Är jag för orolig över föreningens ekonomi?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

hej! mitt första inlägg! jag är den första i min familj (både pappas och mammas sida) som någonsin köpt bostadsrätt, så jag har ingen i min omkrets med erfarenhet att fråga eller få råd ifrån.

jag har nyss sålt min lägenhet (första bostadsrätt) i en förening med väldigt bra ekonomi (men tråkigt läge) och letar nytt. jag har hittat en lägenhet utanför Stockholms tullar (runt Sundbyberg/Solna), troligen inom min budget och för ett rimligt pris (ingen har bjudit på 3 veckor så lär inte mötas av stark konkurrens). och ska på privatvisning imorgon. tanken är att lägga bud om allt känns bra.

men. det är en äldre föreningen, och nedan siffror gör mig fortfarande osäker.

avgiften ligger redan på 4100 för 57kvm.

Skuldsättning per kvm upplåten bostadsrätt, 11 147kr

Skuldsättning per kvm totalyta, 8 010kr

Räntekänslighet (%) 12,05

Sparande per kvm totalyta, 26kr

Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 19 447 903 kr.

förening får in hyresintäkter för ca 900 000kr år

jag kommer öka mitt lån med 1 mil om jag köper den för tänkt pris. jag har råd med detta, och för ev räntehöjningar. men. jag köper lägenhet själv, och vill inte göras sårbar av föreningens ekonomi, eller råka på avgiftshöjningar som gör det svårt att sälja lägenheten i framtiden (kommer inte bo där livet ut pga avstånd till tbana + ingen hiss, men planen är att njuta av lite mer livligt område i några år när dessa saker inte stör än).

jag prioriterar trygghet, men är jag för osäker här, eller har jag anledning att tveka?

→ uppdatering! efter visning talade jag med ordförande i föreningen, och känner att jag förstår underhållsplanen och ekonomiska läget bättre. Det finns dock fortfarande vissa risker, som ni tacksamt har hjälpt mig observera. jag har lagt ett konservativt bud (300 000kr under vad likvärdiga lägenheter sålt för senaste 6 måmader, villig att betala 50 000 extra men inte mer), och skulle säljaren acceptera, kan det bli att jag köper en trevlig lägenhet i ett kul område. men jag är fortsatt medveten om att det är en medelrisk förening, så jag kanske att jag försöker gå med i styrelsen för att uppmuntra mer sparande :laughing:!

jag uppskattar råden och hjälpen! som sagt, det är lite svårtnär man är först med något i sin familj/vänner, då man saknar den typen av erfarenhet. så det var uppskattat med råden.

2

Ser ju inte direkt lysande ut, men kolla upp brf föreningen lite nogrannare innan du lägger bud skulle jag råda dig. Tex hos tjänsten brfAi :raising_hands: Och välkommen till forumet förresten :grinning_face:

Mvh / Stefan

1 gillning
3

tack för välkomnande!

använde testade ai analysen, och den höll i stort sätt med om att räntekänsligheten och det låga sparandet var röda flaggor som indikerar att det kan bli avgiftshöjningar i framtiden. pga omvärlden kanske det bör ses som ett troligt scenario?

jag vet ärligt talat inte vad mer jag kan kolla på för att bli klokare gällande föreningen… spioneri via mr koll visade att de flesta bott ca 3 år i förening, och att nästan alla boende var i 30års oldern. det kanske inte är så bra? i min tidigare förening har folk bott 30+ år

1 gillning
4

Det jag tyckt tidigare när jag letat bostadsrätt är att faktiskt sätta sig och läsa så mycket som möjligt av deras årsredovisningar och nyhetsbrev som jag kunde få tag i via hemsidan. En styrelse som är aktiv och engagerad i att kommunicera på det sättet inger större förtroende än nyckeltalen.

2 gillningar
5

jag får be mäklaren om föreningens hemsida, har nämligen inte hittat den så att jag kan läsa bakåt i tiden. men vet inte om jag kan bli klokare än jag är nu om jag ska vara ärlig, mer information hjälper inte om man inte kan tolka den :frowning:

6

Denna sida hade jag mycket nytta av inför att köpa bostadsrätt för 10+ år sedan:

Den verkar inte uppdateras så mycket längre, så siffrorna behöver nog inflationsjusteras.

