi inte får låna in från kunder.

Men när vi lånar ut till kunder så har vi exakt samma skyldigheter som en bank och där får du bara låna upp till 85% och det är väldigt mycket kring god kreditgivningssed, vilket just är det här att ta ansvar för att vara måttfull och ta låntagarens intressen i första rummet.

Jan: Men säg om det uppstår en situation där fastighetsmarknaden viker med 40%, så att vi hamnar under de där 65. Det påverkar inte befintliga lån, men skulle det kunna påverka att ni hade fått svårare att låna upp det här kapitalet?

Dag: Det kan det göra, absolut. En av de stora utmaningarna vi har haft sedan vi kom igång har varit att hitta pengar att låna ut, alltså att få pensionsfonderna att ge oss förtroendet att låna ut den här miljarden. Det blir direkt svindlande summor, men svenska bolånemarknaden är 3 500 miljarder, så det är otroliga belopp som man får förtroende att låna ut och det är våra pensionspengar, så de är väldigt försiktiga.

När jag och Carl Johan kommer och ser nyexaminerade ut, även om vi har stångat oss blodiga på bolånemarknaden i ett par år, så gör de ett jättebra jobb för pensionsspararnas räkning. De måste vara säkra på att låna ut pengar till oss är lika säkert som att låta ut till en bank.

Därför har de gett oss förtroendet att låna ut upp till 65% belåningsgrad. Då har vi hushåll som är jättefina. Svenska bolånekunder över lag är helt fantastiska på att betala sina lån. Precis som du säger, det är det sista man inte betalar.

En beskrivning av bolånefonderna

Jan: Där vet jag att det är vissa som säger att i Sverige kan det gå som i USA, men då brukar jag säga att det är ganska stora skillnader mellan lagstiftning i USA och lagstiftning i Sverige. T.ex. går du ifrån huset så är du fri från lånet i USA, men så är det inte i Sverige.

Caroline: Får jag bara fråga, i de här bolånefonderna, vad finns det där?

Jan: Jag försöker förklara så får du ge facit, Dag: Vi tar våra, Filips och Jeanettes och alla bolån, så att alla lånen packas ihop en påse och så går man med den påsen till en pensionsfond och säger: ”Titta, här har vi Jeanette, Jan och Filip och en massa andra. Det är 100 miljoner och de kommer varje månad betala en ränta på 1,29. Vi tar 0,2 eller 0,3 och ni får resten.” Det är en bolånefond eller alternativ investeringsfond, som det heter enligt lagstiftningen.

Dag: För att fortsätta den här analogin så är det en jättestor skillnad på säkerställda obligationer och våra fonder.

När banken kommer med den påsen till pensionsfonderna, där de har paketerat sina bolån och säger här har vi en påse bolån som backar den obligationen, men pensionsfonden får inte titta ner i påsen, utan på påsen står det bara en, två eller tre stjärnor som ett ratinginstitut har satt.

Så de är väldigt otransparenta och bygger på att ratinginstituten gör ett väldigt bra jobb med att se hur bra bolånen är. Det var centralt i krisen i USA, att ratinginstituten inte gjorde sitt jobb. Men när vi kommer med påsen till pensionsfonderna då öppnar vi påsen och säger:

”Titta ner här på de här bolånen som ligger här. Ni kan titta rakt på bolånen, ta upp och vrida och vända på dem. Ni kan ringa när som helst och få en lista på alla bolån.” På så sätt får vi en helt annat transparens, men det innebär också att de får göra ratingjobbet själva och det är precis det som gör att det har varit svårt för alla oss nya att få kapital.

Marknaden har funkat och det är en jättebra finansieringsform för bolån men den bygger också på att det finns en väldigt, väldigt dyr mellanhand, som är banken. Superdyr mellanhand. Onödigt dyr. Nu går det att göra otroligt mycket enklare, där vi kan sammanställa alla bolånen i ett Excelark till exempel.

Jan: Nu pratar vi mycket utifrån pensionsfondens perspektiv. Så valet som pensionsfonden står mellan är alternativ A med säkerställd obligation där jag köper den av Swedbank och då köper jag egentligen hela deras varumärke, stabiliteten i Swedbank och även risken. Om Swedbank går i konkurs då kommer den att tas över av staten, men om ni eller en sådan fond går i konkurs så tas inte den över av staten.

Hypotekets bolagsmodell

Dag: När vi pratar om en AIF-fond, en alternativ investeringsfond, så är det egentligen ett samlingsbegrepp för vilken slags juridisk enhet som helst, där folk går ihop för att investera i någonting. I vårt fall är det ett helt vanligt svenskt aktiebolag, där det bara ligger bolån på tillgångssidan.

Det finns inga anställda, inga overheadkostnader. Lånen ligger på tillgångssidan och på andra sidan ligger andelarna i fonden som investerarna köper. Bolånen ligger helt isolerade i den här bolånefonden.

