När gäller lån av skogsfastigheter så är många banker ovilliga (vill säga att de handlar om okunskap) att se dessa för de värde de faktiskt har och möjligheter som kommer med det. En bank som är kunnig/nischade inom området och en personlig bankkontakt, ovärderligt!
1 gillning
Detta är ju fel perspektiv på Ts fråga.
En verksamhet med ett marknadsvärde om 35 miljoner och en bruttointäkt om minst 500 tkr bör ju vara en sak en rimlig bank tar i beaktan. En lantbrukskredit om 5 miljoner och ett bolån om 5 borde inte vara några konstigheter eller hur man ska lägga upp det för minsta möjliga räntekostnad. Med förutsättningarna är ju KALP-beräkningen ointressant. Man kan ju inte jämföra en lantbruksfastighet som utgör en näring och som genererar stadiga intäkter med en privat sommarstuga.
Det har du ju rätt i. Men är verkligen intäkt för uthyrning av bostadshus något som funkar här? Som jag gissar är en rätt stor del av de 500’ TS skriver. De kommer ju inte ha någon lantbruksverksamhet att tala om. Isf. kanske banken iaf vill ha några års historik.
Tro mig. Vad man tycker/tror/önskar är inte alltid hur det funkar.
Som jag skrev, trots att vi hade:
+skogstillgångar på högre värde än önskat lån och regelbundna/årliga skogsintäkter mer än 30 år bakåt i tiden.
+obelånad sommarstuga med högre värde än önskat lån
+tjänstepensioner hos SAMMA bank på klart större belopp än önskat lån
+andra tillgångar som skulle kunna täcka större delen av lånet om de avvecklades
+belåningsgraden på själva huset vi köpte var då också <50%
ÄNDÅ var det i princip KALP som blev begräsningen för oss när vi köpte hus för något år sedan. Var HELT annat ljud i skällan för 10-20 år sedan när man ville låna pengar. Då var i regel frågan bara “-ska du inte låna mer?”
Personligen kan jag tycka att det är JÄTTEKONSTIGT att de räknar så men kollade med flera banker och samma sak. Avanza var nog de mest fyrkantiga av alla upplevde jag. Fick skicka in mängder av underlag, bokslut, inkomstuppgifter, värderingar osv. Handläggaren skämdes och beklagade att systemet var så fyrkantigt när de förklarade hur det funkade.
KALP fokuserar på kassaflöden och där “säkerhet för lånet” i det sammanhanget är relativt ointressant fick jag förklarat. Skog kan skövlas och sen skiter man i skatteeffekter/återbeskogning, pengar/tillgångar kan ges bort/förstöras, tjänstepension sättas sprätt på under ett par år osv MEN av någon outgrundlig anledning ses “LÖN” eller påbörjad livsvarigt pensionsuttag som en helig outtröttlig källa till kassaflöde som aldrig kommer att sina vad som än händer 
(Förklara det för någon som är sjukskriven och utförsäkrad…)
6 gillningar
Då får du tro mig att det inte är omöjligt. En privat sommarstuga eller pengar på kontot kan inte likställas med en verksamhet som genererar inkomster och hela utgångspunkten är ju att det inte ska vara ett bolån.
Fast i det här fallet ÄR ju just utgångspunkten att själva lånet skulle användas till att köpa en privatbostad. Hade det varit lån för att köpa mer skog, investera i ladugård/maskinhall eller annan verksamhet är det ju ett “verksamhetslån”.
I vårt fall var det liknande förutsättningar OCH vi hade skogen/verksamheten som skulle kunna täcka lånet OCH flera andra saker som separat också skulle kunna täcka lånet men TROTS det så var det KALP som blev det stora hindret att komma över.
Sen är ingenting omöjligt med KALP är betydligt mer/striktare än många anar förrän de stöter på det själv.
Har skummat igenom och förstår att vi måste sätta oss in i vissa delar.
