Ny användare av forumet här men långtida lyssnare av RT-podden.
Synopsis: Är det över huvud taget rimligt att låna 4 miljoner kronor till hus om man har en gemensam månadsinkomst på 63.000 kr och 1.000.000 till kontantinsats?
Jag bor med min familj utomlands sedan ett par år tillbaka och ska flytta hem till Sverige till sommaren. Vi sålde en bostadsrätt innan vi flyttade och har drygt 1 MKR vi kan använda till husköp, ev. renovering och nya möbler (vi gjorde oss av med allt). Vi har inga skulder i nuläget men är 50%-iga ägare till en skidstuga.
Husen vi tittar på ligger mellan 3 och 4,5 MKR. De har väldigt varierande läge och skick men har det gemensamt att de ligger på rimligt cykelavstånd från skolan där vi vill att barnen ska gå samt har tillräckligt med sovrum för alla i familjen. Vi kommer att ha en gemensam inkomst på ca 63 TKR i månaden under ett par år eftersom min fru har bestämt sig för att plugga och jobba deltid.
Jag är så himla sugen på att försöka få ett lån på ca 4 MKR som gör att vi kan köpa ett av de dyrare alternativen för att få större utrymme och ett kortare avstånd till barnens skola. Min fru vill dock hålla kostnaden nere medan hon pluggar och göra avkall på bekvämligheterna och därmed kanske låna 2,5 - 3 MKR. Jag tycker att de trånga husen hon förespråkar ser ut som en mardröm men kanske måste inse fakta.
Min fråga är förstås om jag är helt fel ute och borde glömma mina drömmar om utrymme och bekvämlighet och lyssna på min sunda fru?
Jag tror att den bild du beskriver är att betrakta som normal. Jag skulle inte snåla på hus utan välja det dyrare och bättre alternativet. Däremot skulle jag titta på möjligheten att kanske hyra ut ett rum under en period.
Om du är ute efter en specifikt ekonomiskt fokuserad bedömning så är ju det intressanta vad ni tjänar efter avslutade studier och överlag på sikt. Är ni i en fas när inkomsterna ökar eller har ökningen stagnerat? Normalt brukar man kunna öka sin lön ganska mycket under inledningen av karriären. När man väl kommit till en viss nivå behöver man i princip bli chef eller få någon smalare specialisttjänst för att kunna höja sin lön.
Förstår jag rätt att du tänker att den typen av huslån (4 miljoner lån med egen insats på 1 miljon) inte är ovanligt för en svensk familj?
I vårt yrke (lärare) är märkbar löneökning ofta beroende av att man byter jobb, för övrigt går det långsamt. När min fru har pluggat klart om ca två år bör vår gemensamma inkomst ligga på 85-88 TKR med en ökning av kanske 1,5 - 2% per år om vi inte byter jobb.
Jag har många tankar om biinkomster såsom uthyrning och side hustles men vågar inte riktigt ta med dem i den ekonomiska beräkningen förrän jag vet mer säkert om det kommer att gå.
Om man ska köpa hus under dagens förutsättningar så är de siffror du nämner inte något dramatiskt iögonfallande.
Att löneökningar förutsätter att man byter jobb är i sig inget onormalt. Jag har jobbat inom utbildningsförvaltningar och hanterat budget där så hur lärarlöner fungerar är jag väl bekant med. Jag uppfattar att ni har marknadsmässiga löner och det är bra. Det är inte alla som har det.
Du får gårna utveckla hur du tänker om extrainkomster. Jag har själv sysslat med uthyrning i olika former, både av hela huset och enstaka rum. Jag har då accepterat att göra det i “obekväm” form utan egen ingång eller eget kök/badrum. På högskoleorter är nog det mesta möjligt. På andra orter kan förutsättningarna variera mer.
Om jag skulle köpa villa skulle jag även titta på möjligheten med attefallshus. Det finns ju sådana företag som bygger ett hus på din tomt, hyr ut till flyktingar under X år och sedan är huset ditt. Har man begränsat med cash är det ju en bra lösning.
Vi är i lite samma sits där vi vägt fram och tillbaks om man ska köpa ett lite “för dyrt” hus direkt eller mellanlanda i något mindre först. Det vi har kommit fram till är att det faktiskt känns som en risk att först köpa något litet och sen byta upp sig. Risken vi ser är att marknaden går ner och helt plötsligt kan man inte byta upp sig eftersom kontantinsatsen är borta, så blir man fast i det lilla huset. Då köper vi hellre det dyra direkt och bor där långsiktigt så har marknaden förhoppningsvis repat sig igen när man vill flytta mer än 10 år senare (som det tog att repa sig efter senaste kraschen). Det här tankesättet förutsätter ju dock att man inte skiljer sig eller av annan anledning måste flytta efter en krasch eftersom man då istället kunna sluta med stora skulder.
Men rent krasst skulle jag säga att belåna sig till max är de bästa man kan göra i Sverige. Har visats åtskilliga gånger att vid minsta problem så löser staten problemet åt dig. Antingen via ränteavdrag, elbidrag, bränslebidrag eller bostadsbidrag. Ge det något år så kommer vi ha 2-3 till olika typer av bidrag. Gäller att komma in på marknaden snabbt för finns inget som skyddas lika mkt som villaägare i Sverige.
Jag är egentligen lite försiktig med att rekomendera att gå in så mycket som möjligt eftersom alla tillgångar kan minska i värde, även om det ligger något i det du säger Jimmy.
Jag har hört som ett generellt råd från både mäklare och om det var i sparpodden eller rikatillsammans podden att man ska räkna med att kunna bo i sin bostad minst 10 år när man köper den om man är högt belånad (var nu den gränsen går). För att utveckla mitt resonemang i förra inlägget kan vi räkna med era siffror lite:
Köper ni ett hus för 3,5m och marknaden går ner 30% har ni 3,5m×0 7-2,5m(lån)=-50k kvar i kontantinsats till nästa hus och måste därför vänta in en viss uppgång i marknaden för att kunna köpa något annat. Köper ni något för 1,5m har ni 1,5m×0,7-0,5m=550k kvar i kontantinsats efter nedgången. Den kontantinsatsen räcker då till ett hus för 3,67m, eftersom de andra husen också har gått ner så motsvara det ett hus för 5,25m i dagens marknad.
Var gränsen går vad ni kan köpa och fotfarande ha råd att byta upp sig beror såklart på hur stort ett potentiellt fall blir och det kan man ju bara gissa på ( har hört någon trovärdig säga 20% i ett rikatillsammansavsnitt nyligen men det är ju bara gissningar också). Men räkneövningen visar poängen i mitt första inlägg tydligt. Vi tänkte iallafall så att antingen köper vi något mycket billigare (typ en lägenhet) eller något dyrt direkt så slipper vi bli fast i ett boende där vi inte vill bo på lång sikt. Det här är såklart inte hela svaret på din fundering men en sak man lätt kan glömma.
Jag skulle inte tänka så mycket i termer av dyrt eller billigt om det handlar om köp till “normalpris”. Din ekonomiska situation kommer att vara ok även om amorteringarna blir tunga. Det är amorteringsbeloppet du främst behöver titta på i praktiken.
Om vi däremot pratar om köp över/under normalpris skulle jag vara desto mer petig. Det finns alltid variationer. Vissa hus säljs något dyrare, andra något billigare. Genom att vara systematisk och gå på många visningar kan man på ett tydligt sätt öka sin chans att göra en bra affär.
Risker finns det alltid men det är så livet ser ut. Det finns en risk med att köpa boende tillsammans med någon. Om man inte kan köpa ett boende på egen hand så är det en risk man får ta. Så dramatiskt mycket högre blir inte den risken av att du väljer ett bättre och därmed dyrare objekt. Långsiktigt är det helt säkert en bättre variant.
Jag hjälpte nyligen en kompis med en bostadsaffär. Då handlade det om en ganska dyr bostad som skulle köpas av en person själv. Med gällande regler blev amorteringskraven väldigt tunga när belåningsgraden skruvades upp. Är man två personer går det att hantera men effekten av stora lån och hög belåningsgrad på amorteringarna är stor. För någon som köpte sin bostad längre tillbaka och/eller har lägre belåningsgrad är det här icke-frågor.
Absolut. Men det är ju kända data vid köpet, till skillnad från räntan som kan dra iväg lite hipp som happ. Dessutom är amorteringen inte en kostnad utan en utgift, vilket gör det lite mindre ångestfyllt.
Tack för alla synpunkter! Jan och Caroline skojade inte när de sa att man får mycket feedback i forumet.
@Anonym Ang. sidoinkomster: När vi tittar på hus är vi extra intresserade av de som har en egen uthyrningsdel. Om vi har en jäkla tur så blir ett hus vi länge suktat efter till salu under våren men det blir inte billigt. Det har en hel lägenhet på övervåningen med en befintlig hyresgäst, och om hen inte vill bo kvar blir det en perfekt mellanlandning för våra tonåringar.
Jag funderar även på att sätta ihop onlinekurser i mina ämnen eller undervisa online genom t.ex Hermods (om min fasta arbetsgivare är ok med det) som sidosyssla.
Till sist har jag planer för vår skidstuga. Vi använder den bara två-tre veckor om året och då borde vi slå mynt av resten av tiden. På tomten skulle det få plats fler stugor så man skulle kunna skapa en miniatyr-stugby.
Ang. din kommentar om att köpa under eller över normalpris, jag tycker att det är supersvårt att avgöra om ett hus har ett normalt pris eller ej. Har du tips?
@MarcoS Jag tänker så också! Det jag tycker mig ha förstått om räntehöjningar och bostadskrascher är att en av de främsta konsekvenserna är att folk blir fast i sina hus. Därför tänkte jag också att vi borde skaffa oss ett hus som faktiskt uppfyller våra önskemål nu och inte tänka att vi ska byta upp oss sen när priserna kanske sjunker eller vi har mer pengar. Men - mitt överjag påminner mig hela tiden om risken att bli skuldsatt, det är svårt att tysta den rösten.
Det här med normalpriser är något man lär sig genom att gå på visningar och följa budgivningar. Det bygger också mycket på att husen är “typhus”, alltså inte unika byggnader utan sådana hus som det finns flera av.
Det är svårt att “fynda” när det gäller hus. Om man har något att sälja behöver man normalt sälja först och köpa sedan. Det ger ett ganska snävt fönster där man måste köpa för att det hela ska fungera. För att på allvar säkerställa att man gör en ekonomiskt bra affär skulle man behöva mer tid.
Jag skulle inte främst titta efter hus med uthyrningsdel eftersom det mer naturligt blir värderat högre då. Det är alltså inget fel med det men det är ingen fördel du kan räkna med att “få gratis”.
Jag bor själv i ett radhus modell större. Det har inte öppen planlösning utan mycket av dörrar och väggar. På övre plan har vi två sovrum. Ganska snart ska vi ta emot en tjej från Ukraina som kommer att bo i ett av rummen där. Det andra rummet tänkte vi kanske ha till någon ensamkommande. Vi har tidigare hyrt ut rum via Airbnb. Det fungerade men jag vet inte om jag rakt av skulle rekommendera det. Det är trevligare med någon mer permanent uthyrning. Nackdelen då är att rummen måste vara mer iordningställda. I det tidigare Airbnb-rummet har jag flera stora bokhyllor.
Instämmer att det är svårt att fyndköpa.
Men om man sitter i en sådan ekonomisk sits att man inte kan köpa först och sen sälja sin befintliga bostad så blir det totalt omöjligt.
Jag skulle isf fokusera på att städa upp i min privatekonomi för att möjliggöra detta, t ex med ett brygglån.
Mycket prat här om inkomster och utgifter och det är ju det konkreta man måste ta hänsyn till först men inget om vad man/du/ni är beredda att “offra” och vad man faktiskt kan göra själv/själva om det skulle behövas.
Om räntan stiger till >5%, elpriset permanentas på >3-5 kr/kWh, bensin/diesel >30kr/l, 30% högre matpriser, etc. Höjda skatter och kanske en återgång till gamla fastighetsskatten om S/V/MP kommer till makten (hua…). Förvisso skulle det innebära högre inflation som gröper ur lånen men netto blir det ändå ganska mycket dyrare. Sen har vi ju alla andra oförutsedda stora utgifter man kan råka ut för som husägare, typ taket börjar läcka eller huset behöver dräneras om samtidigt som man hittar brister i bärande konstruktioner eller andra saker man behöver ha en buffert för att klara. Räkna inte bara med att bostadspriserna skall öka i nuvarande takt i all evighet och att det går att öka belåningen hela tiden…
Själv köpte jag/vi en villa 1984 som redan då var onödigt mycket för stor för oss då och precis som idag mitt under en oljekris (den andra) med kraftigt stigande energipriser. I kalkylen räknade jag med att värma upp huset till 95% med ved som jag tiggde mig till på olika håll och sågade/högg helt själv (30 kubik/år). Det tog det mesta av tiden på helgerna under 3 vintermånader och de flesta kvällarna fram till maj. Semesterresor var det inte tal om de första åren och all mat lagade vi hemma. Cykel, promenad eller kollektivtrafik till jobbet. Plus ett allmänt gnetande på det mesta som köptes och dagens motsvarighet till byte av mobiltelefon vart och vartannat år fanns inte ens i sinnesvärden. Etc, etc…
Det jag vill säga med det här är att det stämmer som Gunde Svan säger, allt är möjligt om man bara vill satsa lite. Visst kan det hända oförutsedda saker men då får man bita ihop och kämpa lite till. Hyra ut en del av huset (om det är möjligt) är en bra ide, kanske sälja skidstugan om det blir kris, köpa begagnat, jobba extra på kvällarna, etc.
Allt är möjligt (inom rimliga gränser förstås…) och lycka till !
Tror alla i samhället har erfarenheter av det.
Vi har idag 30% avdrag på räntor när reporäntan är ca 0%.
När vi riskerade 1-2% högre arbetslöshet än normalt i landet i början av pandemin så tog de bort amorteringskraven direkt.
Utöver det så kommer jag få max i elbidrag fast jag bor i SE1. Min decemberräkning är samma som min juli räkning.
Jag kommer få bidrag för bensinen nu även fast jag valt att bo 2,5mil/enkel väg från jobbet utan lokaltrafik. Medan yrkestrafik och bönder får nöja sig med 1-2 kr/l i ersättning när kostnaderna senaste året har gått upp 10 kr/l.
Egentligen en enkel fråga om vart man köper billigaste rösterna. Man får inte bättre politiker än vad man förtjänar.
I slutändan var jag den korkade människan som tänkte att man måste ha sitt på de torra så istället för att köpa en övervärderad lgh för 10 år sedan och glidit räkmacka hela vägen till banken så har jag sparat ihop pengarna för de där 4 miljonershuset i utkanten av kommunen. Och efter att ha förlorat budgivningar mot 20 åringar som lånat sig till max så vill jag väl bara erkänna att jag hade fel som sparade och ungdomarna har haft rätt (åtminstone enligt politikerna). Låna till max och utnyttja hävstångseffekten. Är svårt att vinna genom jobbande och sparande.