Bostadsrätt vs kontantinsatts vs pengamaskinen

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Säkert en av 100 liknande trådstarter - men jag har en twist.

På grund av omständigheter äger jag idag en bostadsrätt som jag hyr ut till en nära släkting.
Det är ett förhållande som kommer kvarstå under överskådlig tid.

Bostadsrätten är i nuläget belånad till kanske 30-40% beroende på värdering. Lånet är på ca 800 000 i nuläget. Bostadsrätt kan vara värd ca 2,5 kanske upp mot 3 miljoner. Värdering får så klart göras. Se nedan varför.

Själv bor jag idag med sambo och 2 mina barn varannan vecka i hyresrätt till förmånliga under 10 000 per månad för strax under 100 kvm. Men bara med 2 sovrum. Vilket är lite ett problem.

Nu funderar jag och sambon på att flytta och en bostadsrätt råkar finnas tillgänglig i område där vi vill bo, och till ett pris som ev. fungerar för oss. Vilket är runt 5 miljoner.

Vi har i nuläget värdepapper / besparingar för runt 800 000 som vi kan ta loss. Om vi vill. dvs vi kan täcka kontantinsats för det köp vi ev. vill göra.

Här kommer då problem del 1. Det är inte alla banker som är beredda att låna ut pengar till en andra bostadsrätt eller till en bostadsrätt man hyr ut långvarigt. Framförallt ses Bostadsrätt 1 inte som en tillgång i min ekonomi, utan endast som en belastning.

Men problem / lösning del 2, TWIST, Om banken vi har idag ställer sig positiva till detta så “Borde” möjligheten finnas att belåna upp bostadsrätt nr 1 till 85%. Dvs att på så vis frigöra en insats till Bostadsrätt 2. Naturligtvis en förhandlingsfråga med banken. Att belåna Bostadsrätt 1 med 1 miljon ytterligare gör att jag hamnar på belåningsgrad om ca 70% på den. Då har jag en kontant insats för Bostadsrätt 2. Vilket dessutom innebär att även detta lån blir runt 70%.

Men mitt totala låneutrymme vid enkel sökning borde ge vid handen att ett köp av bostadsrätt / villa runt 4,5 miljoner borde fungera. vid det laget har jag i så fall alltså en total belåning om 5,5 miljoner.

Alternativet är att sälja av alla värdepapper jag äger idag, och använda dessa för kontantinsats på Bostadsrätt 2. Det är gör bart så klart. Men kanske inte önskvärt.

Alternativen ovan handlar alltså egentligen om att

  1. Gå all in med hög hävstång i boenden (2 bostadsrätter) och ligga på nära 80% i belåning (om banken accepterar det)

Eller, om banken inte accepterar,
2. Acceptera att ha lägre hävstång och vara helt utanför värdepapper (bortsett från pensionssparandet då)

Nuvarande ekonomisk situation är alltså låg belåning och låga fasta kostnader samt bra månadsinkomster (ca 90 000 tillsammans)

Jag säljer i alternativ 2 dessutom det som ju skulle bli pengamaskinen och hamnar på 0 igen.

Är jag ens klok som funderar på att lämna min “biliga” hyresrätt för att bli bolånetorsk med dubbel risk i och med en bostadsrätt som jag hyr ut och inte kan sälja under överskådlig tid?

2

Du kommer ju helt klart bli väldigt exponerad mot bomarknaden. Men frågan kanske är vilket alternativ du har, om ni inte vill bo kvar i nuvarande hyresrätt. Finnas andra hyresrätter att “byta” med?

2 gillningar
3

Hej!

Några frågor för att förstå mer. Är det ditt låneutrymme eller ert gemensamma? Har din sambo något bidrag till kommande insats?

Vad tar du för hyra för bostadsrätt nummer 1 vs vad har du för kostnader?

2 gillningar
4

Har du provat att helt enkelt ansöka om ett lånelöfte hos ex. SBAB med nuvarande förutsättningar? Eller bara fylla i en räknesnurra?

Att redan äga ett boende när du köper ett nytt är i sig inte konstigt. Vi flyttade från hyresrätt till bostadsrätt samtidigt som vi ägde en sommarstuga (lån ca. 800.000). Som vi då hade lånat upp lite ca. 100.000 för att lägga till kontantinsatsen till bostadsrätten.

Vet inte om banken principiellt förhåller sig annorlunda till att “den andra bostaden” i stället är en bostadsrätt.

5

@Glinda
Ovan beskrivning är vår gemensamma situation.
Men det är jag som äger Bostadsrätt 1 själv, och det är jag som har den större delen av det kapital vi kan ta fram i dagsläget genom att sälja av värdepapper.

