I slutet av juni är det dags att förhandla om räntan på ett av våra bolån. Tyvärr valde vi olika bindningstider på bostadslånet som helhet och det som ska förhandlas om är räntan på det 1-åriga lånet, övriga två lån har vi bundna i två år till.
Detta sätter ju oss i en dålig position då vi inte kan flytta lånen hur som helst för att byta bank. Eller går det? Minns för ca 5 år sedan när vi bodde i BR och förhandlade om ränta att Handelsbanken kunde tänka sig att ta ett av lånen, medans de övriga låg kvar på Nordea.
Vi har Danske Bank i dagsläget, sparkonto och lönekonto där men inget fondsparande eller liknande hos dom.
Någon som har något bra tips inför förhandlingen? Vi kommer sannolikt köra på rörlig ränta.
Jag har aldrig tidigare hört talas om att en bank på ett bolån skulle gå med på att ha enbart en del av lånet. Den enkla anledningen är att de då inte skulle ha ensamrätt till säkerheten för lånet ifall du inte skulle kunna betala din ränta etc.
Normalt är så klart andra erbjudanden från andra långivare det bästa att få dem att ge bättre erbjudanden. Det bygger ju dock som du redan insett på att man faktiskt kan byta bank om den nuvarande banken inte är konkurrenskraftig. Du kan ju dock påtala att du direkt kommer att byta bank när det sista bundna lånet går ut, om de inte ger ett rimligt erbjudande. Det är också bra att skaffa sig en känsla för ungefär vilken ränta som brukar erbjudas just nu, som referensmaterial och för att visa dem att man är förberedd.
Är det förresten inte Danske Bank som kör med den där rabatten för fackansluta? Borde väl gälla även rörligt i så fall. Ger ju om inte annat en indikation på vad de kan ge och ändå ha tillräcklig marginal kvar för att tjäna den mängd miljarder som de vill.
Hur ser egentligen förhandlingsläget ut? Vad har ni att bidraga med, dvs varför skulle banken ge er X % i ränterabatt? Allt beror väl på erat engagemang i banekn och hur intressanta ni är som kund.
Jag och min fru hade bra finanser och 50% belåningsgrad på vårat lån hos SHB. Gjorde klart att vi kommer byta bank om vi inte får bättre ränterabatt (hade då 0,7%). Banken brydde sig inte. De sa bara att det är den rabatten som gäller. När vi initierade bytet hörde ingen av sig heller, utan man hade redan bestämt sig för att två personer med mycket sparande och vettig belåning inte var tillräckligt intressanta.
Känner ni för att byta så byt, det brukar sällan bli mycket av “förhandlingar”. Likadant med jobb och så kallade “löneförhandlingar”. Säger magkänslan “byt” så byt. Strunta i att förhandla. Trogenhet belönas inte, man är endast intresserade av att tjäna pengar.
Jodå, visst kan en låntagare ha flera låntagare på samma fastighet. Detta är väldigt vanligt bland exempelvis bostadsrättsföreningar.
Är du en förmögen privatperson som är intressant för banken går det också bra. Tyvärr är bankerna däremot oftast inte intresserade av “vanligt folk”.
Det här med säkerhet har du missuppfattat. Bankerna tar ut pantbrev som säkerhet för sina lån. Med stöd av pantbrev kan man sedan begära att fastigheten säljs på exekutiv auktion om låntagaren inte betalar. Pantbreven gäller i tur och ordning efter bilken datum de är uttagna. Turordningen kallas för inomläge.
Ett mycket förenklat exempel. En kund har lånat 2 miljoner hos långivare mot säkerhet av pantbrev 2 000 000 inom 2 000 000 samt 1 miljon mot säkerhet av pantbrev 1 000 000 inom 3 000 000 hos långivare2. Kunden betalar inte sina lån och fastigheten säljs för 3 500 000 kr.
Då kan utfallet bli följande. Först tar Kronofogden 200 000 för sitt jobb, långivare 1 får 2 miljoner långivare 2 får 1 miljon och kunden får 300 000 kr.
Om fastigheten säljs för säg 2 800 00 blir utfallet: Kronofogden 200 000 långivare 1 får 2 miljoner och långivare 2 får 600 000 kr dvs en förlust på 400 000.
Att en långivare måste ha alla pantbrev är alltså en grav missuppfattning.