Sedan har vi systerbolaget som är Hypoteket Bolån, som är kreditgivaren. Här har vi alla våra handläggare, vi har vår kontorshyra, hela IT-systemet och där ligger alla kostnader. Det bolaget skulle hypotetiskt kunna gå i konkurs, för det är en aktiv verksamhet.

Men efter att vi har gett ut bolånet och lagt in det i fonden, det Hypoteket gör då är bara att se till att räntan kommer in från kunden varje månad. I princip skickar ut fakturan.

Skulle vi falla då ligger bolånen helt säkra i de här bolånefonderna och en backupservice skulle ta över och skicka ut fakturorna. Så det är jätteviktigt att man särkopplar bolånepåsen och den aktiva verksamheten.

Jan: Det som jag ser när jag tittar på det utifrån är att risken man kan hamna i här är att det inte är någon som vill köpa bolånefonden. Det är väl egentligen det. Jag vill inte hamna i den situationen där jag står med mitt bolån och så kan jag inte förlänga det. SEB och Swedbank binder sig väl på 40-50 år. Men när jag kommer till er, hur lång är den tidsperioden?

Dag: Vi ställer ut lån på 30 år och som kund har du det då garanterat i 30 år. Det är därför finansinspektionen säger att vi nya aktörer måste låna upp på så lång tid att vi tryggt kan refinansiera oss så vet vi att vi har pengar.

När en pensionsfond då lånar ut till en bank, de refinansierar sig hela tiden löpande och för säkerställda obligationer finns det också en andrahandsmarknad för de köper och säljer hela tiden, varje dag. Men de är mellan tre och fem år och ställer ut nya på rullande band, medan vi måste finansiera oss på så lång tid att vi kan vara säkra på att hinna göra det och att en pensionsfond kan inte komma ut innan dess.

En pensionsfond kan inte säga till oss om fem år att nu vill vi ha tillbaka de där pengarna vi lånade till er för fem år sedan. Utan de är uppbundna mycket längre tid. Det är också en del i att de får en procent hos oss och noll komma noll ingenting hos en bank för de blir uppbundna mycket längre. Men samtidigt är det våra pensionspengar.

När vi sa att vi skulle revolutionera bolånemarknaden med helt rak prissättning och samma ränta till alla kunder och med en onboardingprocess som är helt digital och jättesnabb, men från 2015 till när vi lanserade 2018 kom vi underfund med att den här nya strukturen snarare är en revolution för pensionsspararna. Det blir så otroligt mycket högre avkastning tillbaka till pensionen.

Riksbankens oförändrade reporänta påverkade inte våra räntor

Jan: Om jag ska sluta måla fan på väggen så är det det schyssta, för plötsligt så hamnar pengarna som vi betalar i våra egna fickor, istället för att gå till vinst till bankerna. De fyra storbankerna gjorde 125 miljarder i vinst, som går till de aktieägarna och många gånger går det till och med utomlands, så de pengarna stannar inte ens här.

Dag: Precis. Helt förenklat handlar det om att klippa bort en väldigt dyr mellanhand, som inte behövs.

Jan: Apropå detta med mellanhand, här är också en grej som jag upplever så konstig, som ingen i media har tagit upp förutom några bloggrannar. Jag tror det var i Juli Riksbanken lämnade reporäntan oförändrad på noll procent, men normalt sätt har man pratat om att det som styr för bankerna är utlåningsräntan, som ofta är reporäntan plus 0,75, det vill säga det bankerna betalar.

Men det Riksbanken gjorde, som ingen har tagit upp, var att de sänkte den från 0,75 till 0,1, vilket innebär att bankernas upplåningskostnad blev mycket lägre. Den blev 0,6% lägre. Men eftersom de inte sänkte reporäntan var det ingen som reagerade på att bankerna fick en mycket lägre kostnad. Rent teoretiskt borde vi ha fått en del av de 0,6% i lägre ränta, men det skedde inte. Är det jag som är ute och reser i det där, eller?

Det finns ingen direkt relation mellan bolåneräntorna och reporäntan. Och det finns egentligen ingen direkt relation mellan bolåneräntorna och någon styrränta heller.

Dag

Jan: Men den här utlåningsräntan då? Det är ju den som banker normalt säger att inlånings- och utlåningsräntan är inte som reporäntan, utan den är alltid högre. Men nu sänkte ju Riksbanken den under Coronakrisen, men det skedde ingen skillnad för oss.

Dag: Den specifika räntan vet jag inte riktigt just vilken det är, men t.ex. reporäntan, även om banker ofta är väldigt snabba med att om reporäntan höjs så höjer de bolåneräntan. Då har det helt plötsligt en väldigt direkt påverkan. Men skulle den sjunka så är det på något sätt ingen koppling kvar.

Så man ska vara väldigt skeptisk till när man pratar om den här direkta relationen mellan bolåneräntorna och reporäntan. Våra bolåneräntor styr vi nu egentligen utifrån konkurrensen. Vi har sagt att vi ska vara konkurrenskraftiga mot bankernas utlåningsränta på bolån.