Bostadsrätt 1 hyr jag alltså ut till en närstående, och det görs till “självkostnadspris”. Jag får ersättning för hyra och räntekostnader. Jag står för amortering. Jag tar inte ut någon överskott alls. Det kan vara en möjlighet i framtiden om situationen förändras - men det ligger långt fram i tid.

@_Kalle
Ja, så klart är ett alternativ att bo fortsatt i hyresrätt. Men det är så trist att där jag vill bo, finns framförallt bostadsrätter numera. Och en hyresrätt i rätt storlek är ovanlig och lär kosta lika mycket i månaden som en bostadsrätt enligt kalkyl ovan.

6

@enannanerik
Nej, tex SBAB accepterar inte att man har en bostadsrätt man hyr ut i andra hand. Och det var fler banker jag var i kontakt med när jag band lånet jag har idag på 2 år i vintras som inte accepterar uthyrning i andra hand av bostadsrätter.

Räknesnurrorna klarar inte helt av komplexiteten enligt given förutsättning. Men indikativt så är situationen enligt ovan, och “bör” fungera om banken accepterar upplägget.

Jag inväntar samtal från bankman på den bank jag idag har bostadslån hos. De ska enligt uppgift acceptera att jag har två bostadsrätter, men frågan är hurvida de låter mig belåna befintlig bostadsrätt upp till 75% och sedan accepterar att jag tar det som kontantinsatts till lån för Bostadsrätt 2.

Jag tänker att de borde göra det, med tanke på att jag totalt sett hamnar på bostadbelåning (för 1+2) som understiger 80%.

2 gillningar
7

I det här fallet kan väl en relation med en riktig bank vara vettigt. Har du tex en lokal kontakt på Handelsbanken som är vettig så kommer de att göra en individuell bedömning. Så mitt råd blir att putsa skorna och gå ner på byn för att ta ett möte med din “rådgivare” för att berätta om er plan och se vad de säger.

2 gillningar
8

Att det kostar lika mycket är ju inget konstigt, det brukar ju vara tvärtom.

Men om ni inte vill bo kvar och det inte finns hyresrätter du vill ha, så har du väl inte så många alternativ?

Och säger räknesnurrorna att du får lån även om inte hyran du tar av släktingen räknas med så är det nog inga problem att få lån. Det brukar vara totalt lånebelopp kontra inkomst som sätter käppar i hjulen, med lite trösklar vid gränserna i amorteringskraven.

2 gillningar
9

Jag håller med, Handelsbanken har jag goda erfarenheter av när det krävs lite mer personlig kontakt och förklaring. Jag har ett belånat fritidshus och en bostadsrätt och de var bara brytt sig om total belåning när jag diskuterat. Men jag fastnar lite i tanken, om du belånar upp BR1 så minskar ju det låneutrymmet från BR2.

Förstår jag rätt då om du/ni vill ha

BR1: 2,5 M för räkneövning nedan
BR2: 5 M

Kontantinsats som finns bunden i BR 1 = 1,7 M, teoretiskt krav för 7,5M givet 85% = 1,125M

Belåning som är ok för er som par 4,5M (men här kan det vara högre om man pratar med banken, jag har fått högre)

1,7+4,5 = 6,2 totalt köputrymme vilket gör att ytterligare kontanter måste till om inte lånemöjligheterna höjs.

10

Sälj BR så har du nästan 4M att lägga in i en utdelningsportfölj. Då har du 120-160k i utdelning per år vilket betalar hela hyran. Du kommer bo '“gratis” och vara likvid istället för att ha 2 stora lån.

3 gillningar
11

4M kanske är lite optimistiskt? 1,7M bundet i bostadsrätten samt 800k investerat/på sparkonto idag.

Men jag kan hålla med om förslaget att göra sig av med BR1 om den minskar era möjligheter att bo så som ni önskar. Går det kanske att få fatt i en hyresrätt för den anhörige du stöttar? Eller kan personen hyra eran lägenhet?

12

Säljer jag för 2,8M och löser ut lånet har jag en vinst på ca 2M. Visst vore det fint att då sätta in dessa 2M och ha totalt 2,8M i min ISK.

Synd bara att det förutsätter att jag sätter min släkting på bar backe

13

Glöm inte skatten den dag du väl säljer, eftersom du inte bott där själv kan du inte ta med dig uppskovet. (Kanske räknade du med det men lätt missa)

Samt att vinsten baseras på inköpspris inte lånebelopp, så skatten blir 22% på (2,8-inköpspris)*0,22

1 gillning
14

i nuläget har jag alltså lån på ca 800 000 i Bostadsrätt 1. (teoretiskt värde nedan på 2,5M)
För Bostadsrätt 2 räknar jag med att det krävs 750 000 i kontantinsatts för att få låna 5 M (85%) om jag teoretiskt vänder mig till “vilken bank som helst”

Konstruktionen med att belåna bostadsrätt 1 med tex 1 M extra handlar ju om att få loss “kontanter” som motsvarar kontantinsatts.

