Jag har skrivit ett förhandsavtal med Nordr för köp av bostadsrätt i Haga Palett Terra Solna. Den blev klar för tillträde i december men jag har inte tillträtt (och inte skrivit på upplåtelseavtalet) då jag anser kontraktet ogiltigt p.g.a. avgiftshöjning på 36%.
Exakt hur hög en avgiftshöjning ska vara för att betraktas som väsentlig framgår inte av lagen idag. Ett fall som kommer bli prejudicerande är på väg att tas upp i Värmlands tingsrätt.
Nu söker jag framför allt kontakt med andra som inte vill / kan tillträda i samma projekt men även andra som haft är / varit i liknande situation, speciellt med Nordr som motpart.
Vi är redan två köpare i detta projekt som vill frångå förhandsavtal och funnit varandra. Den andra är jurist. Blir vi fler kan vi prata om gemensam strategi / eventuell grupptalan där vi delar på eventuella rättegångskostnader. Juristen har redan gjort ett gediget grundarbete och är av uppfattningen att Nordr inte har rätten på sin sida.
Eftersom det (vad jag vet) inte finns prejudikat på liknande fall, så räkna med att du inte kommer undan detta avtal. Ett prejudikat, om det någonsin kommer, ligger väldigt långt fram i tiden, tror jag. Jag skulle inte hålla andan…
Som flera redan sagt så finns det inga prejudikat. Avgiftshöjning är stor och kan möjligen tolkas som giltigt skäl, men säljaren kommer nog att argumentera att avgiften bara är en del av kostnaderna totalt, för många är lånen en stor del som också har stigit.
Att ett fall som du skriver om ska upp i Värmlands tingsrätt kommer att bli prejudicerande är fel.
Ingen kan idag veta utfallet av fall som ska upp i domstol.
För att det i juridiska termer ska räknas som ett prejudikat måste avgörande ske i högsa instans.
Vidare så är det många tvister som avgörs genom förlikning också när de nått domstolen.
Fakta är att ett prejudikat om “väsentlig höjning”
ligger ett antal år in i framtiden.
Kanske tidigast 2028?
Vi bor i radhus från Nordr där vi flyttade in i slutet av 2022. Vi behövde höja avgiften med 35% totalt sedan dess. Jag tror det är också därför detta kommer fallera, eftersom det ligger utanför Nordrs kontroll och räntemarknaden påverkar på stort sätt alla BRFer och villaägare som har lån.
Lägg i alla fall pengar åt sidan för möjligt skadestånd du behöver betala till Nordr (avgifter de täcker nu i föreningen samt eventuell värdeminskning och rättegångskostnader).
Ett helt annat mål angående internet och .NU
ska efter 20 år få sin första dom.
Varför det tar lång tid?
Det kommer att bli ett antal turer och skriftlig kommunikation i tingsrätt.
Lång väntetid till Hovrätt då detta mål inte är prioriterat och domstolar är överbelastade.
Mål med barn och häktade alltid företräde och mycket allvarlig brottslighet har just dessa, typ gängskjutningar.
Sedan efter ett par års väntan så nya förhandlingsr och skriftlig kommunikation i hovrätten.
Undrar varför avgiftshöjning pga räntor inte skulle vara giltiga. Tänker man sig att byggherren står för en oändlig räntegaranti? Även en minimal räntehöjning leder till stor ökning av kostnadsbasen för nystartade brf.
Satt tidigare i en förening som bildades 2017.
Vi höjde avgiften 24+10% vilket blir ca 36% med “ränta på ränta”. Detta gjordes när vi gick från de senaste årens nollränta till mer normala ett räntenivåer i kombination med rejäla höjningar av allt från sophämtning till vatten och fjärrvärme.
Är inte insatt i just er förenings kalkyler och utfall och vill inte vara den som är en den men det är nog bara att ni biter i det sura äpplet och följer avtalet som ni skrivit på. 36% låter spontant inte orimligt givet räntan och belåningen i nybyggd brf.
Jag läste en artikel kring detta i höstas och vill minnas att det är köpeskillingen + ett nuvärde av månadsavgifterna som jämförs med tidigare sagda belopp.
Dvs även om månadsavgifterna höjs med 35%+ så ses det som en marginell höjning när köpeskillingen läggs ihop.
Jag ska försöka leta upp artikeln.
”SÅ SÄGER LAGEN
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om
de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhandsavtalet (Bostadsrättslagen, kapitel 5, 13 § (punkt 4)).