Pensionsspararna får avkastningen från bolånen

Jan: Men er ränta styrs egentligen av vad pensionsfonderna är villiga att betala till er i grunden. De är villiga att betala x och sedan behöver ni en marginal för att kunna driva er verksamhet och ge en liten vinst, så det är väl de två grejerna som läggs på oss.

Men om jag har förstått det rätt så skriver Riksbanken att deras bruttoräntenetto är utlåningsräntan minus finansieringskostnaden. Det är väl här som det blir lite mindblowing. Det blir väldigt enkelt med er att fatta vart pengarna kommer ifrån, men när Swedbank ger ut den här obligationen då har de pengarna på sin balansräkning. De skulle väl egentligen också bara kunna sänka räntan?

Dag: Hade de haft våra omkostnader och våra vinstkrav från ägarna, det vill säga noll och ingenting i dagsläget i tillväxtfas, så hade de kunnat ge en ränta som är noll och ingenting till bolånekunder.

Jan: Eller hur. Vi hade kunnat haft en ränta på 0,5-0,6.

Dag: När vi säger att vi snurrar vår verksamhet på en femtedel av bankernas kostnader då säger kunderna varför kan ni inte ge en bolåneränta på 0,7? Men det är just för att pensionsfonderna vill ha mycket, mycket mer. Men det går på ett ut.

Hade vi tagit 0,5 i ränta så hade du som bolånekund haft mycket, mycket lägre bolåneränta, men du hade också fått mycket lägre avkastning på ditt pensionskapital.

Men nu tar vi 1,29 med en liten cut emellan och mycket mer till pensionsspararna. För i Sverige är pensionssparare och bolånekunder exakt samma personer, i det stora hela.

För att komma tillbaka och svara på din fråga så är det precis utlåningsräntan man tar av kunderna och sedan finansierar de sig till störst del med säkerställda obligationer, men också med eget kapital. Det är det som är de här buffertarna man pratar om. Man måste ha en rätt stor säck med pengar liggandes för om kunderna helt plötsligt vill ha ut alla sina pengar så måste de ha lite pengar och även kunna garantera obligationerna.

Jan: Ja, vad bra. Vi lämnar säkerställda obligationer. Jag tyckte ändå att det var intressant. Ibland hamnar man på forum där det står att bankerna trycker sina egna pengar hur som helst, men det funkar inte riktigt så. Nu har vi dessutom svarat på frågan hur det går till när en bank lånar ut pengar. Pengarna måste komma från någon.

Rörlig kontra bunden ränta

Jan: Vi ska gå in på lite mer konkreta tips och frågor, men en grej som jag funderat på jättemycket är att i Sverige är det superpoppis med rörlig ränta. Men tittar man på Nederländerna så tror jag att den vanligaste bindningstiden är 15 år och i USA är det inte ovanligt med 30 år. Är vi smartare eller dummare i Sverige?

Dag: Det är en jättebra fråga. Vi brukar slarvigt prata om en rörlig ränta, men den är ju bunden tre månader i taget, men du får alltid lösa den mitt i en period utan att riskera att betala ränteskillnadsersättning. Om du vill lösa en bunden ränta däremot, antingen flytta den till en annan bank eller göra om den till en tremånaders mitt i perioden – utifall du exempelvis måste sälja huset efter sex månader – då kommer banken säga att du måste betala en ränteskillnadsersättning.

Då säger de att nu har vi lånat upp de här pengarna så långt som vi trodde du ville ha dem och då vill vi ha ersättning för det. Den räknas ut på ett visst sätt i Sverige, vilket gör att det kan bli rätt kostsamt att lösa ett bundet lån. Det är en rätt komplicerad uträkning. Det finns en jättebra räknare på konsumenteras.se, men den är rätt komplicerad och det tror jag bidrar till att många väljer rörligt. Sedan har det visat sig historiskt att rörligt är bra.

Man kan säga att när en bank ger bundet då blir det som att du få rörligt och sedan köper du också en försäkring.

Men det gör att så länge den rörliga är under den så betalar du jättemycket mer och banken har sina prognoser som visar att man sätter den bundna på en nivå där man inte tar för hög risk att den rörliga faktiskt ska gå upp över det. I regel är en bunden ränta dyr. Det är ju en försäkring. I Sverige tror vi på vår egen kunskap också, rätt mycket.

Jan: Det finns alltid en slags recency bias, att man påverkas av det man varit med om eller läst på sistone och jag har läst rätt mycket om svarta svanar, alltså låg sannolikhet och stor konsekvens. Att välja rörlig ränta i dagsläget är att uppsidan är begränsad. Visst, den kan gå ner lite till, men nedsidan att räntan skulle öka är ju jättestor. Så jag undrar om det är så jäkla smart att sitta med rörlig ränta nu?

T.ex. Danske Bank är väl först i Sverige nu med att erbjuda ett 30-årigt bolån som du kan lösa när som helst men du får betala dubbelt så mycket som du hade betalat med en rörlig ränta. Men så undrar jag om det kanske inte är så dumt. Du har lite att tjäna på att ha en rörlig ränta. Det var annat när räntan var tre och den kunde sjuka till ett, men när räntan nu är 1,2, visst, den kan gå ner lite till men den kan samtidigt öka till 4% eller 5%.

