"Bostadsrättshus"

Vi (jag, sambo, och barn) funderar på att flytta till hus. Ser att det finns ganska många hus i form av bostadsrättsföreningar. Upplever att de är något billigare slutpris på dem jämfört med hus man äger själv.

Har försökt läsa på lite om detta med bostadsrättshus. Som jag ser det finns det för och nackdelar. Kan vara en liten förening, kan ha dålig ekonomi (underhålls- och renoveringsfonder). Om man vill bygga om/till, måla, mm. är man bunden av stadgan.
Kan vara en bra eller en dålig styrelse och den kan variera över tid.
Ekonomiskt misskött förening kan innebära högre avgift. Å andra sidan (om det är en bra styrelse) slipper man tänka på vissa renoveringar, underhåll, mm.

Flera nybyggen verkar vara bostadsrättshus.
Är det framtiden?

Vad skall man tänka om andrahandsvärde/framtida försäljning. Är det lätt att sälja (jämfört med vanligt hus) om man vill flytta i ett senare skede av livet?

Finns det några här med erfarenhet från att bo i bostadsrättshus?
Vad är bra?
Vad skall man se upp med?
Vad är dåligt?

Var får man tillgång till föreningens årsredovisning?

Vilka är fördelarna/nackdelarna jämfört med att äga sitt eget hus (och inte äga en del av en förening).

1 gillning

Som du skriver är en viktig skillnad att i en BRF så sköter föreningen det yttre underhållet, så om man inte är intresserad av att hålla på med det så kan en BRF vara en fördel. Den största nackdelen är kanske att man tappar makt. Äger du ett hus så kan du själv bestämma hur du vill ändra tomten och om du vill amortera lån m m. I en BRF är du bara en av många medlemmar och får kanske acceptera att majoriteten vill annat än du själv. Jag har själv bott i en BRF som hade tomträtt, och jag och några ville att man skulle köpa loss tomten. Men det ville inte en majoritet och senare ledde till att när tomtavgiften gick upp så höjdes hyran och värdet på BRF:en sjönk. Det går nog inte att säga generellt vilket som är bäst, det beror på vilka prioriteringar du har och om styrelsen är kompetent, och det senare är svårt att avgöra. Men du kan utläsa mycket av årsredovisningen, om föreningen är skuldfri/lågt belånad, om fastigheten ser ut att vara i bra skick m m så tyder det på att föreningen är välskött.

1 gillning

Den stora nackdelen med bostadsrättsradhus är, ur mitt perspektiv, att de i allmänhet inte äger marken. Hur stor denna nackdel är i praktiken beror på var huset är beläget. I storstadsområdena är det en väsentlig nackdel.

Att BRF:er inte har avdragsrätt på lånen är en annan faktor som är negativ.

Det som är bra är att alla renoveringar görs på ett ordnat sätt. Att gå omkring i ett BRF-område ger ofta ett bättre intryck än i områden med äganderätt. När fönster byts så byts alla fönster och till samma modell. Det finns regler för vilka galenskaper man (inte) får hitta på. I äldre äganderättsområden tenderar skillnaderna mellan husen att öka och det ger ett spretigt intryck.

En generell bra sak med både BRF och samfällighet (för äganderätt) är att du har många hus av samma modell och att det ofta finns god erfarenhet av husens egenskaper och ev. svaga punkter. Den typ av frifräsande som vissa villaägare ägnat sig åt och som visat sig skapa problem har du mindre av i sådana här områden.

En annan bra sak som BRF och samfällighet har gemensamt är att många funktioner kan lösas via gruppavtal och andra gemensamma lösningar. Det gör att driftskostnaden hålls nere.

Det kan vara värt att komma ihåg att bostadsrättsradhusen som fenomen finns för att personer med lägre inkomst ska kunna bo i hus. Det är alltså inte en “neutral variation” utan i princip sämre men billigare än äganderättshus.

De saker du nämner med styrelse och förvaltning gäller både för BRF och samfällighet (äganderätt).

En grej som kanske är lite ful att nämna är att du med äganderätt kan styra mer själv. Det kan t.ex. innebära att du kan anställa några polska målare svart för att måla om fasaden. Med en BRF kommer det att upphandlas på mer ordentligt sätt. Det kan mycket väl vara svartarbetande målare som målar ditt hus iallafall men i det fallet hamnar vinsten av det hela sannolikt hos byggbolaget och inte hos dig. Det är verkligen trist att behöva skriva det men ett antal branscher i Sverige idag är närmast genomruttna. Att vilja göra rätt för sig innebär inte alls att det i slutänden blir rätt. Samtidigt finns många utländska personer som inte alls är inblandade i något mygel så att dra likhetstecken mellan utländsk personal och mygel är inte heller rätt.

1 gillning

Stämmer verkligen detta? Min uppfattning är att de allra flesta BRFer, även de med radhus/fristående hus, äger marken. Men det är såklart något som måste kontrolleras innan köp.

1 gillning

I Stockholm gör de inte det. Hur det ser ut i andra delar av landet vet jag inte.

