Vad kostar det att ha någon som sköter bokföringen om man har säg en hyresfastighet med 4st lägenheter?
Varför de skulle ha lärt sig den läxan får du gärna förklara? På vilket sätt är förutsättningar nu annorlunda jämfört med då? Staten brukar väl rädda bankerna så jag förstår inte vad som de skulle ha behövt lära sig?
Bankerna skapar fortsatt pengar genom skuldsättning/ utlåning, tjänar grova pengar på det,
penningmängden ökar, inflationen ökar, krisen kommer och så blir bankerna räddade av staten.
Jag skall försöka förklara.
Bankerna har numera en oerhört mycket lägre belåning till bostadsrättsföreningar än på 80- och tidigt 90-tal.
80-talet var extremt. Finanseringen såg ut så här för nybildade bostadsrättsföreningar: Banken lånade ut 70 procent. Staten via Länsbostadsnämnderna lånade ut 29 procent och bostadsrättsköparna betalade 1 procent (!) för sin bostadsrätt samt tillval. Värdet på bostadsrätterna steg därefter explosionsartat. När sedan Staten försämrade villkoren för föreningarnas lån blev resultatet i många fall katastrofalt. Vårt agerande på den tiden kan lite jämföras med den amerikanska bolånekrisen många år senare.
Nu har både Staten och bankerna lärt sig. Staten lånar inte ut några pengar alls och bankerna lånar ogärna ut mer än 25 procent till nystartade föreningar.
Bankerna är i de flesta börsföretag var uppgift är att ge avkastning till aktieägarna. Detta är fullt naturligt. Därför är det Statens uppgift att sätta upp spelreglerna.
Staten styr framförallt den korta räntan via Riksbanken. Däremot sätter bankerna sina marginaler själv. Staten bestämmer över amorteringar och via konsumentkreditlagen över Kvar att leva på kalkylen.
Riksbankens experiment med minusränta framstår i efterskott som misslyckad. Hade man stannat på plus en procent tror jag bomarknaden hade uppfört sig mera normalt.
Om Staten vill, kan man exempelvis stoppa amorteringsfria lån, sänka bottenlånen till max 75 procent, öka kravet i Kvar Att Leva På-kalkylen, mm. Rikta din ilska åt rätt håll!
Till sist, detta med att bankerna skapar pengar. Det helt naturligt att penningmängden stiger i en uppåtgående marknad. Nu sjunker bostadsmarknaden. Menar du på fullt allvar att bankerna nu håller på och med berått mod makulerar en massa pengar?
2 gillningar
Tack för svar! Om vi nu har lärt oss av historien verkar det konstigt att vi som privatpersoner fortsatt är så högt belånade tänker jag men jag kanske tänker fel.
Om det nu var så fel med minusränta förstår jag då inte att man införde det.
Jag är inte banktjänsteman eller ekonom och blir därmed friare i mitt tankesätt kring dessa spörsmål. Ibland är det lättare att se hur saker är om man själv inte är mitt ibland dem. Har bara ett litet CSN-lån så jag är inte i beroendeställning till någon bank.
“If you have nothing, you have nothing to lose”.
Att stora delar av vår konsumtion sker med lånade pengar är väl dagens sanning och att det då finns aktörer ( banker) som profiterar på detta.
Profitera är ett starkt ord. Om du köper en ny dator, så tjänar tillverkaren och butiken pengar på dig. Likaså om du köper mjölk, så tjänar både bonden och butiken pengar på dig. Anser du därmed att dessa aktörer profiterar på dig?
Om någon utomstående lånar ut pengar är det givetvis så, att långivaren vill ha en maximal vinst. Jag råkar ha aktier i både SHB och Swedbank. Jag skulle bli oerhört irriterad om dessa banker inte skulle försöka tjäna så mycket pengar som möjligt.
Även här har Staten i många fall svikit sitt ansvar. Att man kan tillåta långivare som tar enorma räntor för SMS-lån är för mig ofattbart. Finns det en lag om ockerräntor, så tillämpas den inte uppenbarligen.
Vad gäller banker, är det viktigt att man som konsument undersöker alla möjligheter. Tyvärr väljer man ofta bank av gammal vana, och betalar därmed för mycket ränta. Att konkurrensen ändå fungerar hyfsat är SBAB ett bevis på. Trots att det är en statlig bank har den inte signifikant lägre räntor än andra banker.
Hej!
Intressant artikel! Jag har aldrig ägt hyresfastighet eller haft företag men är intresserad av att köpa. Jag har läst mycket här på bloggen bland annat, men har lite funderingar.
