jag och min man äger idag en obelånad jordbruksfastighet som har ett värde på ca 35 miljoner. Vi bor idag på gården men har en tanke att flytta till en ny stad på grund av jobb samt komma närmre min familj. Vi har då en tanke att köpa ett nytt hus men behålla gården. Vi tänker oss att det nya huset får kosta ca 12-14 miljoner och därmed belåna jordbruksfastigheten på dessa pengar.
Om vi hur ut huset som vi bor i idag samt räknar ihop alla övriga intäkter så som arrenden/ hyror osv får vi in ca 500 000 per år. Har ej räknat med skogsintäkter i detta då det är väldigt olika från år till år.
jag förstår att vi har ett bra utgångsläge men känner mig ändå osäker på om kalkylen kommer gå ihop och att vi tar en alldeles för stor risk. Vill tillägga att vi båda har bra jobb och tjänar ca 80 000 i månaden tillsammans.
Jag har en obelånad skogsfastighet med ett försäljningsvärde på kanske 30 miljoner, så jag har åtminstone viss erfarenhet av att tänka kring dessa ämnen.
Det är inte självklart att det bästa alternativet är att belåna skogsfastigheten, särskilt inte så här kraftigt. En sak som blir betydelsefull här är ert anskaffningsvärde på skogen. Om det är en ärvd fastighet kommer det ligga väldigt lågt, kanske på ett par miljoner. Om ni då tar 12 miljoner i lån kommer ni drabbas av negativ räntefördelning, vilket inte är valbart.
Dessutom har lån på skog generellt lite högre ränta än bolån, så det vore nog bättre att ta åtminstone en del av lånet som bolån.
Hur stor inkomst man får från en skogsfastighet varierar ju väldigt mycket. Men det skall inte behöva variera såväldigt mycket från år till år, om man vet vad man gör. Med verktygen betalningsplan, skogskonto och positiv räntefördelning kan man göra väldigt mycket. Med betalningsplan och skogskonto i kombination kan man ju skjuta upp skogsintäkter upp till tjugo år (inte rekommenderat att skjuta upp det alls så länge, så klart, men man har möjligheten), så man kan i princip fördela inkomsterna som man vill varje år. Med de virkespriser som råder just nu (för all del är de på väg ner, så det blir kanske mindre snart) kan jag få brutto skogsinkomster på ungefär 1 miljon om året, innan utgifter och skatt. För fyra år sedan var det för all del kanske bara 600k per år istället, pga lägre virkespriser. Men nu är det en miljon. Ni måste kunna skaffa er en koll på ungefär var ni ligger.
Det låter ju fantastiskt att ni kan få in 500k utan att räkna in skogsintäkterna! Måste vara helt andra arrenden än vad det är där jag har skog (de är typ gratis, det är virket man tjänar nåt på). Är det så att en väldigt stor del av fastigheten är åkermark?
En ytterligare lösning skulle naturligtvis vara att stycka av och sälja en del av gården. Fast jag är medveten om att det kan vara känslomässigt omöjligt för en del av oss.
Tack för ett bra svar. Gården har ca 150 ha åkermark som vi arrenderar ut till en bonde samt jaktarrende och hyror av maskinhall, hus osv. Gården ligger i Östergötland och har givits som en gåva.
Periodiseringsfond kan man även använda för enskild firma, vilket ju skogsgårdar ändå oftast är. Jag tog inte med det för att jag inte använder mig av det själv och inte riktigt har fattat varför det är så viktigt. Men det finns absolut skogsägare som tycker att det är viktigt, så det är ett bra påpekande att det bör tas med.
De flesta skogsägare tycker inte att positiv räntefördelning är så viktigt och de flesta skogsägare som pratar om sånt här brukar glömma det. Men det är superviktigt för mig, så därför tar jag alltid med det.
Om kalkylen går ihop eller inte beror förstås på siffrorna och känslorna. Det ska gå ihop både känslomässigt och finansiellt.
Jag har inga svar utan bara fler frågor. Kanske är dem relevanta eller så är det bara intressant. Du behöver förstås bara svara på det du vill. Måhända kan svaren hjälp communityn att ge er bättre förslag på resonemang.
Varför vill ni behålla gården om ni vill flytta och bo i en ny stad? Är tanken att senare i livet återvända och flytta tillbaka till gården? Eller behålls den av ekonomiska skäl?
Hur kom ni fram till att 12-14 miljoner är prislappen på det nya huset? Jag undrar både ur ett känslomässigt och ett finansiellt perspektiv.