Vi är helt obelånade idag och har en väldigt låg månadskostnad då vi endast betalar för el, vatten, sophämtning, bredband osv.
Vi har idag fått ett lånelöfte av banken på 15 miljoner. Min man driver eget och tar utöver lön ut mellan 500 000-1000 000 i utdelning per år. Tror vi behöver prata med vår revisor för att få rätsida på detta och vad det skulle innebära skattemässigt osv.
Vi vill helst behålla gården då det är en bra investering på lång sikt och enligt banken är det ett bra sätt att belåna gården för att investera i något nytt. Det skulle innebära att vi skulle ha ett fastighetsvärde på ca 50 000 000 men endast 15 miljoner i lån vilket är bra rent procentuellt. Dock vet jag inte hur bra koll bankerna har på skattedelen osv.
ska tilläggas att vi har två barn också och vi flyttar till en av Sveriges största städer där priserna är högre och är mer kräsna med vart och hur vi vill bo.
2 gillningar
Ja, men då så, grattis! Då finns det ju mer som täcker upp än rena tillgångar, dvs t ex “stadigvarande utdelning” som bankerna delvis kan räkna in i KALP också.
Sen HAR ni ju tydligen en bra bankkontakt. Vi hade också det sen väldigt många år men jag kan säga att den personen fick strida rejält både med sin kontorschef och sen gå ännu högre upp för att till slut kunna bevilja lånet som i det fallet var <5miljoner på ett hus för 11 miljoner. Avanza ville till slut inte ens låna ut 2 miljoner och flera andra vi kollade med var också helt kallsinniga till att väga in allt i sin bedömning.
Dottern sitter i samma rävsax med KALP idag. 18000 i Bruttomånadsinkomst på 65% anställningskontrakt ger 0kr i lånemöjligheter oavsett att hon ändå snittat 8000kr/mån till i extrajobb/övertidspass osv sen ett par år så hon har nog snittat brutto 26000kr/mån i verkligheten. Brutto 22000kr på grund-anställningskontraktet skulle dock ge 1,3 miljoner i lånemöjlighet.
I det här fallet bortser banken i princip helt från belåningsgrad/kontantinsats/borgen eller vad vi än visat eller provat föreslå. Så inte helt lätt komma runt KALP även om man tycker att det är ett väldigt fyrkantigt sätt att räkna.
- Efter att själv ha läst tråden är min slutsats att ett lånelöfte om 15 miljoner är en fysikalisk omöjlighet.
- Är det inte det så bara kör!
Fast de hade ju inte inkomster på 80k/månad, utan snarare 80k + 750k/12 + 500k/12 + skogsintäkter/12 = över 200k per månad.
De där 80k var bara ett villospår!
1 gillning
Detta var ju ganska väsentlig information 
Om lönerna på 80k tillsammans dessutom var nettolöner så är ni nog nära 15mkr i lånebelopp utifrån en KALP. Det räcker nog att man räknar med bara en liten del av intäkterna från gården så klarar ni den.
2 gillningar
Inte för att jag är den som gillar bråka på internet utan anledning men det är ju ändå fredag.
Varför tror du inte att stadigvarande intäkt i form av jordbruksarrende och hyresintäkter från näringsfastigheter skulle tas i beaktan men att utdelning från eget bolag skulle göra det?
Är det bara jag som tycker det här låter som antingen som påhitt eller skryt-tråd.
Varför säger du att ni har inkomst på 80k i månaden och nämner inte din mans utdelning på en miljon om året förrän senare?
Hur kan ni ha så dålig koll på ekonomi om din man har ett eget företag som går så bra?
Nä jag köper inte det här.
2 gillningar
Ja, som ni skriver har vi en bra bankkontakt där de är väldigt måna om att ha kvar oss som kunder. Mycket pga min mans bolag som har 15 anställda med alla tjänstepensioner osv.
jag skulle dock kunna tänka mig att sälja av en del av gården eller hela så vi slipper låna så mycket men min man tycker inte det då han tror det är en bra investering att ha det kvar.
