Vill bara flika in att vi var i samma sits förra året. Satt med ett förhandsavtal på en lägenhet som fått förhöjd månadsavgift än vad som aviserats i den ekonomiska planen och som vi inte längre ville bo i. Fick avsluta affären och sälja vidare, totala förlusten hamnade på 210K. Sura pengar.
Jag gissar att avgiftshöjningarna beror på ökade räntekostnader och höjda övriga fasta utgifter för bostadsrättsföreningen.
Vad skulle ha hänt om ni tillträdde två år tidigare och er bostadsrättsförening därefter själva skulle ha behövt göra dessa avgiftshöjningar?
Vem skulle du ha stämt då?
3 gillningar
Många sådana här situationer hade kunnat undvikas ifall lagstiftaren hade förbjudit entreprenörer att “bygga” en BRF och sälja den med inkluderat lån.
Finns ingen som helst anledning att det är tillåtet, enda anledningen är att entreprenören genom den psykologiska effekten kan lura en köpare att tro att den betalar mindre än vad den i själva verket gör, och på så sätt kunna få mer betalt för bostaden.
1 gillning
Jag funderar lite på vad som händer ifall man skulle få ett fall där t ex 36% avgiftshöjning räknas som oskälig. Vet föreningarna att detta gör att folk kan frångå avtal kanske man får effekten att allt stängs av istället typ värme, hissar, sophämtning mm tills det att allt är klart och alla inflyttade och sedan höjs avgiften pga att man då kan göra det utan att någon har rätt att frångå avtal?
Ja, detta är ett stort problem. En del säger att banker tar hänsyn till detta när de faktiskt beviljar lån etc men för ett lånelöfte anger man bara nuvarande månadskostnad…
Hade varit mycket bättre om föreningen inte fick ha lån så blev alla objekt jämförbara
2 gillningar
Man behöver inte förbjuda det, det skulle räcka om det var tydligt att totalpriset är det du betalar + din andel av föreningens lån. Eftersom jag själv har erfarenhet därifrån brukar jag ta Norge som exempel. Där annonserar man ett “totalpris” i annonser (alltså på deras motsv. till hemnet). Totalpriser är insats + din andel av föreningslån. Då blir det tydligt vad den faktiska kostnaden är.
6 gillningar
Detta är enligt lag, mäklare måste skriva ut ”indirekt skuldsättning” på objekten
1 gillning
Ja, det är ju en klar förbättring, men det är inte tillräckligt tydligt. Det första priset du ser ska vara totalpriset inkl. andelen av gemensamma lån. Som det är nu kan man hitta uppgiften under någon under-under sida i annonsen.
1 gillning
Men det är ju så uppenbart vad orsaken är till att en nybildad förening innehåller lån. Inte tror jag man skulle tillåta Ica att sälja produkter som innehåller en lånedel som du sen ska betala ränta för efter inköpet?
Jag har ju sett exempel när något företag köpt en lite större villatomt, rivit det gamla huset, byggt upp tre nya mindre hus och bildat en BRF (med inkluderat lån förstås). Varför den här BRF-lösningen tro?
Ja det förstår nog alla:
Är det vettigt att en gemensamt ägd fastighet kan ta upp ett lån med fastigheten som säkerhet t ex för att byta värmesystem? JA
Borde lånen framgå tydligare t ex ”pris 2 500 000 (320 000)” där man snabbt förstår att det inom parantes är den indirekta skulden? JA
Mäklarkollektivet och byggbolagen hålls om ryggen. Vi sålde själva en lägenhet nyligen och utgångspriset var mindre än vad vi vill ha och det blev budgivning. Lagen om lockpriser osv fungerar verkligen inte i praktiken och är tandlös, borde vara ganska enkelt om man t ex sålt över 20 objekt under ett år där det genomsnittliga slutpriset är 10% genomsnittligt utgångspris blir man av med licensen
Det är helt fel att möjligheten att vinna en tvist angående “väsentlig höjning” är dåliga.
Tvärtom så vågar jag påstå att möjligheten att vinna en sådan tvist nu är bättre än någonsin.
Varför börjar Nykenius tala om “oskälig höjning”?
Är det en helt ny juridisk fråga?
Jag har inte skrivit oskälig höjning någonstans, jag tycker inte att 36% är oskäligt och att det ligger ett ansvar hos köparen att gå igenom ekonomisk plan och göra en egen bedömning. Tror du misstagit dig på vem som skrivit vad här. Jag har enbart kommenterat att jag håller med om att alla förstår varför det inte är tydligare hur mycket indirekt skuld som syns hos mäklare, hemnet osv!
