Köpa eller byta vid ombildning?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Tar gärna lite input av forumet då jag känner mig väldigt kluven.

Jag och min fru är i den väldigt angenäma situationen att vår hyresrätt antagligen ska ombildas till en bostadsrätt. Vi bor i en stadsnära förort i storstad, är i 20-årsåldern och har genomsnittliga löner båda två (~35k).

Vi har velat väldigt mycket i om vi vill köpa vår bostad eller ta tillfället i akt och byta till oss en mer attraktiv lägenhet. Vi har en intresserad bytespart som har en snäppet större lägenhet “mitt i smeten”, och vi har länge drömt om att bo i innerstan (är själv delvis uppväxt där).

Samtidigt råder i princip alla mina nära och kära att köpa lägenheten. Jag har generellt inget emot att gå emot konsensus och försöker tänka i termer av “var vill jag bo” snarare än “var kan jag tjäna mest pengar”, men samtidigt förstår jag att det är en väldigt bra möjlighet att ta sig in på bostadsmarknaden. Samtidigt kan jag tänka att när man väl är inne så är man inne, och chansen att kunna bo i innerstan försvinner mer eller mindre då en bostadsrätt där kostar båda njurarna + förstfödde sonen.

För kontext så uppskattar jag att lägenheten vi har idag är värd knappt hälften av vad den andra lägenheten är värd (i teorin). Den är dock antagligen värd ganska mycket, och vårt lån skulle vara relativt ordentligt i relation till vår inkomst (men vi skulle hamna under 70% belåning).

Kostnaden skulle vara ungefär samma för hyresrätten och att äga vår nuvarande lägenhet om man bortser från både avgift och ränteavdrag (alltså om man räknar hela räntekostnaden + amortering). Inkluderar man avgiften och drar bort ränteavdraget blir det snäppet dyrare än idag. Månadskostnaden (amortering + hela räntekostnaden + avgift) kommer antagligen bli betydligt dyrare än vi betalar idag.

Vår lägenhet är dock “finare” än den andra lägenheten, mer nyrenoverad, finare kök/toalett och enligt mig bättre planlösning. Båda lägenheterna är sekelskifte. Vår är en stor tvåa, den är en några kvadratmeter större trea.

Ja, jag ber helt enkelt om feedback, hur ska jag tänka? Är det dumt att inte köpa? Eller är det dumt att inte “följa hjärtat” och få en lägenhet i stan jag annars omöjligt kan få i dagsläget?

2

Det går inte att ge något råd utan att veta; Ekonomiska planen för föreningen, samt lägenhetens storlek och läge.

Ekonomiska planen är make or break. Antingen är det en maxat bra deal ett billigt pris på en eftersatt fastighet där majoriteten av det billiga priset betalas genom att belåna föreningen och er insats blir minimal mot vad ni kan få ut på marknaden. -Då är det en no-brainer att köpa för att direkt sälja och lägga förtjänsten i fickan. En sådan förening vill man inte bo kvar i utan det är att skicka vidare svarte-petter till en bra förtjänst och flytta så fort att det ryker…

Andra extremen skulle vara att blivande föreningen blir sålda ett överprissatt hus där både insatsen och föreningslånen är maxade till hyresvärdens fördel och han lyckas lura på sina föredetta hyresgäster en maxad nitlott där att köpa in sig är en fet förlust både på kort och lång sikt.

Det är sällan en hyresvärd är intresserad av att erbjuda en schysst affär till den blivande BRF:en utan ofta är det ett skitigt upplägg där intresset för att ombilda endast ligger i en snabb hacka och sälja vidare sin lägenhet till intet ont anande då föreningens lastas med maxad belåning och en fantasiunderhållsplan som maximalt underskattar upprustningskostnader…

Det är enbart pga de ständigt stigande bostadspriserna som många föreningar överlevt ombildningar de senaste 20-30 åren, tillgångsinflationen har räddat deras riktigt dåliga utgångsläge, det ser jag inte hända igen det kommande decenniet.

Utan satsa på en snabb förtjänst (om möjligt), eller byt bort den till en riktig hyreslägenhet i innerstaden.

4 gillningar
3

Men hur lägger vi förtjänsten “i fickan” - vi måste ju fortfarande köpa en ny lägenhet om vi flyttar? Och vi vill antagligen inte gå upp i belåningsgrad eller ner i levnadsstandard.

Intressant, detta verkar gå tvärt emot allt jag hört om ombildningar och vilken bra affär det är. Du menar alltså att en ombildning oftast inte är värt det om man ämnar bo kvar en längre tid, utan att man då borde sälja illa kvickt?

Det låter som byt i så fall då det känns mindre omständligt än att hålla på med snabba bostadsaffärer och stora lån. Vill helst inte hamna i något pressat läge.