När det lönar sig att ha rörlig ränta

Dag: Så är det absolut, men det finns en aspekt med rörlig ränta och det är just det här med att vi flyttar ändå relativt ofta i Sverige och har du en bunden ränta och ska flytta då är det nog inte någon långivare som… Det kan vara någon som erbjuder säkerhetsbyte, d.v.s. att du får ha med ditt bolån till den nya, men det blir en jättelång process, så i regel måste du lösa ditt lån när du ska flytta det.

Vet du att du ska bo kvar i din bostad över den kommande tiden som du överväger att binda, då är det bara utsikten till räntekurvan som påverkar. Men sedan är det andra grejer som kan ske, att man träffar någon som man vill flytta ihop med och så måste man sälja lägenheten. Har man då bundet fem år kvar på det så kan det kosta rätt saftigt att lösa.

Jan: Ja, det kan bli mycket beroende på belopp och tid. Vi hade två miljoner som har tre år kvar, för vi gjorde en tredjedel rörligt, en tredjedel på tre år och en tredjedel på fem år. Då vet jag att när det var tre år kvar på femårslånet på två miljoner kronor så kostade det typ 39 000 att lösa. Sedan kan man räkna på det. Får man en riktigt bra ränta så kan det vara lönsamt att ta den engångssmällen och där kan man använda konsumenternas räknare.

Bara för att sammanfatta, om du skulle ge råd till dina föräldrar eller till bästa kompisen; bunden eller rörligt? Hur skulle du resonera sammanfattningsvis?

Dag: Om jag själv skulle binda eller ha rörligt så skulle jag nog ligga kvar med allt på rörligt ändå. Mer för att nu är jag i en fas i mitt liv där jag faktiskt är på väg att köpa något nytt och så där. Så det beror på din framtidsutsikt. Sedan är det räntebanan framåt – tror du att räntorna kommer att sticka uppåt? Och det speglas i de bundna? Nu ligger de som är bundna på lång tid nära den rörliga, eller till och med lägre än den rörliga.

Jan: Vi ska ju bo kvar är i 15 år, kan man överväga att ta bundet?

Dag: Ja, där de är nu kan man få jättebra på långa. På Hypoteket har vi upp till fem år bundet. Sedan kan man binda olika delar av lånet. Rådgivare säger ofta att man kan dela upp så sprider man risken, men det finns också grejer man måste tänka på där.

Om du binder en del på tre år och en på fem år, då kommer de gå hand i hand först efter 15 år, så att du kan flytta båda samtidigt från banken utan att behöva betala extra till banken. Så där ska man också tänka på den minsta gemensamma nämnaren för att tajma det.

Kom ihåg att pruta ner räntan varje år

Jan: En överkursfråga är något som vi har diskuterat mycket på vår community på Patreon. Många spekulerar t.ex. i inflation, centralbankerna trycker mycket pengar och då är det många som köper guld för att skydda sig mot inflation, men då slog det mig att ett riktigt långt bundet lån är egentligen också skydd mot inflation.

Det som ofta händer under inflation är att räntan ökar och har man då bundet på många år då blir det också ett inflationsskydd. Men då blir det plötsligt att man spekulerar, om man låser sig i 10 år för att man tycker att det är smart i portföljen. Men sedan kan man inte flytta för då ska man betala ränteskillnadsersättning.

Dag: Så är det absolut. Bostaden är ju en investering likväl, men man ska se det som ett ställe man ska bo på i första hand.

Jan: Om du inte kunde betala ditt bolån, så kunde bankerna begära in att du skulle lösa hela lånet innan 2014, men sedan kom det en lagstiftning som sa att så länge du betalar räntan på ditt lån så blir man inte av med huset. Så det är egentligen det som är det viktiga. Kan jag säga så? Att så länge jag betalar min ränta så kan ni inte säga upp lånet.

Dag: Ja, det är grundregeln. Om du fullgör dina förpliktelser enligt avtalet, vilket är att du ska betala din ränta och att du inte ska dra ner säkerheten genom att bränna ner huset, men så länge du betalar räntan så har en bolånegivare över lag ingen rätt att begära in.

Jan: Nu kommer vi till dina bästa tips för förhandlingar – Expressenrubriken – för du har ju förhandlat mer än de flesta. Vad är din erfarenhet? Hos er får alla samma låga ränta, men om man av någon anledning fortfarande är kvar hos en storbank, vad brukar vara dina bästa tips?

Dag: Flytta till Hypoteket. Precis som du säger, vi har samma ränta till alla kunder och det är en affärsmodell som vi tycker är självklar.

Du ska inte behöva förhandla och pruta på någonting som är en sådan stor affär som bolånet. Det ska vara precis som när du köper en produkt i en livsmedelsbutik.

Du ser prislappen och den gäller alla. Men är du kvar hos en gammal aktör som fortfarande har det här systemet… Vi erbjuder 1,29 till alla våra kunder, men ibland kommer det folk och säger att de fick 1,25 hos banken.