Men det är ju bara en konstruktion med lån 1 och lån 2 och kontantinsattser. OM banken slår ihop allt sammans till ett lån, så får jag totalt bolån för 800 000 (dagens lån på Bostadsrätt 1) + 5M (ny bostadrätt 2) dvs totalt lån om 5,8 M

Värdet på bostäderna tillsammans är då 2,5 + 5M = 7,5M
85% av 7,5 är 1 125 000 Men det är väl i situationen en inte så viktig siffra?

MEN 85% av 5,8 M som är mitt totala kommande lån är: 870 000
870 000 är alltså den reella kontantinsatts Banken kan förväntas utkräva.
Men denna kontantinsats finns ju redan i och med att bostäderna gemensamt är värda 7,5 M och sålededes har jag vid tillfället en kontant insats på 1 125 000 som då är på plats. (teoretiskt)

Men vi har också då ytterligare runt 800 000 i tillgängligt kapital i värdepapper som sagt. Om banken inte accepterar räkneövningen ovan.

15

Jag får väl ta och bosätta mig i bostadsrätten innan försäljning :slight_smile:
Nåja, det är ett viktigt påpekande, som jag inte tagit hänsyn till vid min matematiska övning.

Jag får helt enkelt för enkelhetens skull räkna bort 22% av teoretiskt försäljningsvärde.
dvs om jag tror på 2,5 till 3 M så kan jag höfta till med att 550 000 försvinner i skatt. på ett ungefär (inköpspris lite suddigt här just nu. Men det var mer än 500 000. så jag kan räkna på att vinsten skulle vara 2,5M nästan)

1 gillning
16

Men om ni bara har låneutrymme för 4,5 är det svårt få lån på 5,8 tänker jag. Alla banker kommer kolla på ”övriga lån” och räkna ut totalt låneutrymme så det går inte ”bortse” från lånet på BR1.

Kanske missar något men får inte ihop det riktigt tyvärr (utan att besparingarna används) men bra att ta det med banken såklart då det är flera faktorer som kan påverka (exempelvis låneutrymmet ni har och hur de ser på uthyrningen).

1 gillning
17

En annan faktor som är osäker är ju hur banken ser på värderingen av BR1, man brukar ju säga att det först är efter 5 år den kan värderas om annars är det inköpspris.

1 gillning
18

Antingen är det jag som missar nått eller så rör jag kanske till det för dig :slight_smile:

Låneutrymme vi har idag, om jag tittar på tex Handelsbankens räknesnurra är: Så kan vi baserat på att vi i nuläget har värdepapper vi kan sälja om 800 000 få ett lån upp till ca 5 250 000 om vi ska vara exakta.

Men det styrs ju nära på helt av just kontantinsattsen.
OM, och ja det är ett stort OM banken ens accepterar att man har två bostadsrätter, så är frågan hur de räknar. Slår de ihop allt borde det bli som i mitt senaste inlägg ovan.

Ja, jag har ägt bostadsrätten i mer än 5 år. Räknat konservativt med kvm pris på 33 000 så blir värdet 2,5 M. Andra bostäder i området går för runt 40 000 /kvm vilket skulle ge över 3 M men det tror jag är optimisitisk i aktuellt fall.

Ovh försäljning står ändå inte på dagordningen alls, utan värdering det är också en teoretisk fråga för att banken ska förstå situationen och göra en bedömning som liknar min i bästa fall.

20

Som sagt så tror jag att det de i slutändan bryr sig om är att era inkomster klarar lånebeloppet. Hur man lägger upp det med vilken BR som är belånad si och så mycket spelar nog inte så stor roll (så länge man är under 85%).

Och omvärdering var 5:e år gäller endast för amorteringskravet. För att utökning av lånet kan du värdera om hur ofta du vill. Men om du utökar lånet på BR1 kan du nog bli amorteringsskyldig för den delen.

2 gillningar
21

Sant, tänkte fel kring värderingen!

Men jag står nog kvar vid mitt tidigare tankesätt @Gruff

Du vill äga motsvarande 7,5M. Med låneutrymme på 4,5M så krävs 3M som insats (oavsett krav på kontantinsats), i dagsläget har ni 1,7+0,8 att tillgå.

Alternativt sätt tänka på det:
BR1 lånas upp till 2M, då finns 2,5M kvar på ditt låneutrymme samt 1,2M i kontanter. Vill du köpa något dyrare än 4,5M (2,5+1,2+0,8) så krävs ytterligare kontanter.

Jag får det till att det saknas 500k efter att besparingarna använts.