4.3 MSEK möjlig kontantinsats för första husköp - hur dyrt kan vi köpa?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej allihopa,

Hade gärna fått hjälp från forumet för att sätta en budget för vårt husköp i en storstad. Som titeln säger har vi en fin möjlig kontantinsats och vår begränsning är främst hur stor andel av nettoinkomsten vi vill lägga på boende.

Vi är ett sambopar utan barn i tidiga 30-årsåldern som haft tur i livet, varit ekonomiska och lyckats nå följande ekonomiska situation:

Totala tillgångar på ca 6.1 MSEK

  • 4.4 MSEK fördelat på två brf lägenheter
  • 1.7 MSEK sparat på Avanza/Lysa/Sparkonton

Totala skulder:

  • 200 TSEK CSN skuld
  • 1.3 MSEK bolån

Lärt mig från RikaTillsammans att max 70-80% av totala förmögenheten ska användas till bostaden.

Kontantinsats: 0.7*6.1 = ca 4.3 MSEK

Buffert kvar: 1.8 MSEK som kan behållas på indexfonder mm. Fråga 1: är det dumt att inte stoppa in mer av totala tillgångar i kontantinsatsen för att sänka ev lånegrad eller är det bättre att behålla de på börsen? Antar det beror på vilken avkastning vs ränta man räknar med :smiley:

Inkomster och utgifter:

  • Gemensam nettoinkomst: 88 TSEK/mån.
  • Nuvarande utgifter exkl. boende: ca 32 TSEK/mån

Fråga 2: givet de här förutsättningarna, hur hade ni gått tillväga för att sätta en budget för husköp? Jag har räknat på att boendekostnader (drift, ränta och amortering) inte ska överstiga 30% av totala nettoinkomster samt kunna hantera olika stresscenarion (högre ränta, en inkomst temporärt, skilsmässa).

Tacksam för inspel!

1 gillning
2

Hur vill ni bo och vad har ni för mål och ambitioner? Med er ekonomi så är de allra flesta ”vanliga” hus inom räckhåll så det hela blir egentligen inte en ekonomisk fråga.

Var har du läst det? Det finns inga skall, man får använda sina pengar till precis vad man vill. :grinning:

Har man en bra ekonomi med stor buffert och hög lön som ni verkar ha så tycker jag inte man ska lägga in för mycket av pengar i bostaden så tidigt i livet. Bättre att behålla det på börsen. 50% eller lägre belåningsgrad kan man unna sig när man närmar sig 50-55 års ålder (eller senare).

Förmögenheten blir väl 6.1 - 1.5 = 4.6? Skulderna måste dras bort från tillgångarna.

4 gillningar
3

Jag tror att en vanlig tankegång för ett par i er ålder med en stor kontantinsats är att man bör trycka in pengarna i en bostad med 60-80 % belåning för att sedan göra huskarriär och bli ekonomiskt oberoende. Jag har hört det från andra i er ålder.

Problemet med den tanken är att ni har fått den av era föräldrar som säger: “TÄNK om man hade köpt en lägenhet mitt i Stockholm 1991, då hade vi varit rika nu!”. Och ja, det var sant för just den perioden - men det kanske inte stämmer för kommande 20 år. Det blir att betta en stor andel av era pengar på ett enda tillgångsslag, på en globalt sett liten marknad av det tillgångsslaget, i ett litet geografiskt område av den marknaden.

Jag tycker helt enkelt att det låter som en väldigt hög risk som ni överväger att ta. Risken jag tänker på är inte främst att ni förlorar pengar typ att bostadsmarknaden kraschar, utan att ni pumpar in drifts-/räntekostnader och värdet går upp marginellt över tid medan börsen ångar på. Det blir en stor alternativkostnad.

Med det sagt ska man bo någonstans och om det är så att ni redan har målet klart för er med ett långsiktigt boende i vilket område osv OCH det boendet kostar så mycket att ni behöver lägga in 3-4 miljoner - så är det ju fantastiskt att redan ha den möjligheten. Men min poäng är att göra det av rätt anledning, inte för att ni har lyssnat på tidigare generationers ältande.

