Jag och min Sambo kollar på större lägenheter nu och det jag ser som skillnad väldigt ofta är att antingen har en förening väldigt höga lån (15k per m2) men äger också marken.
Eller så har föreningar låga lån (3-5k/m2) men äger inte marken.
Vad är egentligen bäst av dessa 2? Litar man på allabrf betyget så ser de flesta BRFer som äger marken ut som de har bättre betyg än motsatsen.
Har alltid blivit lärd att låg belåning är bättre men samtidigt om man äger marken och sen betalar av den belåningen på sikt så kommer ju den föreningen ha mycket bättre ekonomi i framtiden.
Ofta är de föreningar som har hög belåning + äger marken nybyggen (Liljeholmskajen o hammarbysjöstad t.ex.) Medans motsatsen finns på Söder och hammarbyhöjden t.ex.
Förenklat kan man säga att båd dessa faktorer är varningsklockor som bör undvikas, eller i vart fall ge förhållandevis låga priser. Det finns många föreningar med låg belåning som äger marken. I båda fallen får man nog räkna med höga månadsavgifter och även högre risk vid räntehöjningar eller förändrade villkor för markhyra. Men om man köper en sådan riskbostad till lågt pris kan det vara en god affär
Om att inte äga marken är en varningsklocka så är det ju väldigt stora områden av Stockholm som nästan inte går att köpa? Väldigt få föreningar som i hammarbyhöjden, söder, Årsta osv där föreningar själva äger marken om de inte är nybyggen.
Att det är en varningsklocka är inte samma sak som avrådan till köp, däremot att sådan objekt med stor risk bör vara väsentligt billigare. För några år sedan var det mycket små skillnader på bra och dåliga objekt i Stockholm, allt gick för samma pris pris per kvadrat inom ett område. Då fanns det gods möjligheter att köpa i föreningar som äger marken och har låg belåning till i stort sett samma pris som det motsatta. Nu har riskerna börjat uppmärksammas så att objekt skiljs åt mer i pris beroende på förutsättningarna. Är man medveten om risken med hög belåning och mark som inte ägs så kan även det bli bra om man får ett lågt pris.
Det har varit en risk med tomrätt, men kanske mindre nu än tidigare? En dom i Högsta domstolen tidigare i veckan slår fast att man ska beakta de sociala aspekterna när tomträttsavgälden sätts och sänkte den höjning tomtägaren begärt från 190 % till 50 %: Brf vinner strid om markhyra – får rätt i Högsta domstolen - DN.se
Jag hade resonerat utifrån jag avsåg äga lägenheten.
Om avsikten är att äga den i kanske tio år så får man se till de finansiella risker som finns under den tiden. En hög belåning tar ju mycket mycket mycket lång tid för en brf att sänka och kommer vara samma under lång tid. En tomträttsavgäld ändras ju plötsligt vid ett bestämt tillfälle.
Så utgå specifikt per lägenhet, när läggs lånen om, när förhandlas tomträtten om.
Jag tänker att man är lite väl snabb om man hävdar att det ena är bättre än det andra. Som ofta är fallet så beror det på.
I en logisk värld värderas risker och möjligheter kopplat till ägd eller hyrd mark alltid korrekt och avspeglar sig i försäljningspriset.
Som exempel kan nämnas ett bostadsområde i Stockholm där flera likadana huskroppar såldes ut av det kommunala bostadsbolaget och 2 likadana föreningar bildades. Den ena styrelsen valde att friköpa marken medan den andra valde att hyra. I det läget kan man inte säga att det ena valet är bättre än det andra. Priserna har utvecklas olika men baserat på vad man visste då var båda föreningarnas lägenheter naturligtvis korrekt prissatta.
Ett annat exempel som ofta går stick i stäv med den konventionella debatten mellan hyrt kontra ägt kan man hämta från Göteborg. Där erbjuds markägare kontinuerligt att köpa loss marken från kommunen till ett fixerat pris som baseras på taxeringsvärdet. I det läget kan man räkna om värdet och förstå att kommunen delfinansierar den hyrda marken. Räntan på bostadslån är högre än vad kommunen tar ut i markhyra.
