Att köpa en fastighet - for dummies

Tja!

Äntligen ska jag inom kort gå tillträda som ägare i ett fastighetsbolag med två fastigheter(nedan kallat fastighetsbolaget)!
Jag är företagare sedan tidigare men inte alls kopplat till fastigheter. Det var varit en lång resa på flera år för mig att komma över rätt fastighet och äntligen är jag i mål…nåja, nästan, lite formalia kvar.

Tänkte sammanfatta lite vad jag lärt mig än så länge under resan. Jag har själv varit cirka hundra tusen miljarder gånger inne på RT för att söka information om olika delar av fastighetsaffären så det är inte mer än rätt att jag underlättar för kommande fastighetsägare! :slight_smile:
Så tack till alla er som skrivit frågor tidigare och er som besvarat frågorna, utan er hade min första fastighetsaffär kanske aldrig blivit av!

Kan tillägga att för mig är det viktigt att vid start få ett driftsnetto som motsvarar 6-7% av mitt insatta kapital varje år, då finns det möjlighet att öka belåningen och betala ränta när något oförutsägbart händer. Över tid är jag beredd att i denna affär ligga på 5% i driftsnetto/avkastning per år av mitt insatta kapital, avkastningen kommer jag använda att bygga upp en kapitalförsäkring i fastighetsbolaget med från år 4-6 och framåt i minst 15 års tid.
Driftsnetto är vad som är över efter att kostnaderna är betalda per redovisad period, det är inte avkastning men i praktiken går det att likställa för en småföretagare. Jag går mer in på detta nedan men för mig är det viktigt att skilja på driftsnetto före ränta och amortering och driftsnetto efter ränta och amortering, bolagsskatt, även om amortering inte är en kostnad så försvinner ju pengarna från ditt rörelsekonto.

Ge mig gärna ris, påhopp om felaktigheter och något ryggdunk om du läser i tråden.
Vad missar jag? Vad mer är viktigt att tänka på?

Vill även tillägga att allt jag skriver ska och borde dubbelkollas innan någon använder min kunskap i praktiken, men förhoppningsvis kan inlägget hjälpa dig på vägen mot absolut korrekta svar!

Tänkte försöka dela upp inlägget i några olika delar, får se hur det blir!

Varför investera i egen fastighet och inte bara på börsen? Tror jag att jag gör ett bättre jobb än proffs fastighetspersoner som arbetar i börsnoterade bolag?

Tänkte att det är lika bra att besvara denna fråga innan den ställs, gud vad det kliar i era RT fingrar när ni ser att någon vill köpa en fastighet istället för en indexfond? :rofl:

För mig handlar det om att sprida risken, jag är företagare och vill få friheten att i framtiden kunna gå i pension i ung ålder, typ 50 års åldern, kanske inte sluta jobba men iaf kunna välja uppdrag efter vad som är roligt och att kunna ha lite längre perioder utan jobb där jag tränar eller reser mer.
Därför vill jag inte riskera att ha dålig timing med hela mitt kapital, jag är redan tungt investerad i globala indexfonder och vem vet, kanske kommer en börssvacka när jag är 50 år. Med fastighetsbolaget har jag ett kassaflöde som jag kan leva på tills det att börsen mår bättre. Det är ca 20 år tills jag fyller 50 så innan det kommer det finnas en fin kassa i fastighetsbolaget och det kommer inte vara någon större risk för bolaget att leva på driftsnettot. Fastighetsbolagets driftsnetto kommer även till stor del att återinvesteras på börsen, jag räknar med att under år 4-6 börja investera driftsnetto på börsen, först ska jag bygga en kassa i fastighetsbolaget samt öka standarden i några av lägenheterna.

