Frågor och svar kring bolån med Hypoteket

Det här bonusavsnittet är ett samarbete med Hypoteket. I samband med att vi intervjuade Dag om skillnaderna på bank, nischbank och bostadskreditinstitut i avsnitt 172 passade vi på att ställa en hel del av de frågor som ni läsare har skickat in.

Några av de frågor som vi tar upp är:

• Hur förhandlar man bäst med sin bank?
• Ska man amortera eller är det bättre att investera?
• Hur fungerar det på banken internt när man förhandlar?
• Kan banken ta tillbaka ett lånelöfte?
• Varför är tillsvidareanställning och KALP-kalkylen heliga graaler?
• Varför erbjuds olika räntor till män och kvinnor i samma ekonomiska situation?
• Vid vilken ålder börjar bankerna avslå låneansökningar?
• Hur ska man se på låneskydd?

Vi hoppas att du uppskattar även det ordinarie avsnittet här bonusavsnittet. Om du vill göra en ansökan till Hypoteket, använd gärna vår sponsrade länk:

• Sponsrad länk till Hypoteket (annonslänk)

Tack för den här veckan och på återseende i nästa.

Många hälsningar,
Jan och Caroline

Lyssna, titta eller bläddra i avsnittet

Precis som vanligt så kan du lyssna på hela den här artikeln som ett poddavsnitt via din poddspelare (iTunes, Acast, Spotify eller SoundCloud) eller titta på den tillhörande videon via Youtube.

Innehållsförteckning

Nedan följer en grov innehållsförteckning av avsnittet. Vill du ha tidskoder också så finns det på Youtube.

• Kommer inom kort

Transkribering av hela avsnittet

Nedan följer en full transkribering av hela veckans avsnitt för dig som hellre läser!

—START TRANSKRIBERING—

Jan: Varmt välkommen tillbaka, Dag Wardaeus. Du är medgrundare till Hypoteket, som är en konkurrent till storbankerna när det gäller bolån. Vi har gjort ett avsnitt där vi pratade om skillnaderna mellan storbankerna och bostadskreditinstitut. Men vi fick in typ 50 läsarfrågor på Facebook och Patreon, så i det här bonusavsnittet tänkte jag att vi ska köra läsarfrågor.

Titta alltid på den effektiva räntan, inte den nominella

Jan: Vi kan börja med cliff hangern från det förra avsnittet. Du sa själv att en av de vanligaste missuppfattningarna råder mellan nominell och effektiv ränta. Hur skulle du förklara varför det är viktigt?

Dag: När en bank gör marknadsföring för en kredit, alltså du ska låna pengar, då ska du betala en ränta för den och de kommunicerar ofta den nominella räntan. Man vill kommunicera den först som bank ofta för att i den effektiva så måste du inkludera alla eventuella avgifter som ingår. Den blir i regel alltid högre. Det kan stå ”räntefritt” och 0% i nominell ränta, men den effektiva räntan är 20%.

Hur kan det komma sig? Om du lånar 10 000 kronor och du ska betala tillbaka om ett år och du betalar ingenting i ränta under det året, men du betalar 300 kronor i en avgift, t.ex. uppläggningsavgift. Då har du betalat 300 kronor för att få låna 10 000 i ett år. Då kan man säga att dessa 300 är en del av räntan.

De kan också säga att de tar 50 kronor per faktura de skickar ut och skickar ut en i månaden. Då är det 50 gånger 12 som också ska läggas på. I den effektiva räntan ska man inkludera alla kostnader.

Man ska alltid titta på den effektiva räntan och vi på Hypoteket har inga avgifter, inga uppläggningsavgifter eller något sådant, så den effektiva och nominella är i regel den samma, så när som på att det finns en liten ränteskillnad, som alltid finns mellan den effektiva och nominella.

Låt oss säga att vi har 1,29% nominellt på ett år, då blir den effektiva 1,30%. Så är det hos alla och det är en räkneövning som gör det. När man pratar om räntor så pratar man om det på årsbasis men du betalar det månadsvis. Räknar man om det så blir det en liten, liten diff på decimalen, men den är mindre intressant. Det som är intressant är om det döljer sig några kostnader utöver räntan.

Jan: Precis, det där är viktigt inte bara på bolån utan även när man kollar på andra typer av lån.

Dag: Ja, snarare faktiskt andra typer av lån, för bolånegivare har sällan stora avgifter.

Jan: Ja och avgifterna är väl väldigt små i förhållande till lånebeloppet, så det blir en skillnad.

Svårt att bedöma lantbruksfastigehter

Fråga från Teres och Catarina på Facebook:

Svårt med lantbruksfastigheter, typkod 120. Något tips?

Jan: Jag sammanfattade frågan för den var lång. Det är ju så att många som har lantbruksfastigheter med typkod 120 har jättesvårt att få bolån. Deras fråga var om Dag hade några tips.

Dag: Ja, vi lånar tyvärr inte ut till lantbruksfastigheter och det är för att det svårt att bedöma värdet. En lantbruksfastighet är inte bara bostad, utan det är ofta en näringsfastighet också. Du brukar marken och du har en massa djur. Man kan nästan se det som ett kombinerat företags- och bostadslån. Det är så mycket mer i en lantbruksfastighet så det kräver att man är väldigt duktig på att kunna värdera dem för att avgöra hur mycket man kan låna ut.

Landshypoteket är traditionellt en väldigt duktig kreditgivare när det kommer till lantbruksfastigheter och sedan tror jag att de stora bankerna riktar sig till dem också. Swedbank är traditionellt också rätt stora på just det också.

