Hej,
Jag har bestämd mig att köpa min första bostad som 30+ årsålder. Då jag vet att det finns så många kloka hjärnor i detta forumet så önskar jag om jag kunde få lite input av er kloka resonemang.
Det rör sig två olika lägenheter med olika boendeform ena lägenheten är äganderätt, och den andra bostadsrätt. Ägarlägenheten är nyproduktion om 45 kvm, planerade tillträde om 3 månader, byggår 2023.
Den andra lägenheten är bostadsrätt om 51 kvm, tidigaste tillträde är 2- 3 månader, byggår 2020.
1a: Alternativet är ägarlägenheten
Fast pris på bostaden: 3 040 000 kr + Lagfartskostnad
Lånebelopp: 2 584 000 kr., Kontantinsats blir då 456 000 kr
Månadsbelopp efter skattereduktion: 14 459 kr kr/mån
2a: Alternativet är bostadsrätt där utgångspris är 2 495 000 kr
Lånebelopp: 2 120 750 kr samt kontantinsats: 374 250 kr
Belåningsgrad: 85 %
Amortering: 3 535 kr/mån
Månadsavgift: 3 218 kr/mån
Räntesats: 5,69% = 7 039 kr ( efter skattereduktion)
Månadsbelopp efter skattereduktion: 13 792 kr/mån
Det jag kan snabbt läsa om bostadsrätten är bland annat att föreningen har 110% högre lån än medelvärdet i området, och hamnar skalan ”hög belånad, enligt den lilla uppgiften jag kan se. Medan ägarlägenheten har ingen andra övriga belåning som ni förstår.
Stor risk att avgiften på alt 2 höjs signifikant. Du har indirekta lån som du inte direkt ansvarar för i en BR, därför tycker jag att AR verkar intressantare.
Håller i princip med om detta. Det borde också gå att få fram mer exakt uppgift om belåningen. Det finns att hitta i årsredovisningen för BRF.
Avsättningarna i en ägarlägenhet måste rimligen vara lika stora som i andra nybyggda lägenheter. Jag har ingen tumregel här och nu men det är ändå väsentligt att kolla upp.
Det vore vettigt att hitta någon ”normal” lägenhet att jämföra med och inte bara nyproducerade objekt.
Du borde kunna ta reda på hur stort lån innehavaren av bostadsrätten äger genom bostadsrättsföreningen och därigenom kunna jämföra totalpriset på lägenheterna.
Ägarlägenheten all the way om jag fick välja.
Större frihet o göra vad du vill med bostaden i framtiden kanske blir du sugen på hyra ut eller liknande då är det inget som hindrar dig om du väljer ägarlägenheten.
hur stora lånen är, när löptiderna för lånen går ut så det inte blir en räntehöjning på alla samtidigt.
Äger Brf marken? Om inte, kan det komma avgifthöjgningar från kommunen?
hur ser uppvärmningen ut? Finns det solceller? Därmed möjlighet till grönt bostadslån.
finns det hyresrätter i Brf eller möjlighet att hyra ut lokal som kan påverka kassaflödet?
underhållsplan? Kommer Brf behöva renover i närtid? Om fastigheten är bygggd efter 2015 så slipper du förhoppningsvis enstegstätat fasad. Vilket alltid kräver renovering pga bristande fuktspärr. Kolla upp.
Hur ser bostadsrättsföreningens lån ut? Vad har dom för räntor och när löper respektive lån ut? Genom att titta på det kan du se när avgiften troligen går upp.
Vad ingår i avgifterna för de olika lägenheterna? Är det varmhyra eller kallhyra, dvs ingår uppvärmning och varmatten eller inte?
Jag är också nyfiken på ägarlägenheter men de är väldigt få. Vad ingår i avgiften? Vad händer när fönster behöver bytas eller badrum stambytas? Var tar man den kostnaden ifrån? Nu är det ju en nyproducerad lägenhet så det problemet är iallafall många år bort.
Vänta lite nu, angående boende handlar inte allt om pengar/matematik
Upplever du de som lika bra planerade?
Är de i samma område?
Har de samma läge i förhållandd till gata/innergård?
Ligger de lika bra till avseende allmänna kommunikationer, parkeringsmöjligheter, affärer, skolor osv.
Har de likvärdiga vädersträck, balkong, tvättstuga, hiss?