Vilka olika typer av fastighetsaffärer finns det?
De två vanliga är att man köper aktier i ett AB som äger en eller flera fastigheter, eller att man privat eller genom ett eget bolag köper en fysisk fastighet.
Vid det första exemplet är det rent juridiskt inget ägarbyte av fastigheten utan det är AB som får en ny ägare. Om du köper loss en fysisk fastighet från en annan ägare så utlöser du lagfartsavgift på 4.25%, som förvisso bokförs och skrivs av över tid samt är möjlig att göra vinstavdrag på.

Något som jag ser som en fördel vid köp av ett AB är att det redan kan finnas lån i bolaget, då är bankerna ofta lite smidigare att kommunicera med enligt min erfarenhet, du kan liksom ta över lånen då istället för att skriva nya lån. Dessutom isolerar du lånen i det AB som äger fastigheten istället för att belåna dig privat eller genom holdingbolag för köp av aktierna, då måste du varje år flytta upp pengar för att betala räntan osv.

Teknisk undersökning
Jag har låtit ett auktoriserat besiktningsföretag göra en besiktning av fastigheterna jag ska ta över nu, har även gjort det på tidigare objekt jag varit intresserad av. Ganska dyrt men SÅ VÄRT om man inte är en sån där händig man eller kvinna som kan lukta sig till påväxt i fasader på mils avstånd.

I min tekniska undersökning så ingår även att fråga efter fakturor, kvitto, instruktionsböcker, underhållsplaner osv för allt som har med tak, fasad, fönster, el, värme, vvs, stomme, källare, tvättstuga osv för att kartlägga vad det finns garantier på, försöka hitta beräknad livslängd på olika delar som takpapp och liknande.
Ett starkt tips är att medverka när besiktningsmannen är där, de tre jag anlitat har alltid varit väldigt pratglada, lärde mig mer av att medverka än att läsa protokollet.
I fakturor på ex el, vatten, värme kan du utläsa den korrekta årsförbrukningen och se så den varit stabil över några år, om inte - varför, något fel?

Kontroll av hyresgäster och avtal
Jag har fått ta del av hyresavtalen, i min affär finns det både privatpersoner i hyresrätter och flera kommersiella lokaler.

De privata har jag gjort en UC på och tittat ifall de har en stabil inkomst senaste åren samt att de inte varit placerade genom ex migrationsverket eller socialtjänsten(inte bra isf!).
De kommersiella hyresgästerna bad jag min revisor kolla på - jag sökte själv efter omsättning, vinst, tillgångar och ägarnas privata inkomster/situation men kändes tryggt att min revisor tog några timmar och tittade. Om du inte har bolag sedan tidigare kanske det inte är så lätt att ta kontakt med en revisor så där bara, men kanske ännu mer värt för dig som är ovan!

Hyresrätterna kan ha något som heter förhandlingsordning, det innebär att man varje år höjer hyran efter vad hyresgästföreningen förhandlar fram. Det är jag inte så intresserad av utan vill hellre reglera detta själv och få den “godkänd” av hyresgästerna. I min aktuella kommun höjs hyrorna ca 1,8% varje år men jag hoppas kunna ligga 0,1-0,2% över.
Utöver en årlig reglering av hyran kan du även höja hyran vid standardhöjning som att renovera badrum, golv, måla väggar/tak, byta kök osv. Det finns en lista på vad hyresgästföreningen godkänner för ökning av hyran vid renoveringar, ett tips är att gå efter den för att slippa jidder, ex kan du öka hyran med 40-60kr/månad om du installerar en handdukstork och 700-800kr/månad om du installerar ett nytt kök.

Hyresavtalen för de kommersiella hyresgästerna är lite viktigare att man fördjupar sig i.
Det måste regleras vilken hyreshöjning som gäller, ofta är det 2-3% per år eller höjning enligt ett index som heter KPI, det är också vanligt att det är en kallhyra så du ovanpå hyran fakturerar för el, vatten och värme.
Avtalets längd för en kommersiell hyresgäst ska vara flera år om det är en egen lokal, normalt är 3-5 år och att hyresavtalet måste sägas upp 9 månader innan det går ut om det inte ska förlängas i en ytterligare lika lång period.