4 gillningar
4

Med nuvarande bolåneregler får man låna max 4,5 x bruttolönen utan att “drabbas” av extra amortering. Antar att ni har en bruttolön kring 130 tkr per månad, d.v.s. ni kan låna 130x12x4,5=7,02 MSEK. Det kan väl vara en bra gräns att hålla koll på. Sen om ni vill sätta in 4,8 MSEK eller 15% eget kapital är upp till er.

1/4 2026 försvinner amorteringsregeln kopplat till inkomst, men tänker att den ändå är en bra måttstock att jämföra sig mot.

5

Oavsett om ni har mycket pengar till insats så behöver ni göra samma resonemang som alla andra.

  1. Hur mycket är ni beredda att lägga på boende kostnader varje månad?
  2. Hur vill ni bo?
  3. Hur ser era sparplaner ut?

Gissar att ni har 2 frågor till att besvara:

  1. Hur mycket är oskattad vinst från tidigare försäljningar och vad har ni för alternativ där?
  2. Vill ni gå i pension tidigt?

Exempelvis valde en kompis i samma situation att köpa för 11m med 55% belåning för att få ner månadskostnaderna. De hade dock mycket som var oskattad vinst och hade precis skaffat barn och planerade ett till barn. De valde bort 13-15m husen för att få ner månadskostnaden.

Givet er lön som är relativt låg jämfört med er förmögenhet och ålder så är ju 1 rätt begränsande. Ta en djup fundering kring era planer framåt, att ha kvar nån miljon på börsen kommer sitta fint. Vi är i liknande sits men tjänar mer och har kommit överens om att inte röra vår aktiebuffert i framtida bostadsköp.

7

Jag ser på boende helt tvärt om. Istället för att fråga mig hur dyrt har jag råd med, frågar jag mig hur billigt hus kan jag köpa och ändå få allt jag vill ha av mitt boende.

15 gillningar
8

Mycket lättare resonemang att ha i småstad. Snålar man i storstad förlorar man tid i vardagen.

4 gillningar
9

Det beror även på om det är ett renoveringsobjekt eller ett helt nybyggt hus, helt omöjligt att jämföra dessa situationer. Är det ett äldre hus så måste det tas i beaktning, det är alltid dyrare än vad du tror i slutändan. När man väl bott in sig hittar man massa andra saker som också har en underhållsskuld eller ser för jävligt ut som man inte såg under den korta visningen.

2 gillningar
10

Varför är oskattad vinst intressant? De lär väl göra uppskov på vinsten.

11

Säg att 2m av deras 4.3m är vinst - vågar du kasta in 2m på börsen som ska skattas sen? De flesta lägger väl in allt i nästa bostad?

12

Mitt råd är att fundera mindre på att minska utgifterna med några tusen och mer på hur kan pengarna användas för att leva det liv ni vill ha. Istället för att låsa dem i bostad kan de avkasta mer på annat sätt och vara likvida som möjliggör ett rikare liv? Detta bör ställas mot vilken risk med belåning ni klarar finansiellt kxb psykologiskt. Vill ni ha barn med deltid osv och flexibilitet är det många fördelar med att låna innan dess och ha pengarna på kontot tycker jag. Detta gäller såklart så länge ni får lån med era Inkomster. Varje miljon bundet i bostad räknar jag med sänker den förväntade avkastningen med cirka 4000 kr i månaden räknat ränta efter avdrag jämfört med högre risktagande i tex aktiefonder som kan avkasta 7 % jämfört med 2-3 % ränta. På lång sikt blir detta stora pengar med ränta på ränta. Samtidigt förstår jag att man i storstaden vill lägga in mer kontant då det är större belopp det handlar om och få vill ha mångmiljonbelopp i lån utan extremt höga Inkomster.

13

Ja det vågar jag, det är precis så jag själv har gjort. De behöver inte skatta förrän dagen de säljer det nya huset utan att använda försäljningskapitalet till att köpa nytt boende - och då har de råd att betala skatten.

14

Fair enough! 0 ränta på det också så makear sense om man e långsiktig

1 gillning
15

Du nämner inte någonting om var ni tänker bo. Behöver ni två bilar? En bil? Ingen bil? Bilar kostar en jäkla massa pengar, även om man som jag har en bil från 2014 som jag servar själv. Men om ni inte har någon bil så blir det en helt annan situation, för då har ni extremt mycket mer pengar kvar varje månad.

Oavsett hur mycket pengar man har, så ska man sätta upp alla sina intäkter och kostnader i ett kalkylark och utgå från det. Bor man så att man behöver bil så tar man upp det som en kostnad (den VERKLIGA kostnaden), men behöver man inte någon bil så sätter man bara upp ett periodkort för lokaltrafiken eller liknande.

Vilka kostnader har man för mat, el, sopor, vatten, kläder, räntor, amortering osv.? Allting beror ju på var man bor och hur man väljer att leva.

Ska man ha barn i framtiden? Barn kostar pengar. Tänk på veckopengen som ni måste ge dem när de blir några år.

Ni förstår nog vad jag vill förmedla. Ingen annan än ni själva kan få en bra uppfattning om hur mycket pengar man ska lägga på sitt boende. Speciellt inte jag.

16

Wow vilket forum! Stort tack allihopa för era inspel! Otroligt värdefullt. Som flera av er skrivit, vi behöver göra en större hemläxa först med vad vi värdesätter i livet och hur mycket av våra tillgångar vi vill lägga på boende vs annat i livet.

3 gillningar
17

Som du märker finns det många olika sätt att se på saken beroende på vad man vill uppnå med livet men jag skulle vilja rekommendera avsnitt 415 av rikatillsammans för ett lite annat sätt att se på bostad som en investering.

Kort sammanfattat kan man säga att det lönar sig ekonomiskt att ha ett så stort lån som möjligt och att betala av så lite som möjligt på lånet. Lånet fungerar som en hävstång på din investering. Låt mig förklara.

Om man lånar upp till 85% på en bostad som kostar 6 miljoner man har gått in med 900 tusen i eget kapital. Ökar bostaden då i värde med 3% på ett år, så har bostaden ökat med 180 tusen. 180 tusen i vinst på 900’ tusen i insats ger en ökning på 20%. Det är detta som är hävstången. Men man måste såklart dra bort räntan på lånet. Detta blir 114’ tusen (3% ränta, 25% ränteavdrag). Kvar blir en “fjuttig” ökning på 7,2% ( 65’000). Men inflationen äter upp lånet, så din skuld är också 2.5 % lägre. Lånet blir alltså som en omvänt sparkonto.

Utöver detta så måste du också räkna in den höjning av hyran som hade tillkommit om du hade valt att hyra din bostad istället, som du nu slipper iom att du ägen din egen bostad, dvs alternativkostnaden. Den ger ytterligare 2-3% såvida du inte köper mycket lyxigare boende än du behöver.

Totalt sett så landar man i en avkastning på runt 10-11% årligen även i tider då bostadens värde “bara” följer inflationen. Om bostaden istället ökar med 7-10% årligen som de har gjort de senaste 30 åren så kan man räkna med väldigt mycket mer. Över 20% årlig avkastning. Jag tycker inte man ska räkna med att det går upp lika mycket som det har gjort historiskt, men siffrorna ser väldigt bra ut även när det går lite sämre, som mitt räkneexempel visar.

Ett annan bra grej med att ta ett stort lån är att man har mindre pengar att röra sig med, vilket gör att man är lite mer återhållsam i sitt spenderande i vardagen. Man vänjer sig snabbt vid att ha väldigt mycket pengar över varje månad och unnar sig dyrare och dyrare vanor.

För de flesta på detta forumet och det gäller troligtvis även er, så har man inte svårt att hålla i pengar ändå, men för många familjer är ett hus den enda investeringen man gör i hela sitt liv, och den blir då extremt värdefull längre fram i livet.

Vad jag ville ha sagt är att bostad är en kanoninvestering. Enligt mig. Dessutom så är det kul att äga och ta hand om ett hus eller lägenhet, tycker jag personligen.

Försök inte köpa större/lyxigare än ni behöver, och ta så stort lån som ni kan. Det är mitt råd. Planerar ni familj, så måste ni ju så klart ta höjd för det.