Detta med de extremt höga höjningarna av markhyran är väl ett ganska nytt problem också som dök upp runt corona eller efter corona?
Har det tidigare inte varit dessa extrema ökningar via såna här förhandlingar? Och vad är egentligen anledningen till att det har ökat så mycket senaste tiden?
Tänker om de kommer försöka öka markhyran 100-200% vid nästa höjning så kommer det ju bli ohållbart för många föreningar. Om nu inte det blir ändring pga såna domar som den som länkades.
Marken ägs många gånger av kommunen. De politiker som höjer hyran mer än vad som accepteras av väljarna lär inte bli långvariga. Media är duktiga på att plocka fram snyfthistorier, men förmodligen vill de flesta medborgare att deras mark hyrs ut till ett rimligt pris.
Man kan exempelvis argumentera för om det verkligen är rättvist att Göteborg hyr ut mark billigare än vad det hade kostat att köpa marken och betala bolåneränta. I praktiken blir det övriga kommunmedborgare som subventionerar ett oproportionerligt lågt arrende som endast några godtyckligt utvalda medborgare tar del av.
Tidigare var det ofta så att markhyran var mycket låg och att den omförhandlades med långa mellanrum. Nu är trenden mot en mer marknadsmässig hyra och tätare omförhandling, så beloppen har stigit rätt kraftigt.
Teoretiskt sett bör man kunna bedöma kostnaden och hur den påverkar priset på en bostadsrätt. Tidigare så var kostnaden vanligen så låg att det knappt spelade någon roll, men så är det inte nu. Det bör leda till att marknaden prisar in en korrekt skillnad mellan föreningar som äger mark och sådana som inte gör det. Det skapar också en större osäkerhet när föreningen inte äger mark, vilket alltid är en nackdel på en marknad.
Härlig “08-defaultism”. Det finns med största sannolikhet enorma mängder föreningar som äger sin mark om man zoomar ut lite på hemnetkartan.
Men, hursomhelst, jag skulle personligen inte vilja bo i en förening som inte äger sin mark. Överallt där det motsatta varit aktuellt tenderar det att bli problem förr eller senare. Det är inte bara den lilla staden vid Mälaren som har dessa bekymmer.
p.s. Var på Söder äger föreningarna inte marken? Min bild är nämligen den motsatta. Jag säger inte att jag har rätt, jag är bara nyfiken.
Hej, tomträtt kan man kalla en dold skuld, som inte syns, men finns ändå. Klassificeras som en driftkostnad (tomträttsavgäld) i Årsredovisningen. Egentligen en skälig avkastning på markens taxeringsvärde, multiplicerad med en räntesats. Då mark stigit kraftigt i värde, då den inte förslits utan utgör en evig resurs, ha detta inneburit kraftigt höjda tomträttsavgälden vid omförhandling, speciellt i storstäder.
Faktum är är många Brf-föreningar är överbelånande, om man även räknar ut markskulden (senaste taxvärde för Mark), som ibland kan motsvara över 30 000 kr/kvm. Brf Smyrna i Stockholm, som nyligen vann i HD, utgör ett exempel. Låg synlig belåning (endast föreningslån) innebär sålunda en synvilla, om föreningen står på tomträtt. I Brf Smyrnas fall blir köpeskillingen då ofta ca 30 000 kr lägre än objekt på fri grund, på samma gata. Trots det blir objektet överbelånat när man räknar in den dolda markskulden.
Se t ex: De dolda och synliga skulderna för din bostadsrätt | Småspararguiden
Men, om priset är det rätta kan även köp i en förening som står på tomträtt räknas hem. Gäller att bjuda lågt. Å andra sidan passar köpet den som har ont om kontanter, men hög lön. Sådana köpare finns ju också.
Jag undrar det, med tanke på hur länge hyresregleringen för lägenheter överlevt. Det verkar som att många tycker att det är bra att det hyrs ut under marknadspris, och det borde väl inte göra någon större skillnad om det görs direkt genom en hyresrätt eller via en bostadsrättsförening.
Det finns med största sannolikhet enorma mängder föreningar som äger sin mark om man zoomar ut lite på hemnetkartan.