Ekonomi
Några vanliga nyckeltal du får ta redan på och lära dig att räkna ut på en ex 20 års budget är:
Kvm totalt i fastigheten
Kvm totalt per hyresgäst
Hyra totalt per kvm per år/månad
Hyra totalt per kvm per år/månad per hyresgäst
Räkna ut hyresökningarna över tid per år
Driftsnetto som tar hänsyn till räntenivåer och skatt - samt amortering(är ingen kostnad men pengarna försvinner ju från bankkontot)
Kostnadsökningar - jag räknar 3% per år på allt

Det är intressant att även fundera ut vad du kan göra för att öka ditt driftsnetto, btw är min definition av driftsnetto alltid vad som blir över efter alla kostnader ink ränta, amortering och bolagsskatt.
Det är en god tanke att kommunicera standardhöjningar löpande med hyresgästerna i lägenheterna och ha en plan för detta.
Ofta är det också en god idé att dela på en stor lägenhet eller lokal till två mindre, i min affär jag ska göra nu är det ca 50% mer omsättning i kr per kvm i en mindre lägenhet än en större. Nackdelen med två mindre kommersiella lokaler än en stor kan vara att det beroende på läge inte är lika lätt att hyra ut som en hyreslägenhet.

Marknaden
Borde kunna delas in i två delar, dels fastighetsmarknaden som påverkas av hur vi människor bor och lever, samt räntemarknaden?
Jag skulle inte köpt en fastighet som inte ligger inom väldigt rimligt pendlingsavstånd till en tillväxtkommun, eller helst i tillväxtkommunen.
Jag räknar i min affär på 3% ränta i år(2022) även om befintliga lån i fastighetsbolaget har 1,6%, sen räknar jag 7% från år 2-20, kan även tillägga att jag har gjort ett påslag på mina budgeterade utgifter på 70% som förväntas täcka fel redovisning från tidigare ägare samt räntekostnader på lån för att betala oförutsägbara händelser

Driften
Jag kommer sköta kundkontakten på egen hand för att jag vill och tycker det är roligt, allt löpande arbete kommer jag köpa in kompetens för. Min strategi kommer till stor del vara att lappa och laga så länge det går utan risk för fastighetens hälsa, ex om ett fönster läcker försöker jag laga det, går det inte byter jag ut detta fönster - inte alla.

Hur räkna ut vinsten?
För mig handlar inte affären om att plocka ut lön idag ur driftsnettot utan jag vill återinvestera det, först i fastigheten genom standardhöjning men sedan i kapitalförsäkring.
För mig ligger vinsten i att ha ett kassaflöde att fortsätta bygga kapitalförsärkring med samtidigt som mitt grundkapital ligger ganska tryggt som investerat kapital. Jag räknar inte med någon värdeökning vid försäljningen utan ser det som en eventuell bonus men samtidigt ser jag inte över min långa tidshorisont att fastigheten kommer gå ner i värde förutom vid tillfällig påverkan från yttre faktorer.
Min vinsthemtagning ligger i framtiden när jag

  1. Löser in kapitalförsäkringen och gör vinstutdelning eller tar lön
  2. Har driftsnettot som del av min försörjning i framtiden genom vinstutdelning eller lön
  3. Tömmer kassan och använder till punkt 1 eller 2 precis innan försäljning
  4. Säljer aktierna vidare, förhoppningsvis skattefritt så som det är idag, samt att stora delar av lånen då kommer vara amorterade och redan beskattade om inte avskrivningen löst skatten.

Super kul om någon vill dela med sig av sin kunskap eller berätta om sina fastighetsaffärer nedan i tråden! :laughing:
Nu ska jag vila mina fingrar lite efter att ha skrivit detta inlägg, men jag berättar också gärna mer senare ifall någon är nyfiken.

