Jag och min sambo är i process att utvärdera en lägenhet som vi funderar på att buda på. Lägenheten finns i en liten förening (4 bostadsrätter och 1 hyresrätt som dom i nuläget inte har rätt konvertera till bostadsrätt pga att den ligger i källaren och har för lågt tak). Jag har läst en tråd om små föreningar och det finns med i tankeprocessen, däremot är det inte det inte det jag vill fokusera på i den här tråden.
Det som oroar mig mest är föreningens ekonomi, och här tänkte jag ta hjälp av alla kunniga personer i forumet.
Här kommer lite fakta om deras föreningen:
Äkta förening som äger marken
Senast genomförd renovering av tak skede 1990
Flertal renoveringar sen dess, senast tvättstuga 2022, byte av avloppsrör 2021, byte av dräneringspump 2020, motor och kretskort i bergvärmeanläggning 2020 osv.
Fakta om lägenheten:
71 kvm (+ 37 kvm som inte kan räknas då det är vindsvåning)
Utgångspris = 4,395,000 kr
Avgift = 4,500 kr
Fakta om föreningens ekonomi från årsrapport 2020:
Summa eget kapital = 1,370,000
Summa långfristiga skulder = 3,300,000
Summa kortfristiga skulder = 30,000
Föreningens belåning = 13,329 kr / m2
Föreningens skuldkvot = 14,1%
Skulle verkligen uppskatta alla synpunkter på föreningens ekonomi och hur ni hade resonerat, kan dela mer info vid behov.
Bra fråga, svårt att bedöma tror jag då den ligger i ett villa område med få lägenheter. Breddar man lite och tittar på andra lägenheter i närliggande område, fast lite mer centralt, så ser det bra ut. Tar jag (föreningens belåning x kvm) + utgångspris så får jag 5,341,359 kr och ser att lika stora lägenheter i området (som generellt har mycket mindre belåningsgrad) ligger ute för mellan 4,700,000 - 5,200,000 utan att ta höjd för belåningsgraden.
Jag tror inte att det här är någon vetenskap där exakt matematik ska ge tydliga svar. Det viktiga är två saker:
Att undvika nya föreningar med hög skuldsättning
Att undvika föreningar som är misskötta med låga avgifter och stora kommande kostnader för renoveringar.
Om du kan uppnå ovanstående är det bra. I övrigt är bostaden som sådan viktigare än exakta siffror. En lägenhet som är riktigt bra är utan tvekan värd lite sämre siffror medan en halvtaskig lägenhet knappast blir mer intressant för att siffrorna ser bra ut.
Anser att föreningens belåning ska justeras ner för det egna kapitalet 1,370,000 (om inte detta är skulder som föreningens medlemmar har till förening, dvs. osäkra fordringar?) för att få totalbilden för din kommande skuldsättning vid köp.
Har föreningen nån underhållsplan och tagit höjd för kommande underhåll i månadsavgiften? Inga större investeringar planerade, typ el-stolpar, parkeringar?
Ser att många renoveringar är gjorda efter 2020-årsrapporten, hur gick ekonomin 2021? Ingick detta i planen?
Tack för alla svar! Gällande perioder innan 2020 så har belåningsgraden varit oförändrad i 3 år (2018-2020) vilket jag tolkar som att dom amorterat väldigt lite eller inte alls.
Föreningens kassa har ökat under samma period, låg på under 100,000 2018 och 2019 för att sedan öka kraftigt 2020. Detta verkar vara pga en försäljning av en del av marken som gjordes till grannen. Säkert lite andra faktorer men lite oroväckande att man måste sälja av mark för att få in kapital.
Kolla om föreningen har någon underhållsplan samt om den blivit framtagen av 3e part eller om det är någon “go gubbe” i föreningen som kladdat lite på ett papper om vad som behöver göras.
Ta reda på vad föreningen har för värmesystem. Om det är direktverkande el kommer det bli dyrt i framtiden.
Kolla hur avgiftshöjningen sett ut historiskt, är detta en förening som höjer när det behöver höjas eller väntar dom alltid i sista stund och gör allt för att hålla avgiften nere.
Om föreningen har källare, när dränerades det senast? finns det fukt i källaren, dvs har putsen släppt på väggarna i tvättstugan. när ska taket bytas.
Om styrelsen inte amorterat fråga varför, sparar man till något stort underhåll? var det lite dåligt med pengar i kassan eller vill man bara hålla hyran nere?
