Jag äger idag en villa som jag hyr ut till en familj. Jag har nu tänkt ge dem ett erbjudande om att köpa loss villan utan kontantinsats och att de istället tar ett lån från mig med följande villkor:
Topplån från mig på 15% av villans värde. Ränta 5%
Bolån från banken på resten (gissningsvis 3.5% ränta).
Villans värde enligt min uppfattning ca 2.1M. Jag tänkte sälja den för 2.2M (dvs. ca 100k över utgångspris).
Deras räntekostnad + amortering kommer vara ca 500kr/månad lägre än hyran. Skillnaden blir 3800 kr mindre exklusive amortering.
Hade ni tagit ett sådan här erbjudande om ni hyrt en villa i ett år och vill bo där och hyresvärden kommer med detta erbjudande om att ni kan köpa loss huset istället utan kontantinsats?
Om värdet på villan är 2.1msek så hade jag inte köpt den för 2.2msek, speciellt inte om jag också är tvungen att ta ett lån på 330k med 5% ränta. Nog för att det är skönt att slippa flytta, men då kan jag väl köpa en villa till marknadspris istället.
Många banker har väl som krav att bostaden ska vara förmedlad av en registrerad mäklare. Men det går säkert att få tag i någon som bara löser det juridiska om nu banken nöjer sig med det.
Tror att många hade det sett det som en fördel att få låna till kontantinsatsen faktiskt.
Det hade jag nog inte gjort. Skulle dels inte vilja ta lån från en privatperson, dels skulle jag vilja köpa till ett riktigt marknadsvärde, inte bara 100k+ på vad en person anser att villan är värd.
Vilken amorteringstid har du tänkt dig på lånet till dig? Det påverkar ju kassaflödet varje månad.
Jag hade inte nappat. Dels pga osäkerheten på marknaden just ju, kanske är huset värt 10% mindre om ett halvår. 100k dyrare redan nu hade också fått mig backa. Sen hade jag inte varit bekväm med ett lån till privatperson jag inte känner särskilt väl.
Vårt hushåll hade inte gått med på ett sådant upplägg. Främst för att vi har en ordnad & städad ekonomi, ser inte något behov av att ingå avtal med en privatperson om lån.
Tycker du har utgått lite väl mycket från dina egna förhoppningar & preferenser. Varför värderar du villan till 2.1 miljoner, för att sedan lägga till 100kkr lite godtyckligt?
Om nuvarande familj har en ekonomi där det inte är mycket pengar över varje månad, så kan det såklart vara ett alternativ att nappa på ditt erbjudande. Då det kan ta lång tid att spara ihop en kontantinsats. Om vi utgår från att värdet på villan är 2.1 miljoner så är det ändå 315kkr som ska sparas ihop till en kontantinsats.
Har du presenterat din ide till familjen? Vad är deras tankar?
Nej, jag ville ha en första feedback här först. Dumt att presentera ett förslag med hyresgäster man eventuellt kommer ha flera år framöver om förslaget verkar helt allt för dåligt.
Jag köpte villan för 2.15M för ca ett år sedan. Sedan har jag 50k i kostnader efter det (renoveringar osv.) så mina kostnader är ca 2.2M. Troligen har nu marknaden gått ner så att värdet bara ligger på runt 2.1M trots ganska omfattande renoveringar (ett extra rum, målat hela villan, ny terass osv.).
Just nu täcker inte hyran kostnaderna och jag kommer behöva höja hyran från 8000 till 10000 för att bankens kalkyl ska gå ihop. Så då står jag i valet att göra en rejäl hyreshöjning istället…
Så är det absolut, men det stora problemet i det här fallet var att jag inte visste vad jag gjorde när jag köpte detta objekt då det är det första jag införskaffat. Villor med 2 lägenheter blir en helt annan ekvation. Så jag står inför ett dilemma där det ena alternativet är moraliskt rätt och det andra är ekonomiskt rätt, inte första gången någon hamnar i en sådan situation. Jag får fundera vidare…
Med en villa för 2.2mkr och förutsatt 85% belåning och 4% ränta har du räntekostnader på 4.363/månad. Hur räcker inte 8.000/månad?
Vad kostar nästan 3700/månad extra som du betalar för och inte hyresgästen?
Om familjen verkligen vill bo i villan så är ditt erbjudande inte helt fel ju. Deras alternativ är ju ett blancolån med troligen ännu högre ränta än 5%. Men hade jag varit familjen hade jag iaf tagit in en egen värdering.
Men risken är inte obefintlig för dig i att låna ut pengar till några som inte verkar ha så gott om den varan. Hur ser amorteringsplanen för ptivatlånet ut? Dvs när planeras er affärsrelation upphöra?
Jag tolkar det som att dina hyresgäster har det knapert och saknar pengar till kontantinsats. Rätt?
Om man bortser från amortering så räknar du med att de kommer sänka utgiftetna med 500kr per månad. Men samtidigt tar de över ansvaret för reparationer. 500kr/mån täcker knappast reparation och underhåll av ett hus.
Verkligheten är väl att om de köper huset så kommer de behöva betala mer per månad. Om de fortsätter hyra så behöver du höja hyran, vilket också gör att de behöver betala mer per månad. Hur ni än gör så kommer de få mindre kvar i plånboken, så länge inte du subventionerar deras hyra.
Underhåll och amortering till banken. Bankens krav är att ekvationen ska gå ihop så att man inte har ett negativt kassaflöde.
Ja, så är det. Troligen kommer vi behöva ta in en värderare oavsett vilket.
Planen är att de inte amorterar till mig utan till banken och tar upp nytt lån på bostaden när värdet ökar/amorteringen sänkt ner belåningsgraden.
Jag skulle inte säga att de har det knappert, bara dåliga på att investera (som så många andra). Jag har gjort en koll på dem på Ratsit och med deras inkomster skulle jag personligen inte ha några problem att skramla ihop några hundra tusen till kontantinsats under några år.
Ja, så är det. De är dock väldigt händiga (han är målare) och har bra kontakter med olika hantverkare så jag tror de kommer kunna göra väldigt mycket själva. Det är dessutom de som har renoverat upp huset och gjort om det för att det ska passa dem så jag tror de kommer vara rätt villiga att hitta utvägar för att kunna bo kvar.
Amortering är inte en kostnad. Du behöver se skillnad på kostnad och utgift!
Det här är intressant dock även fast lite off topic (sorry), vilken bank har gett dig ett lån där dom tillgodoräknar intäkten från hyresgästerna som grund för sin KALP? Vad jag vet finns det ingen bank som gör detta.
Finns det en bank som går med på detta ska jag omgående ta ett till bostadslån och köpa något att hyra ut!