12 gillningar

Får gärna återkomma om två-tre år och berätta om dina eventuella misstag! Jag önskar dig all lycka till. Jag är avis att du orkar, är alldeles för “lat” själv, har funderat på det men kommit fram väldigt snabbt att en indexfond är bekvämt. Tvivlar dock inte på du kommer tjäna bra.

1 gillning

Fortsättning…

Finansiering!
Att ta över en fastighet har varit en dröm för mig länge av flera anledningar och jag har försökt få banken med mig i flera stadier i min ekonomiska resa.

Första gångerna jag kontaktade banken siktade jag på en 50% belåning i någon håla i södra Sverige, lite lägre värde på fastigheten också, tror det var 3-4 miljoner den låg ute för. Fin fastighet med hyresrätter, säkert en säker affär men jag märkte att banken inte ens orkar titta på ärendet för att ge avslag utan upplevde att jag blev omkringslussad tills någon junior bankperson ringde och förklarade typ att “detta ligger utanför bankens affärsområde”… :laughing:

Vågar säga att om du inte har erfarenhet från företagande och genom detta kontakt med banken så blir det väldigt svårt med belåning tyvärr.

Nu har jag en personlig bankman till mina andra företag så har det funnits en naturlig igång där.

Rent generellt, gör så mycket förarbete du kan och dokumentera allt jag gick igenom i mitt inlägg i tråden, och skicka allt till banken.

Banken kommer inte värdera fastigheten som du. Om du vill betala 10mkr för en fastighet och tänker att du ska få 50% belåning på 10 mkr kan det vara feltänk om du är en vanlig människa med normala bankkontakter som jag, banken kommer tänka att deras värdering är 8mkr, och du får låna 50% av det, alltså 4mkr inte 5mkr.

Många pratar om att man kan belåna sig 50-70% av köpsumman och det kan man säkert, men jag har fått lånelöfte på ett par fastigheter nu och aldrig fått högre belåning än 40%, och tror det är närmare verkligheten för oss “the small people”.

Alla i detta forum förstår säkert att belåning är bra i en fastighetsaffär?
Om inte, så handlar det om att du ska ju få högre avkastning på pengarna som du lånar, än vad du har ränta samt att inflationen sänker värdet på lånet. Exempelvis lånar du 100 kr och har en ränta på 2% till banken, men du har en avkastning på 3% på din fastighet - då har du ju tjänat 1%(1kr).

Om 10 år har dina hyror gått upp i pris och indirekt har svårigheten att tjäna 100 kr att betala tillbaka lånet minskat.

Om jag hade suttit på mindre kapital, ex 3-4 mkr och inte haft mer pengar i pipen, då skulle jag nog köpt en mindre fastighet helt obelånat, man kan faktiskt få 5-6% avkastning även utan belåning och banken kommer sannolikt inte vara intresserade av att lägga tid på en så liten affär. Det är väldigt krävande att kommunicera med banken och du kommer få driva processen väldigt hårt.

Jag tvekar också på att ett fastighets AB ska vara det första företaget du startar, det är så mycket runt om kring ett AB att lära dig till en ganska liten utdelning jämfört med alternativen(indexfonder).
Det är faktiskt skillnad mot om man har haft andra AB tidigare och kan göra allt det formella kring redovisning lite med högerhanden eller tom har en firma som man redan har etablerad process med som sköter det.

3 gillningar

Det ska jag försöka göra!

Lycka till med ditt också…! :heart_eyes:

Tack för info! Innan fastighetskraschen på 90-talet har jag hört (dock osäkra källor!) att man kunde få låna 99 miljoner ifall du hade en som insats, det var ju en säker affär :wink: Man kan nästan förstå varför det krascha…

1 gillning

Ja och nej. Riktigt så illa var det inte i de två banker som jag jobbade i på 80- och 90-talen när det gällde hyreshus.

Däremot kunde en nyproducerad bostadsrättsförening få låna 99 procent av produktionskostnaden. Det gick som det gick också i många fall… Den läxan har i alla fall bankerna lärt sig.