Jan: Det är en fråga som vi inte har ställts, som vi också listade ut, för vi hade jättesvårt att få lånelöfte. De sa att vi är egenföretagare och bla, bla, bla. Det roligaste var när vi fick Freja och när man ringer till Försäkringskassan och så frågade de vart jag jobbar och då berättade jag att jag har eget företag.

Då fick jag svaret ”Du är en sån”, men då var det faktiskt att träffa företagsrådgivaren och privatrådgivaren samtidigt, för då kunde de prata. Det den ena visste, visste inte den andra.

Dag: Sedan vill de också ha in era företagsaffärer i banken!

Frågor om kalkylräntan och KALP-kalkylen

Henrik frågar:

”Hur kommer det sig att kalkylräntan är så pass mycket högre än den verkliga räntan? Kan du förklara begreppet kalkylränta, och hur den uträkningen fungerar?

Dag: Det man gör i kreditbedömningen då när man kommer till bolånegivare – till oss eller någon annan – är att man försöker göra en bedömning av kundens långsiktiga återbetalningsförmåga. Man brukar kalla det för en KALP-kalkyl, Kvar Att Leva På, och det är helt enkelt en månadsbudget som vi ställer upp.

Vi säger ok, du tjänar så här mycket, du har barn och får barnbidrag, du bor i den här kommunen och då skattar du så här mycket, du borde ha de här levnadskostnaderna och då har du så här mycket kvar varje månad och det ska räcka till ditt bolån.

Hur stort bolån räcker det till? Vi lånar då ut pengar på 30 år så egentligen är det att vi vill ta höjd för att vad som än händer de här kommande 30 åren, även om du med största sannolikhet bara kommer vara kund hos oss… den genomsnittliga livslängden på ett bolån är väl sex, sju år.

Antingen för att man flyttar eller man byter bolånegivare. Men grunden till varför man har så mycket högre ränta är för att ta buffert om det skulle hända någonting på sju, åtta, nio år som gör att räntan går upp jättemycket. Då har du en privatekonomi som klarar den också.

Jan: Vad ligger den på? Den har väl legat på 7 har jag för mig.

Dag: Det är upp till kreditgivaren till en viss del. Men det går in under sund kreditgivning att man ska räkna med en buffert just för att se till att man skyddar konsumenten. Men det ligger där omkring. Vi har nu ungefär 6,5. Vi jobbar hela tiden med att göra vårt kreditbeslut mycket, mycket smartare. Som det är i dagsläget, som alla gör, så tittar vi på din nuvarande inkomst. Vi tittar på vad du har taxerat det senaste året.

Nu har vi årssiffrorna från 2019, men när de kommer till oss i Mars så har man 2018 och de behöver inte spegla din framtida intjäning de kommande 15 åren. Snarare tvärtom om du är i början av karriären kanske. Därför är en sådan här kvar att leva på-analys rätt stelbent och det är många kunder som undrar varför vi tittar på det.

Man kan leva snålt eller inte alls ha de kostnaderna. Men det är branschpraxis, men vi jobbar mycket på att hitta nya informationskällor. Nu med digitaliserade banker kan du ge oss tillåtelse att hämta ut din kontohistorik så vi kan göra en kreditbedömning utifrån det för att se ditt beteendemönster. Det är ju häftigt att kunna göra det.

Jan: Men det kommer inte påverka räntan, utan jag får ändå samma ränta som alla andra.

Dag: Absolut, hos oss får du absolut samma ränta ändå, men det kan dock göra skillnaden om du får lånet eller inte. Men efter den satta kreditpolicyn vi har så gör vi vårt allra bästa för att hjälpa alla som kommer till oss.

Jan: Danske Bank gjorde något intressant, för de sa att i och med att vi binder det på 30 år, så tar vi bort kalkylräntan för den blir ju ointressant.

Dag: Ja, för då blir helt plötsligt onödigt att ta kalkylräntan, för de kan ju veta att då kommer du ha två de kommande 30 åren.

Fråga om låneförhandling och amortering

Fråga från Erika:

”Hur förhandlar man bäst om man har ett lån där delar av lånet är låst och delar lånet är rörligt? Det vanligaste tipset jag har hört är att se vad man kan få för ränta på andra banker, men hur gör jag det om jag inte har möjlighet att flytta hela lånet? Går det att ta reda på vad man kan få för räntan om man vill eller kan flytta t.ex. två tredjedelar av lånet?”

Dag: Där sätter hon fingret på precis det vi var inne på i det förra avsnittet när vi pratade om det där att du binder en del och så har du en rörlig, då kan du inte riktigt flytta den rörliga, för det är ingen bolånegivare som accepterar att ha andra säkerheter.

Har du bundna lånet hos en bank kommer du tyvärr inte kunna flytta den rörliga överdelen. Då sitter du fast till det bundna är löst, om du inte är beredd att betala ränteskillnadsersättning. Tyvärr så är det så att det försvagar min förhandlingskraft väsentligt att du sitter fast med ett bundet lån.

Jan: I förra avsnittet sa du något i en bisats som jag inte har tänkt på. Att egentligen så är det inget lagstiftningskrav eller någonting för att den andra aktören skulle ta över lånet.

Dag: Säkerhetsbyte gäller snarare om ni ska byta hus. Då kan man ta med ett bundet lån till det nya. Det är inte många som erbjuder det, om ens någon gör det idag.

Stefan Malmgren på Facebook:

”Ska man amortera ner hela bolånet eller är det smartare att börja spara vid en viss belåningsgrad?”

Jan: Jag ska säga min åsikt så får vi se om vi har samma. Jag tycker att amorteringskravet är ganska bra i Sverige, så jag brukar säga följ amorteringskravet, men överamortera inte om du istället kan investera.

