Vad spelar roll när man förhandlar om bolånet?

Frågor inför förhandling av ränta på bolån.

Mål: Vi vill ha en så hög ränterabatt, så länge som möjligt.

Förutsättningar:
Villa 5.200.000
Lån 2.500.000
Kontantinsats 2.700.000
Amorterar 0%
Nuvarande ränta 1,24% 3 månaders (går ut 1/3-22).
Handelsbanken

Vi vill binda på 5 år, för att kunna sova lugnt.

Vi förstår att banken vill ha en värdefull kund. Någon dem tjänar pengar på. Och detta kan ju gå hand i hand med att vi gör besparingar med dem om vi förhandlar till oss bra ränta mm. Så hur blir man en så lönsam kund som möjligt för banken? Vad vill dem ha i förhandlingen?

Till er som förhandlat bolåneränta, Nu kommer några frågor och påståenden. Hade varit supertacksamt om ni ville dela med er av er kunskap :slight_smile:

  1. Lågt lån. Är det alltid bra med lågt lån? Ser banken detta som en låg kreditrisk och därför bra, eller vill dem hellre låna ut mer pengar så dem kan tjäna mer pengar på lånet?

  2. Hög lön. Det är väll alltid bra med hög lön, för att kunna backa upp det höga lånet, lägre kreditrisk för banken.

  3. Ha allt hos en bank? Förstår att åtminstone når snitträntan hos en bank genom att föra över allt sparande, lönekonto, aktier, fonder, barnspar mm. Till en och samma bank. Är det alltid bäst för att spara så mycket pengar som möjligt? (Att ha alla tjänster som fondspar i bankens fonder, försäkringar i en banken osv.).

  4. Amortera. Vill banken att man ska amortera på sitt lån eller är det bättre för banken att man inte gör det? Man kan ju istället sätta pengarna i fonder och låta dem växa där.

  5. När sätter bankerna sina nya listräntor? Hur ofta? Finns det något datum eller sker det sporadiskt?

  6. Ung = fördelaktigt? Som ung har banken fler år på sig att tjäna pengar på låntagaren. Finns det andra faktorer till detta? Ex. För ung = högre kreditrisk. Är 35 år tillräckligt?

  7. Kan man locka med att ge banken en Google 5a i recension och några fina ord om man får bra ränterabatt?

  8. Marginaler. Vet alltid bolånerådgivaren om vilka marginaler banken har på räntan eller är det bankchefen som har den datan. Är det fair att be rådgivaren fråga sin chef om denna kan gå med på en låg ränta… då ev. Rådgivaren saknar viss info.?

  9. Småbanker vs. Storbanker. Är det rimligt att deala med småbankers låga räntesatser, i förhandling med en storbank? Eller anses det billigt, då småbanker sällan har samma omfattning.

  10. Avgiftsfrihet. Ska man förhandla om avgiftsfrihet? Är det bra / värt? Går det att göra på sitt nu skrivna lån, eller är det fast, måste lånet skrivas om då?

  11. Inkomst. Antar att det är slagkraftigt att visa på att man har en hög och trygg lön, stabil anställning i ett säkert företag i en säker marknad, samt sin anställningsbarhet. Något mer som väger tyngre i förhandling ang. Lön?

  12. Bostaden. Ett nytt hus antas vara en tryggare investering än en gammal villa antar jag. Att villan är besiktigad och hel. Bra Energideklaration.

  13. Läget (Location). Att huset ligger i ett område som ligger fördelaktigt för framtida bostadsprisökningar (nära storstad, nära vatten osv.). Men också låga risker, att villan Inte ligger nära industriområden eller där det finns risk för force majeure (översvämning eller jordskred).

  14. Att man inte har betalningsanmärkningar.

  15. Andra lån. Är det nånsin bra med fler lån enligt banken? (CSN är det “snällaste”?)

  16. Trygg kund. Att man inte lever ett slösaktigt och riskabelt levene. Är utan begär eller spelproblem osv. Att man inte har riskabla investeringar (bilar mm.) El. tjänster (hyr ut i 2a hand om inkomst osv.). Eller vill banken se att man vågar ta risker?

  17. Tillgång och efterfrågan. Har läst att fler är oroliga inför framtida ränteökningar och därför binder. Kan man anta att, om fler slåss om lägre ränta på bundna räntor så kommer denna konkurrens att sänka den bundna räntesatsen generellt?