3 gillningar

Till TS eller den som vet:

Det här med att få en första finansiering på 40% var ju smått drömkrossande, eller iaf försvårande…
Tror @Kludd att belåningsgraden är pga att du är ny i gemet enkom, eller kan det också ha nått att göra med husets plats?

Grattis till köpet också! :slight_smile:

1 gillning

Tja!

Jag tror det kan handla om att jag är ny i gemet, eller snarare - du kan säkert förhandla mer om du har en relation och tydligare bakgrund hos banken.
Men framför allt är det nog fastighetens placering och att många spekulanter blandar ihop priset du ska betala, och bankens värdering, om banken värderar fastigheten till 8mkr och du får belåna 4mkr, då är det 50% av värdet men bara 40% av det du ska betala för den.

Enklaste sättet att komma runt detta är väl att titta på billigare fastigheter än vad man hade tänkt sig från början! :slight_smile:

1 gillning

Just det, det låter ju rimligt.
Ett relativt intressant objekt jag själv har tittat på räknade mäklaren driftnettot / 3,92% för att få priset. Om det är rätt eller fel värde står väl i relation till kringliggande jämlikar antar jag, samt vad han tog med som driftkostnader.
Nu finns det väl väldigt många sätt att värdera ett hyreshus på, men vet du hur just din bank räknade?

Tänkte lägga till mina vinklingar här som har valt att investera i villor istället för hyreshus och belysa vart vi tänker olika.

Här tänker vi lika. Jag vill inte ha mera än ca 1/3 investerat i fastigheter (exklusive lån). För mig handlar det även om att ge familjer chansen att bo i villa som annars har svårt att spara ihop till kontantinsatsen.

Här har vi valt olika vägar, säkert mycket beroende på att du redan är inne i företagsformen vilket jag inte är, men även för att jag investerar i villor vilket är lite trassligare i företagsform eftersom man inte kan köpa ett färdigt AB om man investerar i villor.

Det här är en av anledningarna till varför jag hade svårt med hyreshus, varje objekt kostar att undersöka även om det inte blir något köp. Har du räknat in denna kostnad i din inköpskostnadskalkyl när du räknat ut driftnettot?
När man köper villor brukar säljaren ta in en besiktningsman.

Här är också en skillnad vid investering av villor. Varje objekt har bara en hyresgäst, så man lär känna dom lite bättre och kommer kunna knyta en kontakt bättre. Det finns även goda möjligheter att låta hyresgästen renovera huset. Dessutom blir det lägre vakanser och betydligt mindre arbete när hyresgästen väl är etablerad. Inga bråk mellan hyresgäster heller.

Oj, du räknar alltså in amortering som en utgift innan driftnetto? Brukar man göra så?

Det här är en väldigt bekväm förenkling som jag själv velat göra men jag tror dessvärre man räknar “fel” om man gör denna förenkling. Det är lite gran som att köra en utdelningsstrategi och ignorera att aktierna i sig ökar i värde. Det finns ett antal som gör det, men jag tror uträkningen blir “fel”.

Jag har inga som helst problem att få 70% belåning på mina villkor om de ligger i en tätort och 60% om de ligger någon mil utåt landet. Då är jag dock privatperson och förmånskund hos länsförsäkring med en väldigt stabil ekonomi, men det bör man ha om man ska ge sig in i detta. Jag har dessutom fått 70% belåning på hela köpesumman, banken har inte nedvärderat den villa jag köpt.

Oj, vart hittar du dessa? Jag kollade in ett hyreshus som låg en bit utåt landet för runt 3M men driftnettot var inte så högt. Vad har du beräknat för renoveringskostnad per boyta?

Som nämnts ovan, detta beror nog på AB formen och att han är ny i branchen. Jag har inga problem att få 70% vid köp och uthyrning av villor.

Min rekommendation om man vill ge sig in i gemet är att starta med en villa och hyra ut den som privatperson med de speciella beskattningsreglerna som gäller med schablonbelopp. Då får man en känsla för hur det är att hantera hyresgäster, gå på visningar, hantera reparationer osv. Efter två år får man inte hyra ut med dessa regler och kan då bestämma sig för om man vill sälja villan i det läget eller fortsätta hyra ut den.