Vad är er nettoförmögenhet? Skuldkvot? Alla siffror som ger en tydligare bild av helheten underlättar att ge konkreta tips i den aktuella frågeställningen. Än så länge har du berättat att hushållet har en obelånad tillgång på 35mkr, löneinkomst på 80tkr/mån och extrainkomster på 500tkr/år. Edit: Jag redigerade bort en tidigare feltolkning.
Vad är hushållets utgifter per månad idag? Vad tror du att era utgifter per månad kommer bli om ni genomför husköpet i nya staden?
Som jag skrev tidigare… det kanske inte är relevant när ni har en tillgång på 35mkr men ju mer kända parametrar desto mer träffsäkra blir råden ni får tillbaka.
Varför vill ni belåna jordbruksfastigheten? Är det inte bäst att bara låna på det nya huset och hålla dessa separat? Och som sagt, vad är motivationen att behålla gården?
Och man måste ju fråga varför ni måste ha ett så pass dyrt hus? Jag hade nog satsat på något billigare, särskilt om ni bara är 2. Ett bra hus för 2 pers bör man kunna hitta betydligt billigare tänker jag. Visst har ni en stor tillgång, men om det är 80’ brutto i månaden är det ju medellön idag. Då känns ett hus för 12-14 som väldigt mycket, även inräknat era inkomster från gården.
Det här är den springande punkten. Jag tror ju som du att det är bättre att låna på huset. Dels så har bolån generellt lägre ränta. Men skuld är otroligt dåligt för lönsamhet på skogsfastigheter, särskilt om man har höga löner. Man vill verkligen ha bokfört värde i sin sin skogsfastighet så att man kan använda sig av positiv räntefördelning.
Och har man lånet på huset så belastar den inte skogsfastigheten och möjligheten till positiv räntefördelning, men lån på skogen gör det. Så förutom att räntan blir högre på belåningen om den är knuten till skogen så riskerar det att ge en väldigt mycket högre skattebörda.
Om det är så, och om de också känner att de behöver huset så tycker jag att TS bör fundera på att sälja skogsfastigheten istället. Eller stycka av. Det finns ju mycket värde där. Men belamrar man med skuld dödar man all inkomst (om man har fått den som gåva, det är en annan sak om man har köpt den, för då är ju anskaffningsvärdet så högt).
Du menar att man kan göra ett privat lån med skogen som säkerhet utan att det påverkar räntefördelning? Kan man verkligen göra så?
Det är jag väldigt skeptisk mot. Jag hade en helt privat skuld till min far och den har räknats mot min räntefördelning och alla jurister jag pratade om sade att måste vara så. Bolån däremot räknas inte mot näringen.
Räknar man bara på era inkomster innebär det att KALP hos bankerna troligtvis sätter stopp för några större lån i förhållande till den prisnivå på hus ni kollar på. Reglerna omkring KALP sätter oftast stopp vid 4,5-5,5 gånger bruttoårsinkomsten. Är 80000kr/mån bruttolöner kommer KALP slår i taket redan på lånenivån ca 5 miljoner. Frågan är då om det fortfarande är den prisnivån på hus ni kollar på som känns rätt? Då det kommer krävas ganska många miljoner i kontantinsats.
Har själv varit skogsägare tills helt nyligen, haft obelånad sommarstuga osv. Generellt sätt och ifrån egen handfast erfarenhet, är bankerna numera inte så pigga på räkna med varken tillgångar på skog, uthyrningsintäkter, pensionstillgångar, andra fysiska tillgångar eller ens likvida medel hos nischbanker när de gör sina beräkningar på KALP.
Så ÄVEN om man har ganska stora tillgångar/värden, i förhållande till lånet, i t ex andra fastigheter, privat pensionssparande, pengar på ISK/Nischbanker så är de ganska låsta av regelverket om kring KALP där t ex en obelånad sommarstuga för många miljoner räknas som en “belastning” då den har driftskostnader som SÄNKER KALP, uthyrning anses som osäker, tjänstepensioner som kan tas ut tidsbegränsat anses som osäkert osv.
Ahh såklart, jag tror Skogstomten lyfte det kanske största problemet för er. Oavsett vad ni har som säkerhet måste ni få ett lån också. Då är nog ett lån på 10m+ bara att glömma med de inkomsterna.
För bolån tar de flesta banker inte hänsyn till skogsinnehav. De som kan göra det är Handelsbanken. Men räntan blir inte jättelåg.
Däremot tar banken generellt hänsyn till inkomst från lantbruks/skogsbruksfastigheter, men inte så mycket hypotetisk inkomst, utan det skall vara faktiskt beskattad inkomst under de senaste åren.