Många nyare Brf:er har ju hög belåning, varför har de ens stora lån?
Tänker att byggherren köper marken, bygger huset, överlåter lånen till föreningen och tar ut en liten vinst. Sedan köper folk andelar i föreningen till marknadsvärde och förutsatt att kostnaden för att uppföra huset är <= marknadsvärdet av färdigställt hus så kommer insatserna täcka lånet för mark+hus. Dvs föreningen kan använda insatserna för att betala av lånen direkt. Varför sker inte detta?
Lättare att sälja något för 5 miljoner (med två miljoner i lån i föreningen) än att sälja något för 7 miljoner som är skuldfritt?
Rent krasst är det så.
Sedan är ju bostadsrättsföreningar i sig en rätt rimlig bolagsform och konstruktion att driva flerbostadshus på, om du frågar mig.
Men att just nybyggda/nystartade föreningar ska ha så mycket lån som de har, och att föreningar på sikt inte amorterar ner sina lån, är ju helt självvalt.
Gissar att det är svårt att samtliga medlemmar önskar amortera några hundratusen extra kort efter att de köpt en ny kåk.
Läser du Ekonomisk Plan för en ny förening så ser du att det i princip aldrig finns mer än någon eller några 100 000 kr som skall täcka och vara en buffert för löpande utgifter.
Pengarna finns inte och Pensionsintresserads inlägg förklarar varför.
Okej, tolkar era svar som att det jag beskriver är bokföringsmässigt möjligt och tillåtet i alla fall? Dvs om de ursprungliga insatserna motsvarar anskaffningsvärdet för fastigheten så skulle brf:en kunna lösa sina lån dag 1. Förstår att det i praktiken inte fungerar så dock… Så skevt att nya brf:er förväntas ha mer lån än gamla brf:er, när det inte hade behövt vara så.
En relaterad undring, hur går det finansiellt till när byggherren överlåter fastigheten till föreningen? Säljs ofta fastigheten till föreningen till ett pris långt över summan av insatserna? Annars får jag inte ihop logiken att föreningen inte kan lösa sina lån dag 1 mha insatserna.
Pengarna finns inte!
Entreprenören tar exempelvis 7 miljoner för en lägenhet. 2 miljoner får föreningen ta lån på som går vidare till Entreprenören och resterande 5 miljoner betalas av bostadsrättsköparen.
Din tro att insatserna skulle täcka hela köpeskillingen är tyvärr totalt felaktig. Under mina mina mer än 40 år i branchen har jag aldrig sett något sådant.
Tack för svar, finner detta väldigt intressant. Ponera att entreprenören säljer en villa istället, då hade de 7 msek varit marknadsvärdet och belastat privatpersonens/köparens balansräkning. Men med brf verkar det alltså vara att en nybildad brf träffas av ett pris högre än marknadsvärdet vid övertagande av fastigheten som sedan finansieras med lån upptagna av föreningen, eftersom privatpersonerna/köparna inte betalar mer än marknadsvärdet på den öppna marknaden för enskilda lägenheter/brf:er?
Om du har fler erfarenheter får du gärna berätta 
Mina svar blir något kortfattat. Skulle jag ta upp aspekter skulle det bli en bok.
I praktiken lånar ofta bostadsrättsföreningen av banken under byggtiden. Enligt entreprenadkontraktet betalar då entreprenören ränta fram till medlemmarnas tillträde.
Enligt tidigare exempel. Mycket förenklat så finns redan lånet på motsvarande 2 miljoner per lägenhet på tillträdesdagen och de 5 miljonerna går till entreprenören. Skulle föreningen ha lånat säg 3 miljoner, så får entreprenören amortera 1 miljon och erhålla 4 miljoner.
Entreprenören försöker ju alltid få ut ett maximalt pris [marknadsvärdet] i samband med att man exploaterar en ny brf. Konstigt vore väl annars. Ofta så sätter sig entreprenören med en mäklare som kan marknaden på orten och försöker lägga sig så rätt som möjligt.
Jag förstår därför inte ditt resonemang om att köparen betalar mer än marknadsvärdet? Entreprenören kan ju inte sälja över marknadsvärdet, då blir lägenheterna osålda. I bland bedömer entreprenören marknaden fel och då kan bli rusning efter lägenheterna. Så var det för några år sedan.
Kan som anekdot nämna att jag i en tidigare förening motionerade om att vi skulle lösa föreningens lån och ta över dem privat istället fördelat på medlemmarna utifrån deras boyta.