Tycker också det låter udda. De gånger jag varit inne och frågat har kriterierna varit 75% belåning i större tätort (typ 15-20 000 inv och uppåt.) och 65% belåning på mindre orter. Detta är också Länsförsäkringar. Då har även förutsättningarna varit att jag startar nytt ab för fastigheten.

Spännande tråd! Denna kommer jag att följa!

Vad skulle ni säga att minsta ticket för att bli hyresvärd är? I ditt första objekt vill du troligen ändå inte ha all exponering mot en och samma hyresgäst exempelvis…
Bortser från strategier som att hyra ut rum i villa etc…

1 gillning

Hej, först vill jag bara tacka för den gedigna sammanfattningen du har gjort och var väldigt spännande för mig för jag går också och är lite sugen på fastigheter och sneglat på det ett par år nu men min fråga är.

Vad är det för frågor och kommentarer som man möts av på bankerna och har du provat att pitcha samma projekt till olika banker ?

1 gillning

Det beror på vilken typ av objekt och kostnaden för objektet. Jag skulle börja med att jämföra lite olika fastigheter i närheten av där du bor och räkna lite. Där jag bor (stad på ca 30k invånare) så skulle jag säga att jag nog inte skulle investera i fastigheter om jag hade mindre än 2M i portföljen (går att få tag i villor runt 2-2.5M för uthyrning).

Banken vill se en uträkning där dina inkomster-utgifter är positiva. Då innehåller utgifterna saker som ränta+amortering på lån, försäkring, underhåll, fastighetsskatt osv. Underhåll är den svåra punkten och banken räknar med en lägre underhållskostnad för villor än hyresfastigheter så mitt tips här är att fråga banken. Jag har räknat med ett underhåll på 90 kr/kvadratmeter boyta+biyta per år för villor (osäker på hyreshus, men min kalkyl där är 180 per kvadrat men inte testad mot banken).

Sedan får du anta en hyra som verkar rimlig (detta var väldigt svårt för mig och jag tror jag tog en för låg hyra faktiskt). Om dina uträkningar går ihop och du verkar ha koll på ekonomi så bör det inte vara några problem.

2 gillningar

Ah så ett gediget förarbete. Har du även med någon typ av skadegörelse eller dålig hyresgäst i beräkningarna till banken ?
Antar att detta kan skilja sig ifrån bank till bank också men hur gör du när du ska närma dig en ny bank. Ringer du bara till deras kundtjänst och presenterar dig och försöker få ett möte eller har alla banker nån speciell avdelning som inriktar sig på hyreshus/lägenheter ?

Här har vi valt olika vägar, säkert mycket beroende på att du redan är inne i företagsformen vilket jag inte är, men även för att jag investerar i villor vilket är lite trassligare i företagsform eftersom man inte kan köpa ett färdigt AB om man investerar i villor.

Intressant! Vilken typ av lån är det du får ta till det, vanligt bolån?

Det här är en av anledningarna till varför jag hade svårt med hyreshus, varje objekt kostar att undersöka även om det inte blir något köp. Har du räknat in denna kostnad i din inköpskostnadskalkyl när du räknat ut driftnettot?
När man köper villor brukar säljaren ta in en besiktningsman.

Min egen tid värderar jag inte alls. Besiktningen för fastigheten jag köper nu fick jag ett väldigt bra pris på eftersom den nyligen var besiktigad av samma firma, betalar ca 15tkr ex moms i bolaget för den vilket jag även kan göra avdrag för.

Oj, du räknar alltså in amortering som en utgift innan driftnetto? Brukar man göra så?

Sannolikt inte, det är nog mer ett resultat av min form av mentala bokföring och att amortering är viktigt för mig. Hade jag varit fastighetsekonom hade min definition av Driftsnetto säkerligen haft ett bättre namn.