Ett bra inslag hade varit ungefär som på cigarettpaketen, en stor varningstext som sitter på botten av varje bild “VARNING objektet på bilden kan innehålla en stor indirekt skuld”
Nykenius
23 min
Jag har inte skrivit oskälig höjning någonstans, jag tycker inte att 36% är oskäligt…"
Nykenius skrev åtminstone avgiftshöjning och oskälig i samma mening…
Egentligen är det inte lånets storlek som är av intresse, utan föreningens Nettokapitalkostnad. Vi väger kapitalkostnader för lånet mot hyresintäkter och dividerar med föreningens totala boyta. Nettokapitalkostnaden bör inte överstiga ca 300 kr/kvm och år, då även amortering, sparande i fond och driftkostnader tillkommer. Stora hyresintäkter kan kvittas mot stora räntekostnader, precis som i den vanliga inkomstdeklarationen. Därför viktigt att intäkterna är säkra, vilket inte alltid är fallet. Intäkter från garageplatser garanteras inte i nyproduktion. Annars överstiger avgiften till föreningen genomsnittlig Bruksvärdeshyra (ca 1300 kr/kvm och år). Beskrivning finns i mina böcker.
1 gillning
Skulle även behöva analysera hur hyreskontrakten ser ut och hur de gjort historiskt. Om en fastighet har haft en massa olika hyresgäster genom året, säg t ex restauranger som konkat men det hela tiden har kommit nya hyresgäster utan att lokalen stått tom långa perioder är ju hyresintäkten betydligt säkrare än om det är ett nybyggt område där man kanske bara har haft hyresintäkter från någon verksamhet i något halvår.
Många nya områden öppnar upp och det öppnar någon nagelsalong i botten, något Brödernas hamburgarhak och kanske en Sushi. Frågan är hur länge de överlever och ger hyresintäkter till föreningen.
Vissa utvecklare garanterar lokal-hyresinkomster under 1 till 3 år. Men inte alla. Garagehyresintäkter garanteras ej. Tomma lokaler/platser innebär att avgiften i början kan öka. Viktigt att garanti för osålda, ej upplåtna lägenheter ges, annars måste föreningen bära bördan. Alla sådana garantier, inklusive föreningslåns-räntegaranti borde ges för att ekonomin ska vara hållbar.
Om räntan gick ner och kostnaderna därmed minskade, skulle det då vara rätt att köparen behövde betala mer alternativt att säljaren kunde säga upp avtalat med hänvisning till att dom fått för lite betalt?
Sen kan jag förstå att det svider att uppleva att man gjort en dålig affär och kanske värre än så, en omöjlig affär. Förmodligen ännu mer om grannen köpt för det nya lägre priset.
Jag känner till att vissa byggbolag försöker med detta resonemang. Det känns dock verkligen som ett sätt att försöka slingra sig och jag tror knappast det håller juridiskt.
I detta fall har inte byggbolaget påstått att man kommer räkna så men nämnt att “det skulle kunna bli så” (inte heller detta har prövats). Pris och avgift är ju två olika saker och det skulle givetvis bli helt omöjligt att sälja något alls med förhandsavtal om domstolarna anser att pris och avgift kan klumpas ihop och därmed får ändras, bara inte “väsentligt”. Tänk att du skrivit kontrakt på att köpa för 5.000.000:- men att bolaget sedan kräver dig på 5.750.000:-. Det är ju bara en höjning på 15%. Knappast väsentlig?
“Rätt” eller ej avgörs av vad som står i kontraktet och jag har aldrig sett eller hört talats om ett kontrakt formulerat för att ge ett byggbolag denna möjlighet. Ganska logiskt eftersom ingen skulle välja att köpa med ett sådant kontrakt…
Många verkar göra misstaget att man tolkar parterna som likbördiga här men så är inte fallet när en privatperson handlar av företag i Sverige (annars hade vi inte haft konsumentköpslagen och liknande).
Synsättet framkommer också i förarbetena till nuvarande bostadsrättslag (med förslag till ny bostadsrättslag, m.m. | lagen.nu):
"Förhandstecknaren har normalt inte något inflytande i föreningen och kan i allmänhet inte heller göra någon bedömning av hållbarheten av de avgifter som beräknats i förhandsavtalet. Att generellt låta förhandstecknaren helt stå risken för sådana kostnadsökningar som överstiger de beräknade avgifterna för bostadsrätten kan enligt min mening inte komma i fråga vare sig kostnadsökningarna ligger utanför föreningens kontroll eller inte.
Med hänsyn till de skilda intressen som bör beaktas i sammanhanget anser jag att utredningens förslag med krav på väsentligt högre avgifter är väl avvägt. Jag föreslår därför att förhandstecknaren skall ha rätt att säga upp avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angetts i förhandsavtalet.”