Hej!
Jag är väldigt ny på forumet och har fått upp intresset för privatekonomi och investeringar senaste året så tack till er alla för inspiration och särskilt tack till Jan och Caroline naturligtvis.
Min fråga gäller hur ni tänker gällande för och nackdelar när det gäller att dela upp bolånet i olika delar (bundet, rörligt) eller inte. Jag har köpt en villa tillsammans med min fru och kommer att ha ett lånebelopp på cirka 3 000 000 med en belåningsgrad på närmare 85%.
MVH Patrik
Välkommen till forumet @PatrikS och tack för de fina orden.
Att binda bolånet är närmast att likställa att teckna en försäkring. Man köper sig en “försäkring” mot att räntan går upp. Historiskt sett är det som med försäkringar i allmänhet, man förlorar pengamässigt på det, då rörlig ränta tenderar vara billigare.
Med det sagt, vi gjorde en uppdelning av vårt lån i tre delar. En rörlig, en bunden på 3 år och en bunden på 5 år. För oss var det värt att göra det 2016 eftersom vi tog ett stort lån (5.6 Mkr) och vi var lite osäkra på vår ekonomi framgent. Facit? Jättedumt utifrån ekonomiskt perspektiv. Jättebra utifrån ett känslomässigt perspektiv där och då.
Så det är en fråga där ni kommer behöva väga det matematiskt och statistiskt korrekta (rörlig ränta) mot det känslomässiga (bunden ränta) - allt annat lika så klart.
Det är ju inte bara en fråga om känslor. En fråga är också vad man har för livssituation. Finns det en realistisk risk att bli arbetslös? Vad har man för marginaler? Under 90-talskrisen sköt både arbetslöshet och räntor i höjden. Om dessutom priser på bostäder kraschar så är det inte så kul att behöva sälja, och kanske ta med sig en skuld på en miljon i samband med flytt.
Nu kan du ju få en femårsränta på runt 1,5 procent, i paritet med vad den rörliga ligger på, vilket inte har varit fallet tidigare.
Frågan är ju hur mycket lägre man tror att den rörliga kan bli. Å andra sidan läste jag häromdagen att man i Danmark lanserat bolån med 0 procent ränta. Kanske kan ske i Sverige med?
Annat att ha med i kalkylen är ju att du hamnar i sämre förhandlingsläge med din bank om du har ett bundet lån. Det är också svårare att extraamortera bundna lån.
Tack så mycket för svar!
Vare sig jag eller frun har någon realistiskt risk när det gäller att bli arbetslös, däremot så är det såklart värdefullt ur ett känslomässigt perspektiv att veta ungefär hur mycket de löpande utgifterna för boendet landar på.
Jag har möte med banken i eftermiddag angående bolånet inför inflyttningen så det blir spännande att se vad det landar i. Tidigare så har jag alltid valt rörligt ränta men då har jag haft ett betydligt mindre lån också (1 000 000).
Vi har också vårt bolån i tre delar och valde initialt att ha samtliga med rörlig ränta. När vi nyligen förhandlade om bolånen med banken så övervägde vi ett upplägg likt ditt. Dock så slog det mig att den ränterabatt som man har på det rörliga lånet endast är giltigt i 1 år, och när den väl är utgången så sitter man i väldigt dålig förhandlingssits med två bundna lån på 3 respektive 5 år.
Slutsatsen för oss blev att binda samtliga lån på 3 år
Vi har huslånet bundet på två år helt enkelt för att det var billigaste alternativet när vi köpte.
Lånet är delat i två lika stora delar, och säljaren på SBAB ville prompt få oss att ha olika bindningstid på dessa.
Jag resonerade dock som så att när bindningstiden är slut vill jag kunna shoppa runt efter en bättre deal, vilket är svårt om man vid varje givet tillfälle har ena eller andra halvan bunden.
Vet du Jan, eller någon annan för den delen, ungefär hur det har sett ut historiskt vilket som har varit bäst, att binda eller rörligt? Jag har för mig att du tidigare sagt att på börsen är det 60/40 ett enskilt år om börsen går upp eller ner. Är det ungefär samma förhållande med bunden eller rörlig ränta? Eller är det snarast historiskt att det vid 90% av tillfällena har varit bättre att ha rörligt än bundet? Kanske en svår fråga att svara på, men intressant att ha något mer konkret att utgå ifrån!
Tror vi hade det uppe i avsnittet med Hypoteket. Förutom några få perioder har det alltid varit mer ekonomiskt lönsamt med rörligt. Utifrån ett emotionellt perspektiv band vi vår ränta för femmor sedan. 
Vi/jag hade fyrdelat. Efterhand som de olika delarna löpte ut bands de om eller tilläts löpa rörligt. På senare tid betalade jag av dem när de löpte ut. Men jag förordar absolut lite olika högar med bindningstid som är lätt att hålla koll på om man är nybliven husägare.
Men, i dagens läge skiljer det så mycket mindre än 2003, när jag tog lån (eller 1989, som var rena skräcken!). Det enda andra jag tycker är viktigt att säga är att man inte ska binda allt på ungefär samma tidshorisont. Binder man en större del på t ex fem år så kan man sova gott i 4½ och sedan vet inte en jävel vad “normalräntan” anses vara. Skutt från 1,5% till 6% - nej tack! 
Kan bara instämma i det som tidigare sagts gällande dåligt förhandlingsläge när den kortaste bindningstiden går ut, av den anledningen körde vi allt på samma bindningstid. Därefter kolla erbjudanden från olika banker på nytt.
Ytterligare en anledning att köra det på bindningstid istället för rörligt är att listräntan (som 3-månaders baseras på) kan stiga. Ponera att listräntan är 2% och du har fått 1% ränterabatt när du väljer 3- månaders ränta, du betalar då 1% ränta och är nöjd med det.
Efter 3 månader har listräntan stigit till 2,5% och du betalar då 1,5%. Efter 3 månader till har den stigit ytterligare 0,5% och du betalar då 2% osv
Kanske inget som allt står och faller på men definitivt något som jag stört mig på, jag vill helst slippa förhandla ränta med banken en gång i kvartalet. Så roligt är det inte 
Skulle inte vilja ha lån med olika löptider, förstår att banken önskar och gärna föreslår det. Det ger en automatisk inlåsningseffekt då det aldrig uppstår ett naturligt tillfälle att byta bank utan att behöva lösa ut lånen med löptid kvar.
Jag sparade många tusenlappar förra året när jag hotade min bank om att byta (tack @janbolmeson för tipset om att begära amorteringsunderlag). Hade redan en ganska bra ränta. Men kunde få ytterligare 10 punkter bättre hos en annan bank, och det räckte för att min nuvarande skulle matcha det.
Ju oftare jag har detta förhandlingsläge, desto mer på tårna måste min bank vara för att behålla mig som kund.
