Sälja BR med förlust (igen)?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej, ny här och ville dela lite tankar och få input inför ev beslut av försäljning av min BR.

Jag är så evinnerligt trött på bostadsmarknaden i Stockholm och min förmåga att timea så jävla dåligt.

I slutet av 2016 var jag nybakad från studier och fick min första fasta anställning. Lagom till att lämna min studentlägenhet så köpte jag en liten etta till mig själv. Detta var på en topp och när jag sålde den 2020 så tog jag en förlust på 100 000 tkr (i stort sett det jag hunnit amortera av under 3 år). M a o hade jag samma peng i egen insats som när jag började.

2020-2022 så hyrde jag i andrahand medan jag letade annan bostad.

Idag bor jag i en lägenhet som köptes våren 2022, precis innan det gick åt h-vete med räntorna. Dvs har kört rörligt hela tiden 4-5% och amorterat enligt krav 2%. Har varit lite tufft men ändå gått bra, jag är ingen lyxperson så det har bara varit att köra på och mätta munnen efter plånboken.

Har testat marknaden lite och trots ränte-nedgången så har det knappt lossnat. Prognos försäljningspris är ca -200 000 på vad jag köpte för.
Och summan blir att jag sitter med samma insats sen 2017, 2022 och nu 2025. Lägg till att jag också har betalat grova pengar i ränta 2022-2025 så har jag även gått back 200-300 000 kr under tiden.
Inte så kul när man börjar räkna på det.

Varför överväger jag försäljning nu?
Jag trivs där jag bor, men vill ha lite större, helst i samma område samt hoppa av skeppet till den BRF där jag bor.
Hade tänkt att vänta till hösten 2025 utifrån ett förhoppningsvis bättre marknad. Problemet är att jag har insyn i vår BRF som jag räknar med kommer höja sina avgifter under det här året, ev +10%, pga bristande underhåll och inga avgiftshöjningar 10-12 år bakåt. Höjning skedde 2023 och 2024 så den :poop:mackan har man också fått ta.

Jag går i tankarna att ett försäljningspris längre fram kommer ta stryk av föreningens höjningar, även om marknaden blir bättre i höst och det lossnar lite i budgivningar mm.

Så min fråga är hur fasen jag ska tänka kring ev förlust nu, eller riskera större förlust eller ev ingen förlust senare i år (beror på BRF och marknaden).

Förlusten påverkar ju direkt vad jag har kvar till nästa boende i egen insats, och i o m att jag inte har tidigare “vinster” att ta av och utrymme att utöka bolån så känns det som man sitter fast.
Jag vet att jag kan sänka mina krav, byta område och flytta längre ut och att detta är ett priviligierat problem.

Jag har ingen förväntan att göra storklipp på mina boenden som guldåren 2009-2015 men vill ju såklart ha en någorlunda rimlig resa i o m med löpande amortering att minska mina lån eller komma upp ett snäpp (snäppet avser lite högre pris mot t ex extra kvm, balkong, ett till rum mm)

Hur fasen ska jag tänka?

2

Välkommen till forumet! :smiley:

Skittrist historia, men kanske är felet att du just pratar tajming? Bostad har man för att bo i och man ska undvika alla former av att se på den som en “karriärsstege” oavsett vad folk säger. Det är mitt bestämda råd.

sneglar över glasögonbågen och frågar:
Vad fick dig att just köpa? För kort kötid? Tvungen pga jobb? Önskan om tajming?

Nu vill jag vara djävulens advokat och påpeka att aldrig någonsin på detta årtusende har räntan varit “åt helvete”. Visst steg den, men det var ju från löjeväckande nivåer. Kom det verkligen som en överraskning? Jag vill inte vara okänslig, men man gör ju en kalkyl på banken i samband med lån och som vuxen är man ju ansvarig för att ha koll och buffert.
Och, det gick ju som du säger bra trots allt.

Fast du är ju aldrig garanterad en vinst på boendet. Jag tycker inte det är dina bostadsår som är felet. Det är marknaden som varit orimligt dopad tidigare. Visst är det roligare att s a s gå med vinst, men i normalfallet kostar boende och det verkar vissa ha glömt (jag menar inte just dig nu).