Dag: Det är ju precis exakt så. När du sänker ditt bolån så sänker du också räntan kommande perioder. Man får jämföra den räntan du har på ditt bolån med att eventuellt stoppa de pengarna i en investering som ger en högre ränta. Då är det teoretiskt i alla fall mer värt att stoppa dem i den investeringen. Sedan medför alla investeringar en risk, d.v.s. en volatilitet som gör att du inte säkrar den räntan i en investering kanske. Så därför håller jag med dig helt och hållet.

Tänk på buffert innan överamortering/investering

Dag: Men innan man funderar på om man ska amortera ner lånet eller investera pengarna så är kanske det första steget att tänka på om man har en buffert. Speciellt i dessa tider är det väldigt relevant att har jag en buffert på banken som är likvid, d.v.s. om jag skulle bli av med jobbet imorgon, har jag så att jag klarar mig kanske ett halvår, så att jag hinner få ett nytt jobb?

Det är nog det första man ska se till att ha. Du kan ju ha det relativt likvit så att du får ut det fort. Men har du den som första steg då blir nästa steg att välja om man vill amortera av lånet eller investera. Du ska aldrig investera mer än att du har kvar den bufferten, för den ska man ha som grundregel att inte spekulera med.

Jan: Skönt, vi säger exakt samma sak. Vi kallar det för bufferthinken. Jag måste säga en grej som jag fick som kommentar på förra avsnittet och det var att om man byter till er eller om man sänker sin ränta… Man ska verkligen inte underskatta att sänka sin ränta, så resonerade vår läsare Nestor, att situation ett är att du kan konsumera den. Då har du ett större konsumtionsutrymme. Men nummer två är att du kan amortera mer med den mellanskillnaden.

Så har du sänkt din ränta med 0,3 då kan du använda de 0,3 för att amortera och det tjänar du jättemycket pengar på. Men i steg nummer tre kan du t.o.m. investera dem. Då får du en effekt så att den där timmen det tar att byta eller kolla det kan över en 30-årsperiod innebära en besparing på 500 000 i ett räkneexempel som vi gjorde. Det är få andra saker där du lägger ner en timmes jobb och kan få flera hundra tusen i avkastning över en längre period.

Caroline: Ja, det är det man måste komma ihåg, att det är en längre period. Det är därför man inte räknar ut det ju. Man tror inte att det kan ge så mycket effekt.

Dag: Precis, även när det är en liten räntesänkning. Det är därför det är så viktigt för oss att det ska vara enkelt att flytta till oss. Det ska bara ta en timme av din effektiva tid att flytta ditt bolån till oss och få sänkt ränta, till skillnad från om du skulle flytta från en gammelbank till en annan gammelbank. Då tar det två veckor ineffektivt och effektivt i alla fall en halvdag med möten och då äter du snabbt upp din timpeng där när du lägger ner tid på det.

Caroline: Ja och man gör det inte så lätt heller.

Hur det går till om ni bygget huset själva

Fråga från Simon Möller på Facebook:

”Hur stort spread behöver ett bolåneinstitut ha mellan upplåningskostnad och ränta mot kund för att täcka sina kostnader? Regulatoriska krav, m.m.”

Dag: Det har vi också varit inne på just var marginalen ligger. Det är där någonstans vi ger runt 1% tillbaka.

Jan: Så den ligger på ungefär 0,3 medan bankerna tar 1,29 enligt Riksbankens senaste graf. Det är ganska intressant, för då kan man alltid hävda vi kan göra detta för 0,3 och det finns egentligen ingen anledning för att ni ska behöva ha fyra gånger så hög kostnad.

Dag: Det är det vi försöker övertala pensionsfonden om. Det finns ingen idé att man måste ha en bank med 300 kontor och tusentals anställda för att kunna ge ut bolån. Det behövs inte. Vi har exakt samma regelverk och samma krav på oss när det kommer till kundskydd, lagen om alternativ investeringsfonder under vilka våra fonder förvaltas. Processen är lika rigid. Absolut, vi klipper bort banken som mellanhand.

Fråga från Martin på Patreon:

”Finns det några skillnader mellan att söka traditionellt bolån och byggkredit?”

Jan: Är det något man behöver tänka på innan möte med banker? Jag tror att de skulle bygga hus. Om jag inte minns fel när vi gjorde det i styrelse så är det så att du betalar byggarna var tredje månad eller man betalar vissa grejer i förskott, så du betalar inte hela huset samtidigt.

Dag: Precis, byggkrediter och byggkreditiv är inte ett bolån. Alltså ett bolån har väldigt låg risk för du har ju huset som säkerheten. Om du inte kan betala ditt bolån så kan du tvingas sälja huset och det betingar ett värde som ska täcka lånet då förhoppningsvis, ur bolånegivarens synvinkel. Men när du ska bygga ett hus då har du en tom tomt och du behöver låna två miljoner till det här. Och du vet att om ett år kommer det stå ett hus som är värt X.

Men egentligen i allt väsentligt så behöver du fram tills huset står klart ta ett blancolån. Det finns ingen säkerhet på tomten. Ett byggkreditiv är egentligen som ett blancolån och sedan får man avräkna det. Ofta är det så man lägger upp projektet i faser. För då behöver du till räkningarna till byggarna och materialet.

Sedan bygger du upp ett lån då kanske på en miljon över det här året i ett blancolån, så att när du sedan står med ett färdigt hus så kommer banken och värderar huset och säger nu gör vi om det till ett bolån och då sjunker räntan väsentligt.

