Ökad belåning i speciell sits?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Har med intresse läst de senaste trådarna om bolån och amortering eller ej. Sitter i en litet speciell sits och skulle uppskatta input från det kloka forumet.

För 10 år sedan fick vi ett arv och amorterade av bolånet då vi inte visste bättre. Har nu endast ett lån på 800 000 till äldsta barnets bostadsrätt, hen är student och får inget eget lån (hen äger lägenheten till 100%, står för alla kostnader inkl räntan och tar över lånet efter examen).
Vårt hus är idag värt 10-12 miljoner. Finns alltså låneutrymme. Enligt vad vi lärt oss här på RT borde vi vara belånade upp till 50%. Men: En av oss har råkat ut för en olycka på arbetet och är långtidssjukskriven. Har godkänd arbetsskada och därmed full ekonomisk kompensation, men detta omprövas med ett par års mellanrum och kan alltså upphöra långt innan pension. Eftersom arbetsförmåga saknas blir det i så fall noll inkomst. Vi har båda ca 10 år till pension.

I dagsläget har vi en god ekonomisk situation med 5,5 miljoner i billiga breda fonder och 500 K buffert på räntekonto hos nischbank. Därutöver dryga miljonen på separat ISK till kontantinsatser även till barn 2 och 3 (del av arvet).
Månadsinkomst för hushållet 120 K netto varav minst 40 K går till ISK. Unnar oss framför allt resor med familjen vilket ger höga utgifter som förstås kan dras ned i skarpt läge.

Men om arbetsskadeersättningen dras in (Försäkringskassans bedömningar är osäkra) kommer hushållets inkomst halveras. Dessutom påverkas förstås pensionen om man går utan inkomst i 10 år (idag har vi ca 8 miljoner vardera i total intjänad pension).

Frågeställningen är:

Öka lånet nu, medan hushållet har en god inkomst och banken godkänner oss, för ännu bättre likviditet och därmed säkert kunna hjälpa även övriga barn med bolån? Pengarna skulle i så fall investeras (i breda billiga fonder såklart).
Eller nöja oss med den tämligen goda likviditet vi ändå har och inte riskera att stå med räntekostnader som överstiger avkastningen när börsen rasar stort nästa gång och vår inkomst eventuellt är halverad?
Hade vi haft kvar tidigare bolån hade vi självfallet inte amorterat under 50%. Men känslomässigt är det något helt annat att ta ett nytt lån när vi egentligen inte behöver det. Och så spelar förstås sparhorisonten roll - den är inte 40 år utan snarare 10-15.

Mycket tacksamma för alla inspel om någon orkat läsa ända hit!

2

För att undvika detta kan ni välja att prioritera bolån som placeras på högräntekonton med insättningsgaranti och stabil avkastning motsvarande bolåneräntan:

3

Det fladdar på rött på min “girighetsmätare”. Jag tycker att du sätter fingret på något med eventuell arbetsoförmåga och storleken på eventuellt lån.

Att låna fem eller sex miljoner kan absolut vara en bra idé på pappret, men fixar ni det emotionella om det sjunker till t ex tre miljoner inom ett, eller ett par, år?

Vad är tanken ska ske med den ökade avkastningen (som alla modeller säger ni ska få)? Sex miljoner skulle avkasta 180k efter skatt. Hur mycket bättre blir ert gemensamma liv med dessa pengar (som dessutom inte “utbetalas” årsvis utan kommer med mycket volatilitet)? Du/ni ger inte intryck av att behöva dessa pengar.

2 gillningar
4

Har vissa paralleller. Döttrar på väg flytta hemifrån och drar ner på karriär/jobb. Vi ökade nyligen lånen till 4 miljoner och har satt en stor del av det på räntebärande konton bundna 3-12mån.

Tack vare att vi har flyttat alla tjänstepensioner som går till Avanza sen länge och har våra ISK där så får vi Private Banking villkor på bolånet.

Då är räntan på de bundna sparkontona högre än den vi betalar för bolånet. Då är det i princip ingen risk och ingen kostnad att ha kvar lånen/likviditeten tills vi ser var livet för oss.

