Hej!
Jag har lagt ett bud på en lägenhet som nu accepterats. Jag har kollat igenom årsredovisningen och tycker den verkar bra. Låga avgifter, okej på lån, flesta stora renoveringar gjorda och dolda tillgångar i 10 hyresrätter. Men kan någon mer beläst slänga ett öga och se om jag missar något?
Supertacksam för all hjälp!
Tomträtt är en nackdel.
Hur stor nackdel är det? Innebär det att kommunen äger tomten?
Kan man utläsa hur stor dold skuld utgör marken?
Update: Hittade i Årsstämman 2023 detta:
§6 Styrelsens årsredovisning
Ordförande gick igenom årsredovisningen för 2022 och förtydligade vissa detaljer.
Medlem ställde fråga om huruvida fastigheten verkligen upplåtes med tomträtt vilket
framgår i förvaltningsberättelsen. Föreningen äger marken som byggnaderna är uppförda
på. Lennart kommer kontakta förvaltaren så att det blir rätt.
Årsredovisningen lades därefter till handlingarna.
Jag la lite nyckeltal du kan räkna fram från årsredovisningen i en annan tråd. Se 
Tomträtt är en risk. Kan bli dyrt när avtalet går ut om det var länge sedan det skrevs. Kan leda till hög kostnadsökning.
Avgiften är väldigt låg. Kanske för låg för att vara upprätthållbar.
Belåningen är väl OK, om fastigheten är i vettigt skick. Dock rätt nybildad förening och frågan är väl hur tidigare ägare (hyresbolag?) skötte underhållet.
Känns lite otäckt att föreningen går back nästan 2 MKR trots inga större renoveringar. Minus drygt 12 MKR året före. Samt minus drygt 50 MKR balanserat i räkning under åren.
Räkna på nyckeltalen och se hur det faller ut.
Ska kolla, tack!
Verkar som det kanske inte är tomträtt. Uppdaterade mitt första svar att det explicit stod i protokollet ifrån årsstämman att föreningen äger marken.
De har också amorterat av 18.5M på lånen senaste 5 åren vilket känns rätt okej. Ska räkna på nyckeltalen.
Det mesta känns rätt normalt för en fastighet av denna typ. Belåningen är måttlig och sjunkande. Skumt angående tomträtt, men det tycks inte finnas någon kostnad för detta, så kanske bara en slarvig förvaltare. Man kan tycka olika angående att man inte sparar lika myckét som avskrivningen per år, men det är vanligt och belåningen sjunker. Lånen är delvis omlagda till högre ränta så inte så stor risk för kraftiga ökningar, men avgiften lär öka ytterligare en del. Trevligt område att bo i!
Hej, håller med tidigare skrivare.
Normalt brukar posten Tomträttsavgäld dyka upp under Driftskostnader om det är tomträtt. Kunde inte hitta denna post. Då äger förmodligen föreningen marken.
Föreningen har Långsiktiga och Kortsiktiga lån (ca 69 milj, ca 8000 lån kr/kvm boyta. Problemet med korta lån är att amorteringstakten är hög. Normalt brukar lån i föreningen vara långsiktiga (50-200 år). Den höga amorteringstakten kan förklara minuset i årsredovisningen.
Trots minus sker ett litet kassaflöde om ca 100 Kkr enligt en förenklad formel:
Årets Kassaflöde (framtida sparande till yttre underhåll)= Årets resultat + Avskrivningar
Men 100 000 kr motsvarar ca 11 kr/kvm boyta och år. Normalt bör det varje år sparas minst 100 kr/kvm och år för att matcha byggnadens yttre förslitning. Avgiften måste således höjas.
Om man tittar på vad som hänt byggnaden under dess 14-åriga historia framgår att såväl stamrenovering som fasadrenovering skett. Anmärkningsvärt!
Stammar brukar ha en livslängd på ca 40 år och det gäller även fasader. Misstanken är att man använt metoden Enstegstätad putsad fasad, som är en känd riskkonstruktion. Om JM stått för fasadrenoveringen är det bra. Finns risk för att problem upprepas, om samma typ av konstruktion åter använts vid ny-renovering. Ta reda på varför stamrenovering och fasadrenovering skett i ett nybyggt hus. Kanske finns risk för fler skador? Huset är 14 år gammalt, så några bygg-garantier gäller inte längre (avser normalt byggfel som detekteras inom 5/10 år efter slutbesiktning).
På plussidan ska nämnas 10 hyresrätter. Ses som en dold tillgång. Om varje h-lägenhet är 60 kvm och kvm-priset är 60 000 blir det dolda värdet 10 x 3,6 miljoner = 36 miljoner kr. Om dessa i framtiden blir lediga och säljs kan föreningens belåning halveras. Men man vet inte när en hyreslägenhet blir ledig.
För att få en bild av föreningens ekonomi finns böckerna Köp rätt bostadsrätt eller Köpa osett? Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion.
Jag tror huset byggdes på 70-80 talet men drivits som hyresrätt till 2010 då det ombildades till bostadsrätter. Så huset är äldre än 14 år.
Det förklarar saken. Efter 40 år är det helt normalt med stamrenovering och fasadrenovering . Då bör, som tidigare nämnts, minst 100 kr/kvm och år sparas i Kassan vid s k Normalår (år då inga större renoveringar sker). Men det finns två slags sparande: Avsättning till fond för framtida underhåll, såväl som Amortering. Det ena bygger på framtida åtaganden (Avskrivning), det andra på tidigare förpliktelser. Någon gång måste ju lånet amorteras ner. Om man är skyldig 70 milj kr borde nog lite årlig amortering ske? Kan inte se att sådan sker? Innebär avgiftshöjning.
Vad avser hyresrätter, bör man kontrollera om dessa hyrs i klump av kommun/landsting, eller om det är fråga om separata hyresgäster. Annars kanske dessa lägenheter inte kommer att kunna kapitaliseras inom rimlig tid.