Funkar de lika bra om ni ska bo flera där?
Finns egna tankar om uthyrning eller ägande via bolag ger de ju olika förutsättningar.
Upplever tyvärr att många FÖR snabbt gör ett matematiskt/ekonomiskt uppställd formulering innan man grundligt funderat på/värderat ”allt det andra” först. Observera också att din syn på ”värde” för en viss sak inte är säkert att ”marknaden” värderar på samma sätt generellt.
Först när du kommit fram till ”ALLT ANNAT LIKA” så blir det mer meningsfullt att detaljgranska ekonomin när man jämför olika alternativ. Kom ihåg att i det ingår då också (kommande) föreningens gemensamma ekonomi.
Storleken på bostadsrättsföreningen tycker jag också har betydelse. För mig känns en förening med 128 lägenhete mycket säkrare än en förening med 20 lägenheter. Stora kostnader för renovering kan delas upp på många.
Som tredje alternativ till dina två, finns det någon bostadsrätt av äldre årgång med låg avgift och små lån till ett högre inköpspris som ger samma månadskostnad?
Allt annat lika hade jag valt bostadsrätten. Tror helt enkelt att de problem som uppkommer när man delar väggar och tak löses bäst med en gemensamt ägd fastighet. Men bra tips ovan att jämföra totalpriset, dvs inkl. bostadsrättens andel av föreningens lån.
Många säger att äganderätten är bättre för du får göra vad du vill med den (främst uthyrning då). Och ja det stämmer, men anledningen att det inte är fritt i de flesta brfer är ju för att det är negativt för grannarna, i värsta fall blir halva huset ett Airbnb/företags.-hotell. Särskilt när det finns så få äganderättslgh jmf. brf. Så för en lägenhet jag själv ska bo i, hellre brf än äganderätt.
Det är de siffrorna som jag kunde se i årsredovisningen som är 2021. Jag vet inte hur man utvärderar när jag läser årsredovisningen då det finns olika bygg år för trapphusen ( bygg år från 2017-2019). Sen är det stor förening med 2011 lägenheter och 2 lokalar som hyr ut och jag har inte granskat sådan sen tidigare
När du säger avsättningar i en ägarlägenhet , syftar du på den egen avsättning man gör ?
Jag jämförde de objekt som jag tyckte att de kan funka lika bra att bo.
Nej, jag menade att det väl finns en avsättning som del av månadsavgiften. Någon gång behöver ju stammar bytas och saker bytas ut. Det här är inte så “etablerat” att räkna på men eftersom nya BRF:er har kritiserats för att ha för låga avsättningar kunde ju samma problem potentiellt finnas i ägarlägenheter också. Det blir ju lättare att sälja en lägenhet med lägre avgift och byggherren behöver ju inte bry sig om vilka kostnader som kommer om 30 år och hur de ska finansieras.
-Äger Brf marken? ja
-Finns det solceller? Inte va jag kan läsa dock står så här i den rapport jag har;
“Energiklass: C Energiprestanda Primärenergital: 69 kWh/m2 år Därmed möjlighet till grönt bostadslån”
-Finns det hyresrätter i Brf eller möjlighet att hyra ut lokal som kan påverka kassaflödet? Ja det finns två lokal som är inhyrd
-Underhållsplan? Kommer Brf behöva renover i närtid? I dagsläget är inte planerad något större renoveringar.
En samfällighet i ett “äganderättshus” får väl inte ta lån(?). Då återstår väl för medlemmarna att betala, och evt. ta egna lån, om inte samfälligheten har pengar?
Man kan alltså säga att priset på bostadsrättslägenheten är ungefär 3.2M inklusive föreningens lån. Sedan kan det ju ses som bra (högre hävstång) eller dåligt (omöjligt att bli skuldfri) med det där lånet på 0.7M som officiellt hamnar utanför privatekonomin.
Då återstår en fråga som är svårare att räkna på: Vill du äga ditt boende själv eller vill du vara en del av en förening som äger en fastighet ihop?
Jag har haft den bilden också men jag blev nyligen “övertrumfad” i en liknande fråga här på forumet. Oavsett är det ju intressant vad t.ex. stambyte kostar och vilka fonderingar som görs. Att köpa en lägenhet där det ligger stora latenta kostnader längre fram i tiden framstår inte som optimalt, om man nu inte räknat noga på det.