4

Yes, precis så. Det handlar om snabba affärer och stora lån. Speciellt stora föreningslån för att fylla hyresvärdens fickor och tillåta en riktigt låg prislapp för de som köper in sig -för att i sin tur kunna göra en snabb förtjänst på mellanskillnaden på insats och marknadspris.

Att bo kvar är ofta riktigt illa långsiktigt.

Det som är attraktivt är alltså att “flippa” lägenheten Om ni får ett tillräckligt lågt pris. Då kan ni lägga förtjänsten i fickan men kommer att stå utan bostad, dock antar jag att ni har kötid och möjlighet att få en ny hyreslägenhet så då blir det en bedömning om det är värt det för den eventuella vinstmöjligheten. Med en rejäl brasklapp för att det inte alls behöver finnas en vinstmöjlighet alls, ekonomiska planen kan också vara en rejäl nitlott…

1 gillning
5

Tack så mycket för hjälpsamt svar som gav en ny vinkel på det. :slight_smile:

6

Vill inte riskera att vara för ensidig bara. Det kan absolut vara en fantastisk möjlighet för er att “flippa” lägenheten till miljonvinst. Det kan vara grunden för ett köp av en gammal attraktiv brf i innerstaden i ekonomiskt välmående förening.

Lägg gärna upp nyckeltal från den ekonomiska planen på hur köpet av fastigheten finansieras samt ert pris för insatsen/uuplåtelseavgiften.

1 gillning
7

Det blir alltid en rabatt när man köper en hr mot rådande marknadspris för br. Detta ska ni ju förstås räkna på. Gör ni väldigt liten vinst i förhållandet mellan pris för att köpa loss och pris för att sedan sälja hade jag absolut bytt mot innerstan. Ni får fundera på vad det är värt i pengar.

Om man bortser från den ev ekonomiska vinsten så är frågan lite komplicerad och jag skulle fundera på många parametrar. Finns det någon möjlighet att lägenheten i innerstan senare blir till br? Vem äger den? Mitt intryck är att de kommunala bolagen är mindre intresserade av att sälja än de privata numera.

Likaså, satsar ni på barn så småningom och hur ser ni på det? En hyresrätt är krångligare att byta med om ni behöver byta till större. Jag har en kompis som är fenomenal på hyresrättbyten men de flesta vanliga dödliga orkar inte med byteskarusellerna. Det är sjukt jobbigt, på så sätt blir man lite “inlåst” i det boende man har. Det är enklare att flytta om man har en br.

Ni får fundera och väga för och emot. Själv hade jag nog hellre tagit trean i innerstan om jag tjänade mindre än 5-600 000 på att köpa loss hyresrätten mot marknadspris.

3 gillningar
8

Jag hamnade i liknande sits, men då var bostadsmarknaden på topp. Alternativet var enkelt från min sida, köp till rabatt och sälj…
Är inte ekonom men självklart gör ägarna till huset så för att tjäna en större summa pengar än att bara sälja hyreshuset som det är, och kvar står dom nya ägarna med en stor skuld.

En oberoende värdering görs ju på eran lägenhet (utgår jag ifrån) och ni får den rimligtvis till 75-85% av det priset, väljer ni att sälja direkt det är klart och ni tjänar en slant så har ni det till nästa boende eller vad ni nu vill spendera det på.
Jag skulle säga som dom flesta, köp!
Risken är trots allt ganska liten att ni förlorar pengar då ni redan “fått” handpenningen.

1 gillning
9

Det är föreningen som strukturerar sin finansiering vid köp av fastighet av hyresvärden. Hög eller låg belåning sätter de alltså själva, ej hyresvärden. Den kan bara säga vilket pris den är villig att sälja till.

1 gillning
10

En extra tanke. I teorin kanske den stora hyreslägenheten ni byter till i innerstan också ombildas en vacker dag :wink:

En fördel med ägt boende är att det är ganska enkelt sälja och köpa det man vill ha. Att hitta ett “bra byte” som dessutom stämmer “timingmässigt” när man önskar upplever jag att många i min bekantskapskrets beskriver som svårare eller åtminstone kräver ett antal byten.

1 gillning
11

Tycker inte att det är självklart. Har man råd att köpa en br 3:a i innerstan så visst, då är det ett bättre alternativ att först köpa hr och sen sälja och köpa det man vill ha. Men det låter inte på TS som om han kan välja det. Och är vinsten inte jättestor så kan det vara ett mer attraktivt val att byta mot trean i stan.

1 gillning
12

Ja, det här beror som redan sagts helt på vad som står i den ekonomiska planen. Dyrt eftersatt underhåll på byggnaderna är ofta underskattat. Varning! Då blir det saftiga avgiftshöjningar i framtiden → marknadsvärdet sjunker. Framtida köpare kommer titta på sånt, numera är det så.

