Bostaden som hävstång för en snabbare rivstart på börsen?

Spara och investera Kom igång / få feedback
1

Jag började fundera på det här med olika investeringsstrategier, och har läst på nu en en del för att komma igång på “allvar”. Jag och min man är på nivå 4, men jag känner mig inte så och det har att göra med brist på likvida medel. Har definitivt ingen koll på aktiemarknaden, och känner heller inte att jag kommer orka sätta mig in i enskilda aktier osv-så jag kommer nöja mig med globala indexfonder och möjligtvis 20% i nån europaindexfond för att minska andelen av USA i portföljen (eftersom globala indexfonder innehåller mycket USA).

Vi har ett mål som vi följer med sparandet, så budgeten är inga problem att hålla. Men det går ju trögt- och vi blir bara äldre och äldre och jag känner mig rent av stressad av saknad av framtida likvida medel även om vi har ett bra kassaflöde.

Och så började jag fundera på det här att jag nog varit lite dum som tänkt “en kategori i taget, nu amorterar vi järnet på huset först”. Och först därefter började vi spara på börsen. Så vi har typ endast 290k på börsen. Snart 200k till, då vi bestämde oss för att flytta husbufferten till börsen, eftersom vi har ytterligare ett års utgifter på ett annat buffertkonto (och vi bestämde att det räcker långt som total buffert).

Och då började jag fundera på om vi inte borde ta ut lite pengar ur huset igen, för att sätta det på börsen? Belåna huset som hävstång för börsen, och få igång en rivstart? Vi skulle inte låna mer än det vi redan planerat att sätta in de kommande 2 åren, och sen fortsätter vi ändå att pytsa in månatligt under kommande 3 år. Vår plan var att spara järnet på börsen under 5 år. Men nu börjar jag alltså fundera på om 2 av de åren skulle lånas och investeras i förtid, och då blir uppbyggnaden av börs sparandet koncentrerat till 3 år? Och därefter under 2 års tid amortera av på det extra lån vi tog.

Vi är 50% belånade på huset (bundet till nov 2029, till 2.95% ränta), våra driftskostnader är låga pga energieffektivt och litet hus (3400 kr för vatten/avlopp, uppvärming, el, försäkring, sopor mm), våra matkostnader är inte så höga för vi är självförsörjande på grönsaker- så vi har definitivt inga problem att ta en lite högre räntekostnad. Tanken är ju att det lånet ska vara avbetalt igen när 5 år har gått.

Är jag helt galen som vill belåna på huset för att investera på börsen? Tidshorisonten för börsen är minst 15-20 år (är tänkt att användas som guldkantad pension). Jag önskar så att jag inte hade varit rädd för börsen såsom jag varit, för då hade jag agerat annorlunda tidigare. Då hade jag inte varit så aggressiv med amorterandet på huset. När pengarna har investerats så vill jag använda Avanzas värdepapperskredit som ytterligare hävstång.

Jag har räknat på det här, och med en genomsnittlig avkastning på 7% på börsen så skiljer det ca 420k i avkastning under en 10-årsperiod (EFTER att ha räknat bort 5 års räntekostnader som blir för höjningen av lånet tills det har betalats tillbaka igen) som vi får extra, och det är ju nästan 10% extra av det kapital vi då enligt prognos borde ha (om vi får 7% genomsnittlig avkastning). Med värdepapperskredit som hävstång är det ytterligare 300k vid 7% avkastning i 10 år. Dvs totalt 720k extra om 10 år än vad vi skulle få om vi sätter in samma kapital månadsvis under 5 år istället.

Om senast 5 år är planen att inte spara mer, då har vi uppnått vårt mål och då är tanken att kapitalet ska ligga kvar på börsen tills vi känner oss redo för pension. Och placera om det till ränta några år innan dess.

Vi skulle höja lånet från 2.7m till ca 3.54m, så räntekostnaderna är både hanterbara och förutsägbara (eftersom 2.7m är bundet i lite mer än 4 år till). Räntekostnad blir max 3000 kr för extralånet (vid en ränta på 6%, om räntorna skulle sticka iväg). Men om inflationen sticker iväg, och det förväntas högre räntor så kommer vi antingen sälja av på börsen (så länge där inte är en dipp), eller binda så det inte hinner hamna på mer än 3-4% ränta. Och då är det en extra kostnad på ca 1500 i månaden.