5 gillningar
5

Hur ser era möjligheter att få lån ut när en är långtidsjukskriven?

Jag tänker att ni skulle kunna göra en kompromiss. Inte ta 6 miljoner i bolån utan 3 miljoner. Sedan är jag förtjust i att ha ytterligare krockkudde i form av att överväga uthyrningsmöjligheter. Det kan förbättra kassaflödet om räntorna sticker och sjukersättningen dippar.

1 gillning
6

Med ett obelånat hus värt 10-12M, 6M i likvida medel (plus övriga barns bidrag till kontantinsats) och en av er fulltidssjukskriven för alltid med till viss del osäkra ekonomiska konsekvenser framöver så skulle iaf jag ALDRIG ens ha övervägt att belåna huset till 50%.

Ni har dessutom båda två ett bra pensionskapital, som ytterligare kommer öka för den som arbetar under kommande decennium. Även om sjukersättningen i framtiden reduceras av FK för den som är arbetsoförmögen så har ni fortfarande inkomster som drar runt er båda utan problem.

I värsta fall kan ni med åren lösgöra ännu mer kapital genom att flytta till ett billigare boende.

4 gillningar
7

Hmm. Ni har en riktigt bra ekonomisk sits. Jag skulle inte ta mycket risk för att förbättra den. Baserat på obalansen i hur en kraftigt positiv resp negativ utveckling troligen skulle upplevas. Blir ni verkligen jätteglada om ni avkastar lite extra genom att ta mer risk? Balanseras det av även en liten risk för rejäla smällar. Påminner om att aktiemarkanden dök till hälften både år 2000 och år 2008. Det hämtade sig fort men var det säkert att det skulle gå snabbt ? vill man uppleva såna draman i pension?.
personlig fråga.
Vi är numera pensionärer och gillar inte osäkerheter.
Låser elpriset på 3 år och huslånet på 5 år i taget. Placerar konservativt

Funderingar.

  • En estimering är att din pension kommer ligga ungefär på eller över gränsen för hög marginalskatt. (55000/månad år 2026) Dvs begränsad nytta med löneväxling om du inte vill sluta i förtid.
  • Däremot vore det klart vettigt att du överför PPM inbetalningarna till din fru Då hon inte kommer upp i pension som ger hög marginalskatt. I vårt fall minskade skillnaden mellan mig och min frus pensioner med ca 5000 per månad pga att jag gjorde den överföringen i många år.
  • Din fruns pension kommer också att bli god med det kapital hon redan har . 40Ksek per månad i dagens penning värde kanske i 20 år minst gissar jag.
  • OM ni som många av oss avser byta ner er till en lägenhet säg vid 70-75 och få loss säg 4Msek i ert fall kommer ni förutom er pension att ha tillgångar runt 10 MSEK minst Dessa får ni anstränga er lite för att lyckas spendera tror jag…
    OM ni nu belånar huset med säg 4MSEK ytterligare kommer ni rimligen väl placerat få ett överskott på 2% per år efter skatter mm sett över längre tid. Dvs ca 80.000 per år på den summan.
  • OM ni verkligen vill eller vill ha möjlighet att om anden faller på spendera större pengar på ex en lägenhet i spanien eller liknande kan 4 Msek belåning på huset var vettig. Smart att göra nu. När ni blir 60++ kan det vara för sent att få ett stort lån. Jag skulle dock förvalta dom pengarna lite konservativt då för att inte riskera dom.

Om jag hade er riktigt fina sits skulle jag troligen nöja mig och gotta mig i att vara skuldfri

8

Jag tycker ni är grovt underbelånade till den grad att ni tar en annan typ av risk dvs koncentrationsrisk mot bostaden

10–12 miljoner i villa med nästan inget lån betyder att ni har väldigt mycket kapital fastlåst i en enda illikvid tllgång.

Jag hade hellre sett att ni belånat upp ordentligt NU, säkrat lång löptid på delar av lånet, investerat brett globalt och behållit stor likvid reserv.

Att vara skuldfri är grovt överskattat. Ett bolån till låg ränta är i praktiken billig och flexibel hävstång mot världsekonomin.