  18. Förhållande. Att man skrivit på samboavtal och skuldebrev, el. Är gift, gör det skillnad?

  19. Om man har föräldrar med god ekonomi som kan hjälpa, är det värt att nämna?

Kommer ni på andra saker som är viktigt i förhandlingen få ni gärna skriva det också.

(Ursäkta att det blev en lång post, hoppas att frågorna är relevanta nog :slight_smile: för oss är det som sagt jättetacksamt med era svar!)

Mvh // jag

Utan att vara djupare insatt än som bolånekund är min erfarenhet att det, förutsatt att ni klarar bankens krav på betalningsförmåga är:

  1. Storleken på lånet som är avgörande.
    Mindre lånebelopp blir därmed inte nödvändigtvis bättre, tvärtom. Antar att arbetet kring mindre lånebelopp är lika tidskrävande vilket ger lägre marginal på dessa. Tror att ett lån på 3,5 mkr skulle kunna ge er lägre ränta (men med amorteringskrav om inte värdet 5,2 mkr har ökat och en ny värdering kan göras, dock tidigast efter 5 år).

  2. Näst detta tror jag objektet/säkerheten kommer. Banken vill inte sitta med ett hus som riskerar att bli mindre värt än lånet även vid en ordentlig sättning i marknaden. Banken gör gärna en koll gentemot liknande objekt i samma område för att se om priset är liknande.

  3. Sen en sak som ligger långt utanför det man själv kan påverka är om banken har som mål att ta marknadsandelar på bolån eller behålla bolånekunder för stunden, då kan det göra sitt.

  4. frågan om civilstatus uppkommer också utan tvekan. Giftermål brukar få personen på banken att pusta ut lite och gå vidare till andra frågor.

Det var mina 2 cent. Bra att ni har ett tydligt mål som jag tycker att ni ska vara öppna med för att inte spilla varandras tid. Ser ut som att ni tänkt till och är väl förberedda. Lycka till! :slight_smile:

Sen om ni har Handelsbankens bolån så kanske ni har nån typ av försäkring som ingår som löser den enas del av lånet i händelse av den går bort. Är detta något ni har och värdesätter så ta det i beaktande om ni jämför räntor.

2 gillningar

Detta går till och med att testa på några bankers hemsidor. I SBABs räntesnurra testade jag två hus:

  • Hus för 1 miljon kr:
    • Bäst ränta är 1,58% vid en belåningsgrad på 50-65%.
    • Sämsta räntan är 1,64% under 50% eller över 75%.
  • Hus för 6 miljoner kr:
    • Bästa räntan är 1,21% vid 58-70%.
    • Sämsta räntan är 1,52% under 10% eller över 80%.

Till med den sämsta räntan på det dyra huset är lägre än vad den bästa räntan är på det billiga huset!

SBAB förhandlar inte om räntorna så detta är den ränta du faktiskt skulle få om du tar lån från dem. Det är bara att mata in sina egna siffror och börja testa.

4 gillningar

Åh tack så jättemycket för era svar!

Ja, jag behöver kolla upp det där med lånförsäkring (vet ej om vi tog någon sådan).

Coolt med sbab där att man kan kolla vad man faktiskt får! Ska kollas pronto! :smiley:

Tack igen :slight_smile: <3
kommer ni på fler saker är det bra hojta!
Jag är idel öra :slight_smile:

Mvh

Så lite så. :slight_smile: Det jag syftade på kallas ”Låneskydd med Trygghetskapital”.

För vår del var det inget valbart utan det ingick och som krävde att man fyllde i en hälsodeklaration.

Syns i appen under lån och rubriken ”övriga avtal”. Kanske inget avgörande men rimligtvis kostar motsvarande livförsäkring några hundralappar i månaden.

1 gillning

Detta struntar banken fullständigt i.

Varför skulle det vara finare med en storbank? Om du köper en liter mjölk, så struntar du väl i om mjölken kommer från en gård med 50kor eller från en gård med 500 kor. Du väljer givetvis de bästa villkoren.

2 gillningar

Fråga 8. Självklart vet bolånerådgivarna vilken internränta banken har, och vilka marginaler man kan jobba med. Hur skulle de annars kunna sköta sitt jobb?

1 gillning

Fråga 17. Om fler personer vill ha bundna lån, kommer det snarast att öka räntan.

Om du vill köpa en bil och har att välja mellan två bilar. Den ena bilen hat stått osålda i ett halvår och den andra i en dag. Vilken bil har du lättast att pruta på?