Jag köper inte för att jag har mycket tillgångar och för att sprida risk utan min tanke är mer som ett extraarbete då jag har möjlighet till det och en förhoppning om att kunna utöka inkomsten upp mot brytgränsen för statlig skatt, så kanske iallafall 5000kr/mån över tid, efter lån och amortering.
Jag bor på landsbygd några mil utanför centralorten och om jag ska köpa så vill jag ha nära dit. Finns säkert nackdelar med att bo på gångavstånd också. Jag tror att möjligheten till att få bra värdeökning på renovering är begränsad, lite mer osäkert att få uthyrt över tid men ser bra ut i dagsläget, men priset är ju ett helt annat i jämförelse med större ort också.
Jag kollar på två fastigheter med 2 resp 3 lägenheter per fastighet. De ligger ute för mellan 1-2 milj st. Min värdering är betydligt lägre än begärt pris(max 50%), baserat på driftkostnad räknat på dagens elpriser, direktavkastning på 10%, underhållskostnad på 200kr/kvm. Det är två äldre fastigheter, 30-tal resp 50-tal, den ena är ganska sliten utvändigt men annars ser dom ut att vara i okej skick. Tror intresset är svagt så min förhoppning är att det ska kunna gå att komma ner i pris men det återstår att se.
Min tanke är att det ska drivas som enskild firma, handpenning måste lånas till på befintlig bostad. Jag skulle behöva låna 75-85%. Helst 85% och det är något jag fått okej till vid en tidigare fastighet jag var intresserad av, har dock inte fått svar ännu då jag precis mejlat samma bankkontakt. Jag skulle om det blir aktuellt besiktiga huset.
Jag är inte så insatt i hur man ska tänka kring skatter och avdrag ännu för att få ut maximalt. Min plan att jobba med att rusta upp enklare saker så det ser lite finare och mer i ordning ut utvändigt och vissa år om det behövs bytas tak eller andra större jobb är jag införstådd med att kanske inte tjäna nåt och jag är okej med det.
Men över tid få in lite extra att stoppa in i ISK. Kludd skriver om att stoppa in i kapitalförsäkring i bolaget, är det mer gynnsamt på något sätt eller hur funkar det?
Jag har också varit inne på att som Daniel Nilsson skriver och som många gör, att istället köpa en villa istället och hyra ut. Jag är just nu inne på mindre hyresfastigheter. Visionen är att de ska bli attraktiva för äldre och få in bra, långsiktiga hyresgäster.
Jag skulle vara jättetacksam för synpunkter, jag funderar mycket på om friheten i “extrajobbet” är värt den ökade risken med (äldre) hyresfastigheter, mot att ha ett annat extraarbete som timanställd. Jag tycker det är roligt att pyssla med huset och trädgården så tycker därför att det skulle vara passande.
Mvh Gunnar
Om du är intresserad av ett extra arbete skulle jag välja ett annat alternativ. Övertid, ett extra jobb, god man, helg jobb eller liknande om det är ekonomin du är ute efter. Den stora vinsten som jag ser det är diversifiering, men kapitalet jobbar på lika bra på börsen. Undantaget är om du ser hyresfastigheterna som en hobby, men rent ekonomisk är diversifiering den stora vinsten.
Tack för dina synpunkter, jag tar till mig av det!
Min tanke var att att nu när elkostnader, räntor mm är missgynnsamma för fastighetsägare, att det kan vara läge att försöka köpa för ett underpris, med förhoppning om att elpriset inte kommer vara så högt som nu för evigt. Jag funderar även på alternativet med ett annat jobb men kan man köpa till ett bra pris borde det väl kunna vara ett fritt, bra arbete med i längden bättre ersättning med tanke på ökad risk gentemot ett extraarbete på timme? Jag ser självklart flera fördelar med att ta ett annat jobb istället för att få extra pengar att stoppa in i sparande men vill analysera för- och nackdelar nu när möjligheten finns.
OM man skulle vara intresserad och ge ett bud, vad är rimligt med att räkna med i kostnader? Räknar jag med som elbolagen sätter elpris framåt, runt 5kr/kWh, så är det knappt fastigheterna går runt, räknar jag på 3kr/kWh så är de värda runt hälften av utsatt pris. Detta med underhållsbudget på 200kr/kvm.
Kan det i mitt fall vara mer intressant att köpa en villa istället och ha en hyresgäst bara? Vad skulle fördelen med det vara isåfall?
En annan fråga, jag har redan ställt den till mäklare men inte fått svar från säljare än om hur hyresförhandlingar går till. Hur brukar det se ut, speciellt som det ser ut nu med inflationen och framförallt skenande elpriser som påverkar marginalen stort för många?
Det är alltid svårt att tajma marknaden.