Det är egentligen så det funkar med ett tillfälligt byggkreditiv. Sedan kan du ta byggkreditiv någonstans och omvandla det till ett bolån och då är du sedan fri att flytta ditt bolån vart du vill.

Fråga om att ”flippa” bostäder

Fråga från Alexander på Patreon:

”Hur ställer sig banker till att en privatperson flippar lägenheter med hjälp av belåning? Spelar det ingen roll för att få lånet eller tackar de nej i så fall på grund av spekulation?”

Jan: Om jag kommer till er och ber om ett 12:e bolån på 12 fastigheter. Vad säger ni då?

Dag: Vi ställer oss inte positiva till det kan man säga. Vår utgångspunkt är att syftet med ett bolån är att det ska möjliggöra någonstans att bo. En bostad. Vi var inne på det tidigare att en bostad kan vara en investering, men syftet ska vara att det ska finansiera din bostad.

Vi lånar ut till huvudbostad och semesterbostäder om man vill köpa ett fritidshus t.ex., men just det här när man har ett uttalat spekulationssyfte då kan man hävda att du snarare driver en verksamhet. Du jobbar som flippare och då kanske man ska ha ett annat lån till det.

Jan: Om jag säger att jag köper det för att bo där och så bor jag där medan jag renoverar och sedan säljer jag det.

Dag: Det är svårt att kontrollera. Vi pratar alltid med våra kunder och det är viktigt för oss att förstå syftet. Om man flyttar ett bolån till oss så är syftet självklart egentligen. Du vill ha lägre ränta eller du vill refinansiera det. Men att ta ett nytt bolån för att köpa någonting… Vi vill ändå förstå syftet. Ska du bo där eller är det mer som en verksamhet som du gör detta liksom. Huvudregeln är att vi lånar ut till bostäder som folk ska bo i.

Caroline: Men om man har ett vanligt dagjobb och på kvällen så renoverar jag och får extra pengar på detta viset. Varför är det så fel?

Jan: Nu kommer en oetisk fråga då. Jag spinner vidare på det där. En diskussion vi har haft mycket på vår RikaTillsammans-community på Patreon är att man har ett hus, det är belånat till 50% och sedan vill jag då låna pengar för att investera. Ska jag då berätta för min bank att jag har lånat de här pengarna för att jag vill spekulera med dem, alltså investera, eller ska jag berätta att jag renoverar köket?

Jag brukar alltid rekommendera att man inte ska ljuga. Men man behöver kanske inte berätta allt. Jag vet inte, hur ställer ni er till det?

Dag: Vi litar på våra kunder att man är ärlig, helt klart, och det förutsätter vi.

Jan: Om jag skulle komma med ett hus och säga jag vill låna 200 000 mer och jag har utrymme och jag har en ekonomi som klarar det. Kommer jag få det då eller kommer ni fråga vad jag ska ha pengarna till?

Dag: Vi kommer fråga vad ni har för syfte.

Jan: Om jag då säger att vi har Coronakris, aktierna har sjuknit med 30% så jag tänkte köpa en indexfond.

Dag: Då skulle vi nog inte acceptera det som ett syfte. Grunden är att vi har konsumentkreditlagen och det finns något som heter god kreditgivningssed och vi kommer in på det hela tiden hur stort ansvar har egentligen kreditgivaren för den individuella kredittagaren.

Jag är personligen väldigt liberal och tror på individens kunskaper och att individer får tillskansa sig den information man behöver för att fatta ett beslut. Men med sådana här stora frågor som när det rör sig om ens boende och det är jättestora affärer, då behöver du ett stöd hos din bolånegivare som du kan lita på. Som ändå på något sätt checkar av och ser till ditt bästa att de här pengarna ska du låna till en bostad och just amorteringen också.

Där ger sig till och med staten in i en relation mellan en bolånegivare och en konsument och säger hur man borde göra för att det ska vara hälsosamt. Man kan ifrågasätta statens inblandning i det men med det sagt är det jättebra att amortera, som vi var inne på nyss.

Lånen omvärderas vart femte år

Jan: Nu kommer en privat fråga från oss. Vi köpte vårt hus 2016. Det var precis efter att de här nya amorteringskraven kom in. Vi får inte omvärdera vårt hus förrän 2021, efter fem år. Jag kan tycka att det är ganska knasigt för om vi då tittar på vårt hus är värt i förhållande till vad vi köpte det för, då har vi 73% belåningsgrad. Medan om vi tittar på vad husets sålts på gatan så har vi typ 50% belåningsgrad. Det är lagstiftning. Det är ingenting som man tar hänsyn till, eller?

Dag: Nej, precis. Det är lagstiftning och det är egentligen den lagstiftningsgrejen som gör att vi måste ha ett amorteringskrav. Ni måste ta med det för vi måste veta vad er nuvarande bank värderade det till för fyra år sedan. Det kan ju vara mer relevant att värdera nu, men det kan också vara att det kommer en tillfällig dipp som man utnyttjar för att värdera om det.

Jan: Men 2021 kommer vi inte få värdera om lånet förrän 2026. När låser det där sig?

Dag: Man får ju värdera det vart femte år. Inspektionens syfte med den är att man hela tiden ska ha ett värde på bostaden som är långsiktigt representativt. Men det kan man såklart diskutera om det ska göras vart femte år eller vad det är, men man vill i alla fall överbrygga eventuella kortsiktiga fluktuationer. Det är därför man har sagt vart femte år, även om man kan ifrågasätta det.

Jan: Jag tycker det är lite konstigt.

Du kan förhandla dig till en bättre ränta

Fråga från Mia:

”Det jag är nyfiken på är om det är varje individ på en storbank som går på känn vad man får för villkor på sitt bolån, eller finns det riktlinjer?”