Detta eftersom privata lån är avdragsgilla med 30-20 % medan lån i brf har noll avdrag.
Det var inte ett populärt förslag 
Jag gissar att OP anser att folk betalar “marknadsvärde” utan att beakta skuldsättning. Dvs marknadspris är 10 mkr oavsett om en brf är skuldfri eller har skulder på 3 mkr.
Ja, historiskt sett har det tyvärr varit så. I ett lågt ränteläge blir inte skillnaden så stor. Numera har väl många lärt sig skillnaden “den hårda vägen”.
I vår förening undersöks att kunna dela upp föreningens lån på lägenheterna/medlemmarna så att man individuellt ska kunna betala av/flytta till privat lån, alltså att alla inte ska behöva göra det.
Fördelen att man får lägre avgift och om man tar upp egna lån så avdrag för räntan. Svårigheten kommer att bli att få till det så att det inte är ett föreningslån fast det är föreningen så att de som tagit över lånet inte drabbas av andras om det skiter sig, vet inte om det kommer att gå men skulle ju vara fint om det funkar.
Släpp tanken på att den inbetalda insatsen skall vara verkligt värde. Tvärtom, brf är från början ett politiskt projekt där tanken var att även "mindre bemedlade " skulle ha råd att köpa ett eget boende.
På 80-talet lånade en nybildad brf upp 70 procent av produktionskostnaden från banken samt 25 procent av Staten. Bostadsrättsköpsrna betalade fem (!) procent själva. Det gick som det gick också… När räntan steg gick en hel del föreningar i konkurs.
Stötte på den här brf:en på Kungsholmen vid ett tillfälle då jag letade lägenhet:
De verkar ha medlemsinsatser motsvarande i stort sett hela byggnaden och fastighetens värde.
Första gången jag sett att allt är betalt från start, aldrig ens sett 0 skuld/m2 tidigare😁 Intressant att avgiften inte är särskilt låg heller. De sparar men inte överdrivet mycket, tomträtten kostar men varför den avgiften utan lån? Hittar inga utgifter som motiverar det heller. Sett andra föreningar med god ekonomi som haft årsavgift på 450 kr/m2.
Det har varit fritt fram för utvecklare att bygga en ny BRF och sälja en bostadsrätt för tex 4Mkr. Kanske med en vinst på 500tkr säger vi. Samtidigt lägger man ett lån i BRFen på 2Mkr per bostadsrätt och tar delvis kostnaderna med. Vips så har utvecklaren 2,5Mkr i vinst. När räntan va 1% påverkade det knappt avgiften men numera slår det stenhårt med en kanske 10tkr/mån högre avgift och betydligt mer svårsålt. Bostadsrättsköparen tar ju ofta ett eget lån privat för köpet också.
Troligtvis har de goda kassaflöden från affärslokaler. Det har inte den här föreningen.
En förening i Vasastan jag bodde i hade lokaler mot en av de stora gatorna och deras årsavgift var under 300 spänn per kvm.
Tack för era svar, förtydligar min tanke med ett grovt förenklat exempel där entreprenören gör 0-resultat:
1.Entreprenören bygger hus med 5 lika stora lägenheter, total kostnad för fastighet: 10msek
2.Brf köper fastighet från entreprenör, finansiering genom lån om 10msek
3.Lägenheterna säljs för 2msek styck, intäkt i form av insatser om 10 msek till brf
4.Brf löser sedan lånet om 10msek med hjälp av inbetalda insatser om 10msek
Mitt svar till dig Nestor om att brf eller köpare av lägenheter ej betalar marknadsvärde syftade på att ev. vinst till entreprenören måste komma från en skillnad i pris mellan (2) och (3). Missvisande av mig att kalla detta marknadsvärde dock. Kanske mer korrekt att säga att entreprenören i verkligheten ofta tar ut en marginal som inte finansieras av intäkten av de sålda lägenheterna i (3)?
Ja, tiderna förändas. Det som var ett dåligt skämt för 35 år sedan är sanning idag. 1990 var jag med i ett bostadsrättsprojekt den egna insatsen var 30 000 kr, med lite tillval blev väl kostnaden 75000 kr. Lägenheterna var på ca 100 kvm. Idag ligger väl värdet på 2,5 milj.
Att föreningen har en viss belåning gör att många mer, speciellt unga som inte hunnit spara så mycket, har lättare att komma in på marknaden. Därmed inte sagt att vi behöver gå tillbaka till ytterligheterna från 80- och tidiga 90-talet.