Men då ska man veta att när man prutar på räntan hos en bank så är det en tillfällig rabatt. Om jag får slarvigt kalla de för gammelbankerna så ligger deras listränta just nu på 2,3-2,4, skulle jag tro. Det är den utgångspunkten de har att du ska ha. Men om de ger dig en lägre ränta i sex till 12 månader så är det en tillfällig rabatt. Om du då inte är inne igen efter 12 månader och träffar dem, ofta på eget initiativ för de kommer inte att jaga dig, då går räntan upp till 2,4.

Du får titta väldigt noga på avin och där någonstans i kursivt står räntan. Då får du ringa igen och förhandla din ränta, en gång per år, och det är den prissättningsgrejen som vi tycker är väldigt otransparent och det lägger en börda på kunden som inte är schysst.

Hypoteket vill hjälpa de som har svårt med förhandlingar på banken

Jan: Jag vet inte om det var du eller en av dina kollegor som berättade att ni kör en grej med Aftonbladet nu. Ni kollar vad man har för ränta och ni börjar se att ju bättre adress desto bättre ränta och ju sämre område desto högre ränta. Det var ganska orättvis räntesättning.

Dag: Bankerna har möjlighet till det som de kallar kopplingsförbehåll, vilket är att om du ska ta ditt bolån måste du också köpa pensionssparandet, din vardagsekonomi och ditt sparande. Den möjligheten för bankerna begränsas väldigt mycket och nu tvingas de att ge pris på varje produkt enskilt. Men likväl så ger de dig rabatt på ditt bolån om du lägger din vardagsekonomi där, då får du några punkter rabatt på bolånet.

Jan: Jag brukar alltid avråda från sådant. Koppla aldrig ihop ditt bolån med ett sparande eller andra tjänster.

Dag: Om man då har en bättre ränta så har man förmodligen mer pengar sparade på banken och de har också ett större bolån. Ofta har de ett bolån som är över två, tre, fyra miljoner och det tjänar banken mer på eftersom det är ett större belopp. Då får du också lägre ränta.

De som blir mest orättvist behandlade tyvärr, vilket är hemskt, det är soon-to-be eller pensionärer.

Alltså, de som är 55. De har ofta amorterat duktigt så de har små lånestorlekar. De kanske har 600 000 – 700 000 i bolån, men de har ett hus som de har bott i i 20 år som kanske är värt två och en halv eller tre miljoner för att det har varit sådan värdeökning.

Så de har extremt bra belåningsgrad, vilket borde ge en lägre ränta om det hade varit riskbaserat. Sedan är de äldre och de har kanske en lägre inkomst i månaden. De har bara sin pension och de har kanske inte så mycket sparat, för det är inte alla som har det. Då är det inte lika intressant för banken att ta väl hand om dem.

Caroline: Man ser kanske inte att de är långsiktiga och lönsamma som är på toppen av sitt liv och som konsumerar och ska ha grejer.

Dag: Det är helt rätt resonemang. De missgynnas därför. Vi har rätt hårda krav på 65% belåningsgrad och sedan har vi motsvarande, i vissa fall till och med lite lättare krav, på återbetalningsförmågan. Det är egentligen de två analyserna man gör.

Det är belåningsgraden på säkerheten och sedan är det kundens återbetalningsförmåga för att säkerställa att du har återbetalningsförmågan att betala räntan varje månad. Vi hjälper jättemånga. Våra bolånekunder spänner från 18 till 84 eller 85 år. Vi vill hjälpa de som har det absolut svårast i förhandlingar med banken och det är för de över 50 år.

Banker som gör det komplicerat för sina kunder

Jan: Det har jag märkt att det är väldigt stor skillnad på vilken ränta man kan få. Där upptäckte jag ett trick som faktiskt var helt sjukt. Vi var flera som skulle förhandla med banken och då sa de att vi inte skulle få någon ränterabatt. Men då tröttnade jag och sa att då byter vi från Swedbank till Nordnet och då sa Nordnet att vi skulle begära ut ett amorteringsunderlag från banken.

Då är det tydligen så, i alla fall på Swedbank, att om man begär ut ett amorteringsunderlag så flaggas det i systemet och då blir man uppringd från någon annan avdelning. Då fick jag sjukt mycket bättre ränta, så bra ränta att det inte ens var lönt att flytta till Nordnet.

Dag: Bara det får det lite att koka i blodet på mig. Det här är anledningen till varför vi startade Bolånegruppen en gång i tiden och det är kärnan som hänger med oss i Hypoteket, just att det där är inte rättvist mot kunden. Att det ska krävas att du ska hota med att lämna dem för att de ska bry sig.

Jan: Precis, vi var redo att flytta och sedan har vi fattat att det funkar med att begära ett amorteringsunderlag.

Dag: Fram till nyligen var vi den enda som erbjöd kunder att signera med BankID digitalt och flytta ditt bolån helt digitalt till oss, men helt plötsligt är det jättesvårt att lämna din bank. Inte för att det är jobbigt att komma till den nya, utan jobbigt att lämna den gamla. De gör det komplicerat med den här blanketten och att det då flaggas upp och så svarar de på samma ränta. Men då ska du som kund ringa in en gång om året och hota och lämna för att få en bra ränta.