2 gillningar
18

Bra pedagogiskt exempel på hävstång. Och det är tilltalande, men jag tycker det är viktigt att belysa vad man faktiskt optimerar för. Är målet att ha så mycket pengar på kontot som möjligt om 20 år, eller att ha så stor frihetsgrad som möjligt längs vägen?

Höga fasta utgifter minskar utrymmet för att spara på börsen och hantera oförutsedda utgifter. Det är väl detta som kallas “house poor”.

Hög belåningsgrad kombinerat med ett dyrt objekt gör dig mer sårbar för prisfall, vilket kan göra det riktigt stökigt att byta jobb eller boende om livet förändras; separation, sjukdom osv.

Man optimerar pengar på kontot och det kan kännas bra, men man betalar ett pris i form av minskad flexibilitet, vilket kan kännas mindre bra. Det är en individuell känsla/avvägning och har inga rätt eller fel, men viktigt att reflektera över.

1 gillning
19

Tackar. Kloka tankar du med. Givetvis måste man sitta ner och titta på vad man prioriterar. För vissa betyder bostaden väldigt mycket. Jag personligen spenderar väldigt mycket tid i mitt hus (jobbar hemma + fritidsintressen), och sätter ett högt värde i att trivas väldigt bra. Andra är ute och flänger mest hela tiden och ser bostaden mest som ett ställe du sover på.

Men som jag ser det så utesluter inte ett stort lån ett flexibelt levnadssätt. Tvärt om så har man ju mycket mer pengar att röra sig med jämfört med att putta in alla pengar i ett hus där de blir fast tills du säljer eller tar mer lån. Visst, du får högre månadskostnad, men man får ju köpa något i en prisklass där man har utrymme att både leva och spara. Man har ju t.om möjlighet att skita i ett sparande helt, eftersom man redan har en investering som växer (dvs bostaden). Och passar det inte går det ju oftast att sälja. Det är oftare enklare att sälja ett hus/lägenhet än att försöka få ett förstahandskontrakt i STHL skulle jag tro. Skulle säga att det är väldigt flexibelt av flera anledningar.

Det är också värt att notera att det endast är dåligt att sälja med förlust i det fallet du lämnar bostadsmarknaden helt. Säljer du med förlust så köper du också ( i 95% av fallen iaf) med liknande rabatt på din nästa bostad. Dock så kan det vara knepigt om det går ner 20-30% och man har en belåning på 85%. Dock hämtar det vanligtvis sig ganska fort och jag rekommenderar ingen att löpa en bostad man bara tänkt bo i i några enstaka år, så man får väl vara beredd på att bo i sitt nya hus i minst 4-5 år iaf. Annars tänker jag att man prioriterar helt fel.

1 gillning
20

Helt sant att krockkudden är stor i just det här fallet, vilket ger en större trygghet och flexibilitet. Jag tänkte på motsatsen.

Men även med en stor insats kan man göra sig “house poor” om man använder kapitalet för att köpa något betydligt dyrare än vad ens löpande inkomster klarar om situationen ändras lite (inkomst, räntor osv).

Det svåra är såklart avvägningen - ska insatsen användas för att maximera hävstången eller för att köpa sig låga fasta kostnader och därmed större frihet i vardagen? Hur man vill leva de närmaste åren (karriärval, föräldraledighet, resor/utgifter, hobbies osv) blir det som får styra. Bankerna har väl bra kalkyler men man får räknar fram någon KALP vid ihållande + 2% ränta samtidigt som en är föräldraledig, exempelvis. Och känner helt enkelt efter hur ont det gör. Gör det för ont minskar man belåning eller inköpspris.

21

Vi köpte nytt för 18 år sedan och har haft extremt låga uppvärmningskostnader samt ingen renovering. Klarat oss på 1 bil också.

Så räkna på renoveringskostnader, uppvärmningskostnader och eventuellt en extra bil. Det är pengar som ska ut och det billigare boendet blir kanske dyrare ur ekonomisk synpunkt.

Ett extra pluss med vårt hus är att vi har inte behövt lägga vår tid på att renovera eller pendla långa sträckor till jobbet. Nu har vi byggt nyt,t så vi slipper samma problem framöver :slight_smile: Det gamla huset visar sig har dubblat sig i värde på dessa 18 år.