Tjena! Jag är 30 år, bor ensam i Stockholm och funderar på att köpa en större lägenhet, gärna på Östermalm eller i ett liknande centralt läge. Jag vill bo bättre, men ser också köpet som ett sätt att få större exponering mot bostadsmarknaden med hjälp av bolån.
Min ekonomi ungefär:
Fast lön: 60 000 kr/mån brutto, plus cirka 50 000 kr i årlig bonus
Nuvarande bostadsrätt: värde cirka 6,0 Mkr, bolån 2,99 Mkr
Fonder/ISK: cirka 600 000 kr
Buffert/kontanter: cirka 130 000 kr
CSN: cirka 195 000 kr
Lägenheten jag tittar på kostar runt 8,6 Mkr. Efter försäljning av min nuvarande bostad har jag ungefär 3 Mkr i eget kapital före försäljningskostnader och eventuell skatt. Beroende på hur mycket sparande jag skjuter till skulle det nya bolånet landa kring 5,0–5,5 Mkr.
Min tes är att en attraktiv lägenhet i ett etablerat innerstadsläge kan vara en bra långsiktig investering. Med ett större lån får jag hävstång på en eventuell värdeökning, samtidigt som jag får glädje av att bo där. Jag inser förstås att hävstången fungerar åt båda håll och att ett starkt läge inte garanterar att priset håller sig uppe.
Hur hade ni resonerat?
Är 8,6 Mkr och 5,0–5,5 Mkr i lån för aggressivt för en ensamstående med min inkomst?
Hur mycket buffert och fondsparande hade ni behållit efter köpet?
Hade ni lagt in mer eget kapital för att minska ränterisken, eller behållit mer investerat på börsen?
Tycker ni att den möjliga avkastningen från ett dyrare innerstadsköp motiverar den högre skuldsättningen jämfört med att bo kvar och investera mellanskillnaden?
Jag är särskilt intresserad av hur ni skulle räkna på total avkastning och risk, inte bara månadskostnaden.
Är lägenheten mer central än din nuvarande eller endast större?
Vad säger banken? Hur mycket får du låna med den handpenning du har?
Jag tycker spontant att det låter rätt aggressivt och hade personligen inte gjort motsvarande om det inte också markant hade en positiv inverkan på mitt välbefinnande.
Jag tycker personligen om att ha en rejäl buffert så hade nog inte minskat mycket jämfört med vad du har nu.
Jag hade behållit mer på börsen.
Jag tror att börsen på lång sikt har bättre avkastning än bostadsmarknaden så hade inte uppgraderat bara för eventuell framtida finansiell vinning.
Men lägenheten i sig är väl inte problemet? TS har sannolikt () möjlighet genomföra affären även om den är stor, skriver att han har möjlighet att sätta in ca 3 Mkr i kontantinsats som max?
Frågan är väl snarare vilken avvägning kontantinsats vs belåningsgrad som är lämplig eller missuppfattar jag frågan totalt nu? Problemet med en sådan här fråga är väl dock att man får väldigt olika svar, även från proffsrådgivare, det finns inget rätt svar (förrän i efterhand).
Alldeles på tok för hög risk enligt mitt sätt att se på saken
Du är iof ung, men har ingen gigantisk nettolön och din buffert/sparkapital efter att du lagt in alleventuell vinst från försäljning av nuvarande boende är inte heller jättestor.
Det behövs inte många oväntade och oönskade händelser för att du ska få problem.
Med lönenivån 60000kr/mån + ev lite bonus kan nog 5-5,5 miljoner i lån bli svårt. (Bonusen kan bankerna också se lite olika på). Så kolla med bankerna först vad max lånebelopp är som de tillåter så du ser vad som är möjligt så du kollar på ”möjliga” objekt.
Många banker verkar räkna på 5,5 ggr årsinkomsten vilket ger ca 4-4,2 miljoner som maxlån i ditt fall.
Personligen tycker jag 4 miljoner känns rimligt men ändå lite i överkant men 5,5 känns lite väl stretchat/risky eller snarare hur vill du LEVA under tiden?
Allt handlar ju inte om sparande och framtida avkastning, särskilt inte med boendet ÄVEN om man klarar av det.
Sen tror jag personligen också att lägenheter i bra lägen i innerstan generellt kommer fortsätta vara attraktiva och hålla värdet bra över tid.
de tillåter mitt lån på 5,6 med min kontantinsats på 3 miljoner. Jag har räknat med att jag lever precis som jag gör idag och dessutom har möjlighet att spara ca 5000kr per månad vid ett 4% läge. Jag vill satsa på att Bo bra samtidigt som jag förmodligen tjänar lika mycket på bostaden som jag hade gjort på börsen tack vare den fina hävstången.
Edit: När jag svarade med nedan text så kunde jag inte se några andra svar i tråden. Säkert något som var fel med inläsning av tråden.
Hej
Har du funderat på vart räntorna är på väg och om du klarar av att betala dem samtidigt som du får tillräckligt över för att kunna ha en bra livssituation?
Vi går mot tre höjningar av räntan, vilket innebär att du redan nästa år har en ränta på runt 3,4%. Det skulle ge dig en ränta på 180k om året. Sen har du eventuellt en amortering på det.
Risken kan knytas till din förmåga/kompetens att välja rätt objekt. Många vill gärna se bostadsmarknaden som en och samma marknad men till och med på samma gata kan priset få helt olika utveckling. Adressen säger därför långt ifrån allt om hur säkert ett specifikt br-köp är.
Om man specifikt vill göra en bra investering (som går upp mer än inflationen) handlar om att kunna värdera olika variabler, förstå vad som är mest efterfrågat och vad som är vettigt att lägga renoveringspengar på. Helt enkelt vara kapabel till att bedöma vad som är i underkant prissatt i förhållande till potential av en eller annan anledning. Då kan man göra bra affärer.
I övrigt ser jag inte hur kalp går ihop med din lön och ett lånebelopp på 5,5 miljoner. Runt 4 är min uppskattning att du kan få låna.
Varför tjafsar folk om huruvida han får låna eller inte när han redan skrivit att han fått lånelöftet baserat på siffrorna ovan?
Tycker kalkylen är tight. Hur ser karriären ut med avseende på framtida löneutveckling? Det bästa är om du bor kvar men maxar bolånet till 80% och investerar resten. Cash poor house rich är det sämsta som finns. Att du just nu har 5x i lägenheten vs ISK är chockerande dålig fördelning med tanke på din låga ålder.
Ett lånelöfte är inte alls samma sak som att få ett bolån godkänt, vilket många erfar.
Lånelöften är ofta lite av en glädjekalkyl, när sedan väl ett regelrätt bolån ska sökas, det är först där som kalkylen avgörs, inkl själva säkerheten, KALP etc.
Om ingenting har förändrats så är det extremt osannolikt att han inte skulle få lånet betingat godkänt lånelöfte. Dessutom så har han mer än tillräckligt att skjuta in om banken ger något lägre lån jämfört med lånelöftet. Med det sagt så är det en värdelös ide att trycka in så mycket EK i en bostad.
) möjlighet genomföra affären även om den är stor, skriver att han har möjlighet att sätta in ca 3 Mkr i kontantinsats som max?
