Mina tankar:
På sida 5 står det att man fakturerat sina medlemmar fel för förbukad el och därför tänker jag att elintäkter från medlemmar kommer öka 2023 och bättre korrelera med den stora kostnaden för el under not 4 för 2022. Väntar på svar från styrelsen. Men borde ge en bra ökning av elintäkter tänker jag…?
Inflytt var 2017 och de har låg belåning på under 5k/m2 (för att man inte köpte tomten förstås).
Positivt kassaflöde vilket blir bättre om de fakturerar elen korrekt.
Vissa lån låsta på lägre ränta några år till.
Underhåll och periodiskt underhåll låg högt 2022 ser förhoppningsvis bättre ut 2023 igen…
Garage som ger intäkter.
Rörelseresultatet och balanserat resultat är negativt efter avskivningar, gör det något? Eller så länge kassaflödet är positivt så är det okej?
Tomträttsavgäld på 897k sattes i den ekonomiska planen 2016 och ska omförhandlas 2027.
Jämför man med denna:
Så kommer tomträtten 2027 höjas till 267kr/m2 alternativt 307kr/m2 om det räknas som sjönära.
Dvs med 7400m2 Boyta så kommer tomträttsavgälden öka till 1975k-2272k.
Rimligt antagande?
De har ej höjt hyror än, men gissar att det är på gång.
Jag förstår inte frågan här. Du radar upp ett antal i grunden normala omständigheter och undrar ”är detta bra?”. För att kunna svara på det behöver man ju räkna på olika lägenheter och jämföra nyckeltalen. Om en viss lägenhet har nackdelar (ekonomiska eller andra) så ska det ju på en perfekt fungerande marknad avspegla sig i priset i motsvarande grad. Så fungerar det i praktiken inte och allting blir därför en prisfråga.
Självklart är det en prisfråga i slutändan, men som du säger fungerar marknaden sådär.
Så frågan kanske blir hur man ska tänka när man värderar tomträtt vs ägd mark i förhållande till föreningens lån/m2?
Och om mitt antagande om en x2.2-2.5 ökning av avgälden kan stämma? Finns det kanske förhandlingsutrymme för föreningarna eller finns det risk att den justeras upp och blir ännu högre?
Och hur det då kommer påverkar föreningens ekonomi etc.
Eller om man ser något annat i årsredovisningen som sticker ut.
Jag har försökt läsa själv förstås, men är ingen expert och tänkte att det säkert finns många duktiga här som snabbt ser om det är något konstigt eller att det medför hög risk etc.
Jag ser tomträtt som så osäkert på lång sikt att det är svårt att värdera bostadsrätter som ligger i bostadsrättsföreningar med det, så jag undviker det helt och hållet. Kanske inte det svar du önskade, men ett svar!
Jag tror inte på någon formel eller regel. Frågan behöver ställas i relation till hur länge du själv har tänkt bo i lägenheten och möjligen också till lägenhetens ”karaktär.
Om du är (någorlunda) ung och köper lägenhet för att bo där ett par år är det sannolikt inte hela världen. Jag har själv bott.i en lägenhet med tomträtt och uppfattade det som något hanterbart. Jag hade koll på frågan själv men många andra hade sannolikt inte det.
Om du istället köper en lägenhet ”for life” så skulle jag som huvudregel välja bort tomträtt om det går.
Tack för lite perspektiv. Jag är också generellt anti tomträtt pga osäkerheten och därför jag skriver här, men känns som denna förening åtminstone kompenserar med lite lägre belåning jämfört med andra jag har kollat på i området.
Kanske smart som du säger att det bättre att välja annat om man ska bo där resten av sitt liv, medan några år kanske inte gör så mycket.
Håller med! Obegripligt att folk köper lägenhet i brf med tomträtt för obetydligt lägre pris än vad det kostar i en riktig förening. Man kan också glömma att någon politisk färg skulle snickra ihop något bra erbjudande för att köpa loss marken. Marken, oftast värd mer än kåken inne i stan, tillhör Stockholms stad, och den vill staden ha bra betalt för.
Kommunen får normalt inte sälja under taxeringsvärde (75 % av mark-marknadspris). Fastigheten (mark och byggnad) upptaxeras vart 3:e år. Vad som händer 2027 kan man inte sia om, mer än att det blir dyrare. Men om brf-priset är 20-30 kkr lägre än i grannens bostadsrättsförening kan det trots detta vara en bra affär. Om det finns dolda tillgångar (hyresrätter som en dag kan upplåtas med bostadsrätt) kan det vara bra, men då får man räkna med att det kan ta allt från 1 till 30 år.