1 gillning

Rent generellt är så kallad förhandling en dålig idé. Det är i själva verket en utpressningssituation där olika storbanker ska försöka sälja på dig olika dåliga produkter som du inte behöver. Du kan alltså få en låg bolåneränta men till priset av att sälja ut din privatekonomi i övrigt. Oftast är det du förlorar via tjänstepension, fondsparande med mera högre belopp än det du sparar på bolånet, särskilt om du ligger kvar i dessa lösningar över tid. Det är det banken hoppas att du ska göra.

De bolåneinstitut som har bra räntor är Hypoteket, SBAB, Stabelo, Landshypotek och några till. Där behöver du inte köpa en massa skräp utan enbart just bolånet och med en rimlig ränta. Exakt vilken bank som är bäst just nu med dina specifika ingångsvärden varierar över tid. Jag skulle vara lite mer flexibel med bindningstiden för att kunna välja den förmånlig ränta. Det är inte säkert att just nivån 5 år är den mest gynnsamma. Jag tror snarare att 2-3 år kan vara bra eftersom det är en mer överblickbar situation för banken. Med längre tidshorisont blir “försäkringspremien” för att binda bolånet högre.

Du bör alltså kolla på nätet med de olika räknesnurrorna var just du kan få den lägsta räntan och välja det alternativet. Undvik gärna att dra på dig många kreditprövningar om det går.

3 gillningar

Utpressning var väl att ta i. Du som potentiell kund, kan ju alltid välja deras erbjudande eller inte.

Är exempelvis Länsförsäkringars boränta konkurrenskraftig och du väljer att spara LF Global Indexära, så har jag svårt att se att detta är ett dåligt val.

Men visst, detta kräver ju en del engagemang från låntagaren sida.

4 gillningar

När du sitter på rådgivningsmöte och får diverse produkter serverade så är det inte så lätt att göra de bedömningar som skulle behövas för att fatta väl övervägda beslut. Jag har suttit på några sådana möten själv och har helt slutat med det numera. Jag håller det för osannolikt att jag skulle kunna få ett bra utfall själv. Sedan finns det säkert personer med väldigt stor privatekonomi med eget företag, fastigheter och en massa annat som kan ha bättre förutsättningar att på riktigt förhandla till sig bra villkor. Det är tydligt att vissa ändå får villkor som de är nöjda med.

2 gillningar

Det finns väldigt många som är beredda att betala några kronor för att få allt samlat på ett ställe. Med en inloggning kan du se det mesta.

Själv har jag, precis som du, valt ett annat alternativ. Jag har två nätbanker och två konventionella banker i stället.

Jag tycker att var och en skall få välja fritt.

2 gillningar

Ingen har sagt något annat men jag vill delge min uppfattning att så kallad förhandling för många (förmodligen de flesta) främst är en väg till att göra dåliga affärer. Om det skulle handla om “några kronor” skulle jag kanske inte bry mig heller men det brukar vara mer än så.

2 gillningar

Egentligen är vi väl rätt överens. Vi har ju båda valt att “inte lägga alla ägg i samma korg”. Är man det minsta osäker, så är det oftast rätt att göra så.

Samtidigt, om en kund som har en avkastning på sitt kapital på några 100 000 kr per år vill lägga en tusenlapp eller två på sin bekvämlighet, så har jag inget att invända.

1 gillning

Valfrihet är bra men man bör veta hur saker fungerar. Det som är en liten summa under ett år blir lätt en ganska stor summa över tid.

1 gillning

När jag nämnde SBABs ränta för SEB så la de sig med god marginal under den. Utan att jag köpte “en massa skräp från dom”. Så räkna inte bort storbankerna automatiskt. Fråga gärna runt.

2 gillningar

Har man lite högre belåningsgrad och större lån finns det förstås mer marginaler att ta av, jämfört med om man som jag har en låg belåningsgrad och anser att alla priser över det lägsta är hutlösa. Om du har sluppit skräpet så är det bara att gratulera.

1 gillning

Med den låga belåningen, välj Landshypotek och slipp förhandling och att tänka på alla de där punkterna. Gå med i Villaägarna så får du 0,10 rabatt och landar på tex 0,94% för 3-månaders bolån. Lycka till!

6 gillningar

Ja precis. Eller ta Stabelo. Ingen förhandling. Klart. Skit i Handelsbanken som långivare.

1 gillning

Har Landshypotek själv. De är bra.

2 gillningar