För mig är inte det en fungerande konkurrens. Det är lika lätt att lämna oss som att komma till oss. Det måste det vara. På Hypoteket kämpar vi för vi måste vara bäst varje dag. Hela tiden måste vi ha bra ränta för har vi inte det så lämnar ni oss och det vet vi om. Så vi måste konkurrera med att vara bäst varje dag. För oss är det en rätt dyr affärsmodell och det är därför bankerna inte har gjort det. Men den är rättvis.

Caroline: Hur länge kommer man kunna få 1,29?

Dag: 1,29 har vi just nu på ettåringen, så då är du bunden på ett år. Tremånaders nu tror jag vi ligger på 1,34.

Jan: Detta spelas då in i slutet av Juli och nu ligger räntan på 1,34 bundet på ett år, så det kan förändras. Men det intressanta är snarare att sätta era räntor i förhållande till andra och jag har jämfört dem och min upplevelse är att man ligger ofta lägre än genomsnittsräntorna på banken. Sedan känns det som att ni och Stabelo konkurrerar med varandra.

En cliffhanger inför bonusavsnittet

Dag: Ja, det är en perfekt fungerande konkurrens. Vi märker att om vi sänker lite under då kommer kunder till oss och sedan går andra kunder till dem. Det är kostsamt för oss aktörer på samma sätt som för vilka ICA och Hemköp som ligger bredvid varandra. Sänker den ena priset på gurka en krona då kommer kunderna dit och då får den andra sänka. Och kunden har helt fritt att välja vart de vill gå. Det är så det ska fungera.

Jan: Ja och sedan är det, precis som du säger, specialfall. Det är inte heller era kunder, men har du 10 miljoner på kontot då kan du gå till Nordnet och få 0,89, men mängden människor som har 10 miljoner på kontot är ganska begränsat. Jag gillar er för att ni har rättvisegrejen för den stora majoriteten, sedan är det aldrig one size fits alla, men det kan passa de flesta.

Dag: Ja, så är det ju, och vi vill hjälpa så många som möjligt så vi jobbar stenhårt för att kunna övertyga pensionsfonder att få ge ut lån på 75% belåningsgrad och det är fortfarande exceptionellt bra bolånekunder. Återbetalningsförmågan är jättebra hos svenska bolånekunder.

Jan: Jag tänker att vi ska runda av detta avsnittet och sedan kommer vi ha ett bonusavsnitt med dig där du svarar på läsarfrågor. Vi har typ 40 läsarfrågor om allt från gröna bolån till hur ni ställer er till en privatperson som flippar lägenheter och allt möjligt. Men jag vill fråga vad som är den vanligaste missuppfattningen kring bolån?

Dag: Om man ska säga över lag så tror jag att den svåraste grejen är räntan, bara förståelsen mellan procent och kronor är svår. Och det här med effektiv ränta och nominell ränta. Det skulle jag jättegärna prata lite om för det är en missuppfattning. Man ser en nominell ränta och en effektiv ränta, men vad är skillnaden på dem?

Jan: Bra, då tänker jag att vi kan ta det i läsarfrågorna, för det hade vi faktiskt som en fråga där. Det blir en bra cliffhanger till frågeavsnittet också. Ett fantastiskt stort tack för att du kom hit och pratade om allt från nörderi gällande säkerställda obligationer till alternativa investeringsfonder.

Sedan är det så att vi har en sponsrad länk i anslutning till avsnittet. Ni har en massa frågor och svar på hemsidan och en snabb kundtjänst som jag har själv har utnyttjat. Har man fler frågor till dig så kan man antingen skriva i kommentarsfältet eller lägga ett mail till er kundtjänst.

Dag: Ja, precis. Mail, telefon eller chatt på hemsidan.

Relaterade artiklar

Om du gillade den här artikeln, då kommer du nog även gilla:

Prenumerera på vårt nyhetsbrev

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.

Den här artikeln publicerades 2020-09-20 klockan 14:52 av Jan Bolmeson i kategorin(erna): Rikatillsammans-podden.

Ansvarsbegränsning: Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Samtliga analyser och all annan information som tillhandahålls lämnas uteslutande i informationssyfte, för allmän spridning, och ska under inga förhållanden användas eller betraktas som rådgivning, uppmaning eller rekommendation för att köpa eller sälja aktier eller andra finansiella instrument. Åsikter och analyser som presenteras är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Du bör inhämta råd från andra rådgivare och basera dina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet. RikaTillsammans frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser, dokument och övrig information som härrör från RikaTillsammans. Läs mer i de fullständiga villkoren.

Kommentera

20 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Vit pil

    Hej, tack för bra avsnitt. Just nu är ju Stabelos ränta på 1,19% (om man väljer bundet 1 år) mer frestande än Hypotekets 1,35%. I programmet sa Jan att Hypoteket och Stabelo brukar ligga nära varandra. Kan man tänka sig att det jämnar ut sig över tid?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Pernilla Garmy
  2. Vit pil

    Tack för ett mycket bra avsnitt!