Tar jag allt för mycket risker, är det en galen plan? När det gäller ekonomisk planering rent generellt så är det jag som är intresserad av det här hemma, försöker få med min man i tankarna men han är lite smått ointresserad av sånt här och verkar tycka det är tråkigt så han ger mig i princip alltid carte blanche vad gäller allt som rör ekonomi. Vad jag än föreslår så möts det oftast av ett “det låter toppen, så gör vi, men du- jag går ut i trädgården och fortsätter arbeta en liten stund till”. Inte mig emot, vi är ju aldrig oense om ekonomiska beslut :laughing: Nu vill jag bara inte föreslå något galet där han litar på mig fast han kanske inte borde :laughing:

1 gillning
2

Att ta lån på huset för att sätta lite guldkant kan kanske tycka att man kan göra, men att sätta allt på börsen som lika gärna kan vara -50% som +50 % om 5 år tycker jag låter lite mycket. Kanske att jag hade gjort någon balanserad 50% räntor 50 % aktier. Man ångrar att man inte investerad i goda tider men tycker tvärt om när det går dåligt? Varför investerad jag allt detta?

1 gillning
3

Ponera att du istället hade 1.29 miljoner på ditt isk idag och 3.7 miljoner i bolån. Vad hade du gjort då? Hade du amorterat 1 miljon? En halv miljon? Ingenting? Lånat mer? Varför?
I praktiken kan man se det som att du valt att amortera 1 miljon, och du kan “ångra” beslutet genom att låna dem igen.

Att utöka ett bolån för att investera är matematiskt samma sak som att vid en given tidpunkt välja att investera ett visst belopp istället för att amortera ner befintligt lån med samma belopp.

Fundera alltså på vilka tillgångar ni har och hur ni vill fördela dem framåt med avseende på risk och potentiell avkastning, och tänk inte för mycket på hur ni gjort historiskt.

5 gillningar
4

Men om 5 år kanske det inte gör så mycket att det är en dipp på -50%. De pengarna är ju inte tänkta att användas förrän tidigast om 15-20 år? Jag tycker mig ha kunnat läsa att långsiktigt är globala indexfonder det som lönar sig bäst, och om man kollar över många loppet så är det ca 7% avkastning per år? Om jag väljer 50% ränta så är ju avkastningen ungefär detsamma som det jag betalar i ränta på bolånet, så det känns inte värt att ta ut extra lån på bostaden då? Jag tänker att de går jämnt ut med varandra då? Eller tom att jag snarare förlorar på det, eftersom jag betalar ju skatt på isk? Eller missar jag något i tänket?

1 gillning
5

Jo, det är ju lite så jag tänker. Jag läste bara att det är oerhört riskfyllt att använda hävstång och att låna för att investera. Men vårt kassaflöde är bra, och hade jag haft 1.29m på isk och 3.7m bolån så hade jag inte använt mitt isk för att amortera av bolånet. Däremot hade jag använt kassaflödet för att amortera bolånet. Men först hade jag velat fylla på ytterligare 1.2m på isk innan vi gör det, och de 1.2m skulle fyllas på via månatliga inbetalningar så det skulle ta några år.

Edit: jag förstår att det är riskfyllt med att belåna för att investera. Men minskar inte den risken avsevärt om man väljer stabila indexfonder med låga avgifter, och har en lång investeringshorisont framför sig?

6

Jag har gjort det här, men har både skillnader och likheter. Jag har (hittills) lånat upp ett mindre belopp både i absoluta termer och i förhållande till bostadens värde. En skillnad är att jag inte har för avsikt att amortera ned lånet igen. Tvärtom är det mycket möjligt att jag lånar mer, eftersom jag fortfarande ligger under 50% belåning. Det är en mental gräns för mig. Men det kanske ändå inte är så olikt dig eftersom du tänkt amortera ned till 50 igen. En annan skillnad är att det var med en kortare horisont på börsen, 10-15 år.

Jag hade egentligen siktat på ett större belopp från början men velade om det var en galen ide eller inte. Så det slutade med en variant av det gamla rådet “man behöver inte välja, man kan göra både och” så jag lånade upp en del av det belopp jag från början hade tänkt mig.

Edit: Glömde nämna likheten i att jag amorterat hårt och sedan ångrat att jag inte investerat mer istället. Så jag ser det mer som att jag tar tillbaka överamortering än att jag lånar upp värdestegring på huset. Inte för att det spelar någon som helst roll i realiteten, men det gör att det känns mer rätt/mindre galet.

Edit 2: När jag läser igen undrar jag vad ni ska med ett helt års utgifter i buffert till när ni har låg belåning och bra kassaflöde. Varför inte börja med att pytsa in det mesta av det på börsen? Ni kan komplettera med en kortkredit också som extra buffert?

