Hjälp med att analysera en årsredovisning från en BRF, främst negativt operativt kassaflöde

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Har fastnat för lägenhet, men skulle gärna vilja ha en second opinion på BRF.

Nedan är 2022 årsredovisning, eller samlat här: Årsredovisningar – Freja 34

De jag kanske har mest funderingar över är:

  1. Negativt operativt kassaflöde
  2. Förhållandevis lågt sparande
  3. Kund fordringar på ca 1msek (vad kan det komma ifrån?)

Med 1+2, samt ny ränta på ett av lånen 2024, lär bli högre avgift?

Tack så mycket på förhand!

Mvh
Sebastian

2

Tycker det ser jättebra ut, otroligt låga lån/kvm om du frågar mig. Nästan alla föreningar höjer avgiften varje år så det förstår jag inte varför du oroar dig över, hyror höjs ju också varje år på hyresrätter, det måste ju följa inflationen hyfsat.

Min förening har 12k/kvm i lån och jag tror din hade under 4k/kvm, jag känner mig trygg, det borde du också göra.

Kom ihåg att det också alltid finns en risk, precis som med livet, inte direkt så att vi kommer överleva det vad vi än gör. Men bra att du vill dubbelkolla, andra får gärna också säga vad de tycker, jag kanske har helt fel.

3

Instämmer med inlägget ovan. Flertalet föreningar måste höja avgifter pga högre räntor och kraftigt högre avgifter för värme, vatten, el med mera. Denna förening har låg belåning, så troligen lägre höjningar än snittet. Några noteringar

  • mest små lägenheter och rätt hög omsättning, kan påverka stabilitet
  • underhållet beskrivs som gott, om det stämmer så minskar risken
  • nuvarande lån har låg ränta så lånekostnaden ökar
  • vad jag kan se inte tomträtt, positivt
  • lite oklart vad det är för fordran, kolla upp detta
    Sammantaget troligen ett köp som är bättre än snittet. Det är klokt att kontakta styrelsen och ställa frågor kring ekonomi, underhåll och eventuella problem
4

Tack så mycket! :slight_smile:

Men med negativ operativ omsättning, är det normalt eller ej?

Det betyder väl att avgift bör höjas, alt minska kostnader?

5

Negativ operativ omsättning beror på en hög avskrivning, alltså inte höga utgifter. I teorin kan man möjligen hävda att man bör spara pengar på hög som motsvarar avskrivningen (i praktiken minska lånen). För en förening med ett väl underhållet hus och låg belåning är detta knappast nödvändigt och det är troligen så man resonerar. Du kan ju läsa ett antal årsredovisningar för andra föreningar, det är nog rätt förekommande.
Tillägg: För att balansera den negativa omsättningen krävs en höjning av avgifterna med cirka 25 procent. I denna tid, då avgifterna ändå höjs pga högre räntor och dyrare värme, vatten och avfall skulle nog många medlemmar tycka att det är mycket.

6

Belåningen per kvm är väldigt låg och även om ränteutgifterna kommer att öka eftersom alla lån skrivs över 2024-2025 så kommer avgiftsökning vara begränsad eftersom lånen är små.

Positivt är att det är 10-20 år kvar till nästa stambyte (sannolikt 30-40 år efter föregående stambyte 2005). Taket har också sannolikt 10-20 år kvar.

Varför har föreningen lånat ut 882 kSEK till förvaltaren? Fast är bara 30k ish för din lägenhet så inga gigantiska summor.

7

Föreningen som jag är med i hade väldigt bra ekonomi i förhållande till andra på marknaden (många äldre som bor i våran förening). Nackdelen som jag har upptäckt är att föreningen i min mening snålar på vissa utgifter som i mitt tycke är nödvändiga. (Tvättstuga, bastu, ovk) samt mindre koll på vilka avtal vi har. Det finns även en brist på vision om hur vi kan förbättra och utnyttja ytorna vi har.

Nu har vi en ny ordförande som börjar få mer ordning och reda på saker men det blir därför mera utgifter.

8

Jag är ordförande i en brf på halva er storlek och tycker det ser väldigt bra ut.

  • Underskotten beror på stora renoveringar senaste åren och de har egentligen ett bra sparande.
  • De verkar mogna med underhållsplaneringen och har proaktivt höjt avsättningen och avgiften, det är oftare tvärtom.
  • Räntorna 2025 till 4% ränta skulle öka din avgift med 15% om räntan är så hög då. Inte värst, 2024 påverkar minimalt.
  • Underhåll görs inte mer än nödvändigt och därför blir mycket på löpande underhåll ist för planerat, men det håller nere kostnaderna. Det kan absolut finnas snålhet inblandat här men det är ju inte bara negativt.
  • Kundfordringar är inte lån till förvaltaren, det är ett genomstömningskonto som går genom förvaltaren precis som HSB också nyttjar, finns hos Swedbank. Det är alltså föreningens kassa du tittar på.

Du bör ringa ordförande och fråga om kommande underhåll, annars tycker jag att du bör köpa in dig här:)

3 gillningar
9

Jag är inte lika optimistisk som övriga. Givetvis är det hyfsade siffror, men jag tycker avgifterna ligger lite lågt (inget alarmerande) då det egentligen inte finns något sparande för kommande utgifter. Ackumulerat underskott stämmer ganska väl med ackumulerade avskrivningar, vilket tyder på att föreningen kontinuerligt har negativt kassaflöde för amorteringarna och alltså behöver låna till dem. Men det kanske är kalkylerat med att fastigheten har ett så högt marknadsvärde i förhållande till lån att man klarar att låna till både underhåll och amorteringar.

10

Kanske inte förstår riktigt, men om det skedde stambyte 2005 kan det väl inte vara 10-20 år kvar? Vi ska stambyta i vår förening och man räknar med en tekniskt livslängd på 60 år, men i praktiken mer 29-39 år låter väldigt lite?

11

Bara en korslänkning:

12

Jag har utvecklat en applikation som använder sig av generativ AI för att kunna besvara frågor gentemot specifika bostäder. Tanken är att applikationen ska kunna besvara frågor som dina exempelvis “Ser föreningens ekonomi bra eller dålig ut?”.

Applikationen är fortfarande i test-stadie, @Zlipper1 du får gärna gå in och testa och ge mig din input :slight_smile:

https://bostadgpt.se

1 gillning