Det här är en väldigt bekväm förenkling som jag själv velat göra men jag tror dessvärre man räknar “fel” om man gör denna förenkling. Det är lite gran som att köra en utdelningsstrategi och ignorera att aktierna i sig ökar i värde. Det finns ett antal som gör det, men jag tror uträkningen blir “fel”.

Jag tror också man ska våga räkna in värdeökning egentligen men återigen - mental bokföring. Vi lär ju inte räkna för positivt om man bortser ifrån värdeökningen.

Jag har inga som helst problem att få 70% belåning på mina villkor om de ligger i en tätort och 60% om de ligger någon mil utåt landet. Då är jag dock privatperson och förmånskund hos länsförsäkring med en väldigt stabil ekonomi, men det bör man ha om man ska ge sig in i detta. Jag har dessutom fått 70% belåning på hela köpesumman, banken har inte nedvärderat den villa jag köpt.

Intressant, Berätta gärna lite mer om dina lånevillkor och vad det är för lån. Kanske är det för att villor är en mer bestämd produkt med färre risker, du lånar till en villa - medan en fastighet med flera hyresrätter i praktiken är att låna till att driva ett företag liksom. Dessutom finns ju skydd för mig som ägare av ett AB vilket gör att banken kanske vågar ta större risk med en privatperson än ett AB?

Oj, vart hittar du dessa? Jag kollade in ett hyreshus som låg en bit utåt landet för runt 3M men driftnettot var inte så högt. Vad har du beräknat för renoveringskostnad per boyta?

Främst i kranskommuner, centralt med kommersiella lokaler på markplan och lägenheter ovanpå.

Ah så ett gediget förarbete. Har du även med någon typ av skadegörelse eller dålig hyresgäst i beräkningarna till banken ?
Antar att detta kan skilja sig ifrån bank till bank också men hur gör du när du ska närma dig en ny bank. Ringer du bara till deras kundtjänst och presenterar dig och försöker få ett möte eller har alla banker nån speciell avdelning som inriktar sig på hyreshus/lägenheter ?

Jag räknar in kostnader som inte finns i min kalkyl som ska gå till sådant - eller bli vinst. Ex i min aktuella fastighet där det finns några lägenheter samt kommersiella lokaler och kostnaderna är ca 140.000kr per år har jag lagt in en kostnadspost på 100.000kr som ska gå till småarbete som att laga puts, byta rör, el, lösa stopp i avlopp, rätta till takpannor och annat som inte täcks av en försäkring alt att betala ränta för lån till större oförutsägbara renoveringar.

Jag har försökt få till möte med 4 banker gällande den fastigheten jag ska ta över nu, Handelsbanken tittade på ärendet och hade bra kontakt, sen försökte jag med Swedbank + 2 mindre lokala banker men ingen av de tre senaste har ens återkopplat efter att jag ringt deras centrala nummer och bett om kontakt.
Slutade med att jag gick vidare med den befintliga banken SEB, är en OK bank men hade gärna gått över till Handelsbanken då kontakten sköts mer på lokal plan vilket jag skulle uppskatta till mina andra bolag.
På SEB har jag kontakt med en vanlig företagsrådgivare, sen har han säkert kontakt med specialister internt.

Nej, bolån går inte.

Det jag tror du missar när du gör denna uträkning är att belåning blir betydligt mera lönsamt om du räknar in en värdeökning. Sedan får du självklart räkna hur du vill, men jag som har 70% belåning får en helt annan vinst vid en värdeökning jämfört med dig som har 50% belåning. Det här har gjort det svårt för mig att investera i objekt som har lägre än 70% belåningsgrad (intressant att Erik D ovan skriver 75%, då jag bor i en tätort över gränsen), kanske ska försöka mig på att övertala banken till det i framtiden.

Pratade med företagsavdelningen på LF. Tog lånet i november förra året. 70% belåning av inköpskostaden på tillträdesdag. 2% ränta (höjd till 2.05% nu under sommaren), 2% amortering. Jag står personligen på lånet men den belastar mig inte när jag tar bolån via LF. Eventuellt kommer det krävas att jag startar någon form av företag (troligen enskild firma) om jag införskaffar flera fastigheter (vilket jag har gjort även om den andra är en tomt där jag bygger för tillfället).

Det förklarar saken, jag har hållit mig borta från objekt som inte är rena hyreshus riktade mot privatpersoner.

Jag äger just nu inte ens mitt boende men då jag insett att jag borde diversifiera mina investeringar och sitter på ganska mycket cash så har jag räknat på ett antal hyresfastigheter sedan något halvår tillbaka. Eftersom jag fokuserar på ett passivt ägande har jag sökt efter lättskötta fastigheter och en kostnadseffektiv lösning för drift och underhåll. Min första tanke var att börja kolla upp priser hos mindre företag som specialiserar sig på fastighetsskötsel då jag gled in på två sidospår som kan vara värt att kolla upp, Samhall.se och veteranpoolen.se.

1 gillning

Kul att du delar med dig av vad du lärt dig!

Själv köpte jag min första fastighet på 750 kvm BOA för ett drygt år sedan. När jag läser dina slutsatser kan jag i stora drag hålla med dig, men det är några detaljer i det du skriver där jag skulle säga “nja”. När du fortsätter din fastighetskarriär kommer du nog få en mer nyanserad bild av vissa saker, precis som jag också hela tiden lär mig saker och reviderar min bild av verkligheten. Jag är också ödmjuk inför att jag säkert har fel ang en hel del saker.

Den familj jag köpte min fastighet av kunde verkligen INGENTING om fastigheter. De bröt friskt mot en massa lagar och misskötte sin fastighet. Men det gick finfint för dem ändå på det hela taget, förutom att de fick ut ganska lite värde av sin fastighet när de sålde den pga denna misskötsel. Min poäng är att det går helt ok att äga en fastighet med rätt lite kunskaper, men vill man göra det framgångsrikt så är det verkligen väldigt mycket man behöver ha koll på.

För diskussionens skull kan det vara bra att vara lite mer stringent med begreppen här kan jag tycka, annars blir det lätt lite förvirrat. Detta är min uppfattning av centrala begrepp:

Driftnetto - den ekonomi som själva fastigheten i sig genererar, dvs fastighetens intäkter minus fastighetens kostnader (ibland räknat schablonmässigt). Uttrycks i kr. En källa till brist på samsyn här kan vara uppdelningen mellan drift och underhåll. Tittar man i prospekt räknar mäklarna ofta bara med driftskostnader och struntar i att fastigheten förr eller senare behöver nytt tak osv. I min värld inräknas både drift och underhåll i driftnetto (jag kan ha fel?). En vanlig schablon som nämns för detta är 450 kr/kvm BOA.

Betalnetto - om man räknar in finansiella kostnader tillsammans med driftnetto (som du gör ovan) tror jag man brukar benämna det betalnetto?

Direktavkastning - driftnetto i förhållande till köpeskilling (eller värdering). Uttrycks i procent. Har varit löjligt lågt senaste åren. Från i princip noll i storstäder till kanske sju på landsbygden (varierar såklart stort).

Avkastning på eget/insatt kapital - avkastningen räknat på det kapital du lägger in med belåning inräknad. Direktavkastningen är förhoppningsvis högre än din låneränta vilket ger en hävstång och högre avkastning än direktavkastningen. På de objekt jag räknat på senaste åren kanske runt 15-20%. Detta förändras ju dock när räntorna går upp, varför det är skakigt för fastighetsbolag just nu.

När det gäller banker verkar det för mig som att det varierar väldigt mycket vad de vill göra för affärer och vad man får för villkor. Jag hade inga problem att få 75% belåning, men jag aktar mig för att säga vad banker i allmänhet gör.

2 gillningar