Ponera att två personer överväger att flytta ihop. Låt säga att de enats om var och vilken typ av boende de föredrar. Föreställ er en större lägenhet i en större stad. Utgå också ifrån att de hittills haft separata ekonomier och att båda är lånefria med bra värde i bostäderna. Levnadskostnaderna skulle komma från avkastningar respektive lön.
Hur skulle ni gjort och varför?
A. Sälj, skatta på vinsten, köp en billigare lägenhet med hög avgift, investera överskottet?
eller
B. Sälj, köp en dyrare lägenhet (för hela summan) med låg avgift.
(Nej, det är inget som är aktuellt just nu, men vi tänker iaf tanken framöver.)
Om vi förutsätter att lägenheterna är lika stora och lika attraktivt läge skall den lägre avgiften spegla att den föreningen har bättre ekonomi än föreningen med högre avgift.
Jag skulle varje dag betala mer för att bo i en förening med bättre ekonomi. Allra helst i en ägarlägenhet så man är ännu mindre beroende av sina grannar. Men det konceptet har ju inte riktigt fått genomslag.
Problemet med dessa är ofta att BRF ekonomin inte är så bra dvs framtida avgiftshöjningar. Det kan bero på en mängd orsaker men ofta antingen nybyggd BRF med aphög belåning, ombildad hyres med massor av renoveringar som krävs, eller välskött BRF men med tomträtt som blivit väldigt dyr när 30-40 års avtalet löpt ut eller att de köpte ut marken nyligen.
Den höga avgiften har gjort den billigare men det kan ju lika gärna fortsätta.
Så jag är i Camp B. Låga månatliga kostnader är alltid skönt.
Alternativ B.1 - belåna lägenheten på något vettigt lågt 30-50% och investera det.
Alternativ C - ställ er i hyreskö. När det dyker upp rätt lägenhet i rätt del av stan med en bra värd och skötsamma grannar (kan iofs ta 5 år i Skåne eller en livstid om Sthlm ) . Ta högre hyra och investera allt. Detta alternativ är oavhängigt A/B alternativen och kan göras senare i livet.
Bara för att göra det lite mer komplicerat Välkommen till min värld!
Utifrån endast dessa 2 förutsättningar idag, alt B.
Jag tror att lägenhetspriserna är relativt låga i och att börsen är relativt högt värderad. Det bör gå att räkna ut utifrån en genomlysningen av brf:en om avgiften är långsiktigt hållbar.
Skillnaden mellan avgifterna borde därmed vara en ”avkastning” till lägre risk.
Det innebär också en bättre diversifiering sett till att du håller den största delen av ditt kapital i indexfonder som jag förstått dig på forumet.
Jag skulle välja hyreslägenhet i alla fall i början:
Inte så svårt att hitta som många tror fra om man siktar in sig på privata hyresvärdar (jag fick en stor fin sekelskifteslgh centralt efter 6 månader).
Flyttar man ihop med ngn man inte levd med i mera mogen ålder så kan det också inte fungera och då är det mkt lättare att säga upp en hyresrätt. Fungerar det kan man efter ngr år köpa tillsammans och då hade jag valt alt B med låg avgift.
Ni kan investera precis som det känns bekvämt under de åren i hyreslgh och då med lite tur ha ännu bättre finansiell situation.
Dessutom vet ni bättre vad ni vill ha när ni levt ngr år tillsammans.
Ponera att personerna är robotar som inte känner, vill eller har tankar om vad de skulle tycka mest om och vad som skulle ge de mest värde i livet utöver det ekonomiska.
C. Plötsligt går ni förbi skylten “visning” medan ni förstrött pratat om varför DM aldrig kommer att bli sig likt efter Fletchers bortgång. Ni båda tvekar. Ni hade ju bestämt er för kriterierna och denna lägenhet hade bevisligen inte mött dessa då den inte dök upp i den omsorgsfullt kurerade cocktail av tickade boxar för kostnad, hyra och sekelskiftskakelugnar. Men… ändå, det är ju det perfekta området och efter en stunds tvekande där ni försiktigt tassar in i boningen så står ni båda där: i lägenhet som är helt perfekt utan att ni planerat det. Försvarslöst och ologiskt förälskade. Ert nya hem!