Det som arbetar är främst ditt kapital. Det skulle arbeta även på börsen, men med betydligt mindre arbetsinsats från dig om du investerar i en indexfond. Som sagt, om det är rent ekonomiska intressen så är detta inte ett effektivt sätt att spendera tiden utan det finns bättre möjligheter i så fall.
Om du inte är van att driva företag och deklarera sådant så är mitt tips att börja med en villa och ta det som privatuthyrning i två år då det har skattefördelar.
Kan inte svara på detta då jag bara hyr ut villor och än så länge står hyresgästerna för elen själva. Jag har dock förvarant dem om att det kommer komma en hyreshöjning nästa år på grund av det rådande ränteläget. Annars har jag inskrivit i mitt hyreskontrakt att det normalt kommer en hyreshöjning på 2% per år med undantag för om det sker stora renoveringar typ.
Detta håller jag med om. Direktavkastningen på hyresbostäder är relativt låg generellt, så på börsen får du teoretiskt troligtvis högre avkastning utan något arbete alls medan en fastighet innebär ganska mycket arbete. Om du lägger ut allt arbete (drift, underhåll, admin) med fastigheten på extern part så närmar du dig troligtvis noll i avkastning. Skillnaden mot börsen är dock att fastigheter är lätta att belåna, så med hävstång kan du få bättre avkastning på eget kapital än börsen.
Det tar ett tag att förklara hur hyressättning går till i Sverige. Om du söker på forumet så finns en del äldre trådar om det. Superförenklat kan man säga att hyresnivåer i stort sätts i kollektiva förhandlingar (lite liknande de kollektiva löneförhandlingarna) där hyrestagarna har en stark position baserat i den lagstiftning vi har. Äger du en liten fastighet är chansen stor att du inte ingår i dessa kollektiva förhandlingar utan förhandlar direkt med dina hyresgäster, men du är ändå tvingad via lag att förhålla dig till de kollektiva hyresnivåerna. Det finns ingen direkt koppling mellan dina kostnader som fastighetsägare och den hyra du kan ta ut av dina hyresgäster. “Jag har en hög elkostnad” är alltså inte ett skäl för att ta ut en högre hyra.
Är det något speciellt du undrar ang hyresförhandling?
Hej! Kul att du kör på! Har du under din researchtid hittat någon bra bok som på ett enkelt sätt beskriver hur man kan räkna hem en fastighetsinvestering?
Vänligen
/Ricardo
Vilka bra tips du ger! Tack!
Hur många villor äger du som du hyr ut? Vi har snart tillträdet till vår 3:e och nu framöver kan vi inte längre använda oss av bolån.
Förstår jag dig rätt att du beskriver att du fått företagslån utan AB eller enskild firma? Deklarerar du som näringsverksamhet eller hyr du ut privat mha tröghetsregeln? Vill du berätta mer kring ditt lån du fick från banken?
Har du valt att rikta dig till privatpersoner eller företag, vilka fördelar/nackdelar ser du med de olika hyresgästerna?
Sent svar men jag loggar inte in så ofta.
Jag hyr ut med företagsreglerna då jag vill ha hyresgäster som bor lång kvar lång tid och inte behöva byta hela tiden då det uppstår friktion och arbete för varje ny hyresgäst. Då det enligt min erfarenhet är lite äldre objekt som ger bäst inkomst så kan man dra av ganska stora summor för reparationer och liknande.
Jag har dock kommit fram till att det här med fastighetsuthyrning inte är något för mig så jag försöker avveckla. I dagsläget hyr jag bara ut en villa med två lägenheter samt en villa som jag just nu inte lyckas sälja till ett rimligt pris på grund av bostadsmarknaden.
Jag hyr bara ut till privatpersoner, har inget kontaktnät mot företag vilket annars helt klart vore ett alternativ.
Lånet från banken är en personlig förhandling, men då jag varit kund på LF länge samt har en väldigt stark privat ekonomi samt gjorde en uträkning där jag faktiskt kunde räkna in hyran från hyresgästerna som en inkomst så hade jag inga större problem att få lån.
Anledningarna till att jag slutar är främst:
- Jag har insett att den emotionella delen av att ha lån är för tärande för mig.
- Det är lite trassligt att ständigt behöva ha uppsikt på husen på ett sätt som man har svårt att ha när man inte bor där. Det är en hel del mindre problem som konstant behöver lösas. Hade jag valt hyresgäster idag hade jag nog bara valt att hyra ut till hantverkare även om hyran potentiellt blivit något lägre.
- Rent ekonomiskt så blir det bara en stor vinst om man kan ta ordentligt med lån vilket jag inte vill göra egentligen.
1 gillning