Jan: När hon förhandlade så pratade hon med fyra olika bankmän på samma bank och de, till slut – efter den fjärde – så fick hon det resultatet hon ville ha. Hon tyckte det var väldigt märkligt och undrar om hon förhandlade med individen eller med banken.

Dag: Det är ju som det vi var inne på med när ni ringde och begärde ut amorteringsunderlaget; då helt plötsligt vaknade de och var beredda att möta räntan. Det säger en del om att de kan gå ner mycket lägre, men det är upp till – i princip – den individuella personen du pratar med då. När ni drog det till sin spets och hotade med att lämna då kommer du tillräckligt långt upp för att någon person ska vakna till.

Jan: Vid ett tillfälle så vet jag att anställda på en storbank hade superrabatt. När vi andra hade 1,2-1,3 då hade de 0,4-0,5.

Dag: Ja, så är det. Alla banker säger att de gör en individuell riskbedömning, men på den nivån räntan är idag så är riskpremien inte den stora skillnaden mellan om du har 2,0 eller 1,5. Utan jag skulle säga att det snarare är individen som du pratar med på banken.

Jan: Och det värsta är vilket självförtroende jag har, som konsument i den förhandlingen, kommer påverka otroligt mycket.

Dag: Ja, man vet ju att den bästa förhandlingstekniken är att spela hard ball. Det är bara säga: ”Jag lämnar.” och gå ut genom dörren. Då kommer de efter.

Jan: Ja och som vi pratade om i förra avsnittet så är det ganska tragiskt att det ska behöva vara så. Vi fick ju en helt sjuk ränta på Swedbank, vi fick ju 0,89. Men det är för att vi hade ett färdigt avtal med Nordnet som var 0,99. Så vi var ju på väg att flytta till Nordnet och stannade i dörren.

Så funkar ett lånelöfte

Fråga från Alexander:

”Om du som privatperson ska köpa lägenhet men är osäker på hur länge du ska bo kvar, hur bör man göra med ränta då? Bunden, rörlig eller mix?”

Dag: Det är precis det vi var inne på att om du inte vet hur länge så ska du ha rörligt.

Fråga från Yevgeni [reds. anm: förlåt för eventuell felstavning!]:

”Jag har ett par vänner som har fått ett lånelöfte av banken och banken ändrade sig i sista sekunden när de höll på att skriva på kontraktet. En familj förlorade pengar och den andra familjen lyckades få ett bolån på en annan bank. Hur ofta händer det? Finns det något sätt att undvika sådana situationer?”

Dag: Det vill man i det längsta undvika. När man ger ett lånelöfte som bolånegivare då utgår vi från det som kunden anger i den ansökan. Ofta är en sådan ansökan lite kortare och när vi gör det så gör vi precis samma, den här kvar att leva på-analysen, men vi har inget hus än, för lånelöfte tar du när du ska ut och leta bostad.

Så du vet inte belåningsgraden och hos oss är det 65% max. Säg att du säger jag letar efter ett hus i den här storleksordningen och vi har den här ekonomin, då säger vi att då bör ni kunna köpa ett hus för det här och av det värdet kan ni låna så här mycket av oss.

Sedan tar du med dig det och går ut på visning. Men sedan kan ett lånelöfte vara några månader – två eller tre månader – och så hittar du äntligen ditt drömhus, kommer tillbaka till banken och säger nu har vi hittat det. Vi har lånelöftet här. Men i lånelöftet står det alltid att man gör en ny kreditbedömning när man väl gör den skarpa låneansökan.

I ett sådant här olyckligt fall kan det vara så att någonting i privatekonomin har förändrats över de månaderna eller att det fanns någonting som inte avspeglades i den här lite enklare lånelöftesbedömningen. Helt plötsligt kommer någonting fram som inte var där då. Det är väldigt olyckligt.

Jan: Jag hade en kompis som var med om detta också. De skulle köpa ett hus men det var en gammal restaurang de köpte och då slog banken bakut. Det ställde till problem.

Dag: Ofta är det just objektet som stoppar. När du ger lånelöfte så finns det inget objekt, inget hus att titta på. När huset kommer så måste det också godkännas.

Jan: Det hade precis hänt när vi köpte vårt och då sa jag det till mäklaren. Hon var helt oförstående. Jag sa att vi kommer skriva på givet att vi får det här godkänt av banken och då frågade hon om vi hade lånelöfte och visst hade vi det, men jag vet också att lånelöfte inte är någon garanti.

Bolån för egenföretagare

Bara en sidogrej: jag har en kompis som är mäklare och han säger att det är många som går på visning på Söndagen och så söker de lånelöfte på måndagen.

Dag: Absolut. Bolån också. På Måndagar och Tisdagar är det mycket folk som söker. Det finns veckocykler.

Fråga från Erik på Patreon:

”Egenföretagare och de inkomster som inte kommer av tjänst har genom åren haft betydligt svårare att få bolån. Hur riskbedöms dessa och hur ser statistiken ut för de med andra inkomster än tjänst? Ser ni fler obetalda lån i den gruppen?”

Dag: Vi har motsvarande krav där som de traditionella bankerna, sedan finns det de du var inne på, som Nordax och Bluestep i förlängningen, men framför allt kanske Nordax som profilerar sig som ett alternativ för egenföretagare. Men vi har lite samma. Är du egenföretagare så måste vi se historik som gör oss trygga att du också kommer ha motsvarande inkomst framåt.

Jan: Skiljer ni på enskild firma och aktiebolag?