Vad en väsentlig höjning innebär är än så länge inte rättsligt prövat. Andra bostadsrättsföreningar har i liknande pågående tvister framfört att även insats och upplåtelseavgift bör räknas som en avgift, utöver årsavgiften. ”
I förarbeterna diskuterades ifall en 10 procentig gräns skulle sättas för vad som ansågs vara en väsentlig höjning. Det gjordes inte, men utifrån det anser många juridiskt kunniga att gränsen bör ligga där någonstans (men som många framfört har det ju inte blivit prövat ännu).
Yttre faktorer såsom räntehöjning påverkar inte gränsen för vad som anses vara väsentlig höjning enligt lag och förarbeten. De som var med och skrev lagen har i efterhand sagt att tanken aldrig var att förhandskontrakten skulle skrivas så långt i förväg. Ansvaret och risken med att det nu ändå görs ligger hos säljaren.
Kring medierapporteringen av detta ska alla ha i åtanke att den drivs av bostadsutvecklarna, utan någon egentlig motpol.
De Ekonomiska planerna som gjordes cirka fem år före "kraschen " hade extremt låga räntenivåer på grund av Riksbankens minusränta. Hade man haft ett golv på exempelvis 3 procent hade vi sluppit de värsta avarterna.
Å andra sidan utan golv kunde entreprenören ha köpt en räntesäkring tre år framåt. Då hade avgiftshöjningarna kommit vid den tidpunkten istället, långt efter att entreprenören hade frånträtt föreningen.
Om det nu var en enskild BRF som annonserade markant skilda kostnader än marknaden i övrigt hade det nog varit en annan sak. Men nu handlar det om en höjning som är väldigt normal, I paritet med marknaden i övrigt. Gamla föreningar har också fått höja ordentligt till följd av såväl högre fasta avgifter som ränteläget.
Det är onekligen ett intressant läge rent juridiskt men som så många andra säger så krävs många års processande innan eventuellt prejudikat kommer i denna fråga. Tingsrättens bedömning har av naturliga skäl ett lågt prejudicerande värde, och det är inget som garanterar att HD ens vill ta upp ärendet (om det nu ens blir aktuellt).
Jag skulle räkna kallt med att ni inte kommer undan detta OP.
Beklagar verkligen din situation. Att köpa bostadsrätt på pappret innebär ibland risktagning på hög nivå, att jämföra med ett terminsköp på aktiemarknaden där tillträdesdatum dessutom kan flyttas fram. Skrev därför boken Köpa osett? som står på konsumentens sida.
Problemet består i att Kostnadskalkylen är preliminär. Först när Ekonomisk plan registreras, flera år senare, vet man. Interimsstyrelsen är optimistiskt lagd och väljer låg prognosränta. Då kan man ta upp ett större föreningslån och ändå visa på låg avgift, och sätta högre Insatser. Ända intygas föreningens ekonomi vara hållbar! Vi konsumenter har ju tilltro till vad intygsgivarna skriver.
Till saken hör att att föreningslånen blir större inom nyproduktion. I Stockholm är en föreningsbelåning på 20 000 kr/kvm inte ovanligt. Väljs prognosräntan optimistiskt (t ex 2 %) kan det medföra ett avgiftspåslag om 400 kr/kvm om räntan stiger till det dubbla. Rekommendationen är att inte köpa förrän Ekonomisk plan finns, och avstå från spekulation.
Tråkig sits, vi var i liknande och avgiften höjdes 20% men vi körde på med affären och sålde av direkt när den var klar. Klarade oss med ca 90kkr back vilket vi såg som en lottovinst. Även i samma veva som man insåg vad det är man egentligen köper när man köper bostadsrätt.
Ska man dra det svart på vitt så har du betalat x miljoner för att ta över ett lån på över 10kkr/kvm för nyttja en rätt som du inte äger.
Du har inga rättigheter och som dom skrev ovan så är interimstyrelsen utvecklarens vän, jag hade aldrig tagit striden utan bitit i det sura äpplet och gått vidare en lärdom klokare.
Med nyproduktion så tar man en sjuk risk för lånen låses ca 2 år senare. I befintliga beståndet så kan du i stället följa när lånen binds om. Samma logik där om avgiften höjs efter köp, lycka till att häva det.
Min son har varit i samma läge med Nordr i annan bfr nyprod. Kontakt med jurist - finns inget prejudikat kring vad som anses oskälig höjning = dålig möjlighet vinna tvist. Sonen blev rådd att inte ta striden…