Vi har Handelsbanken och de ville behålla oss som kund och vi ville vara kvar hos dem. Innan mötet hade jag flyttat över vårt sparande och påbörjat flytt av tjänstepension. I ditt fall kan du erbjuda att göra det samma om det hjälper er att få en bättre ränta.
Dessutom kan du flytta alla tre lånen till en annan aktör nu utan att betala ersättning till banken, då räntan har gått upp sedan ni tecknade era lån. Du kan dubbelkolla och räkna ut detta på konsumenternas.se exempelvis.
Sammanfattning: hjälp banken att erbjuda en bra ränta genom att vara villig att lägga in ett större engagemang från er sida hos banken.
Det är en beskrivning som är helt korrekt, men i huvudsak i teorin.
Situationen kan också vara den att kunden kan betala för lånet hos bank 1 men inte hos bank 2. Bank 2 vill då sälja fastigheten, men bank 1 motsätter sig eftersom de inte har någon anledning att realisera panten. Eftersom du inte rimligtvis kan sälja ett halvt hus blir panten mer eller mindre värdelös för bank 2, alternativt beskrivet - väldigt osäker. Dessutom, som du nämner, är ju den bank som ställt ut sista pantbrevet sig på kö som fordringsägare. Det är det ingen bank som vill vara.
Jämförelsen med en bostadsrättsförening haltar dessutom eftersom du där pantsätter delar av föreningen du har nyttjanderätt till. Du behöver inte som kreditgivare sälja hela bostadsrättsföreningen för att få igen dina pengar.
I teorin kan man absolut ha lån hos olika banker. Men i praktiken är det ingen bank som går med på det, av bland annat ovan givna skön.
Kom igen. Jag har jobbat med obestånd i bank och har bevistat ett antal exekutiva auktioner. Dina uppgifter är felaktiga.
I exemplet ovan kan bank 1 inte motsätta sig en exekutiv auktion. Tro mig!
När det gäller bostadsrättsföreningar är du tyvärr helt ute och seglar. En bostadsrättsförening har lagfart och äger sin fastighet på precis samma sätt som en privatperson. Reglerna vid exekutiv auktion är exakt de samma. Man säljer ju inte hela bostadsrättsföreningen, var har du fått detta ifrån? Det är ju fastigheten som säljs.
Till sist, jag är själv en person som har haft min fastighet i mer än en bank samtidigt.
Aha. Jag missförstod dig ang BRF:erna tror jag. Trodde du avsåg att varje enskild lägenhet ju hade en egen kreditgivare och att det var ett argument. My bad.
Men som jag skrev, det är givetvis en teoretisk möjlighet. Därför också praktiskt möjligt givetvis. Men likväl är det inget som bankerna i regel beviljar pga riskerna och osäkerheten det innebär. Som du själv är inne på får man vara en särskilt intressant kund för att sånt ens ska vara relevant att diskutera med banken.
Inte bara teoretiskt. Förr i världen (30 år sedan?) var bottenlånen på på max 75 procent av värderingen. De låg i bottenlåneinstitut typ Stadshypotek eller Swedbank Hypotek. Därefter lånade bankerna ut topplån på 10-15 procent.
Historiskt sett har det allltså funnits hundratusentals fastigheter eller mer som varit belånade i mer än ett kreditinstitut samtidigt.
Du har givetvis rätt att det är pantbreven som är säkerheten. Bra information om hur det funkar i fall av tvångsförsäljning.
Det är väl helt enkelt att de inte gillar att hantera de krångliga fallen som faller utanför ramen för den vanliga traditionella bolånekunden, annat än i undantagsfall.
Den där biten med topplån med banken som långivare och deras hypoteksbolag som långivare för bottenlånet fanns ju kvar även för ca 10 år sedan. Med tanke på att de två långivare har tydliga kopplingar till varandra i det fallet vet jag inte om jag skulle säga att det är exakt samma sak i praktiken, även om det på pappret är det.
Kopplingarna har ingenting med varandra att göra. Lagen om fastighetsinteckningar är från början av 70-talet och är likadan idag.
Ett gammalt lån i Handelsbanksägda Stadshypotek och ett topplån i exempelvis Swedbank var ingen omöjlighet.
Även tre olika långivare var väldigt vanligt. Byggde man ett nytt hus blev dei i princip alltid så. Ett bottenlån på cirka 50 procent i ett bottenlåneinstitut typ Stadshypotek. Sedan ett lån i Länsbostadsnämnden, så kallat statligt lån, (som sedenmera blev SBAB) och till sist ett topplån. Ett statligt lån var en förutsättning för att få räntebidrag.