Dag: Vi kan ge ut till båda, men vi har olika dokumentationskrav. I ett aktiebolag finns det alltid årsredovisningar man kan tillgå. Men vi lånar ut till egenföretagare också. Absolut.

Jan: Detta var egentligen problemet för oss när vi köpte för ett par år sedan. Vi ligger på typ 43 000 innan skatt, men för att köpa det huset så var vi egentligen tvungna att ligga mycket högre och då sa han att ni tar ju bara ut 43 000. Då hade vi en ganska lång diskussion med banken och frågade om de tittade på våra årsredovisningar, för då ser ni att det finns ett större utrymme. Det är bara att vi inte har haft ett behov.

Till slut gick det, men vi fick höja lönen. Det var struligt som tusan. Men det var först när de började titta på årsredovisningar som vi fick igenom vårt lånelöfte. Innan dess upplevde jag att om man gick in på SPAB då fick man bara nej på från något datasystem. Det var bara fuck you liksom. Det blir stökigare.

Dag: Ja, det blir absolut det och nu har vi tack och lov våra bolånespecialister som vi har rekryterat till Hypoteket. Vi har sex stycken bolånespecialister som är supererfarna. T.ex. Tobias som har jobbat 20 år på en storbank innan, så han har både kunskapen för den privata sidan och även för företag. Det har möjliggjort att vi faktiskt kan titta på årsredovisningar på egenföretagare. Sedan måste alltid den historiken och kontinuiteten i intjäningen finnas som gör att vi kan vara trygga.

Frustration över kvar att leva på-kalkyler (KALP)

Fråga från Bill på Patreon:

”Varför är tillsvidareanställning och kvar att leva på-kalkyler heliga graalar? I min bransch (när den fanns före Corona) hade jag nästan uteslutande projektanställningar. I ett projekt kan man bli anställd, i nästa måste man fakturera, resultatet blir att man har en helt ok inkomst när man tittar på deklarationen, men banken säger att man har osäker kort anställning. Så nej på låneansökan. Jag har levt på mina frilansuppdrag i 20 år och haft inkomst motsvarande vad jag hade haft om jag var tillsvidareanställd. Så jag har svårt att se logiken. Är de så träskalliga som jag tycker att de är eller har jag missat något? Kan tillägga att jag tack vare en tidigare kort tillsvidareanställning bor i en bostadsrätt utan några planer på att flytta. Så jag är bara bitter för tillfället.”

Dag: Jag förstår verkligen Bill. Det är klassiskt. Men jag tror grunden i det är att man måste tänka att alla bolånegivare gör en kreditbedömning i KALP, den är framåtblickande hela tiden. Det är inte för att bedöma vad du haft under de senaste 10 åren, utan det handlar om vad du kommer ha månadsvis under de kommande 15 åren. Naturligtvis kan de senaste 10 åren vara en indikation, helt klart, speciellt om du är i en stabil bransch.

Jan: Men om jag får utmana lite där. Återigen, det handlar inte om att du får stå till svars, utan det är snarare så att det är du som råkar vara här. Jag tänker så här att jag är bankanställd och så har jag haft det här jobbet i 20 år och så är jag 55 och har haft bra historik.

Men sedan kommer det en finanskris och jag blir uppsagd. Sedan kommer jag ha jättesvårt att hitta ett nytt jobb för jag är 55 och det är svårt. Jämför det med en taxichaufför som aldrig har haft en fast anställning men han har sina 20 resor om dagen och tjänar sina 30 000 som kanske banktjänstemannen också.

Då påstår jag att taxichauffören kommer upptäcka efter två veckor att jag får inga jobb om jag står här, så den kommer göra något annat för att få upp den lönen. Medan banktjänstemannen har en låg uppsida och en jättestor nedsida. Där kan jag uppleva att den där KALP:en är inte schysst, för en projektanställd är förmodligen bättre på att finansiera sitt liv än den som har jobbat på samma ställe i 20 år.

Dag: Ja, precis. Det är ingen helig graal, absolut inte. Tvärtom, det är branschpraxis att göra KALP:en. Men den är väldigt hård och kategorisk.

Det är ett trubbigt verktyg, det är det verkligen. Till exempel det här jag pratade om nu med digitaliserade banker och olika tredjepartstjänster som möjliggör för en potentiell kund att släppa in oss och ge oss kontohistorik bakåt. Det kan ge en mer nyanserad bild av den personen.

Jan: Men är det krav på att ni måste göra en KALP? Eller är det bara så att ni måste motivera varför ni har gjort det och sedan är det enklaste sättet att uppfylla regulatoriska krav är att göra en KALP. Men egentligen hade man kunnat göra något annat om man bara kunde visa.

Dag: Ja. KALP:en kommer från en tid då du inte hade all data. Du hade inkomsterna och sedan räknade man en schablonmässig levnadskostnad, vilket är så trubbigt. Skulle vi få er kontohistorik två år tillbaka då kan vi mäta ut exakt hur mycket ni spenderar varje månad, på vad och man kan göra en kreditbedömning som är väldigt detaljerad.

Förhoppningsvis kan det ge er möjlighet att få lån och den ger investerarna en mycket mer vässad kreditbedömning som gör att de får precis den risken som de vill ha. Jag förstår verkligen Bills frustration och vi jobbar på att bli mer kreativa och kunna vässa kreditbedömningen, helt klart.

Hypotekets nöjda kunder på TrustPilot

Fråga från Sven på Patreon:

”Har bolån hos Hypoteket. Är i färd att byta boendet. Kommer ni vara smidiga och hjälpsamma vid övergången för en skötsam kund som jag är?”

