Hej, har ett litet case, mina svärföräldrar vill sälja sitt hus till mig och min fru.
Vi har diskuterat om vi ska köpa det privat eller göra en familje överlåtelse.
Det sistnämnda blir det nog inte då det verkar som att man ska betala max 85% av taxeringsvärdet och inte marknadsvärdet som jag trodde först?
Huset är på 430kv, minns inte storleken på gården just nu.
De har 5 lägenheter varav vi bor sedan fem år tillbaka i den övre största.
Svärföräldrarna har tappat orken och tiden för att ha kvar det och vi som är 25/31år gamla är sugen på affären.
Länsförsäkringar var ute och värderade huset till 3,2. Svärföräldrarna vill ha 3 av oss.
Dock ringde banken oss nyligen och sa “eftersom det är en hyresfastighet så kan vi bara låna ut max 60%”
De var inte riktigt vad vi hade räknat med.
Någon som har några tips? Vi funderar på att prata med en annan bank.
Lite uppgifter om fastigheten som vi fått av svärföräldrarna.
Inkomst (då med våran hyra vi betalar också) 268k/år
Driftkostnad 187k/år
Som jag förstått det ligger de flesta banker på runt denna nivån, kan kanske gå att pressa upp till 70% beroende på läge, nettointäkter och personlig situation. På SEB vet jag att det är svårt att komma högre än så i alla fall.
En annan reflektion är att nettot (hyra minus driftskostnader) verkar ganska lågt… (81k vilket ger en avkastning på 2.7% räknat på ett pris på 3m, detta före räntekostnader…). Ligger hyrorna lågt, är det gammalt och kräver mycket underhåll etc? Men ingen expert på detta!
Bara på 1,1.
Vet inte om det är överallt men här på Gotland verkar taxeringsvärdet alltid vara lågt, farsans hus är värderat till 4,2 men har ett taxeringsvärde på 1,5
Ja Jo, i Länsförsäkringars kalkyl stod det avkastningskrav 6% men jag har inte deras siffror framför mig just nu.
Jag skulle säga att hyrorna är låga, de har inte höjts sedan de byggde om butikslokalen till lägenheter för 6år sedan.
Våran egen hyra som är på 6000kr för 170kv är ju familje pris, våran lägenhet (som är den ordinarie bostadsdelen) men tanken är ju att vi ska fortsätta bo där tillsvidare
Gissningsvis får säljarna betala reavinstskatt på kanske 700 000 vilket de slipper om man använder sig av gåva mot vederlag. Tyvärr blir skillnaden lite väl stor att använda sig av den senare varianten.
LF är en utmärkt bank för privatpersoner, men har en del kvar på företagssidan. Kolla med en annan bank, och kanske är det läge för en ny värdering där man tar hänsyn till potentialen för hyreshöjningar.
Måste säljarna ha allt i Cash? Kan de inte nöja sig med en säljarrevers på en del av köpeskillingen?
Nej, så vi får se vad banken kan säga efter mötet, grejen med bankmannen på Länsförsäkringar var att han tyckte vi skulle prata med en revisor/jurist om frågor då han inte var så insatt i just hyresfastigheter.
Lite där jag kände att man skulle kunna prata med en annan bank också.
Ja du har helt rätt, efter deras lån är avbetalt och skatten så har dom max 600k kvar.
Dom hade säkert kunnat få någon miljon till på öppna marknaden men även för deras del är de smidigast om vi skulle köpa det, därav “lite rea pris”
Du tycker att bankens värdering är käpprätt för låg, och banktjänstemannen medger att hen inte behärskar hyresfastigheter. Din reaktion blir att du lite känner för att prata med annan bank.
Om du haft ont i ett öga och gått till en läkare som sagt jag kan inte detta för jag är kirurg: Hade du då "lite känt"att du kanske borde byta läkare? Förhoppningsvis hade du gjort så.
En second oponion är aldrig fel när det gäller lån av miljoner!
Jag har erfarenhet av Bergslagens Sparbank och de lånar ut upp till 85% av en hyresfastighet med lägenheter och absolut 75%. Det beror troligen på vad det är för ort fastigheten ligger i också.Ta kontakt med en bank som är mer van och bekväm att låna ut till hyresfastigheter. Helst en lokal bank, men du kan vända dig till en bank som Bergslagens Sparbank även om din fastighet är i ett annat geografiskt område.
Sparbanker jobbar enligt “kyrktornsprincipen”. I första hand lånar man ut pengar inom sitt verksamhetsområde. Ibland gör man undantag. Oftast är det om man varit kund I Sparbanken och flyttat utanför verksamhetsområdet, men ändå har kvar sina bankkontakter.
Har man ingen koppling till Bergslagen tidigare, bör man inte kontakta denna bank.
Ja, på inlåningssidan. Att låna ut till en hyresfastighet innebär att man måste ha bra kunskap om läge och orten i sig, speciellt om man måste låna ut så pass mycket som 85 procent.
Att ringa en bank, kanske 50, 100 mil bort för att försöka få lån på en hyresfastighet upp till 85 procent av värdet, är ingen bra idé.
Som jag skrev är det bäst att vända sig till en lokal bank då de har bäst lokalkännedom. Och visst kan man hamna i problem med det om man vänder sig till en mindre bank längre bort. Jag kan dock inte förstå ditt resonemang om att det är en dålig idé att försöka. Det är ett assymetriskt förhållande. Att fråga kostar i princip ingenting i detta fall, men det kan hända att en bank längre bort har en annan generell inställning till lån på mindre hyresfastigheter på mindre orter för att det är vad de är vana vid dagligen och faktiskt kan tänka sig bevilja ett lån. Finns väldigt lite att förlora på att fråga, så att påstå att det är en dålig idé har jag svårt att förstå.
Men det bästa är att hitta en lokal bank. Och då menar jag inte ett SEB med ett lokalkontor, utan en riktigt lokalt förankrad bank.
Om fastigheten ligger på Gotland kan Sparbanken Gotland vara ett alternativ. Jag har personligen också bra erfarenheter av Handelsbanken på en mindre ort.
Jag har jobbat i bank i årtionden, och kan försäkra dig om att chansen att få låna 85 procent på en hyresfastighet när bankerna på orten har sagt nej är minst sagt mikroskopisk.
Jag skrev inlägget mest för att bespara Bergslagens Sparbank en massa samtal i onödan.
Martins inlägg här ovanför supportar jag däremot till 100 procent.
Ja Sparbanken ja👍, Swedbank skulle kolla in vårat ärende och återkomma i veckan, Sparbanken Gotland och Swedbank är väl samma sak men olika kontor? Så fattar jag det i alla fall haha, sorry men ingen erfarenhet av någon av dem sedan tidigare
Nej. Det fristående sparbankerna sköter sig själva och skall INTE blandas ihop med Swedbank. Däremot köper de alla sin datatjänster från Swedbank. De säljer även Swedbanks fonder och förmedlar sina bolån till Swedbank Hypotek.
Sina kreditbeslut och hur de disponerar sin vinst, det har Swedbank inget med att göra.
Om ni köper fastigheten skulle jag också rekommendera er att sätta i rutin att höja hyrorna varje år i linje med kommunens höjningar. Ni kan också höja retroaktivt då ni uppenbarligen halkat efter marknaden då svärföräldrarna inte höjt löpande.