Tusen tack för att ni har tagit er tid att svara. Vi ska gå igenom allt och förhoppningsvis få lite klarhet i saker och ting.
Många bra frågeställningar och har ni ett positivt förhandsbesked om 15m lån har ni ju goda förutsättningar. När man är populär kund hos banken brukar det ofta gå att förhandla räntor mellan näringsfastighetslån och bolån, och banken brukar kunna tumma på sina KALP kalkyler en del. I mitt fall ligger jag ca 0,5 % högre för mina uthyrda villor jämfört med mitt privata boende, så om ni vill ta upp 10-15m i lån gör det en viss skillnad på sista raden. Det är nog det första jag tagit upp med banken.
Sedan är det en större fråga kring om det är bäst att sälja av hela/delar av gård för att köpa boende + andra investeringar och där låter det som att det finns vissa sentimentala anledningar hos din sambo som också behöver få utrymme.
Äh, diskutera måste man ju få göra, man ska inte tro på allt man läser, särskilt inte en fredag!
Hade ju en liknande sits och pratade med flera banker som alla var ganska entydiga i sina svar. (Tro mig jag försökte verkligen övertyga de hur korkat det verkade!)
Det de räknade in var främst lön och livslångt uttag av pension. De var helt eniga i att ”våra säkerheter” låg långt över värdet på lånet men regelverket var som det var. Betänk att det också var en belåningsgrad på 43% av husets pris i en populär förort till Stockholm vi pratar om. Så redan där fanns fullgod säkerhet för lånet om vi säger så. Räntan vi låste då på 3år låg förövrigt på nivån 1,15% så under de närmaste 3 åren skulle vi nog klara av att betala ränta även med låga inkomster.
Vårt ”problem” var att vi under pandemins inledning valde att ta ut väldigt låga löner ur vårt AB och inte hade börjat ta någon pension heller osv. Dvs lite pengar in varje månad vilket var det de hakade upp sig på.
Jag hade t.o.m anställningskontrakt på säsongsjobbet jag kunde visa upp vid ett annat banksamtal 2023 när lånet skulle läggas om men eftersom det var ett säsongsjobb =inte så intressant i KALP tyvärr.
Hemma boende döttrar =belastning i KALP (även om de t ex jobbade och betalade för sig)
Vi hade haft utdelningar från eget AB på i snitt 500000/år i 10 år och det kunde de räkna med till 1/2 har jag för mig de sa MEN pga att de såg en ”sjunkande trend” så togs det knappt med som jag förstod det.
Hade skogsinkomster inkl jaktarrenden på ca sammanlagt 50000-70000kr/år sen + 20år tillbaka och +500000kr på skogskonton + själva värdet på två obelånade attraktiva skogsfastigheter som var på ca 170ha skog i Västerbottens kustområde. Det här var tyvärr inte viktigt enligt ”reglerna”. Vår bankman på Swedbank sen 15år var dessutom deras skogs/fastighetsperson som hållit på med det länge =han gick nyligen i pension. Han blev förvånad själv hur svårt det var få igenom vårt lån då han egentligen tyckte det var löjligt att systemet slog backut då han hade hela bilden klar för sig.
Den obelånade sommarstugan med värde överstigande lånet sågs enbart som en belastning i KALP pga driftskostnaderna. Vi pratade om uthyrning av sommarstugan men tyvärr, hyresgästen kan flytta så det fick de inte räkna in fick vi förklarat.
Samma sak med lösöre som dyrare entusiastbil, båt osv. Trots att de såg/förstod det som ett ”värde” blev de pga driftskostnaderna istället en belastning i KALP.
Hos Avanza hade vi tillsammans mer i Tjp än vi ville låna men nej, det var KALP som gäller även hos de.
