Hej allesammans,
Någon som har erfarenhet av bostadsköp via kronofogden?
Hur ska jag tänka kring priset? Utöver bostadens skick, läge och föreningens ekonomi i händelse av BR -vad mer bör jag ta hänsyn till vid budgivning?
Är marknadsvärdet ett bra riktmärke?
Hur godkänner Kronofogden ett bud?
Vad händer om Kronofogden ska dra in en skuld på låt säga 1M, men lyckas få in 1.5M, går överskottet till före detta ägaren?
Känns lite osäkert, men känslan kanske är obefogad…
Tacksam för all respons.
Bör ligga under marknadspriset eftersom de säljs med friskrivningsklausul, vilket innebär en förhöjd risk.
Vart skulle överskottet annars gå!
Grundprincipen är att budet måste ligga någorlunda i närheten av värderingen, annars blir det ingen försäljning. Tanken med detta är att skydda den skuldsatte.
Tänk att ett hus är värderas till 3 miljoner men ytterst få spekulanter dyker upp. Högsta budet blir 500 000 kr. Ett sådant bud kommer då inte att godkännas.
Om Kronofogden säljer bostaden för mer än auktionskostnader och skulder, går överskottet till ägaren. Budgivning sker vanligtvis i Kronofogdens lokaler genom auktion med muntliga bud. Vinner du budgivningen ska du erlägga 10 % av köpeskillingen direkt, annars återgår köpet.
Fördelningssammanträde sker en månad efter vunnen budgivning och då blir du ägare. Utöver risken med fel på fastigheten du inte uppmärksammat, löper du också risk av ägaren inte flyttar ut. I det läget får du vända dig till Kronofogden för handräckning vilket kan ta ett par månader. Under tiden är du skyldig att betala driften för fastigheten/lägenheten.
Gå på ett gäng visningar och efterföljande auktioner för att bli varm i kläderna. Det kommer bara vara en visning och man får normalt inte fota (även om många struntar i det) när personliga ägodelar är kvar, så det gäller att hålla ögon och öron öppna. Fogden hjälper till med ev. avhysning och magasinering av tidigare ägarens ägodelar, men lämnar allt som klassas som ”skräp” efter sig. Kan vara knepigt att få tillträde innan köpet gått igenom, så undvik att köpa när det är risk för minusgrader som kan förstöra mellan visningen och tillträdet.
Just detta stämmer inte för bostadsrätt, man blir faktiskt ägare och får tillträdesrätt i ögonblicket man betalat hela köpeskillingen till kronofogden. Men man ska ha betalat hela köpeskillingen innan fördelningssammanträdet annars tas auktionen om och eventuella kostnader dras av från den handpenning som erlagts.
Jag köpte en bostadsrätt av kronofogden förra året, sammanfattningsvis kan jag säga att det är relativt smidigt, raka rör och inget tjafs om man är införstådd med hur processen går till. (Jag gillar det mer än mäklare om jag säger så)
Jag tolkar det som att det är bostadsrätt som är föremål för din fråga; vissa saker skiljer i förfarande mellan bostadsrätt och t.ex. villa, så även om det mesta jag kommer skriva är generellt så reserverar jag mig för att det kan vara specifikt för bostadsrätt.
Angående priset, det kan hända att man kan göra väldigt bra klipp men marknadspris är ju alltid marknadspris, om objektet är i normalt skick så är det inget konstigt att betala ett normalt pris även fast det säljs av kronofogden. Precis som vilken budgivning som helst bestäm dig någorlunda innan du ger dig in i budgivningen, kanske ännu mer eftersom att du inte får någon större betänketid under budgivningen.
Men med det sagt, eftersom att själva försäljningsprocessen, som jag går igenom nedan, har några omständigheter som gör att vissa spekulanter inte gör sig besväret kan man ofta få ett pris under rådande marknadspris! 
Processen, kronofogden annonserar ut objektet för exekutiv auktion, med visningstid, auktionsdatum, (och fördelningsdatum om jag inte minns fel), samt besiktning och värdering med utvändiga foton. Först och främst, till och med att auktionen håll kan objektet tas ned från försäljning, det är inte ovanligt att vederbörande får fram pengar när det brinner i knutarna.
Visningen sker ofta en vardag under normal arbetstid (många gör sig inte besväret att gå på visning en tisdag kl 10), man får inte fotografera, så se till att ta dig tid och kolla igenom skicket så att du vet vad du köper. Sen är som man kan tänka sig många objekt ganska ostädade och slitna.
Auktionen sker i kronofogdens lokaler med muntliga bud, och som @Nestor skrev så accepterar de inte vadsomhelst men det är mycket som väger in i det, t.ex. sannolikhet för ett högre pris vid en ny auktion, fordringshavarnas intressen, osv. Men om de skulle komma fram till att det högsta “vinnande” budet inte kan godtas så frågar de om det är någon idé att fortsätta auktionen (i praktiken får du möjlighet att bjuda över dig själv om du skulle lagt det högsta budet), annars avslutas auktionen.