1 gillning
7

Det har ni redan gjort på huset. De allra flesta som har ett hus gör det. Så det är lite väl svartvitt att säga att det är oerhört riskfyllt när de flesta gör det.

Då bör ni omgående låna detta och investera. Det är ekonomiskt det samma.

1 gillning
9

Skulle tycka det är perfekt med belåningsgrad på 50% på huset och sedan belåna fonderna på iskn!
Då växer lånet ihop med insättningarna och risken att köpa allt på toppen minskar.

1 gillning
10

Jag tror vi tänker liknande ja. Jag har också en slags mental gräns vid 50% belåning, att det är mitt slutgiltiga mål med bolån (och där är vi ju nu). Dels för att den summan vi har är en “lagom” summa att klara av att betala oavsett situation i livet (vid ev arbetslöshet, om man drabbas av längre sjukdom, pension osv). Att vara belånad över 50% gör att man har ett amorteringskrav hängande över sig som inte är trevligt. Vi vet ju inte vad räntorna är om 5 år, då kanske de är 5-6%, och de vill man ju också klara av att betala oavsett livssituation. Men 2,7m klarar vi att betala med en lön oavsett om det är jag eller min man som drabbas av inkomstbortfall. Men att tillfälligt ha lite högre lån, för att snabbt komma ner till 50% igen-det känns gångbart när man väger vad det kostar att vara utanför börsen. Vi ska ju ändå in på börsen, och den utgiften är budgeterad. Skillnaden är väl bara att spara månatligen under 5 år-då kan man tillfälligt stoppa sparandet om något händer med inkomsterna. Det går ju inte att göra på samma sätt om man har lån som man ska betala. Men då går det ju att sälja av (såvida det inte är en dipp just då), eller binda räntan så den inte hinner sticka iväg alltför mycket, så man ändå amortera tillbaka betala enligt plan.

Men jo, jag ser det också som om vi isf skulle ta tillbaka överamorteringen.

Det här ett årets utgifter är egentligen inte så mycket som man kan tro. Våra utgifter inkl ränta för bolån (om man räknar efter ränteavdraget) är ganska små. Vi spenderar inte speciellt mycket (framför allt inte nu när jag studerar och jobbar-då hinns det inte med några resor eller hobbies), men är heller inte snåla. Räntan är 6700 före ränteavdraget, dvs ca 4700 netto, plus driften för huset 3400, och maten ca 5-6000 kr i månaden. Maten går att dra ner på mycket mer om vi vill, då vi handlar utan att titta på priser och vi köper “märkesvaror”. Men allt som allt inkl kostnader för bilen mm så landar vi på ca 18k i månaden för 2 personer för det nödvändiga. Det är lite över 200k i buffert. Men det är också en buffert som ska täcka om nån av oss råkar bita av en tand, eller något dyrbart med huset måste repareras eller ersättas osv. Sen har vi ju andra utgifter än det som går att kapa med en gång om vi skulle behöva, sånt som man kan avvakta med om man behöver dra åt svångremmen av någon anledning. Det är tidningsabonnemang, frisör ett par gånger om året, tandläkare, vår “månadspeng” vi för över till våra egna konton osv. Skänks en hel del till Ukraina då och då. Osv. Innan har vi lagt undan till separat husbuffert och ett separat bilkonto (för att kunna köpa ny bil när det behövs), men det har vi stoppat nu. Köpte ny bil för ett par månader sedan, nu får den hålla 10 år tänkte vi. Men vår gemensamma inkomst är ca 75k (efter skatt), varav vi framöver tänkt spara 35k i månaden.

Men jo, du har nog rätt i att det är lite i överkant när man har ett bra kassaflöde. Vill bara lägga till att jag nog kanske använt “kassaflöde” ev felaktigt. Jag tänker på kassaflöde som det som är över efter allt är betalt för månaden (bra kassaflöde = låga utgifter, så mycket pengar över varje månad), men det kanske är sparkvot man kallar det. Fast jag tänkte mer på det som ett “flöde av pengar” som man kan göra vad vi känner för. Vi har varsitt kreditkort med 40k köpgräns, dvs 80k totalt. Men de här 200+k känns ändå tryggt att inte ha inlåst på börsen.

11

Jo, vi har ju egentligen redan gjort det eftersom vi har lån på huset men ändå väljer att investera på börsen. Men det lånet vi har är så “litet” att vi inte känner oss sårbara med det om något skulle hända. Utökar vi lånet tillfällugt för att sen amortera ner det igen så utsätter vi ju oss för lite mer sårbarhet, för då får vi helt plötsligt förutom höjda räntekostnader också amorteringskrav. Men jag tycker nog ändå att den summan känns rätt hanterbar. Jag försöker bara klura ut vad som skulle kunna gå fel med mitt tänk. Men det lutar nog åt att det inte är så dumt ändå.