    //Ola W

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Ola Wiberg
  3. Vit pil

    Tanken slår en att om Hypoteket och dylika bolåneinstitut kan få ner sin inlåningskostnad så kommer de kunna sänka utlåningsräntan till strax under storbankerna och kunna ta mycket av bolånemarknaden. Vad krävs för att kunna utfärda säkerställda obligationer? Finns andra alternativ till finansiering?

    2+
    Gravatar ikon för användaren
    Oskbollen
    1. Vit pil

      Hej Oskbollen! Som det ser ut idag så kan vi erbjuda en utlåningsränta på 1,35% medan snitträntan hios bankerna ligger på ca. 1,55%. Så även med de höga inlåningskostnad vi har så kan vi erbjuda lägre räntor än bankerna. Detta beror på att vi är helt digitala och effektiva på ett sätt som en stor helhetsbank inte kan mäta sig med.
      Men det är intressant som du säger att vidga vyerna kring finansieringsmöjligheter, vi arbetar hela tiden med detta för att kunna hjälpa så många bolånekunder som möjligt med så låga räntor som möjligt.
      Med vänlig hälsning,
      Dag på Hypoteket

      0
      Gravatar ikon för användaren
      dagwardaeus
  4. Vit pil

    Intressant avsnitt. Om ni fortsätter med tema bostadslån skulle jag gärna se att ni tar upp frågan ”Flytta delar av bostadslånet” och diskuterar runt det ämnet med med någon kunnig. Det ska ju vara möjligt även fast många inte gör det.

    1+
    Gravatar ikon för användaren
    Patrik Smeds
    1. Vit pil

      På vilket sätt skulle det vara möjligt menar du? Som Dag säger så finns det ingen bank som vill dela säkerhet med någon annan, så därför måste du ha hela bolånet hos en och samma aktör – de måste försäkra sig om att säkerheten för lånet är deras om den skulle behövas.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Magnus Hedberg
      1. Vit pil

        Vad jag förstått så ska det inte finnas någon lagstiftning som hindrar att man har bolånet på flera banker. Att man bara borde behöva fler pantbrev.

        Skulle ju vara bra om någon börjar arbeta för att öka möjligheten att dela upp lånet på flera banken, via text ny lagstiftning. Skulle ju öka konkurrensen.

        0
        Gravatar ikon för användaren
        Patrik Smeds
  5. Vit pil

    Jättebra avsnitt! Jag förundras dock över varför både Caroline och Dag är så förvånade över att många av Hypotekets kunder är lite äldre. Eftersom Hypoteket endast ger ut lån med 60% belåningsgrad så krävs det rätt många års amorterade innan man kommer ner dit, och då är man ofta lite äldre. Det är inte många 20-35-åringar som har råd att köpa en bostad idag med en belåningsgrad på 60%.

    3+
    Gravatar ikon för användaren
    Rikard
    1. Vit pil

      Hej Rikard! Vad kul att höra att du tyckte det var bra. Nej det är sant som du säger, med en maximal belåningsgrad på 65% som vi erbjuder så är det helt klart den målgruppen som detta är mest passande för. Det är ju ofta dessa som också amorterat duktigt under lång tid som har relativt mindre lånebelopp, vilket ofta medför högre ränta hos bankerna. När vi startade Hypoteket, så resonerade vi dock lite att det skulle vara en större tröskel för en kund som redan gjort en/ett par bostadsaffärer i sitt liv och då vant sig vid att detta gör man genom att träffa sin bankman och förhandla (och kanske också byggt upp en längre kontakt), att ta ett bolån helt digitalt, och vi misstänkte att dessa skulle vara i de äldre målgrupperna. Men det har varit en glädjande slutsats att kunna dra att vi haft fel i den förutfattade meningen. På Hypoteket är bolånekunder i alla åldrar välkomna och vi jobbar stenhårt på att kunna hjälpa så många som möjligt!
      Med vänlig hälsning,
      Dag på Hypoteket

      0
      Gravatar ikon för användaren
      dagwardaeus
      1. Vit pil

        En fråga som jag tror inte ställdes till dig Dag är varför ni valt just 65%? Varför inte 70, eller 75 – det skulle ju dra till sig en yngre målgrupp som inte hunnit amortera ned. (I stort sätt alla som köper hus för första gången och bor i en storstad slår ju i 85%-gränsen ganska direkt eftersom husen är dyra och det egna kapitalet litet för de flesta). Är det era lånegivare som satt gränsen till 65%?

