Friköpa husen eller behålla BRF:en? Behöver ekonomiska råd och input!

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej!

Jag bor i en bostadsrättsförening som precis har börjat utreda om vi lösa upp föreningen och låta medlemmarna friköpa sina hus? Jag ser både för- och nackdelar med detta, men har lite svårt att bena ut om det faktiskt är en bra affär rent ekonomiskt. Skulle uppskatta era kloka tankar!

Lite bakgrund och fakta om vår förening:

Ålder & Värde: Husen byggdes och föreningen bildades för cirka 10 år sedan. De köptes då för runt 3,5 miljoner kr och marknadsvärdet idag ligger på runt 4,0 miljoner kr.

Föreningens ekonomi: Om man slår ut föreningens totala lån per bostad, så har varje hus en skuldsättning på cirka 1,1 miljoner kr.

Månadsavgiften: Vår avgift ligger på knappt 7 000 kr i månaden. Tittar man på vad pengarna faktiskt går till är fördelningen ungefär så här:

50% Räntekostnader

30% Avskrivningar (bokföringsteknisk kostnad)

10% Driftskostnader (bredband, gemensam försäkring etc.)

10% Administration och styrelsearvode

Gemensamma ytor: Föreningen består uteslutande av fristående hus. Vi har egentligen inga gemensamma ytor eller anläggningar alls. Vägen genom området är kommunal, och varje hushåll sköter och betalar redan sin egen uppvärmning, sophämtning och liknande.

Eftersom vi i princip redan lever som i egna villor känns steget till friköp logiskt på papperet, men det ekonomiska pusslet gör mig osäker.

Å ena sidan försvinner ju administrationskostnaderna och styrelsearvodet. Dessutom är 30% av avgiften avskrivningar, vilket inte är ett faktiskt kassaflöde ut ur föreningen (även om det täcker framtida slitage, men här sköter vi ju redan husen själva). Om vi friköper tar vi över föreningens lån privat, vilket innebär att vi får göra ränteavdrag på den delen – något man inte får göra på BRF-lån. Friheten att äga sin egen fastighet (äganderätt) brukar ju också värderas högre på marknaden.

Å andra sidan innebär ett friköp att vi åker på lagfartskostnader (1,5% på köpeskillingen) och eventuella pantbrev om vi behöver ta nya lån, vilket blir en stor engångskostnad. Vi förlorar också stordriftsfördelarna på exempelvis gemensam försäkring och bredband.

Mina frågor till er i forumet:
Hur ska man tänka här rent ekonomiskt i det långa loppet?
Är det någon som har gjort en liknande resa med friköp av fristående BRF-hushåll och har erfarenheter att dela med sig av?
Äganderätt brukar ju värderas högre, men jag tror inte att husen kommer att värderas till över 1 miljon mer vad det gör idag. Vid ombildning så behöver jag punga ut för ombildningskostnaden (några(?) 100kkr) och tar över min dela av lånet (1,1milj.). Denna ombildningskostnad tror jag kommer vara högre än värdeökningen efter en ombildning, är det då ekonomiskt fördelaktigt?

Tacksam för all input!

2

Inga pengar går ju till avskrivningar. Däremot går det antagligen pengar till sparande/amorteringar.

3 gillningar
3

Flera viktiga aspekter. som gjort att vi bott i egna fastigheter senaste 40+ åren.

Fördelar med egen fastighet.

  • Med lån med säkerheten i egen fastighet har man avdragsgill ränta. Det har inte en BRF och medlemmarna får därför betala för ALLTID! 43% högre ränteutgift för exakt samma lån som en BRF .
  • Man bestämmer själv när man utför renoveringar och hur. Ex stambyten , fönster och fasadmålning.
  • Speciellt i mindre föreningar är klantig, okunnig eller oengagerad styrelse alltid ett riskmoment.
  • Mindre regler etc. Ex på vanliga regler i flerfamiljshus.
    • Maximerad temperatur inne vintertid. Man får nöja sig med 21 C .
    • Man får inte öka på ventilationen, Man får inte minska ventilationen
    • Man får inte ha vanlig evakuerande spisfläkt. En bra kolfilterfläkt kostar 20.000 Sek och filtren är dyra i drift.
    • Hårda regler kring uthyrning.
    • Svårt eller omöjligt att installera bra tyst ekonomisk luftkonditionering.
2 gillningar
4

Det är generellt sett bra att äga på egen hand. Däremot kan man fundera på vad dessa friköpskostnader förhåller sig till marknadspris? Har ni haft några mäklare som värderat utifrån friköpt? Hur ser marknaden ut? Får ni hyfsat igen pengarna om ni skulle sälja som friköpt?

5

Flera kloka synpunkter ovan från Mikael med flera. Det är svårt att göra en teoretisk beräkning av om det lönar sig eller ej. I teorin borde det nog göra det , men efter ombildningen blir lånet synligt på ett mer uppenbart sätt. Det innebär förmodligen att den som säljer de närmaste åren knappast gör en god affär. Samtidigt så är den rätt höga belåningen en risk för föreningen och efter en ombildning kan var och en själv avgöra vad som är en lämplig belåning. För att friköp ska bli bra krävs nog att en stor majoritet samtidigt som det kan vara äldre som inte vill förändra eller personer med instabil ekonomi som drar sig för utläggen. Det blir en tråkig situation om det splittrar föreningens två grupper. Men långsiktigt finns det säkert fördelar om friköpet genomförs

6

Går det inte att splitta ut en del av de gemensamma bitarna i en samfällighetsförening eller liknande? Så blir det så liten skillnad som möjligt till att börja med även om husen då ägs. Det borde gå att ta loss sådana där saker allteftersom om man vill det.

7

Antar att fastigheten ska styckas och att det är bl.a. detta som menas med “ombildningskostnad”? Ett argument på känslomässig grund men: jag skulle lätt välja att vara “egen” och ha kontroll över min fastighet över att sitta i knäet på en styrelse.