Det krävs lite tid för att sätta sig in i och applicera för att kunna tolka den förening man tittar på, men det är värt besväret. BRF:er finns i alla varianter, från överdrivet konservativa och försiktiga till halsbrytande vårdslösa. De styrs av amatörer som ibland har koll och ibland är helt aningslösa.

1 gillning
7

tack! får bli min läsning på morgonen :slight_smile:

2 gillningar
8

Det är inte ovanligt att spekulanterna ringer eller mailar ordföranden och ställer frågor - be om kontaktuppgifter! Hemsidan kanske har ersatts med en app där man skickar ut nyhetsbreven.

2 gillningar
9

När är huset byggt och föreningen bildad?

10

Dem förvärvade fastigheten 2006, Byggnadsår var 1939.

11

detta är helt min egna observation, men som någon som köpte sin första lägenhet 2022 och nu sin andra 2026. så känns det som att Stockholmare norr om tullarna blivit mer medvetna om föreningar och deras risker. min lägenhet sålde på 4 dagar i januari med 4 budgivare (dock liten förlust eftersom jag köpte när marknaden var som hetast. men men.), medan grannarna på andra sidan gatan i nyare och fräschare lägenheter (som köptes för mer än min) varit på marknaden i 3 månader nu utan napp (trotts sänkt utgångspris).

så därmed också mitt tvekande. detta är en medelrisk föreningen. just nu är avgiften inte avskräckande, men den ligger nära gränsen. säljaren har inte fått ett enda bud på 3 veckor. har jag tur, får jag den för ett bra/rimligt pris. men räcker det för att säkra lite mot risken från en medelrisk föreninge?

12

Det är svårt att svara på utan årsredovisning framför mig samt den långvariga underhållsplanen för huset ifråga tyvärr.

1 gillning
13

Är stora renoveringar gjorda? Vilka renoveringar ligger framför dem? Ring ordföranden och kolla om du inte vet. Om många stora renoveringar är gjorda är det mer rimligt att de har högre belåning. Men har de mycket framför sig lär de behöva ta nya lån för att finansiera dessa renoveringar, och då går ju avgiften upp.

3 gillningar
14

dom har stamspolnig och ovk 2029, innan dess främst mindre underhåll. längre fram går inte planen… vilket jag måste fråga mer om, då huset är nästan 100 år är det svårt att tänka sig att det inte finns fler underhållsbehov…

men efter att ha sovit på saken, kanske min fråga borde varit: detta är en medelrisk förening. det är relativt troligt att avgiften höjs, och går från 4000 till 4600 inom 3 år, och möjligt att den går över 5000 i ett worst case scenario. kommer jag kunna sälja utan förlust i framtiden om jag köper den på ett konservativt slutpris (300 000 under vad likvärdiga /lite fräschare lägenheter i samma förening sålt för inom 6 månader)

15

Jag har tyvärr ingen kristallkula vad gäller marknadsutvecklingen. Men kom ihåg att mäklaren jobbar för säljaren i första hand! Och det finns en himla massa olika lgh ute till försäljning för tillfället! Glöm inte att kika på flerårsöversikten i årsredovisningen litegrann också. Och att läget och utsikten är det viktigaste att tänka på i en lgh för det går som bekant inte att ändra på…

Good Luck :waving_hand:

1 gillning
16

tack! bra råd, får keep it cool och fortsätta ställa frågor!

1 gillning
17

Detta i kombination med ett extremt lågt sparande är oroväckande. Du bör kunna få en kopia av årsredovisningen för 2024, den för 2025 kanske inte är klar. Kolla när stambyte, takbyte, fasadputs gjordes. Stamspolning och OVK kostar inte mycket, men större arbeten går på flera miljoner. Precis som nämnts tidigare i tråden blir det ett problem om föreningen inte är förberedd.

Det kanske inte är ett absolut krav, men en stark rekommendation numera att ha en underhållsplan som sträcker sig 50 år framåt, med uppskattade kostnader för varje aktivitet. Fråga föreningens ordförande om man har en sådan på gång, helst att man anlitar ett proffs och inte gissar som glad amatör.

3 gillningar
18

Blev det något bud på lgh idag?

19

det blev bud och köp! :smiley:

efter påläsning och samtal kändes det bra! även priset kändes väldigt bra och exakt det jag hoppats, säljaren hade köpt 2020 så hen gör vinst samtidigt som jag får köpt under vad likartade lägenheter gått för. lyckligt slut!

tack för hjälpen!

4 gillningar
20

Stooort Grattis på dig :partying_face:

1 gillning