        0
        Gravatar ikon för användaren
        Magnus Hedberg
    2. Vit pil

      Hej Magnus Hedman!
      Ja det stämmer bra, 65% är för att det var en nivå som våra långivare kände sig trygga med i dagsläget. Efterhand som vi kan bevisa oss och att denna modell är säker så hoppas vi kunna göra de intresserade även för bolån med över 65% belåningsgrad. Vi arbetar hårt för detta eftersom vi vill hjälpa så många bolånekunder vi kan.
      Med vänlig hälsning,
      Dag

      0
      Gravatar ikon för användaren
      dagwardaeus
  6. Vit pil

    Jag har tinkomst av tjänst i DKK, Hypoteket skriver i sin FAQ att pga lagstiftning kan de inte erbjuda för inkomst i andra valutor. Skulle vara intressant att höra om det är något som verkligen är p.g.a att ändras hos Hypoteket, eller om det är osannolikt att det kommer att gå att lösa inom rimlig framtid. Det är tråkigt att vara låst till ’gammelbankerna’ trots att betalningsförmågan är betydligt högre än snittet i Malmö.

    0
    Gravatar ikon för användaren
    Jocke
    1. Vit pil

      Hej Jocke!
      Jättebra fråga. Anledningen till att vi inte erbjuder lån till kunder med inkomster i annan valuta i dagsläget är att vi som långivare då måste kunna erbjuda ett sätt att varna dig som kund om kursen (SEK/DKK i detta fallet) börjar skilja sig över en viss nivå. Detta är för att din förmåga att betala dina månadsfakturor nu inte bara baseras på att räntan kan skifta, utan även på skiftningar i valutan i vilken du får din inkomst. Vi har fått fler förfrågningar och målet är att bygga en tekniskt lösning inom kort för detta, så att vi i framtiden även kan välkomna er som kunder. Tveka inte att skriva till oss på vår hemsida så ger vi gärna svar på ytterligare frågor.
      Med vänlig hälsning,
      Dag på Hypoteket

      2+
      Gravatar ikon för användaren
      dagwardaeus
  7. Vit pil

    Tänkte på detta med om att begära ut amorteringsunderlag för att försöka få en lägre ränta från min bank.

    Jag har ett gammalt lån, belåningsgrad på ca 40 % och amorteringsfritt.

    Kan jag ändå begära amorteringsunderlag? Nackdelar eller fördelar?

    0
    Gravatar ikon för användaren
    MartinP
    1. Vit pil

      Hej Martin P!
      Ja även om du har ett gammalt lån och låg belåningsgrad behöver du begära ut ett amorteringsunderlag om du vill flytta med dig dina gamla regler till din nya långivare. I ditt fall så handlar det alltså om att kunna visa för din nya långivare att du ska vara fortsatt undantagen amorteringskraven, efter som ditt lån är äldre.
      Gällande för och nackdelar med att begära ut amorteringsunderlag, så finns det egentligen inga. Du förbinder dig inte till något genom att begära ut amorteringsunderlag.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      dagwardaeus
      1. Vit pil

        MartinPs belåningsgrad är 40%, så han omfattas ju inte av något amorteringskrav oavsett nya eller gamla regler. Måste man ha amorteringsunderlag för att få ansöka hos er, eller kan ni hantera läget ”jag har inget underlag, ge mig lån på de villkor som gäller för nytecknade lån ist”?

        0
        Gravatar ikon för användaren
        Magnus Hedberg
    2. Vit pil

      Om bopriserna skulle börja peka rejält nedåt så finns det en risk att hamna över 50% belåningsgrad på nytt, vilket innebär att du blir tvungen att börja amortera. Så det är bättre att ha begärt ut underlaget innan flytten, det finns som sagt inga nackdelar.

      0
      Gravatar ikon för användaren
      Holger
      1. Vit pil

        Hej Magnus och Holger! Precis som du säger, Magnus, så har MartinP så låg belåningsgrad så han inte skulle behöva amortera enligt amorteringskraven. Därför skulle han hos oss kunna välja att omfattas av amorteringskraven och då slippa hämta ut amorteringskravet, detta kan ju vara skönt då man, när man beslutat sig att lämna sin bank, inte alltid nödvändigtvis vill tala med dem. Då skulle hans bolån omfattas av amorteringskraven, men ändå ha 0% eftersom belåningsgrad (och i så fall skuldkvot också) är så låga.

        Gällande skiftningar i marknadsvärde så har man rätt att omvärdera bostaden vart femte år, för att ompröva amorteringsunderlaget, dock finns inget krav på att man ska omvärdera, så MartinP kan då ha kvar sitt fastställda amorteringskrav hos oss.

        Hoppas detta svarar på era frågor.

        Med vänlig hälsning,

        Dag

        0
        Gravatar ikon för användaren
        dagwardaeus
      2. Vit pil

        Som Dag säger har jag väldigt svårt att se att bankerna ska sitta och omvärdera bostäder för att evt. tvinga folk att börja amortera om marknaden generellt skulle gå ner. De kanske inte ens har rätt att göra det? Men det finns helt enkelt ingen vinnare på det, och skulle ju innebära rätt mycket jobb för bankerna.

        0
        Gravatar ikon för användaren
        Kalle

Få månadens bästa tips och artiklar!

Få de bästa tipsen, videoklippen och artiklarna från bloggen
till din mejl ungefär en gång i månaden. Tack! /Jan :-)

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.