Jag och min partner funderar på att köpa bostad och vill gärna ha input.
Nu:
Hyresrätt: 15 000 kr/mån (vi bor bra)
Inkomst: ca 55k brutto per person (~42k+ netto)
Kan gå in med ~1 - 1.5 Mkr
Kommer snart frigöra kapital från en försäljning (inräknat i ovan)
Vi är en familj och behöver bo kvar i området, vilket innebär hög prisbild.
Köp-scenario:
Pris: ~8 Mkr
Lån: ~7 Mkr
Ränta: ~3% (tänkt binda 3 år)
Amortering: ~2%
Avgift: ~7 500–8 000 kr
Kostnad:
~36–37k/mån brutto
~32–33k netto efter räntereduktion
Hur jag tänker:
Vill att en person ska kunna bära boendet själv → går precis i kalkylen
Vill behålla kapital på börsen (inte maxa insats)
Plan: bo i 2–3 år
Samtidigt känns det sådär att stå utanför bostadsmarknaden på sikt
Fundering:
Är detta en rimlig risknivå eller blir det för tight, särskilt med tanke på den korta horisonten? Hur hade ni vägt att köpa och få hävstång mot att bo kvar i hyresrätt och investera mellanskillnaden?
Vet inte om jag tolkar dina siffror fel men bostadsrätten ser ut att bli betydligt dyrare än hyresrätten per månad väl? Sen vet man inte vilka utgifter som kommer med en köpt bostad längre fram vad gäller ev. Renoveringar man lockas att göra, ny möbler om den är större än nuvarande bostad mm mm. Hur klarar ni eventuella räntehöjningar och var går smärtgränsen där? Ni verkar också bo bra i hyresrätten som du skriver och läget verkar inte heller vara några problem. Min personliga åsikt är att man inte ska köpa för sakens skull utan det ska finnas ett reellt behov eller att man hittat sin verkliga drömbostad. Jag hade bott kvar och investerat pengarna fortsatt. Men det är min åsikt
Att ”få hävstång” skulle vara ett tungt vägande skäl för att köpa bostad låter som en konstig och stollig idé.
Det normala skälet att köpa lägenhet är att kunna bo i bättre områden där det är svårt eller omöjligt att få en hyresrätt. Om ni redan har en hyresrätt i ett sådant område finns det ju ingenting mer att uppnå.
När ni redan bor bra i samma område för mindre pengar varför flytta?
Dessutom skulle jag aldrig köpa något för 8 msek med de risker det innebär för att enbart bo i 2-3 år. Ingen vet vad som händer med bostadspriserna men även utan en större nedgång på marknaden ska ni ha bra tur att ni lyckas köpa till lite lägre pris än vad ni säljer för. Och dessutom tjäna in mäklararvodet på kort tid.
Du tolkar det rätt! 17500kr där är räntekostnaderna. Räntehöjningar var anledningen till att jag skulle köra på att binda lånet. Sen kan det såklart påverka föreningen också. Uppskattar din åsikt. Hjälper till med en mer nyanserad bild.
Mest för att ”inte vara utanför marknaden”, utan att säga att det är det bästa tankesättet. Skulle ändå säga att jag är i generella tron om att priserna i området kommer att gå upp, men man vet aldrig när dippen kommer.
Kan vara att min ”oro” egentligen grundar sig i att jag inte vet vad jag ska göra med pengarna annars mer än att slänga in i börsen.
För lite mer kontext kring den korta tidshorisonten, handlar det om att vi egentligen vill ha en femma, men att vi tänkte att vi kan börja med en fyra då en eventuell tillskott till familjen ändå hade delat rum med oss första 2 åren iaf.
Köp i höst men inte nu. Att köpa en bostad vid fel läge kan bli en riktigt dyr affär och som tur är så om man bor i hyresrätt kan man vänta på rätta läget.
Svårt att sia om framtiden, men som investering låter det ganska så riskfyllt. Köpa för ca. 8MM SEK och en horisont på 2-3 år. Tycker ni borde skifta fokus till att se bostad som något mer långsiktigt snarare än en investering.
Sen lite oklart också gällande vad ni tittar på, är det hus så tillkommer också kostnader för pantbrev och lagfart. Lägg sedan till kostnad för mäklare & försäljning om 2-3 år så ser kalkylen ännu sämre ut för vinst.