4 gillningar
9

Var och en måste ju väga detta för sig själva, det “optimalt rationella” vs känslomässiga, som diskuterats i de trådarna.

Om det hade varit JAG så hade jag valt en mellanväg, inte lånat upp 50% men kanske 20-25% och satt det i en halvdefensiv placering typ 60/40 eller allväder (om man är intresserad och orkar sköta det). Inte för att bara använda avkastningen utan för att på sikt kunna leva upp pengarna på gemensamma aktiviteter med barnen och/eller ge dem förskott på arv. Istället för att de ska ärva bostaden och därmed 12M mycket senare i livet när de förhoppningsvis inte behöver dem.

10

Någonstans går gränsen där man är mer intresserad av att bevara värdet än av att öka det ytterligare. För mig låter det som att ni på detta vis börjar bli “klara” ekonomiskt.

Jag skulle i ert ställe måla upp ett gäng scenarior som är inom det rimliga, men som utmanar olika delar av er ekonomi. Till exempel:

  • ett scenario där försäkringspengarna dras in och i ungefär samma veva blir den andra långtidssjukskriven för utbrändhet
  • ett scenario med rejäl bostadskrasch, värdet på villan faller 35 %
  • ett scenario där ni går skilda vägar och behöver var sin bostad

Och så vidare. Räkna på varje scenario hur er nuvarande kapitalfördelning står sig och var det finns svagheter. Finns det svagheter som kan undanröjas av att ni tar upp ett bolån nu, utan att det ställer till det i ett annat scenario?

Kan vara en kul övning, och när ni har vridit och vänt på det hela ett antal gånger kommer ni förhoppningsvis kunna landa i ett beslut där ni vet exakt varför ni gör som ni gör utifrån er unika situation.

3 gillningar
11

Ni har en mycket god ekonomisk sits där ni är mer eller mindre säkra livet ut trots en permanent fulltidssjukskrivning. Känns lite som att det är girighet och fomo som driver på detta. Hade personligen inte gjort någon ändring.

2 gillningar
12

Frågan handlar egentligen om ifall ni ska optimera eller säkra. Den kan bara ni själva svara på, men ni har det så gott ställt, baserat på beskrivningen, att ni borde kunna säkra och ändå leva gott pensionärsliv när det blir dags. Visst blir det troligtvis ännu mer pengar till det om ni optimerar, men ni introducerar då en risk ni inte egentligen behöver ta. Kanske inte stor risk, men den finns likväl om ni börjar gambla.

Med det sagt så förespråkar jag alltid att ta beslut på siffror. Jag räknade på era förutsättningar, med tre belåningsnivåer: nuvarande 800k i lån, 50% belåning på 5.5M i lån och en medelväg runt 3M. Jag har utgått från att fastigheten är värd ungefär 11 mkr (mittenpunkten av 10-12), rörlig ränta 3%, och att villan är runt 180 kvm byggd ~1990. Driftkostnader och underhåll är schablonvärden utifrån det, men det påverkar inte jämförelsen nämnvärt eftersom det är samma hus i alla scenarion, så det är lånekostnaden som gör skillnaden.

Nuvarande (800k lån):

Äganderätt · Villa · 180 kvm
Pris: 11 000 000 kr
Bolån: 800 000 kr

Boendekostnad
Kassaflöde: 6 685 kr/mån
Verklig kostnad: 12 507 kr/mån

KALP-analys
Resultat: 95 658 kr/mån (Godkänd)

Ränta 3.00 %

~50% belåning (5.49M lån):

Äganderätt · Villa · 180 kvm
Pris: 11 000 000 kr
Bolån: 5 490 000 kr

Boendekostnad
Kassaflöde: 14 893 kr/mån
Verklig kostnad: 20 714 kr/mån

Finansiering
Ränta efter avdrag: 9 608 kr/mån
Ränteavdrag: 4 118 kr/mån

KALP-analys
Resultat: 68 300 kr/mån (Godkänd)

Ränta 3.00 %

Kompromiss (3M lån, ~27% belåning):