SÄlj om bajsmackan känns jävligare än du är redo att ta. Ryck plåstret s a s.

Tänk på att du säljer på samma marknad som du köper nytt på, åtminstone om du stannar i samma stad. Går din lägenhet ner 5% så har troligen resten av beståndet gjort detsamma och går den upp 10% så gäller detsamma för resten.

Bra. Överväg de frågorna en stund. Kanske finns lösningen där? Måste du bo i Stockholm? Jobbar du där så går det ju att pendla. Det kan vara värt en del, speciellt om pendlingen via t ex tåg tar ungefär samma tid som buss eller tunnelbana tar där du bor nu.

Har du längs vägen agerat onödigt impulsivt? Jag dömer inte, jag frågar bara. Om svaret är “ja” så ta med dig den erfarenheten och hugg inte på första bästa glänsande bete i vassen.

Så tycker jag du ska tänka. Jag hoppas jag inte framstod som alltför tuff i kommentarerna.

12 gillningar
3

Jodå, det har den.

3 gillningar
4

detta årtusende

6 gillningar
5

Om nedgången är generell som du påstår och inte knuten till just din lägenhet så måste det väl vara ett bra tillfälle att byta upp sig?
Om ett större och dyrare objekt gått ner lika mycket procentuellt bör det innebära att nya köpet fås billigare.
Dvs om din lägenhet tappat 300k kanske den du vill köpa tappat 400k?

6 gillningar
6

Ja jo så kan det vara. Men problemet är ju att insatsen kanske inte räcker om jag tar förlusten. Mina 15% skulle vara samma som idag som 2017, så mitt köputrymme är egentligen inte större även om min inkomst ökat så att jag kan ta mer lån. Jag får inte ta mer lån i det max 85% som jag har till förfogande.

3 gillningar
7

I beg to differ.

På dyra marknader är det vettigt att förstå marknaden åtminstone litegrann så att man förstår varför priset ser ut som det gör och om det är rimligt. Det är lite som att köpa aktier enbart på magkänsla annars. Man behöver förstå vad det är man köper så att man åtminstone till viss del kan förutsäga utvecklingen framöver.

Det är alltid så att det som är attraktivt står sig bra i nedgång, medan de bostäder som har någon form av nackdel faller och blir en sämre investering och ev tom svårsåld. Det innebär att man behöver se till att köpa med en liten rabatt när man köper något som är mindre attraktivt för att det ska hålla sitt värde. Man bör också vara lite strategisk genom att köpa något som har en relativt stor kundkrets. Själv skulle jag aldrig köpa något nybyggt i nybyggda kvarter, det är alltför osäkert hur dessa bostäder står sig.

Så jag skulle definitivt hävda att det är att sticka huvudet i sanden att tänka att “bostäder är konsumtion, jag ska bara bo”, det är att göra sin ekonomi en onödig björntjänst. Det är en försäkring mot framtida problem att vara lite strategisk och påläst.

I TS fall skulle jag överväga att sälja och sedan börja om på ny kula med ett mer strategiskt val.

2 gillningar
8

Jag fattar inte hur citatfunktionen fungerar så se nedan svar.

Skittrist historia, men kanske är felet att du just pratar tajming? Bostad har man för att bo i och man ska undvika alla former av att se på den som en “karriärsstege” oavsett vad folk säger. Det är mitt bestämda råd.

Det gör jag inte, men hade vart kul att i a f få min amortering tillbaka och på så sätt ta mig vidare genom ökad egen insats. Har som sagt inga krav på att bli rik på boende (även om Sverige senaste åren verkar tyckt att man ska det :P)

Vad fick dig att just köpa? För kort kötid? Tvungen pga jobb? Önskan om tajming?

Fick inte bo kvar i min studentlägenhet, andrahand var svindyrt och jag drömde om mitt egna första boende.

Nu vill jag vara djävulens advokat och påpeka att aldrig någonsin på detta årtusende har räntan varit “åt helvete”. Visst steg den, men det var ju från löjeväckande nivåer. Kom det verkligen som en överraskning? Jag vill inte vara okänslig, men man gör ju en kalkyl på banken i samband med lån och som vuxen är man ju ansvarig för att ha koll och buffert.
Och, det gick ju som du säger bra trots allt.