Vederbörandes skulder är på sätt och vis ointressant för själva auktionen, det ligger till viss del faktiskt lite hos fodringsägarna som kan ha uttryckt sin syn på saken; vad väger mest, minimera kreditförluster eller reglera det som går skyndsamt. Det är ju trotts allt inte kronofogden som själva vill sälja någons bostad, de företräder ju bara fodringsägarna. Men ja överskott går till vederbörande.
Så, nu har auktionsförättaren accepterat ditt bud, då är det dags att svinga fram kontokortet och betala 10 % av köpeskillingen direkt, kan du inte betala, t.ex. för att kortet krånglar, kommer man fråga om de andra budgivarna fortfarande är intresserade. (Se till att kontrollera inte bara att du har pengar på kontot men öven att du inte har någon beloppsgräns) Jag hade med mig förälder som backup om något skulle krångla (hängslen och livrem), men allt gick bra.
Nu har du på dig till fördelningssammanträdet att betala resten, det är normalt 1 månad efter och är väl potentiellt detta som är det krångliga i processen med exekutiv auktion. Fördelningsammanträdet är för dig som köpare bara ett datum och deadline, men det är dagen som kronofogden och fodringsägarna reglerar skulderna, så pengarna måste finnas på kronofogdens konto då. Om du inte gjort det till dess tas auktionen om och kostnader för dras av från den handpenning som erlagts, det kan vara ganska mycket pengar som går upp i rök.
Vidare, jag gissar att du som se flesta planerar att finansiera ditt bostadsköp med lån. Dessvärre är det lite krångligare till exekutiv auktion, många banker har som princip att de aldrig lånar ut till det faktiskt; from the top of my mind så säger skandia, ssab, danske bank blankt nej. Nordea som jag använde mig av hade inga problem med det och inte heller länsförsäkringar, men det senare kan nog skilja mycket mellan regionerna. Generellt är nog i alla fall att de vill ha lite större marginaler, t.ex. om du inte kan påvisa att bostaden är i toppskick så kommer de anta att den är i behov av renovering och vill se att du har en stadig kassa för det.
Det jag upplevde var lite stressande var just att ha lagt handpenning innan jag egentligen har ett lån klart, något banken avråder starkt från i normala fall. Men ha en bra dialog med banken på förhand så blir det inte så stor skillnad mot ett vanligt bostadsköp.
Till något roligare, det lite speciella med exekutiv auktion av just bostadsrätt är att du blir ägare och vinner tillträde i samma ögonblick som du betalat hela summan till kronofogden. Så, om du inte fått bekräftat av kronofogden att vederbörande är ute och har lämnat nycklar vid detta tillfälle så ansöker du om handräckning omgående! Ingen pardon! Även om du varit i kontakt med vederbörande (inget du måste eller kanske i vissa fall ens bör, men i vissa fall kan det förenkla processen) och de har bedyrat att om de bara får 1 vecka till på sig så ska de flytta ut.
Ett av kruxen som det omedelbara tillträder efter fullbordad betalning medför är att vederbörande inte på förhand vet när exakt de inte bor där längre om man säger så. Kronofogden får och kan inte meddela att det är på gång (tekniskt sett vet de ju inte för ens du har betalat), men du vet ju vad du gör och kanske att en låneutbetalning är på gång. Så det kan vara av intresse att hålla kontakt med vederbörande, men detta förutsätter ju att det är en person man “vill” ha kontakt med vilket inte är fallet alla gånger. Jag blev i alla fall uppmanad av “min” kronofogde att försöka ta kontakt med vederbörande för att de hade varit fullt sammarbetande men kanske inte riktigt löst framtida sin boendesituation, om jag ville. För mig resulterade det i att jag fick lite känsla för vad jag kunde förvänta mig, ett helt förråd med bra trägårdsredskap, en gräsklippare och såklart lite skräp som jag fick rensa ut som vederbörande (äldre man) var glad att slippa ta med sig/släpa till tippen, fick även en månads brf-avgift för att han ville göra rätt för sig. Samt att jag kunde förvarna lite. I mitt fall lyckades de inte lösa ett nytt boende tills då jag betalat så jag ansökte om handräckning och de var ute en knapp månad senare (till min glädje fick de tillträde till en hyresrätt samma dag så fogdens flyttfirma kunde köra dit grejerna istället för att köra det till magasin).
Få inte för dig att ta dig in i bostaden innan vederbörande flyttat/blivit avhysta av kronofogden, det är möjligt att göra sig skyldig till brott samt att man kan förverka rätten till handräckning.
Och nu tänker man, usch, vänta en månad på att få komma in i sin lägenhet som man äger tillträde till, men allt som allt så tog hela processen drygt 2 månader från visning till att jag var inne. Det är nog inte vanligt för de flesta vanliga försäljningar, så man får sätta saker i perspektiv.
Förvänta dig ingen flyttstädning och kvarlämnat skräp kan bli ditt ansvar att ta hand på, kvarlämnat bohag tillfaller INTE dig per automatik och egentligen något som ska hanteras genom handräckning men ha lite dialog med kronofogden så reder ni ut det.