Lagfart 1,5% av köpeskillningen (1,5% av 8MM SEK) = 120’000kr
Pantbrev (räkna ev att boende har 50% pantbrev av värdet, ni behöver då ca. 3MM SEK i pantbrev) = 2% av 3MM SEK = 60’000kr
Bara dessa 2 poster är 180’000kr.
Snabb Googling av pris för mäklare ger genomsnittspris på ca. 75’000kr. Summan av allt ca. 255’000kr i kringkostnader.
Normalt sätt för att köpa, men med de där siffrorna tror jag inte att man kan räkna hem bostad som en bra investering. Särskilt inte när ni planerar att bo där bara 2-3 år vilket är en risk i sig.
33+ tusen i månaden på boende jämfört med 15.
18 tusen i månaden skillnad är ju enormt. Det är ju som att vinna högsta vinsten på sån där klöver triss.
När man ska titta på vilken investering som är bäst, hyra eller köpa så brukar man räkna på exempel där månadskostnaden för hyra och köpa är ungefär lika stora i början men där äga sin bostad blir billigare med tiden och hyra dyrare. Med en sådan stor skillnad lär det ta 100 år innan köpa blir mer lönsamt.
Tack för svaret. Skulle varit tydlig i trådstarten att det handlar om en lägenhet. Börjar luta mer åt att fortsätta bo kvar, maxa sparandet, och köpa den ”rätta” bostaden direkt om 2-3 år istället. Får bara se vad jag gör med det likvida medlet jag kommer att ha bara hehe.
Håller med tråden, 2-3 år är för kort tidshorisont när ni redan bor bra och billigare i området. Är hyresrätten jämförbar med lägenheten ni funderar på att köpa så skulle jag säga att hyresrätten är ett kap (troligen felprissatt pga. hyresregleringen?).
Med BRF 8M, lån 7M på 3%, lite antaganden kring boytor, byggår och schablonvärden på drift/underhåll, samt avgift runt 7 750 kr så landar kassaflödet på ca 33 000 kr/mån, vilket stämmer bra med er egen uppskattning på 32–33k. Men av det är runt 11 700 kr amortering, dvs sparande. Den verkliga kostnaden (ränta netto + avgift + drift + underhåll) landar på ca 23 400 kr/mån jämfört med era 15 000 i hyra. Så den faktiska merkostnaden för att bo i BRF:en är ungefär 8 400 kr/mån, inte 18 000.
Men det ändrar inte helhetsbilden. Skuldkvoten landar på nästan 700%, långt över bankernas gräns kring 450% då de börjar höja på ögonbrynen. Och ert krav att en person ska kunna bära boendet ensam, det funkar helt enkelt inte. Med 42k netto och 33 000+ i kassaflöde går 80% av lönen till boendet; tumregeln brukar vara att gärna hålla sig under 30 %. KALP-kalkylen (vid 7 % ränta istället för 3 %) visar minus 27 500 kr, banken skulle aldrig godkänna det som ensam låntagare om det var så ni tänkte. Redan vid 5% ränta går en ensam person back.
Med 2–3 års horisont kostar kassaflödesskillnaden er runt 430 000–650 000 kr, plus en rejäl slant i mäklararvode om ni säljer. Av det får ni tillbaka kanske 280 000 i amortering, men det räcker inte på långa vägar för att det ska gå ihop ekonomiskt, och det förutsätter att priserna inte sjunker (som de ju absolut kan göra).
Jag tycker ni landar helt rätt i att fortsätta hyra, när nuvarande situation ändå verkar bra. Med skuldkvoten, solotestet som inte alls funkar och en horisont på bara 2–3 år är risken det skapar svår att motivera. Ni sparar ju dessutom rejält genom att bo billigare; 18 000 kr/mån i lägre kassaflöde ger er över 400 000 på två år som ni kan lägga på kontantinsatsen till nästa bostad. Ni kommer kunna köpa från en helt annan förhandlingsposition då.
Tackar för svaret, uppskattas mycket! Lånet hade stått på oss båda. Min kalkyl var tänkt som en ”worst case scenario” där vi fortfarande skulle kunna betala för boendet även om det skulle skita sig i inkomst för den ena.
Vi pratade ihop oss iaf och landade i att vi bo kvar här då det absolut inte är något fel och vi gillar boendet mycket. Vi sparar på och satsar på att köpa ”drömboendet” om runt två år istället.