Bostadsrättsradhus är som sagt en “budgetlösning” för att möjliggöra för mindre bemedlade hushåll att köpa hus. Detta var alltså bilden när de byggdes och utvecklingen på många håll har förstås sprungit ifrån den verkligheten. Att det ser ut så motsäger i min värld bilden att de i allmänhet skulle äga marken.

På vissa håll kan de förstås ha köpt loss marken. I Stockholms stad har det erbjudits stora rabatter för privatpersoner som velat köpa loss sina tomter. Det har under perioder varit väldigt förmånligt att göra det. Motsvarande rabatt har inte getts till BRF:er av juridiska skäl. Det gör att de med äganderätt gynnats. Sedan åtminstone 1990-talet har det krävts rabatt för att det ska vara lönsamt att köpa loss tomten så rabatten har i praktiken för de flesta utgjort skillnaden mellan att köpa loss eller inte.

Tack för alla synpunkter.

Spontant efter det jag själv läst, och nu med all er input så inser jag att det i Brf finns flera viktiga saker att kolla upp vid ett eventuellt köp (det gör det så klart även vid äganderätt).

Även om det kan vara skönt att slippa fixa med yttre underhåll så är det samtidigt bra när man i en äganderätt kan göra mer som man vill.

Det där med vem som äger marken är viktigt att titta närmare på (tänkte jag inte alls på ). Känns som att det kan leda till överraskningar.

Tack för värdefulla synpunkter.

1 gillning

Ok, det var egentligen en känsla baserat på de rätt få brfer med fristående hus jag kikat på, de har alla haft friköpta tomter (i sthlm). De var dock inte så gamla som jag tror de du menar.

I de flesta fall äger bostadsrättsföreningsrna marken! Systemet med tomträtt finns i stort sett endast i större städer, och inte heller där till 100 procent.

Fenomenet tomträtt är dessutom inget som drabbar bostadsrättsföreningar. Detta gäller även villor.

Jag syftar i första hand på Stockholms stad, som jag har bäst koll på. Om vi pratar om Stockholmsområdet i bredare mening finns det säkert mer varianter. I Stockholms stad var det länge en medveten politik att ha tomträtter istället för äganderätter. Om du rör dig ut i periferin och kommuner som Sigtuna, Vallentuna, Haninge, Nynäshamn etc. kan det säkert se helt annorlunda ut men där är markpriserna inte

Ok, ja det stämmer säkert, men som Nestor säger ovan är det väl samma sak för vanliga villor i sthlm stad? Sett många sådana med tomträtt också, och det var väl skillnaden bostadsrättshus/äganderättshus som TS ville åt.

Det finns naturligtvis både villor och radhus som har tomträtt. Att man inte köpt loss tomten beror dock i de flesta fall på att man inte haft möjlighet. Det kan ofta handla om att den som bodde i huset när möjligheten att köpa loss fanns var äldre och inte var kreditvärdig alternativt tänkte flytta snart ändå och därför inte såg poängen riktigt. Det var sannolikt inte uppenbart för alla när tillfället fanns att möjligheten att köpa loss var ett mer unikt fönster och inte en mer normal återkommande möjlighet.
Det går att köpa loss idag också men utan en kraftig rabatt gentemot taxeringsvärdet är det inte värt det.

Gällande BRF hade säkert jättemånga både velat och kunnat köpa loss marken men inte fått. Till skillnad från individuella husägare är styrelserna i BRF ändå rimligt kompetenta och har dessutom ofta en professionell medlem från HSB eller liknande.

En sak som väsentligt kan och bör sänka priset på ett bostadsrättshus är om föreningen har lån. Föreningens lån multiplicerat med ditt andelstal ger hur stora lån som hör till just din bostadsrätt. När du räknar ut hur mycket ett hus kostar i inköp så ska du lägga till hela “din” del av lånet till slutpriset.

1 gillning

@emilv Nyfiken fråga från någon som endast har bott i hyresrätt och villa. Du skriver “om” föreningen har lån. Är det vanligt att en BRF inte har lån?

En BRF har i princip alltid lån. Jag tror jag har sett exempel på någon innerstadsförening i Stockholm som varit skuldfri men det är extrema undantag.

2 gillningar

om man helt ovetenskapligt söker på nyckelordet skuldfri på Hemnet så får man ca 100 träffar. Det finns totalt 13 000 lägenheter till salu på Hemnet. Så det blir då något mindre än en på hundra som är skuldfria.

2 gillningar

Det vanligaste är att föreningen har lån, ja. Jag vet inte hur det brukar se ut för bostadsrättsvillor men gissar att det är liknande där. En villa som inte är en bostadsrätt säljs ju helt lånefri så när man jämför priset blir det viktigt att ta med lånet i beräkningen.

1 gillning

Intressant. Detta kan sätta utgångspris/hur högt man är villig att buda i en helt annan dager. Bra, tack!

Ingen som helst skillnad om det är villor eller lägenheter i bostadsrättsföreningar. Extremt sällsynt.

Ja, det är helt ofattbart hur många som inte har förstått att man måste ta hänsyn till hur mycket lån som föreningen har. Inte undra på att många hamnar för högt i budgivningen.