12

Jupp! Jo, det blir CSN, så på sätt och vis så investerar jag ju med ännu mer lånade pengar än de som jag redan tagit upp. Min tanke var att jag tänkte försöka jobba extra ett par dagar i månaden. Det skulle räcka att jag jobbar 3-4 dagar extra varje månad för att ha fortsatt nästan samma inkomst som idag (de har ju höjt fribeloppet ganska rejält). Jag sommarjobbar alla somrar utan semester, och det är ca 30 500 kr (efter skatt) i månaden. Men kassaflödet klarar sig bra även om jag inte jobbar extra varje månad. Man får ut ca 18200 kr i månaden från CSN, inkl det så kallade tilläggslånet som jag får eftersom jag hade jobb innan jag började studera. Min man tycker jag inte ska jobba extra utan att jag ska fokusera på studierna istället, så vi får se.

1 gillning
13

Du menar att vi inte skulle låna upp det där extra på huset, utan bara köra med de månatliga insättingarna i kombination med att låna upp på isk:n med värdepapperskredit?

2 gillningar
14

Precis om jag förstått rätt så har ni fasta kostnader på 18k i månaden och sparar 35k?Alltså sparar ni 2 månadsutgifter varje månad.
Tålamod är en dygd och högmod går före fall…

6 gillningar
15

Jag förstår nog inte riktigt vad du försöker säga.

Det hela är rätt enkelt egentligen. Det spelar ingen som helst roll vad er nuvarande situation är (storlek på lån, ISK o.s.v.). Strunta i det. Strunta i att fundera på om ni ska öka eller minska något.

Fundera istället på hur ni vill att fördelningen/storlek på lån/ISK ska vara helt oberoende av hur det är nu. Alltså konkret storlek på lånet.

När ni vet hur stort lånet ska vara så ser ni durekt om det ska amorteras, lämnas eller om ni ska låna mer.

Det spelar ingen roll om ni ökar eller minskar lånet. Det som spelar roll är storleken när ni är klara.

8 gillningar
16

Inte för att du har fel. Men ovanstående är det knepiga i ekvationen.

Det finns ju egentligen ingen formell för att komma fram till det. Och min magkänsla är att @MariaF inte riktigt skulle kunna förutspå hur hon hade känt/tänkt om hon utökade lånen och globalt index gick -50% härifrån.

Det är lika mycket en matematisk kall ekvation av kassaflöden, uppskattade risker och finansiella mål, som en övning i att ha insikt i sitt känsloliv.

Bara ett instick.

3 gillningar
17

Jo visst. Men det blir lättare om man pratar (och tänker) på det sätt som spelar roll.

Byt ut språket:
ska vi höja lånet med 1 miljon → ska vi ha lån på 2 miljoner

ska vi betala av lånet → hur stort bolån bör någon i vår situation ha

Agerande kommer före känslan. Inte tvärtom.

4 gillningar
18

Nej jag tycker inte du är galen (det är den enda frågan som jag ser i inlägget)

1 gillning
19

Mhm. Det är därifrån det bör komma.

Jag valde tex personligen att ha mer lån än jag någonsin kommer ha när jag köpte bostad som 25-åring och hade relativt högt humankapital. En rätt hög, kalkylerad risk, men det visste jag ju. Gick helt OK.

Idag borde jag ha något mindre lån och det har jag också. Men forfarande relativt högt. Beror ju också på sina mål, såklart.

1 gillning
21

Ja, det är ju här jag är rädd att jag tar mig vatten över huvudet. Men när vi hade bestämt oss för det vi redan uppnått (dvs vara lågt belånade), så hade vi ännu inte hittat till RT. Jag var typ livrädd för börsen, då jag trodde man var tvungen att göra en massa genomtänkta pålästa val om olika noterade företag för att kunna investera. Så jag har skytt det som pesten. Sen började jag läsa på och förstå lite mer-men då hade vi redan amorterat färdigt och nått vårt mål. Jag hade inte haft något emot att skjuta på det målet med det jag vet idag-vi har råd med högre lån. Vi ville ju amortera och få den biten “överstökad”, så vi kunde få mer över till att spara undan för framtiden. Vi kanske borde haft mer tålamod med att ha en lite större andel lån ett tag kan man kanske se det som? :wink:

Jag insåg precis att jag omedvetet utelämnat en del av min och min mans tankar om framtiden när jag läste din kommentar “vad vill du ha för belåning när du är klar?”. Något som jag och min man pratat om, och som vi bestämt oss sen långt innan att göra-det är att belåna huset till max innan vi går i pension. Detta eftersom vi förstått att bankerna inte är pigga på att låna ut när man väl går i pension. Vi är dinkies och hade tänkt att “die with zero”, vi vill efterlämna så lite som möjligt. Det vore synd om vi hade en massa kapital i huset som vi inte har möjlighet att använda utan att sälja huset. Vår tanke är att ha ett tillräckligt stort kapital så att vi har råd att betala räntan även om huset är maxbelånat. Det kapitalet kommer befinna sig på räntekonton när vi går i pension (minimal risk). Tanken är att minusräntan och plusräntan ska ta ut varandra på ett ungefär till en början. Men vi vet att minusräntan (boräntan) oftast är några tiondelars procentenheter högre än plusräntan (räntan på kapitalet). Så kapitalet kommer ju att urholkas långsamt. Men låt säga att mellanskillnaden i räntan är 0,5%. Då blir det som att vi hyr huset av oss själva för 0,5% (plus driftskostnader) i räntekostnader. Men eftersom vi även ska använda kapitalet så kommer huset kosta mer och mer “i hyra”.

Men låt säga att vi blir 85-90 år gamla (nu bara spekulerar jag)-då kommer min man fortfarande ha råd att bo kvar i huset även om jag dör i förtid och huset är maxbelånat (och det finns lite kapital kvar) eftersom han har en bra pensio (så länge räntan inte är mer än 5-6%). Om däremot han dör i förtid så får jag sälja huset. Men det skulle inte göra mig något i den åldern, då är jag ändå så gammal att jag inte orkar rå om ett hus. Men min man älskar att odla och fixa i trädgården-det är hans avkoppling, och han skulle nog gärna fortsätta så länge han kan. Jag får avkoppling genom annan hobby (som han i sin tur undrar hur jag kan tycka är avkopplande “för det är ju så mycket meckande med saker”). Däremot vill jag ju gärna bo kvar nu, skulle något hända honom nu så vill ju inte jag sälja bostaden i all hast för att banken inte tycker jag kan stå på hela lånet själv. Jag älskar vår bostad, men trädgården är liksom “hans grej”. Så vi vill gärna helst ha belånat huset 85% först när vi närmar oss pension.

Planen har varit att under begränsad tid-kanske 5 års tid-lägga undan så mycket vi kan, för att sen inte lägga undan ett öre till. Och vi ska bara lägga undan pengar vi inte har behov av att röra (vi har ju redan en buffert på ett annat konto). Vi sa att ett bra tillfälle att lägga undan pengar är när jag studerar, för då finns det inte (för min del iaf) mycket fritid att göra roliga saker ändå. Vi har haft önskningar om vad vi vill kunna unna oss som pensionärer, och kommit fram till att ca 4-5m om ca 20-25 år känns som att det kommer kunna ge oss en ok guldkant (om än inte allt vi drömmer om). Men jag insåg att investera på börsen kan generera så mycket mer, iaf med hyfsat stor säkerhet när man har en tidshorisont på 20-25 år. Då var en tanke att om vi går all in och uppnår vårt mål redan om tex 10-15 år-då kommer vi hämta hem kapitalet och placera på räntekonton tidigare än de från början estimerade 20-25 åren vi trodde det skulle ta. Låt säga att det tar 10 år för oss att uppnå önskat kapital, och vi har flyttat över det till räntekonton. Då har vi minst 15 år där vi kan få en extra guldkant via ränteintäkter innan vi ens går i pension. Men skulle det bli flertalet dippar på börsen och det tar längre än 10 år så gör ju inte det något då vi ändå ställt in oss på minst 20-25 års väntan. Och använder vi hävstång så kanske vi uppnår det snabbare, men det kan ju hända att vi förlorar stort också, och måste vänta 20 år innan vi når vårt mål. Men blir det en större dipp/krasch om låt säga 3 år, så tror jag nog att jag kommer kunna sitta still i båten då vi har så många år att återhämta det på.

Men vi vill gärna inte vara belånade mer än 50% förrän vi är redo att maxbelåna inför pension. Detta för att minska sårbarheten om/utifall någon av oss blir långvarigt sjuk/arbetslös eller nåt. Någon av oss kanske blir sugen på att volontärjobba (båda har haft det som drömmar), och då vill vi inte behöva tacka nej pga höga utgifter och att vi inte har råd att någon kan ta tjänstledigt från sitt jobb, osv.

22

Du har rätt i så mycket, men jag ska utveckla imorgon när mina ögon inte går i kors längre :see_no_evil: :sweat_smile: