Tja!
Äntligen ska jag inom kort gå tillträda som ägare i ett fastighetsbolag med två fastigheter(nedan kallat fastighetsbolaget)!
Jag är företagare sedan tidigare men inte alls kopplat till fastigheter. Det var varit en lång resa på flera år för mig att komma över rätt fastighet och äntligen är jag i mål…nåja, nästan, lite formalia kvar.
Tänkte sammanfatta lite vad jag lärt mig än så länge under resan. Jag har själv varit cirka hundra tusen miljarder gånger inne på RT för att söka information om olika delar av fastighetsaffären så det är inte mer än rätt att jag underlättar för kommande fastighetsägare! 
Så tack till alla er som skrivit frågor tidigare och er som besvarat frågorna, utan er hade min första fastighetsaffär kanske aldrig blivit av!
Kan tillägga att för mig är det viktigt att vid start få ett driftsnetto som motsvarar 6-7% av mitt insatta kapital varje år, då finns det möjlighet att öka belåningen och betala ränta när något oförutsägbart händer. Över tid är jag beredd att i denna affär ligga på 5% i driftsnetto/avkastning per år av mitt insatta kapital, avkastningen kommer jag använda att bygga upp en kapitalförsäkring i fastighetsbolaget med från år 4-6 och framåt i minst 15 års tid.
Driftsnetto är vad som är över efter att kostnaderna är betalda per redovisad period, det är inte avkastning men i praktiken går det att likställa för en småföretagare. Jag går mer in på detta nedan men för mig är det viktigt att skilja på driftsnetto före ränta och amortering och driftsnetto efter ränta och amortering, bolagsskatt, även om amortering inte är en kostnad så försvinner ju pengarna från ditt rörelsekonto.
Ge mig gärna ris, påhopp om felaktigheter och något ryggdunk om du läser i tråden.
Vad missar jag? Vad mer är viktigt att tänka på?
Vill även tillägga att allt jag skriver ska och borde dubbelkollas innan någon använder min kunskap i praktiken, men förhoppningsvis kan inlägget hjälpa dig på vägen mot absolut korrekta svar!
Tänkte försöka dela upp inlägget i några olika delar, får se hur det blir!
Varför investera i egen fastighet och inte bara på börsen? Tror jag att jag gör ett bättre jobb än proffs fastighetspersoner som arbetar i börsnoterade bolag?
Tänkte att det är lika bra att besvara denna fråga innan den ställs, gud vad det kliar i era RT fingrar när ni ser att någon vill köpa en fastighet istället för en indexfond? 
För mig handlar det om att sprida risken, jag är företagare och vill få friheten att i framtiden kunna gå i pension i ung ålder, typ 50 års åldern, kanske inte sluta jobba men iaf kunna välja uppdrag efter vad som är roligt och att kunna ha lite längre perioder utan jobb där jag tränar eller reser mer.
Därför vill jag inte riskera att ha dålig timing med hela mitt kapital, jag är redan tungt investerad i globala indexfonder och vem vet, kanske kommer en börssvacka när jag är 50 år. Med fastighetsbolaget har jag ett kassaflöde som jag kan leva på tills det att börsen mår bättre. Det är ca 20 år tills jag fyller 50 så innan det kommer det finnas en fin kassa i fastighetsbolaget och det kommer inte vara någon större risk för bolaget att leva på driftsnettot. Fastighetsbolagets driftsnetto kommer även till stor del att återinvesteras på börsen, jag räknar med att under år 4-6 börja investera driftsnetto på börsen, först ska jag bygga en kassa i fastighetsbolaget samt öka standarden i några av lägenheterna.
Vilka olika typer av fastighetsaffärer finns det?
De två vanliga är att man köper aktier i ett AB som äger en eller flera fastigheter, eller att man privat eller genom ett eget bolag köper en fysisk fastighet.
Vid det första exemplet är det rent juridiskt inget ägarbyte av fastigheten utan det är AB som får en ny ägare. Om du köper loss en fysisk fastighet från en annan ägare så utlöser du lagfartsavgift på 4.25%, som förvisso bokförs och skrivs av över tid samt är möjlig att göra vinstavdrag på.
Något som jag ser som en fördel vid köp av ett AB är att det redan kan finnas lån i bolaget, då är bankerna ofta lite smidigare att kommunicera med enligt min erfarenhet, du kan liksom ta över lånen då istället för att skriva nya lån. Dessutom isolerar du lånen i det AB som äger fastigheten istället för att belåna dig privat eller genom holdingbolag för köp av aktierna, då måste du varje år flytta upp pengar för att betala räntan osv.
Teknisk undersökning
Jag har låtit ett auktoriserat besiktningsföretag göra en besiktning av fastigheterna jag ska ta över nu, har även gjort det på tidigare objekt jag varit intresserad av. Ganska dyrt men SÅ VÄRT om man inte är en sån där händig man eller kvinna som kan lukta sig till påväxt i fasader på mils avstånd.
I min tekniska undersökning så ingår även att fråga efter fakturor, kvitto, instruktionsböcker, underhållsplaner osv för allt som har med tak, fasad, fönster, el, värme, vvs, stomme, källare, tvättstuga osv för att kartlägga vad det finns garantier på, försöka hitta beräknad livslängd på olika delar som takpapp och liknande.
Ett starkt tips är att medverka när besiktningsmannen är där, de tre jag anlitat har alltid varit väldigt pratglada, lärde mig mer av att medverka än att läsa protokollet.
I fakturor på ex el, vatten, värme kan du utläsa den korrekta årsförbrukningen och se så den varit stabil över några år, om inte - varför, något fel?
Kontroll av hyresgäster och avtal
Jag har fått ta del av hyresavtalen, i min affär finns det både privatpersoner i hyresrätter och flera kommersiella lokaler.
De privata har jag gjort en UC på och tittat ifall de har en stabil inkomst senaste åren samt att de inte varit placerade genom ex migrationsverket eller socialtjänsten(inte bra isf!).
De kommersiella hyresgästerna bad jag min revisor kolla på - jag sökte själv efter omsättning, vinst, tillgångar och ägarnas privata inkomster/situation men kändes tryggt att min revisor tog några timmar och tittade. Om du inte har bolag sedan tidigare kanske det inte är så lätt att ta kontakt med en revisor så där bara, men kanske ännu mer värt för dig som är ovan!
Hyresrätterna kan ha något som heter förhandlingsordning, det innebär att man varje år höjer hyran efter vad hyresgästföreningen förhandlar fram. Det är jag inte så intresserad av utan vill hellre reglera detta själv och få den “godkänd” av hyresgästerna. I min aktuella kommun höjs hyrorna ca 1,8% varje år men jag hoppas kunna ligga 0,1-0,2% över.
Utöver en årlig reglering av hyran kan du även höja hyran vid standardhöjning som att renovera badrum, golv, måla väggar/tak, byta kök osv. Det finns en lista på vad hyresgästföreningen godkänner för ökning av hyran vid renoveringar, ett tips är att gå efter den för att slippa jidder, ex kan du öka hyran med 40-60kr/månad om du installerar en handdukstork och 700-800kr/månad om du installerar ett nytt kök.
Hyresavtalen för de kommersiella hyresgästerna är lite viktigare att man fördjupar sig i.
Det måste regleras vilken hyreshöjning som gäller, ofta är det 2-3% per år eller höjning enligt ett index som heter KPI, det är också vanligt att det är en kallhyra så du ovanpå hyran fakturerar för el, vatten och värme.
Avtalets längd för en kommersiell hyresgäst ska vara flera år om det är en egen lokal, normalt är 3-5 år och att hyresavtalet måste sägas upp 9 månader innan det går ut om det inte ska förlängas i en ytterligare lika lång period.
Ekonomi
Några vanliga nyckeltal du får ta redan på och lära dig att räkna ut på en ex 20 års budget är:
Kvm totalt i fastigheten
Kvm totalt per hyresgäst
Hyra totalt per kvm per år/månad
Hyra totalt per kvm per år/månad per hyresgäst
Räkna ut hyresökningarna över tid per år
Driftsnetto som tar hänsyn till räntenivåer och skatt - samt amortering(är ingen kostnad men pengarna försvinner ju från bankkontot)
Kostnadsökningar - jag räknar 3% per år på allt
Det är intressant att även fundera ut vad du kan göra för att öka ditt driftsnetto, btw är min definition av driftsnetto alltid vad som blir över efter alla kostnader ink ränta, amortering och bolagsskatt.
Det är en god tanke att kommunicera standardhöjningar löpande med hyresgästerna i lägenheterna och ha en plan för detta.
Ofta är det också en god idé att dela på en stor lägenhet eller lokal till två mindre, i min affär jag ska göra nu är det ca 50% mer omsättning i kr per kvm i en mindre lägenhet än en större. Nackdelen med två mindre kommersiella lokaler än en stor kan vara att det beroende på läge inte är lika lätt att hyra ut som en hyreslägenhet.
Marknaden
Borde kunna delas in i två delar, dels fastighetsmarknaden som påverkas av hur vi människor bor och lever, samt räntemarknaden?
Jag skulle inte köpt en fastighet som inte ligger inom väldigt rimligt pendlingsavstånd till en tillväxtkommun, eller helst i tillväxtkommunen.
Jag räknar i min affär på 3% ränta i år(2022) även om befintliga lån i fastighetsbolaget har 1,6%, sen räknar jag 7% från år 2-20, kan även tillägga att jag har gjort ett påslag på mina budgeterade utgifter på 70% som förväntas täcka fel redovisning från tidigare ägare samt räntekostnader på lån för att betala oförutsägbara händelser
Driften
Jag kommer sköta kundkontakten på egen hand för att jag vill och tycker det är roligt, allt löpande arbete kommer jag köpa in kompetens för. Min strategi kommer till stor del vara att lappa och laga så länge det går utan risk för fastighetens hälsa, ex om ett fönster läcker försöker jag laga det, går det inte byter jag ut detta fönster - inte alla.
Hur räkna ut vinsten?
För mig handlar inte affären om att plocka ut lön idag ur driftsnettot utan jag vill återinvestera det, först i fastigheten genom standardhöjning men sedan i kapitalförsäkring.
För mig ligger vinsten i att ha ett kassaflöde att fortsätta bygga kapitalförsärkring med samtidigt som mitt grundkapital ligger ganska tryggt som investerat kapital. Jag räknar inte med någon värdeökning vid försäljningen utan ser det som en eventuell bonus men samtidigt ser jag inte över min långa tidshorisont att fastigheten kommer gå ner i värde förutom vid tillfällig påverkan från yttre faktorer.
Min vinsthemtagning ligger i framtiden när jag
- Löser in kapitalförsäkringen och gör vinstutdelning eller tar lön
- Har driftsnettot som del av min försörjning i framtiden genom vinstutdelning eller lön
- Tömmer kassan och använder till punkt 1 eller 2 precis innan försäljning
- Säljer aktierna vidare, förhoppningsvis skattefritt så som det är idag, samt att stora delar av lånen då kommer vara amorterade och redan beskattade om inte avskrivningen löst skatten.
Super kul om någon vill dela med sig av sin kunskap eller berätta om sina fastighetsaffärer nedan i tråden! 
Nu ska jag vila mina fingrar lite efter att ha skrivit detta inlägg, men jag berättar också gärna mer senare ifall någon är nyfiken.
Man kan nästan förstå varför det krascha…