Så vi argumenterade verkligen, skaffade fram papper/underlag/värderingar på allt. Visade taxeringsvärden, kontoutdrag från olika banker, utdrag från ”min pension”, bokslut bakåt på vårt AB, sammanställningar på taxerad inkomst senaste 10 åren, anställningskontrakt på säsongsjobb osv. Men nej KALP var ingen lätt nöt att knäcka har vi upptäckt även sen när lånen skulle läggas om 2023 och nu när vi är på gång att försöka hjälpa äldsta dottern få ta lån till sin första lägenhet.
I TS inlägg stod det inledningsvis att de ”får in 500000kr/år i arrende/hyror”, (det nämndes aldrig om det var som överskott eller intäkt oavsett kostnader) men oavsett kan hyresgäster/arrendatorer hoppa av och då står man kanske där utan =det är så banken främst resonerar som jag fick till mig från flera olika håll.
Jag försöker bara få fram min bild av hur stelt KALP är idag och ”handpåläggning” av en BRA enskild banktjänsteman är ändå inte så enkelt som man kanske tror. Så därav att 80000kr/mån i löner, enligt MIN erfarenhet oavsett höga tillgångar/värden i övrigt gör det svårt pga KALP att få låna 12-15 miljoner för att köpa en privatbostad.
Sen har det nu kommit fram rejäl utdelning från lönsam firma med 15 anställda och det är nog där nyckeln till framgång ligger ihop med en BRA bankkontakt. Så i det här fallet låter det ju som att det löser sig för TS trots allt 
5 gillningar
Jag kan också haka på ett litet fredagsbråk här 
. När vi var lite tidigare i vår resa hade jag och frugan vars ett par villor vi hyrde ut och det blev lite utmanande att sen köpa vår privatbostad. Då tyckte inte vår bank att man kunde räkna med 130x4 i kallhyror som intäkt. Däremot om jag tog ut en halv miljon som utdelning ur firman gick den rakt in i kalpen, så då fick vi helt enkelt göra det innan vi belånade upp oss till taknockarna. Numera när vi har lite fler hus i firman och är en lite roligare kund för banken är det lättare för banken att se på helheten, men där och då spelade inte privata hyresintäkter någon roll, inte heller likvida medel i aktieportfölj mm.
Måste väl erkänna att det låter lite som hittepå. Ingen har tagit upp faktumet att det ingenstans nämns vad ta har för peng på ficka. Att ens nämna 80k i månaden som något positivt låter sinnessjukt när det fås in 500k om året på hyror, finns avskrivningar på en 150ha+ gård, 1 miljon i utdelning här, 15 anställda på företaget där etc låter sinnessjukt i min värld.
Ni har nått “skiter väl jag i pengar”. Har ni företag i den klassen och en gård för 35m obelånat har ni garanterat private Banking och hur ni inte har miljontals kronor i sparsäcken förstår jag ej. En bankman hade kontaktat er direkt för spar/investeringar om det här va sanningen och de hade direkt sett ett intresse att låna ut så mycket pengar det bara går åt er. MINST 25m som blir 50% belåningsgrad i fastigheterna.
Om detta faktiskt är sant bör ni snarast ta kontakt med banken och säga åt dem att ni ska ha private Banking, en bra investeringsrådgivare och antagligen belåna gården 50% med ränta under 2% med en portfölj som är säker (iom att ni inte verkar så säkra på investeringar). Om den investeringen är en 15m kr villa så såg bara det så fixar banken det.
2 gillningar
Nä, antingen troll, eller så har hon orimligt dålig koll på familjens ekonomi. Men att gå ifrån vi tjänar båda bra = 80k tillsammans till min man har ett företag med 15 anställda är ju, som kidsen skulle säga, en vibe. (Jag tror att kidsen skulle säga så.)
1 gillning
Tack för ett intressant inlägg om räntefördelning. Jag läste häromdagen på om ämnet på areal.se
…där tar man upp möjligheten att beräkna en så kallad “särskild post” för att undvika negativ räntefördelning vid förvärv via arv eller gåva. Men det måste kanske göras i direkt samband med förvärvet?