Hej alla, ursäkta lång text, fast ni som är duktiga på ekonomi samt bostadsrätter får mer än gärna ge mig lite tips.
Mina nuvarande BR:
När jag köpte min BRF kollade jag noga på ekonomin efter bästa förmåga (alltså bostadsrättsföreningens ekonomi, min egen har jag koll på). När man hör talas om räntehöjningar m.m. så blev jag lite nervös av att jag kanske hade missat något i min analys av BRF:en, så jag ber er nu om lite råd.
Kan berätta kortfattat om föreningen som sådan:
- Föreningen bildades 2009 och husen är byggda i slutet av år 2014.
- Det är en äkta förening.
- Föreningen äger marken.
- Hus med betongplatta, trästomme, panel och tegeltak.
Finns totalt 56 stycken lägenheter med en total yta av 4872 kvm.
Nettoomsättningen är 3 062 350:-.
Avgiften per kvm är 628 kr (3 062 350:- / 4872 kvm).
Skuld per kvm är 9 321 kr (45 414 133 :- / 4872 kvm).
Långfristiga skulder är: 45 414 133 kr (år 2020 års redovisning) år 2016 låg den på 48 627 493, så amorteringen ligger på ungefär 800 000:- per år.
Det jag reagerade på, men ändå accepterade, var att skuld per kvm är hög samt att skuldkvoten är hög. Skuldkvoten är på 14,8 (45 414 133/3 062 350), dock är husen enbart 8 år gamla (så föreningen har inte hunnit amortera allt för mycket).
Jag köpte en analys hos “allabrf” som även den visade på att räntekänsligheten samt lån / kvm är hög (men som jag inte reagerade nämnvärt på eftersom det är relativt nya hus, 8 år).
Räntekänsligheten låg då på 17% (17% högre hyra vid 1% högre ränta).
Har har nu bundit mina lån på 2 år, men kan lösa ut dessa utan kostnad p.g.a. allmäna ränteläget är högre.
Denna lägenheten är en 3:a på 81 kvm. Byggd 2014. I princip toppklass på allting, behövs inte göras något i lägenheten förens badrummet/kök kan behövas tänkas bytas ut.
Den eventuellt nya lägenheten:
- Föreningen bildades 1954 och husen är byggda i slutet av år 1955.
- Det är en äkta förening.
- Vet ej om föreningen äger marken, ska höra med mäklaren.
- Tegelhus med puts.
Finns totalt 39 stycken lägenheter med en total yta av 2431 kvm.
Nettoomsättningen är 1 911 000:-.
Avgiften per kvm är 786 kr (1 911 000:- / 2431 kvm).
Skuld per kvm är 1 825 kr (4 438 789 :- / 2431 kvm).
Långfristiga skulder är: 4 438 789.
Skuldkvoten ligger på: 2.3.
Denna lägenheten är en 2:a på 56 kvm. Byggd 1955. Behövs lite småfix i alla rum egentligen plus att badrummet behövs renoveras. Räknar med kanske 250tkr i renoveringskostnader, men då är den sedan i väldigt bra skick.
Angående själv byggnaden så har precis rör re-lineats (säger man så?) samt att tak har blivit bytt.
Det ska sägas att mäklaren har gått med på att skriva en försäljningsklausul, d.v.s. att om jag inte får sålt min till det priset jag vill, så kan jag häva köpet. Detta är ju väldigt positivt.
Vad tror ni om att byta? Anledningen till att jag byter, egentligen, är ekonomin. Jag gillar där jag bor mer nu, men å andra sidan kostar den nya lägenheten runt 1.8 mkr samt att jag får 2.6 mkr för min. Föreningen har grymt mycket bättre ekonomi, och eftersom jag lätt kan gå in med 50%, kommer min månadskostnad bli väldigt låg.
Vad tror ni? Tips och tricks är alltid välkomna. Det jag tänker på att är att byggnaderna är från 1955. D.vs. 67 år gamla. Hur vet man egentligen i vilket skick dessa är i? Gör föreningarna löpande inspektioner?
TACK! (För att ni läste hit och jag uppskattar all hjälp).
Men ja, jag hade känt mig betydligt lugnare ekonomisk. Dock trivs jag väldigt bra i min nuvarande lägenhet, men känner mig stressad över ekonomin (och då menar jag min förening och inte min egna).