När det är jag med på, historiskt så är den fortf låg. Men i kontexten betala mkt och förlora pengar så var det salt i redan öppna ekonomiska sår. Jag har inte grämt mig så mkt över kostnaderna löpande, jag har trivts och levt ett jättebra liv. Det är mer tanken framåt som då blir brun.

Fast du är ju aldrig garanterad en vinst på boendet. Jag tycker inte det är dina bostadsår som är felet. Det är marknaden som varit orimligt dopad tidigare. Visst är det roligare att s a s gå med vinst, men i normalfallet kostar boende och det verkar vissa ha glömt (jag menar inte just dig nu).

Så är det. Jag vet att det är en risk. Men i o m att priserna stigit (jag köpte), sjunkit (jag sålde), stigit (jag köpte) och nu sjunkit igen så pass att jag går minus så kanske dyr andrahandshyra varit bättre, och då känns det som att jag gjort fel fast jag bara velat bo utan någon investeringstanke. Men förlusten tar ju mentalt och ekonomiskt vilket skapar oro och att jag trampar på samma ställe och halkar efter.

SÄlj om bajsmackan känns jävligare än du är redo att ta. Ryck plåstret s a s.

Ja det är väl där jag också är i tanken även om jag kan ge det nån månad till.

Har du längs vägen agerat onödigt impulsivt? Jag dömer inte, jag frågar bara. Om svaret är “ja” så ta med dig den erfarenheten och hugg inte på första bästa glänsande bete i vassen.

Så tycker jag du ska tänka. Jag hoppas jag inte framstod som alltför tuff i kommentarerna.

Jag letade rätt länge efter nuvarande BR, sänkte kraven längs vägen och valde snarare närhet till vänner och intressen som än idag känns viktigt. BRFen såg då på pappret (ÅR) helt okej ut. Men med insikter jag har idag hade jag inte tagit i föreningen med tång :stuck_out_tongue:

Du är inte för tuff :slight_smile: jag vill bli utmanad i tankegångarna.

2 gillningar
9

Jag håller med dig och jag var rätt säker på min sak när jag köpte. BRFen såg helt okej ut i ÅR. BRF är sekelskifte i centrala Stockholm och var inget överpris 2022 utan snarare i linje med andra försäljningar. Sen köpet har jag gjort mkt renovering och fått till “känslan” som ett inredningsmagasin, ljust, fräscht, originalgolv, ja ni fattar. Badrum och kök är bra och moderna.

Jag förstår din poäng med strategiskt, men vill påstå att allt sånt var med när jag köpte.

Svar till mig själv: Tydligen inte då i o m att du kanske säljer med förlust :nauseated_face:
Ja jo såklart med dagens läge så var det inte så.
Menar bara att det var inget spontanköp av ett yrväder som inte har koll.

10

Självklart och jag tror min fortsatta text fick det att framgå också. Men ser man på bostaden rent generellt så är den ett boende primärt och innanför de fyra väggarna är förståelsen för marknaden utanför ganska ointressant.

Medhåll. Som i alla sammanhang går måndagsexen bort direkt. Osäkra föreningar i oprövade områden är att likställa med en måndagstillverkad bil, åtminstone i min värld.

Ja, fast då tänker du på när du flyttar till nästa, inte på varför du skaffar den nuvarande. Det är nog mest semantik och tankeverkstad, men primärt, återigen primärt är en bostad ett boende och inte en pinne på stegen yuppåt. Det är en mer sekundär funktion.

Där är vi helt överens. Ett genomtänkt och välfungerande val.

11

Markera och upp kommer helt magiskt en citatknapp. :smiley: :+1:

Jag förstår dig fullt ut och du har definitivt haft otur också. Hoppas vägen framåt har färre uppförsbackar.

Minst två bra skäl, kanske tre. Då ska du jämföra utgifterna du haft med vad en andrahandslya skulle kostat. Utan den jämförelsen blir slutsatsen orättvis. Kanske är det inte så illa som du tror, trots allt?

Skönt att du ser det som varit som bra år, trots allt. Att det är mer mörker framåt förstår jag bättre då. Vilket leder oss till det där med att överväga alternativen.