Slutligen, ring och prata med kronofogden, avdelningen som arbetar med bostadsförsäljning och kontaktpersonen för det aktuella objektet, de är mycket hjälpsamma. All viktigt info finns även att hitta på deras hensida. Sammanfattningsvis så kan jag säga att jag gärna köper bostad av en myndighet igen, allt är tydligt och transparent. Var bara införstådd med vad du kan förvänta dig.
Funderade på ifall kronofogden behöll det, men nu i efterhand känns frågan lite ogenomtänkt 
Men hypotetiskt 2-2.5 kanske?
Tack så hemskt mycket för att du tog dig tiden att dela med dig av din erfarenhet, det är till stor hjälp!
Det är en bostadsrätt och efter att ha läst den knappa beskrivningen så verkar det vara i mindre bra skick, behov av renovering och nikotinsanering.
Har ett vanligt lånelöfte klart,men ska kontakta banken.
Det som är lite avskräckande är just det här om den boende inte lämnar, 2 månader är ju relativt kort tid, men rädd för om det skulle bli en långdragen process.
Skönt att höra att din upplevelse ändå var positiv, precis vad jag behövde höra 
Här kan kreditgivaren säga ja eller nej, så det är inte helt omöjligt.
Mycket bra genomgång!
Kul att dela med sig!
Så var det för oss, totalrenovering och inrökt i kök och tvättstuga. Jag var väldigt öppen med detta med banken och visade att jag var införstådd att det skulle kosta att fixa det. De förstod det, men så länge det inte avvek från deras värderingssnurra så var de nöjda. De vill inte säga det i klartext på förhand men om man frågar lite hypotetiskt så kan man få en känsla, det var i alla fall högre än kronofogden och mer i linje med marknadspris vad det verkade.
Inte för att späda på oroligheterna men för att det ska kännas bra ska du kanske ha marginaler till att lägga en något större kontantinsats förutom pengar till själva renoveringen. Jag fick låna 85 % och vi köpte kanske 200 tkr under marknad men 75 tkr över värderingen i prospektet. Så det ska inte vara något konstigt med det egentligen. Som du säger, prata mycket med banken, de har ju inten anledning att vilseleda dig liksom.
Angående att vederbörande inte lämnar, jag måste göra det tydligt att det är egentligen inte ditt problem förutom tiden såklart, men det jag menar är att du behöver inte göra något själv. Du blir dock betalningsskyldig för brf-avgift o.s.v. från det att du betalat hela summan, försök att se att det nog är småpengar i sammanhanget och att du förhoppningsvis fått igen det på priset, cost of doing business. Från ansökan om handräckning tar det i regel minst 1 vecka i teorin men normalt är ca 1 månad tills de är avhysta, skulle det ta 2 så har det hela processen gått relativt fort ändå. Räkna med kanske två avgifter innan du drar igång processen så blir du inte missnöjd, inte för att det är så sannolikt.
Sen målar man ju gärna fan på väggen och tänker att vederbörande kanske förstör i lägenheten under denna tiden, 1 det är tydligen mycket ovanligt, 2 den är redan förstörd, 3 du ska ju renovera allt.
Men återigen, prata med kronofogden så får du en känsla för saker och ting, de kan inte säga allt i klartext men de kan ge indikationer på hur de upplever fallet.
Kronofogden är oerhört proffesionella, kan inte understryka det nog.
Lycka till med ditt äventyr!
En generell bild jag har fått gällande auktioner i Stockholm är att den absoluta majoriteten av objekten ligger i “lite enklare” lägen. Vill man på varje pris bo på Östermalm är kanske Kronofogden inte det ställe där det stora utbudet går att hitta. Enstaka finare objekt dyker förstås upp där också.
När det gäller villor är min erfarenhet att det sällan är några problem. Ägarna har redan gett upp och flyttat.
Kruxet är om de inte stängt av vattnet. Eftersom elen inte är betald, stänger elbolaget av strömmen och vattenledningarna sprängs. Jag har själv sett ett exempel där parketten i vardagsrummet såg ut som “hela havet stormar”. Ägaren tog sitt pick och pack och drog tillbaka till hemlandet när hösten närmade sig. Sedan kom vintern…
Tänk på att om du köper en bostadsrätt så måste du även ansöka om medlemskap och föreningen kan i vissa fall neka dig det. Vad som händer om du köpt bostadsrätten via exekutiv auktion vet jag ej, du behöver förmodligen sälja bostadsrätten.
Om detta sker när du köper av mäklare återgår köpet.
Mja, jag har aldrig hört talas om en brf som nekat en köpare att bli medlem. Händer det?
Ja om du har betalningsanmärkningar. Då har du å andra sidan knappast råd att köpa någon bostadsrätt heller…
Under mina dryga 40 år “i branchen” tror jag att detta har hänt en gång, så nog är det sällsynt.
Väldigt sällsynt. Under de 5 år jag satt i en av Sveriges största BRFs styrelser nekade vi inte en enda under ansökan. Det ska mycket till för att man ska få göra det.