Äganderätt · Villa · 180 kvm
Pris: 11 000 000 kr
Bolån: 3 000 000 kr

Boendekostnad
Kassaflöde: 10 535 kr/mån
Verklig kostnad: 16 357 kr/mån

KALP-analys
Resultat: 82 825 kr/mån (Godkänd)

Ränta 3.00 %

Med full inkomst (120k netto) går alla tre scenarion igenom KALP med väldigt god marginal. Skillnaden i kassaflöde mellan nuvarande och ~50% belåning är drygt 8 200 kr/mån, vilket är den rena räntekostnaden efter avdrag. Men det är inte detta som avgör, som ni identifierat.

Det intressanta är vad som händer om ersättningen försvinner. Om man kör siffrorna med halverad inkomst (60k):

  • 800k lån: KALP 35 658 kr/mån, Godkänd — inga problem

  • 3M lån: KALP 22 825 kr/mån, Godkänd — bra marginal

  • 5.49M lån: KALP 8 300 kr/mån, Godkänd — klarar sig, men marginalen krymper tydligt

Även vid halverad inkomst går alla scenarion igenom, inklusive ~50% belåning. Med 5,49M lån och halverad inkomst har ni kvar ca 45 000 kr/mån efter boende, och KALP godkänns även vid bankens stressränta 7%.

Anledningen till att det går ihop trots hög belåning: utan amorteringskrav (ni ligger strax under 50%) går hela kassaflödet till ränta, som ger ränteavdrag. Och med 120k netto — eller ens 60k — är de absoluta boendekostnaderna fortfarande en rimlig andel av inkomsten (12% vid full inkomst, 25% vid halverad).

Så jag skulle säga att siffrorna visar att ~50% belåning utan amorteringskrav är hanterbart även vid inkomstbortfall. Mellanvägen (3M, 27% LTV) ger er ~2,2 mkr frigjort kapital till lägre risk och kassaflödesökning (+3 850 kr/mån).

MEN! Och detta är ett stort men; det är likväl en risk ni introducerar i ett läge där ni har kortare tid att återhämta er om det går snett och där det dessutom är en förhöjd risk att det just kan gå snett (åtminstone på intäktssidan). Med 10 år kvar till pension finns inte samma marginal att vänta ut en dålig marknad som en 30-åring har, och ni hade klarat er fint även utan risken. Det är, ärligt talat, en ren girighetsfråga; ska ni ha det med stor sannolikhet helt OK under pensionsåren, eller potentiellt ännu bättre men med en risk att det blir betydligt tuffare? Girighet har gjort många rikare, men också en hel del fattigare.

1 gillning
13

Om du har 100% globala indexfonder idag, och lånar upp så att du nästan får en 60/40 portfölj med det lånade beloppet(dvs du köper till 40% delen), så får du ju på ett sätt lägre risk i min bok. Förmodligen inte en matematisk lägre risk för jag saknar talang för att räkna på detta, vilket kanske diskvalificerar mig direkt att ge råd(tydlig med att jag inte borde ge råd…) men å andra sidan så får du ju en bra hedge ifall marknaden sjunker med 50-90% och fördela om till din favör.

Jag funderar på att göra samma sak som dig, enda skillnaden att jag har lite mindre belopp, men lite större inkomst(eller två med inkomst), anledningen att jag vill låna mer är att jag tror det är svårare att göra efter en krasch än innan.

14

Det verkar som du missar det tredje alternativet som nämndes tidigare ( Ökad belåning i speciell sits? - Nr 2 av Kanske ). Får man fråga varför?

15

Absolut, det får man fråga! Okunskap, egentligen. Tänkte inte på den möjligheten. Jag är själv lagd lite åt allt-eller-inget-hållet, och brukar välja mellan risk on eller risk off. Ditt alternativ är lite mitt emellan.

Den andra förklaringen är att jag i mitt svar fokuserade primärt på boendedelen och inte reflekterade superlänge över avkastningen på det frigjorda kapitalet. Men det är en viktig del i ekvationen, så kanske borde lagt lite mer tankekraft där.

1 gillning