Rent ekonomiskt kan båda alternativen vara rimliga.
Att frigöra stålar (A) ger större flexibilitet och möjlighet till avkastning, men också marknadsrisk.
Att lägga allt i en dyrare bostad (B) ger trygghet och låga fasta kostnader, men binder kapitalet och minskar handlingsutrymmet.
Matematiskt talar mycket för A på lång sikt, men det kräver att man är bekväm med att portföljen kan svänga (precis som du själv vet )
Fundera på tidshorisonten: Hur länge tror ni att ni faktiskt vill bo i den här lägenheten (givet vad ni vet idag)? Fem år? Tjugo år? Den parametern påverkar också valet mellan A & B.
En annan viktig fråga är hur mycket kapital ni vill ha tillgängligt vid olika åldrar. Vad vill ni kunna göra när ni är 55, 60, 65, 70, 75, 80? Det hjälper er att avgöra hur mycket som bör vara bundet i bostaden jämfört med investerat.
Och kanske det viktigaste av allt; Se till att ni har ungefär samma syn på pengar. Om den ena vill prioritera boendet (spenderar mycket tid hemma, gillar att “bo”) och den andra hellre lägger stålar på upplevelser, resor eller frihet senare i livet, så påverkar även det valet mellan A & B.
Så jag skulle säga det inte finns något “rätt” val mellan A & B, utan det bör bestämmas utifrån de unika parametrar som finns i just er parrelation.
Det jag däremot tycker ni absolut bör göra, oavsett vilket alternativ ni väljer, är att äga 50 % var. Även om man absolut kan skriva juridiska avtal med annan fördelning, blir det ofta känslomässigt, relationsmässigt och praktiskt mycket enklare över tid när båda har lika del i bostaden – samma “stakes/commitment” och ansvar.
B, om man måste välja. Men A kan vara ett alternativ om det finns en USP med lägenheten. Säg tex att man väljer mellan Södra station och Mariatorget. Södra station ligger trots allt på Söder och lär stå sig hyfsat trots att de är mindre attraktiva. Får man nåt sådant till ett bra pris (och övrigt stämmer) så kan det vara ett alternativ.
Likaså kan man tänka sig en lägenhet i förort som är spännande av ett eller annat skäl (ombyggd läcker fabrik, fantastisk utsikt). Då kan också priset stå sig.
Men en billigare lägenhet med hög avgift utan intressant läge eller usp, nej. Onödigt hög risk för svårsåld och ofta tråkigt boende.
Tycker det är omöjligt att ge ett svar från parametrarna som getts, ens ur ett krasst ekonomiskt perspektiv. För att göra det behövs två faktiska objekt att jämföra mellan och studera respektives årsredovisningar.
Men, om vi nu antar att det är två identiska objekt där enda skillnaden är avgiften och priset.
Samt att marknaden perfekt prisat in lånemängden på det ena objektet in i priset på den andra.
Då, skulle jag säga A utifrån vad jag vet om @angaudlinn s ekonomiska situation. Lite extra hävstång utan personliga lån passar nog bra in där. Vi vet dock för lite om den andra partens ekonomiska situation i den här ekvationen för att avgöra om det är det mest fördelaktiga för den.
Summa summarum, fel ände att börja titta i, ens ur ett krasst ekonomiskt perspektiv. Leta istället upp de objekt som passar er, studera objektens finanser och framtidsplaner, och stirra er inte blinda på hög avgift vs låg avgift.
Det är i princip omöjligt. Det finns ju inget scenario där en förening väljer strategin att ha höga avgifter för att hålla priserna nere, det finns ju alltid ett skäl till höga avgifter. I så fall är det någon skillnad mellan dem, tex att ena föreningen fått en rejält sämre deal när de köpte loss huset eller att den andra föreningen blundar för kommande underhåll.