Då har du gjort en bedömning som var rätt då. Är det ungefär samma läge idag? Träffar du polarna på samma sätt? Är kvarteren viktiga för dig etc? Då är det bo kvar eller att få låna mer som är alternativen.

Har årsredovisningen ändrats så dramatiskt? Är det en styrelse som lånat upp istället för att ta ut mer i avgift eller underhåll som skjutits på framtiden? Inflationen var ju varit en bov så är avgiftshöjningarna i samma härad har de ju ändå skött sig. Är det bortglömda stambyten och tak som läcker är det en annan femma förstås.

Men allt det är för trivsel och det får man ju sällan betalt för. Men det vet du nog.

Du kan inte styra över marknaden och mycket talar för att det ser ljusare ut att få sålt. Det mest strategiska vore kanske att ändå ta en fundering på alternativ som kan ge mer för pengarna just nu.

Vi håller två vidskepliga tummar! :+1:

1 gillning
12

Tack för detta, titta vad fint det blev :wink:

Ja alltså nu i efterhand så tror jag att andrahandslyan hade vart bättre utgifts- och förlustmässigt. Men har trivts i både boenden så livskvalitén har varit toppen och den kan ju inte prissättas (även om min blivit dyr med en tillbakablick)

Alltså den biten kräver en egen tråd för diskussion. Men ja alla dina bitar finns med. Får ta den när/om jag själv har räddats därifrån.

Ja och gjordes enbart för min egen räkning egentligen, men kostade ju en del så man hoppas ju få tillbaka lite av kostnaden.

Tack, jag med :smiley:

2 gillningar
13

Sitter lite i samma båt. Det kommer bli rejäla höjningar i min BRF kommande åren. Pågrund av underhåll som måste göras, jag räknar med att priset kommer sjunka rejält.

Det som oroar mig är om man skulle bo kvar och det inte blir någon förbättring med kommande underhåll (visst jag har ett eget ansvar här att bidra). Samt att om jag köper i en ny förening så finns det inget som garanterar att avgiften inte höjs rejält.

Jag förstår din oro till 100%.

3 gillningar
14

Ok, just i det fallet är det nog mest bara extrem otur med tajmingen, läget var helt galet på marknaden där runt covid i Stockholms innerstad. Priserna gick ju upp månad för månad då. Min gissning är att det är få objekt som är på samma nivå och över idag som när det var som högst. Vi värderade inte vår br då men mellan tummen och pekfingret, baserat på vad annat såldes för på gatan och vad vår br är värderad till nu skulle jag gissa på att vår ligger ca 5% lägre nu än på toppen.

Vad säger mäklarna när du pratar med dem? Hur bedömer de situationen?

2 gillningar
15

Ja och speciellt även fast man kan läsa ÅR och fråga styrelsen innan köp. De är rätt restriktiva med att meddela ev brister i o m att de själva äger BR i samma förening (intressekonflikt) :stuck_out_tongue:

16

Stämmer att det är bra läge att byta upp sig.

De flesta problemen TS har verkar dock komma från att BR-lägenheten redan är för dyr. Förra året hade man inte råd att köpa mat och fick rätta magsäcken efter plånboken men nu är det dags att flytta till större? Jag fattar ingenting.

1 gillning
17

Mäklaren jag har just nu säger att +/- 0 eller lite över kan gå, med rätt köpare. Dvs hen jobbar rätt hårt med detta och är aktiv vilket jag uppskattar. Vi får se hur kommande månad går helt enkelt.

Mäklarna som kollektiv säger ju att marknaden lossnar mer och mer och att priserna är något högre nu än i höstas och 2023 - men de gör de å andra sidan alltid :sweat_smile:

18

Inte alls konstigt. Även om det varit tufft så funkar det. Att jag vill flytta till lite större är inte konstigt.

Att jag köper nåt som går plus/minus noll så får jag fortf en större egen insats kvar i o m amortering. Dvs jag kan minska lånet i ny lägenhet eller låna samma belopp och få nåt lite dyrare eller bättre. Blir det vinst så är det bara förstärkning av båda fallen. Issuet är ju att jag inte kommer framåt i o m förlusterna som äter upp amorterade pengar.
Äru med?