Dag: 100%. Det är väldigt kul. Vi skickar ut TrustPilot-undersökningar till våra kunder så man får gå in och betygsätta oss och skriva en recension. Av alla bolån i Sverige har vi med råge bäst, 4,7 av 5 i snitt. Jag kan tipsa om att man kan gå in och läsa där, för det är en av de starkaste drivkrafterna i min vardag, att gå in och scrolla på betygen. Det är väldigt nöjda kunder.

Jan: När man byter då säger jag till er att jag har bolån hos er och nu har jag sålt och vill köpa, så det funkar precis som vanligt.

Dag: Ja, den allra vanligaste kundgruppen är de som bara flyttar sitt bolån från en annan bank. Alltså som inte byter bostad utan bara vill bytta sitt bolån från säg Swedbank. Då ansöker man online, det tar två minuter att fylla i ett formulär med BankID.

Vi ringer upp dig och ställer lite kompletterande frågor, samlar in information om hur du vill dela upp lånet, binda det och så vidare. Sedan får du en länk till ”Mina Sidor” där du hittar låneavtalet. Du skriver på det med BankID och sedan löser vi ditt lån. Det är så det går till.

Fråga från Maria på Patreon:

”Hur ser ni på jämställdhet? Fick nyligen erfara att vid en skilsmässa med en make som är 62 år med lägre lön och en klen pension att se fram emot blev erbjuden högre lånebelopp än mig och fick ett trevligt bemötande. Jag är 47 år, har mycket högre lön än honom och jag fick snorkigt höra: ”Jaha, så du tror att du har råd skilja dig?” och fick ett sämre erbjudande. Vi gick till samma bank och vi hade samma tillgångar som skulle delas. Kändes ganska sunkigt.

Dag: Det där får inte hända. Det börjar ju koka i en när man läser det. Vi tittar bara på din återbetalningsförmåga, basically. Precis som jag sa, vi trodde ju när vi lanserade att våra kunder skulle vara som vi, mellan 30 och 40 och lite techsavvy som tänker att nu tar vi bolånet online. Snittåldern på våra kunder är runt 50 och vi har väldigt många som är upp mot 60-65.

Jan: Vad är det genomsnittliga lånet?

Dag: Det genomsnittliga lånet hos oss är nog 1,2-1,4 miljoner. Belåningsgraden ligger nog i snitt på 50%. Det är just personer mellan 55-65, blivande pensionärer.

Frågor kring lån för pensionärer

Fråga från Lars på Patreon:

”Gäller andra regler för pensionärer t.ex. gällande skuldkvot?”

Dag: Nej.

Fråga från Björn på Patreon:

”Vore intressant att höra hur bostadslånegivarna ser på eller bedömer pensionärer. Man får intrycket från media att pensionärer kan ha svårt att få lån. Är det sant? I så fall varför?”

Dag: Det tas tillbaka till att i kreditbedömningen tittar vi inte på vad du tjänar idag, utan du ska låna pengar av oss över en lång tid framåt och vi gör en bedömning av en inkomst under lång tid framåt. Naturligtvis, under olika skiften i livet så förändras den, där pensionen är en av de mest branta förändringarna i inkomst för de allra flesta. Därför missgynnas någon som är blivande pensionär, som har kanske två år kvar till pensionen, när man vet att inkomsten kommer sjunka.

Jan: Men jag vet att SPAB fick jättemycket skit för något år sedan när de gick ut och sa att nu lånar vi inte ut till folk över 60 och hänvisade till något EU-direktiv. Men de var typ de enda som hade gjort den tolkningen. Sedan vet jag inte om de rullade tillbaka det.

Dag: Jag tror att de gjorde ett standardavdrag på inkomsten med 30% och sa att det kommer spegla din pension. Det är i snitt kanske så mycket som pensionen blir av din nuvarande lön, så det är inte en orimlig bedömning att göra.

Vi kan göra den också, men vi gör en individuell bedömning också och ser om det stämmer på dig. Om din lön skulle gå ner med 30% skulle du klara det? Det de fick skit för var att de gjorde det över ett bräde. Då var det väldigt missgynnande för just den åldersgruppen, men vi gör individuella bedömningar.

Jan: Bara ett kort sidospår. Det pratades om pensionärslån för länge sedan som bara försvann. Typ att du har ett hus, säg att det är värt en miljon obelånat, att du lånar men du betalar ingen ränta och ingen amortering. Du typ gör avdrag på ditt hus och sedan när du dör så bara lägger man det på dödsboet. Det blev aldrig populärt eller?

Dag: Svensk Hypotekspension är nog den största och den finns väl fortfarande.

Jan: Jag bara tyckte att det verkade väldigt dyrt. Det var typ 4-4,5%, men för någon som har ett hus så kanske det är det enda alternativet.

Dag: Så kan det vara. Det är många gamla människor som är inlåsta i sina hus för de har sitt kapital där. Konstruktionen som sådan är rätt kreativ att du kan frigöra kapital nu under det sista decenniet av ditt liv, mot att arvet blir lite mindre. Det kan vara jättebra. Men om de har 4% i bolåneränta på det så är det dåligt.

Gröna bolån och låneskydd för bolån

Jan: Bara en kort fråga om gröna bolån, som vissa börjar lansera. Är det som med gröna fonder, att det är mycket marknadsföring och lite substans?

Dag: Ja, precis. Det är klart att man vill hela tiden promota. Man ska ha ett hållbart levande på alla möjliga sätt och att kunna premiera kunder som har en bostad som är klimatneutral det är ju superbra. Det har vi diskuterat mycket med pensionsfonderna.

