Funderar på att köpa lägenhet i BRF för första gången i mitt liv.
Projektet ifråga finns i en av våra största städer och man ska precis börja bygga huset med inflyttning 2027.
Jag har uttryckt mitt intresse och precis fått ett förhandsavtal ifrån mäklaren som man vill att jag ska skriva på. Tillsammans med detta har jag fått föreningens kostnadskalkyl och ett prospekt med information till förhandsköpare.
Skriver jag få avtalet ska en handpenning om 50k erläggas och därefter 10% av bostadens pris minus handpenningen, 6 månader innan inflyttningsdatum.
Ifall man inte får sålt 70% av lägenheterna fram till sommaren 2026, förbehåller dom sig rätten att avbryta projektet och istället göra det till hyreslägenheter som jag då får möjlighet att hyra på förstahandskontrakt samtidigt som jag får tillbaka min handpenning.
Finns det något särskilt man ska tänka på? Vad är de typiska riskerna och möjligheterna?
Det jag är rädd för att att avgiften till föreningen ska bli högre vid tillträdesdagen än vad som har aviserats i dagsläget.
Försäljningen hanteras av en av våra största mäklarefirmor och totalentreprenaden av ett mellanstort byggbolag. Så det lär inte vara ett “skandalprojekt” men man vet aldrig…
Vilka krav kan jag ställa och hur kan jag påverka avtalet och kommer någon ens att lyssna eller kör dom tuff tuff tåget och man tvingas acceptera allt i standardavtalet?
Det känns som att timingen för att köpa nu är perfekt. Priset på lägenhet kanske t.om. ökar ganska mycket fram till tillträdet spekulerar jag i… så man kanske kan sälja direkt utan att ens flytta in.
Funderade också på att köpa nyproduktion innan jag köpte lägenheten jag bor i idag… långt från nyproduktion. Blev avskräckt av höga lån, men även läget/området det skulle byggas i.
Är området du funderar på populärt?
Är avgiften rimlig idag?
Föreningen avser att binda lånet med olika bindningstider, 1, 3 och 5 år. Enligt erhållen bankoffert blir snittet 3,07%.
Är kostnaden för el/fjärrvärme/vatten väsentligt dyrare/billigare vid färdigställande av fastigheten kan priset bli annorlunda.
Befrielse från kommunal fastighetsavgift i 15 år enligt gällande regelverk för bostäder. Kostnaden avser fastighetsskatt för garage, kostnaden är inräknad i driftkostnader.
Avskrivningen är beräknat på 90 år. Den är beroende av byggkostnaden och kan således ändras om byggkostnaden justeras.
Amortering sker med 1,11%.
Enligt föreningens stadgar § 8 ska avsättningar göras med ett belopp motsvarande minst 30 kr per kvadratmeter bostadsarea och lokalarea. 60 kr/m² i beräkningen ovan avser endast avsättning för BOA.
Mja, byggfirman har åtagit sig att köpa icke sålda lägenheter men jag antar att det bara gäller till en viss nivå, kanske i kombination med det jag skrev ovan om 70% och hyreslägenheter. Så här skriver dom:
“XXX garanterar att köpa alla osålda bostäder vid tidpunkten för tillträdet. Det innebär att föreningen inte behöver stå för kostnader för ej sålda bostäder.”
Står inte utskrivet här vad jag kan se, men blir BOA 5250 m2 och belåning då 11420kr/m2? Det är ju inte lågt men inte heller högt för nyproduktion i ok läge.
Kostnaderna i en nybildad BRF följer såklart kostnadsutvecklingen i samhället i stort på samma sätt som alla andra bostadstyper. Det är ju inte det konstiga, men man vill ju bara undvika situationer där byggaren gjort en glädjekalkyl och antagit en alldeles för låg ränta och i förlängningen avgift, så att den kanske måste höjas redan innan inflytt. Då kanske du inte får lån längre.
Jag har inte själv köpt nyproduktion men suttit som ordförande i min tidigare BRF i många år. Det var en väletablerad och välskött förening sedan innan så det var en relativt smärtfri process att ta över det ordförandeskapet.
Det som avskräcker mig från att köpa nyproduktion mer än de ekonomiska riskerna är just att flytta in i en oprövad förening. Jag har flera i min familj och bekantskapskrets och alla vittnar om samma sak; KAOS!
Att lyckas hitta samstämmighet och gemensamma regler bland helt nya medlemmar i en helt ny förening är något jag aldrig hade gett mig in på. Troligen är många av köparna dels förstagångsköpare dels väldigt oinsatta i vad det innebär att bo i en förening vilket är upplagt för konflikt.