Det enda som kan arbeta till fördel för “köpa och bo kvar” är isf framtida rejäla hyresintäkter från affärslokaler. Men då pratar vi alltså uppåt gränsen till äkta förening. Då kan avgiften hållas nere trots underhållsprprojekt.

Samtidigt är det jobbigt för en Brf att vara en såpass stor hyresvärd. Speciellt om det rör sig om restaurangverksamhet.

2 gillningar
13

Vara med i ombildning, sälja och hitta en likadan hyresrätt är inte ett alternativ?

1 gillning
14

Försöker strukturera mitt svar så att jag svarar på era poänger en och en.

Privat ägare och det finns en BRF på plats, så ja, absolut en möjlighet att den ombildas i framtiden skulle jag tro. :slight_smile:

Intressant, den eventuella nya lägenheten ligger ganska bra till då den har ett extra rum till skillnad från denna, så ett barn skulle man i alla fall få plats med. Jag har svårt att tro att vi skulle få särskilt bråttom att byta.

Jag har föreställt mig att det vore relativt enkelt att byta en så stor attraktiv lägenhet mitt i smeten mot en ännu större typ i området där vi bor nu. Är det verkligen så knepigt att byta? Jag förstår att det kommer vara svårt att byta till en större/fler rum i innerstan dock.

Huvudet på spiken, detta är den viktiga detaljen som alla nära och kära glömmer: jag och min fru har i princip inte en chans att köpa en sådan lägenhet vi nu eventuellt ska byta med. Givet att vi inte blir väldigt rika, men vi är enkla människor utan jättehöga ambitioner professionellt, så jag tvivlar på att det någonsin kommer vara rimligt för oss att köpa en så dyr lägenhet. Jag skulle inte vilja ta en så stor position i ett boende.

Så som jag ser det så har vi en once in a lifetime-möjlighet att bo i en lägenhet som annars är helt och hållet out of reach för oss.

Vinsten är dock större än ditt tidigare spann med hög sannolikhet. Jag uppskattar att rabatten på vår lägenhet skulle bli runt 1,5 miljoner, men har inga siffror ännu.

Fler röster på att det kanske är dumt att köpa och bo kvar, alltså.

Vi är som sagt inte så sugna på att köpa och sälja snabbt i hoppet att göra någon vinst. För att öht se den vinsten skulle vi som sagt behöva gå ner i levnadsstandard eller gå upp i belåningsgrad.

Det som skulle kunna få mig att köpa är i så fall om ekonomin är god och rabatten är stor och vi vinner mycket på att köpa lägenheten och bo kvar i den. Om vi ändå måste flytta tror jag hellre jag tar drömhyresrätten än en okej bostadsrätt.

Vi ska få konkreta siffror inom kort, jag får återkomma då så kanske situationen ändrats!

15

Ni får följa hjärtat och känna vart ni vill bo, pengar är inte allt :blush:
Tror absolut att ni skulle tjäna en hacka men å andra sidan så kanske det blir svårt att få en lägenhet i mer lockande områden.

1 gillning
16

Visst är det så. Samtidigt vill många gånger de drivande i föreningen få igenom försäljningen. Så om de lägger för mycket på de som ska köpa vill ingen göra det. Därför ombildade föreningar lägger mer belåning på föreningen och erbjuder folk att köpa billigare. Ett sätt att få majoritet för köpet av huset.

1 gillning
17

Det känns som att @Skogstomten inlägg om valfriheten inte fick den uppmärksamhet det förtjänade.
En sak är pengar, korta som långa möjligheter till att detta är en bra affär, men det Erik pekar på, och som jag sett hos flera av mina vänner som bor i hyreslägenhet är att man inte är fri att flytta när och vart man vill/har råd med. En hyreslägenhet i en större stad har alltid ett värde som bytesobjekt men det hänger att någon annan vill ha det du har och vice versa. Det sökandet kan pågå i hur många år som helst och det är oftast NÅGON ANNAN som styr var du ska bo framöver.
I en bostadsrätt kan du sälja när du vill och köpa där du vill, det är “bara” plånboken som sätter stopp. Du har själv beslutanderätten och slipper vänta på byteskedjor, hyresvärdars godkännande etc.

För mig hade valet varit enkelt - jag hade valt att ha kommandot över mitt eget boende och köpt lägenheten. Om det sedan visade sig vara en bra affär så är det ju toppen, men det viktigaste hade varit känslan av kontroll.

Lycka till i beslutet!

1 gillning
18

Hur har det gått?

19

Bytte till hyresrätten i innerstan. Känner tacksamhet varje dag över att bo i en så fin lägenhet så det var helt rätt beslut. :blush:

1 gillning