Om vi skulle vilja ge ut det, är det något som är intressant för dem, och de har jättemycket intresse i gröna investeringar och gröna fonder och allt det. Då skulle kanske en bolånefond bli grön, så det är absolut ett alternativ att man kan då ge lite lägre ränta t.ex. till någon som har ett klimatneutralt hus och lite lägre avkastning tillbaka till pensionsfonden.

Fråga från Snappe:

”Hur ser Dag på låneskydd som vissa banker har? T.ex. SHB. Vilket värde ska man sätta på detta? Vad finns det för alternativa lösningar förutom livförsäkring?”

Jan: Om jag börjar så är jag supernegativ till sådant. Jag tycker att man ska teckna en livförsäkring separat. Man ska ha ett sådant skydd men jag ogillar när man kopplar det till lånet. Vad tycker du?

Dag: Det roliga är att vi faktiskt tittar på att erbjuda det som en del av bolånepaketet. Då finns det egentligen två typer av låneskydd. Det ena är livskyddet, som gör att du betalar någon procent extra eller någon promille på lånebeloppet egentligen, tillsammans med din lånefaktura.

Jan: Men kommer det vara låst då? För det är det som jag ogillar. Alltså att om jag då dör så går de pengarna automatiskt till bolånet, medan jag tänker att jag vill hellre att om jag dör så får Caroline bestämma. Hon får en påse pengar och så kan hon amortera.

Dag: Så är det ju, men då kan det bli lite billigare kanske. Vi tingar de pengarna så att säga och då tillfaller de pengarna automatiskt innan dödsbosuppräkningen och tillfaller bolånegivaren. Då är det kopplat till bolånet. Men sedan kan man, precis som du säger, teckna en livförsäkring ändå och om man tecknar en bolåneförsäkring så är den separat om du har andra livförsäkringar. Du kan ju ha flera livförsäkringar och de tar inte ut varandra.

Jan: Men min kritik var också att jag har sett med andra banker – inte med er – så är den ofta mycket dyrare. Den livförsäkringen blir dyrare jämfört med om man hade tagit den på en annan bank. Så den är dyrare och dessutom tingad och då undrar jag varför.

Sedan var det många som sålde den tillsammans och du kunde inte ens se vad priset var men du fick en högre ränta. Så du fick 1,3 men så fick du 1,36. Men räknar man de sex punkterna så är det mycket dyrare än om du hade köpt den separat.

Dag: Det där är inte snyggt. Det är superviktigt i sådana här sammanhang att det presenteras separat. Så här mycket är bolånet och räntan och du kan välja till de här optional och det kommer höja din månadskostnad med så här och så här mycket. Det är livskyddet.

Och sedan är det det här betalskyddet eller fakturaskydd, som vi också kommer lansera nu, som gör att om du blir långtidssjukskriven eller arbetslös så betalar den dina månadsfakturor upp till 12 månader. Det är ytterligare en typ av bolåneskydd som man kan ha. Den är en procent av din månadsfaktura, ett par procent, och sedan om du blir sjuk då eller långtidsarbetslös, kan vara väldigt relevant i de här tiderna. Man kan välja till det och betala lite extra i månaden utifall.

Jan: Sådant här är klurigt med försäkringar.

Skicka in din egen fråga på Facebook eller Hypotekets hemsida

Dag: Det är det och den ständiga frågan är alltid: ”Tar inte min hemförsäkring det?”

Jan: Ja, vi har haft mycket diskussioner. Jag är en sucker för försäkringar så jag har typ alla försäkringar men en av mina kompisar är precis tvärtom. Han säger att försäkring ska du bara ha för sådant som du inte har råd att casha. Har du råd att betala cykel, alltså det finns cykelförsäkring om den blir besluten, men har du råd att betala 1 200 kronor självrisk, skit i den försäkringen. Så vi har olika åsikt.

Fråga från Max:

”Det skulle vara intressant att höra lite kring varför bostadsrättsföreningar får avsevärt lägre räntor än privatpersoner? Det är i alla fall min erfarenhet från några års erfarenhet i en bostadsrättsstyrelse. Är det för att underlätta för folk att skaffa bostad eller hålla nere föreningars avgifter? Är det reglerat från statligt håll, kanske?

Dag: Det är jättemycket större. I regel tar de 50-100 miljoner i lån till fastigheter, så det är nog mest därför.

Jan: Det var alla frågorna. Jag vet också att du har sagt att på Hypoteket.com eller via vår sponsrade länk har ni en chattfunktion så om det är någon fråga som vi har missat eller vi kanske t.o.m. kan be någon av era att gå in på Facebooksidan och svara på några av de frågorna.

Ett fantastiskt stort tack, Dag, för att du har ställt upp här och pratat i två timmar och svarat på frågor och diskuterat. För dig som inte har hört det andra avsnittet med Dag där vi går igenom skillnaderna och exakt hur det funkar så rekommenderar vi det avsnittet så klart också. Jag hoppas att vi får bjuda tillbaka dig senare och prata ännu mer om det här.

Dag: Ja, det hoppas jag också. Jag kommer jättegärna tillbaka.

Jan: Tack så mycket.

Relaterade artiklar

Om du gillade den här artikeln, då kommer du nog även gilla:

• Fördjupning i bolån med Hypoteket - Intervju med medgrundaren till Hypoteket Dag Wardaeus | Reklam
• Amortera vs investera, träningsbanker och inte överspara till barnen - Frågor och svar från bloggen
• Vad är bäst? Amortera, spara, investera eller t.o.m. låna? - Tänk om det inte är sant att alla lån är dåliga...
• Spara pengar genom bättre bolån med lägre ränta! - Tips, råd, resonemang och vanliga frågor om bolån

Prenumerera på vårt nyhetsbrev