Amorteringen på 1,11% är det jag skulle fundera över - hur kan den påverkas av förändrat ränteläge och högre löpande driftskostnader än prognostiserat?
Skuldsättningen per kvm är acceptabel för en ny brf (mitt perspektiv är Sthlm), men det finns gott om exempel på föreningar där styrelsen valt bort amorteringar vilket i längden är jobbigt…
Det vanliga idag är väl att nya föreningar äger marken, om så är fallet så känns 11k/m2 i lån mycket rimligt (i sthlm iaf).
Jag håller med andra om att osäkerheten för mig främst skulle vara andra faktorer än ekonomiska. Hur intresserade kommer folk att vara av styrelsens arbete?
Att man idag skulle kunna köpa nyproduktion och sälja med vinst vid tillträde 2027 är gambling i dagsläget, kan lika gärna bli tvärt om.
Att man skulle kunna förhandla om andra villkor än priset känns osannolikt och blir nog svårt att få ihop med bildandet av en förening…
Sedan kan ju andra saker hända i livet fram till tillträdet som gör att det inte passar att flytta just då.
Köpa på ritning tycker jag också skulle vara väldigt svårt även om jag tror jag hör till den delen av befolkningen som är bra på att omsätta hur ett ritning ser ut till verkligheten. Man vill ju veta exakt när solen kommer till balkongen och hur utsikten ser ut när man lutar sig tillbaka i solstolen…
Det som sällan noteras är att alla intäkter är räknade på full beläggning - bostadsrätter, lokaler, p-platser. Bostadsrätterna är den enkla biten. Men vilken kvmhyra är beräknat för lokalerna? För p-platserna? Är det sannolikt att dessa kommer vara uthyrda 100% över tid?
Jag har sett en del kalkyler där t.ex. p-platser stått för 30-40% av intäkterna, men där man räknat med 100% beläggning till en hyra 100-200% över marknadspriset.
I ett sådant läge faller den ekonomiska planen platt.
Sedan tillkommer ju att driftskostnader alltid är räknade på minsta möjliga. Jag kan inte bedöma om 1,9mkr i drift för den här föreningen är rimligt - men det låter lågt även för ett nybygge.
Jag skulle personligen aldrig gå in i ett nybygge, och förstår ärligt talat inte poängen med att nybyggen blir BRF:er (från de boendes perspektiv). Det är ju omöjligt att räkna på. Fördelen är helt och hållet byggarens, som kan lämpa över hela risken på de nyinflyttade, som dessutom kanske inte är kunniga nog att sköta det hela. Karlatornet är ett skräckexempel på ekonomiskt vansinne, jag får rysningar bara av att läsa mäklarannonser.
Turning Torso fick bli ett hyreshus på sin tid och har dragits med stora problem ekonomiskt för ägaren. Tydligen var inte folk lika lättlurade dåförtiden.
Jag har god marginal i min ekonomi men jag gillar inte tanken på att ingå ett avtal med villkor som kan komma att förändras. Hela tanken med ett avtal är ju att man ska veta vad som gäller. Ifall avgiften blir mycket högre så känns det som att det finns bättre boenden att välja.
Jag tror problemet är åt andra hållet, det kommer inte finnas tillräckligt många parkeringsplatser för att tillgodose behovet. Jag får till exempel inte hyra så många platser som jag vill. Det finns ett stort fokus på cyklar i den här staden…
Det här är mer ett vanligt boende. Exemplen du ger är väl snarare lyxprojekt som kanske inte är typiskt svenska.
Jag gillar nytt och därmed, förhoppningsvis, problemfritt ägande i många år. Samt möjligheten att påverka hur lägenheten utformas när det kommer till design, materialval osv.
Samtidigt som att det ter sig uppenbart att bostadsmarknaden nu laddar kraft, inte minst genom nya reformer, för att inom några år gå upp på nya all-time-highs.
Finns det inte redan upprättade stadgar att förhålla sig till? De brukar ju vara ganska specifika kring många saker och kring det viktigaste. Även om det naturligtvis finns mindre saker att ta ställning till. Bor själv i brf och varit med i styrelsen två gånger. Styrelsen fattar själv beslut kring mindre saker. Ändringar i stadgarna kräver däremot övriga boendes medverkan.
Det bästa och som många gör, är att anlita ett välrenommerat bolag för eknomisk och teknisk förvaltning. En kostnad naturligtvis, men väl värt det. Man ska dock se över kostnaden regelbundet, ta in nya offerter etc, så att de inte höjer kostnaden slentrianmässigt som försäkringsbolagen varje år.