Intressant. Det var mer än jag visste. Tack för informationen!
Ok, när jag tog mitt första bolån levde nog inte nödvändigtvis det där med det statliga lånet kvar. Kvar var bara uppdelningen topp- och bottenlån, normalt inom samma bankkoncern. Var ju en lägenhet också, inte en villa.
Ja, när jag ändå håller på, kan jag fortsätta. I mitten av 80-talet försvann kreditrestriktionerna. Innan dess var det extremt svårt att låna pengar. Detta innebar att varje lån på fastigheten var guld värt.
På den tiden var det kutym att man övertog befintliga lån vid ett köp. En fastighet kunde därför vara belånad hos både Stadshypotek, Swedbank Hypotek (som på den tiden hette Spintab), Agro Kredit osv.
Inte helt ovanligt var att man inte kunde lösa finansieringen på annat sätt än genom en säljarrevers. Säljaren fick alltså agera bank i stället för bankens topplån. Ofta lämnade man det praktiska arbetet med avisering till banken. Detta kallades notariatlån.
Att en fastighet rent juridiskt kan ha flera långivare är självklarhet. Jag noterar att det finns en monumental historielöshet i frågan.
Med all respekt @Nestor så är väl just bank/finansvärlden en av de största döda vinklarna i allmänbildningen hos vanligt folk, mig inkluderat
Lägg till att många här inte ens var födda innan kosläppet av kreditmarknaden på 80-talet så är det som det är
Jag vet att @janbolmeson och du diskuterat det förut (?) men det hade verkligen varit intressant att höra dig dra en lång historisk monolog om bankvärlden i podden!
Otroligt intressant med denna typ av inblick Tack för att du delar med dig rörande detta.
En praktiskt fråga som spårar ut helt från ämnet märker jag är hur ser du på hela avregleringsresan med både kreditrestriktioner och sedan banksektorn? Vad har blivit bättre kontra sämre? För mig har det varit så otroligt svårt att verkligen förstå vad och hur saker förändrades samt vilka effekter detta ger. Nu är jag långt från ämnet och svaren kanske finns här i någon annan tråd men min nyfikenhet i kombination med din kunskap får mig att ändå öppna denna låda.
Som @Saihtam skriver - kanske något som borde tas upp i podden? Jag hade verkligen uppskattat ett sådant avsnitt.
Ja, det blev verkligen ett paradigmskifte i finanspolitiken. Från att bankerna mer eller mindre styrdes som statliga verk, så fick de nu helt fria tyglar.
(Om jag får tangera dagens politik något, så ser vi samma sak idag. Från en relativt begränsad arbetskraftsinvandring så släpptes kranarna på under 2000-talet. Nu verkar det som att det går åt motsatt håll igen. Skolan som var hårt reglerad har också släppts fri med friskolor hej vilt. OBS! Jag konstaterar bara fakta och lägger inga värderingar i detta. Politik kan diskuteras på andra forum.)
Det blev lite som ett kosläpp, fakiskt. Det är väl bara att konstatera att vissa banker inte klarade detta speciellt bra. Gotabanken och vissa mindre lokala sparbanker var sämst i klassen. SHB var bäst.
Ingen, i alla fall inte jag, vill gå tillbaka till den tiden då man måste bocka och be för att få ett banklån. Däremot så fanns inga SMS-lån och knappast några kortkrediter. Detta var en klar fördel för svaga själar.
Minusräntan var en stor olycka för Sverige som gjorde att fastighetetspriserna skenade och att folk lånade för mycket. Vi måste dessutom tillbaka till en sundare amorteringskultur.
Jag kommer inte att ställa upp i någon podd. Skulle jag ge exempel på olika saker som hänt under min karriär är risken stor att några känner igen sig. Då bryter jag mot banksekretessen. Detta vill jag för död och pina undvika.
Inte mycket egentligen, vi är medelinkomsttagare och har en belåningsgrad på 80%. Och då räknar jag med värdet när vi köpte huset vilket var på toppen av marknaden.
Intressant, det kände jag inte till. Men känns ju samtidigt bra att ha kvar de 3-årig lånen på 3,29 %. Tror knappast vi kan få lägre rörligt i nuläget.
Känns som kanske den bästa chansen vi har att få en OK ränterabbat är att erbjuda sig flytt av pensionssparande och erbjuda sig att spara i någon av deras fonder etc som du skriver.