Tack för alla tankar. Det här är ju långt ifrån något skarpt läge, men jag vill ändå få en bild av vad ni tycker. Det kändes bra att få lite confirmation bias och ett par klassiska “om och men” som är brukligt på RT.
lite återkoppling på svar:
Detta är mitt primära argument också och i FIRE känns den låga avgiften som en bra grund och en lösning med väldigt låg volatilitet.
Jag förstår tanken. Här handlar det dock om äldre lägenhet i innerstan och det smäller högre varje gång än steril nyproduktion, åtminstone i våra böcker.
Visst är det så, men alternativ C är ju lite som ett A.1 iom skatten (som inte är obetydlig i nå’t av fallen). Dessutom sitter man då i knät på ägaren som kan sälja osv.
Jag håller med om detta också och adressen i just det här exemplet uppvisar noll risker heller.
Precis. Jag har inget emot att äga mitt boende när jag kör nästan “all-in” i övrigt.
Nattsömn ftw. Det gäller definitivt särbon också om det skulle bli så här framöver. Hon är inte typen som vill ligga sömnlös, titta i taket och ha ränteångest.
Bra sammanfattat Erik och precis så här är det väl vi känner också. Jag ville mest ha kloka inpass i frågan och merparten håller med dessutom.
Ja, kan man hitta den typen av lägenheter och en som är tillräckligt stor (vi snackar 125 m2+ här) så är det såklart en lösning.
Med nackedelen att man inte kan skjuta upp vinsten hur länge som helst. Vi har hängt ihop i snart sjutton år så att “känna efter” känns mindre aktuellt.
Jag ser inte heller de olika priserna/avgifterna med spekulationsögon primärt utan ville just höra om jag missar något uppenbart i mina egna funderingar.
Men, det var ju när Wilder slutade som det gick utför!
Tack index! Jag hör vad du tänker. Det är väldigt klokt formulerat och lite därför jag hemnetknarkar ibland, för plötsligt är den där. Den lägenheten på den platsen.
Enda baksidan är att vi har två andra boenden att sälja och tömma och därför underhåller jag ju tanken lite och låter det marinera. Jag ser inte fram emot skivflytten.
Vi är båda 50+ och vi snackar mest troligt ett hem de får bära ut oss ur. Vågar man hoppas på 40 år?
Klokt såklart. Primärt vill vi båda bo och trivas hemma. Vi är sådana båda två. Dessutom kommer som sagt denna potentiella betalning av bostaden från de två vi har och inga andra slantar ska då med i matchen.
Det är redan avgjort att det är vad som gäller, inget snack om det.
Stockholm, usch!
(Lugnt 08:or, jag skämtar!)
Precis så. Intressant läge är högt på priolistan.
Så är det. Det är ju inget skarpt läge och vid en sådan eventuell investering skulle jag läsa allt, ringa ordföranden osv. Nu är det ju enbart tankegods och hemnetdrömt.
Tack allihop - det gav en del input i tankearbetet.
Och återigen, det är inte skarpt läge. Min 19-åring bor fortfarande hemma och tanken på flytt behöver nog mogna ännu mer hos särbon. Det är dessutom hon som har ett jobb och just den här lägenheten ligger inte ens på pendlingsavstånd.
Meeen… vem vet hur det ser ut om 2-5 år. Ingen, och därför är det bra att tänka och se sig omkring.
Skillnaden kan vara att de två olika objekten valt olika finansieringsmodeller.
Objekt A har historiskt haft låga avgifter och lånat upp för renoveringar.
Objekt B har historiskt haft höga avgifter och fonderat för renoveringar.
Objekt A har ett pris på 3Mkr och 1Mkr i lån.
Objekt B har ett pris på 5Mkr och 1Mkr på “sparkonto”.
Det är inte givet att Objekt B har “bättre ekonomi” eller att det skulle vara vettigt att sätta in en miljon på ett sparkonto.
Såklart ett teoretiskt resonemang, eftersom det i praktiken är omöjligt att hitta två i övrigt identiska objekt enligt ovan. Men, det var ju också min poäng, det går inte att bara titta på pris och avgift. Man måste se helheten för varje objekt för att kunna göra en bedömning.
) . Ta högre hyra och investera allt. Detta alternativ är oavhängigt A/B alternativen och kan göras senare i livet.
)
