Många diskussioner här i forumet handlar om frågan huruvida man ska köpa eller hyra. I några av trådarna har det kommit upp förslag på att skapa en kalkyl för det här. Jag tycker det är en bra idé och kan gärna göra det tekniska om vi hjälps åt lite med matten. Därför tänker jag att vi kan sätta igång diskussionen här och kanske skapa en delningsbar Excel eller liknande.
För att komma igång med disksusionen:
Vilka är parametrarna som vi bör ta med?
Har du gjort en kalkyl, är det något som du skulle kunna dela med dig av?
Som inspiration så har ju NY Times den bästa kalkylatorn jag har sett hittills:
Det vore ju något att sikta på eller inspireras från. Säg att vi skulle leka med en anpassning av den, vad skulle vi behöva ändra?
Jag är på inget sätt en expert i detta ämne, då jag aldrig köpt en bostad. Jag slår till med några parametrar och hoppas att andra fyller på!
Köparen betalar för:
Tappad avkastning på kontantinsats**
Avgift
Ränta på lånet
Kostnad för reparation/inköp som annars hade täckts av hyresvärden, utslaget per månad.
Säljavgifter: Marknadsföring på Hemnet, Överlåtelseavgift, ev. styling, ev. städning, skatt på eventuell vinst
Överlag tycker jag att NY Times är utformad på ett bra sätt. Något liknande fast med svenska avgifter, skatter, etc. hade varit underbart!
Men skämt åsido, så är väl en väldigt svårkvantifierad faktor möjligheterna till att anpassa sitt boende (minimalt i en hyresrätt, ganska flexibelt i en ägd villa). Vad är den värd?
Sedan spelar ju även en annan faktor in som stjälper varenda ekonomisk kalkyl; det kanske inte går att hitta en hyresrätt där man vill bo eller tvärt om. Fast det kanske vi i och för sig scope:at ut om vi ställer oss frågan om det ska hyras eller köpas - för den frågeställningen förutsätter ju att båda alternativen är valbara
I mitt fall har situationen båda gångerna jag köpt boende varit “jag skulle vilja bo i område X, ungefär si eller så stort, cirka nu”. Och det var åtminstone i ena fallet en kötid på 15 år för hyresrätt så…
Jag och min sambo köpte ett hus 2019 och jag har sedan dess sammanställt alla kostnader med huset. Våra driftskostnader ligger på 3200 per månad. Jag skulle säga att det ser ut som att den periodiserade renoveringskostnaden hamnar kring 5000 per månad. Kan någon som bott längre i hus bekräfta eller dementera denna kostnaden?
Sen är frågan om vi borde räkna med saker som alternativkostnaden för att vi behöver ha en mycket större buffert nu med ett hus än om vi hade bott i en lägenhet.
Grymt! På BRF och villa antar jag att vi får slänga in en möjlighet att ställa in årlig värdeökning på bostaden. För att kunna räkna in säljkostnader korrekt behöver vi nog ha en uppskattning på hur länge man tänker bo i bostaden med.
Intressant det med bufferten! Det har jag inte tänkt på tidigare.
Det blir en utmaning att få till en bra kalkyl. Men bra ambition.
En viktig faktor är att om man köper sin bostad för lånade pengar får man en mycket större hävstång än om man hyr och placerar pengarna på börsen. Men det förutsätter att bopriserna går upp.
Bra kalkylator, den illustrerar verkligen problemet på svensk bostadsmarknad just nu. Stoppade in mina egna siffror och skulle behöva hitta en likvärdig hyreslägenhet för 4 000 kr i månaden. Finns inte en chans, skulle behöva betala minst det dubbla.
Den viktigaste parametern att ta hänsyn till är den framtida värdeutvecklingen på bostaden. Jag gjorde en liknande kalkyl innan jag köpte lägenhet och den parametern överskuggar verkligen allting annat. Bostäder har ökat i värde med 7% per år sedan 2000, och 5% per år sedan 2010. Med dom siffrorna kommer det alltid vara mest lönsamt att äga sitt boende, så hela kalkylen faller och står på hur bostadspriserna kommer att utvecklas i framtiden.
Detta är också svårt, ska man jämföra med eller utan hävstång för pengarna man investerar på börsen?
Måste säga att jag tyckte kalkylatorn var svår att anpassa efter svenska förhållanden, och blir någon siffra fel kan det slå ordentligt åt båda hållen eftersom det är så långa tidsperioder.
Vore bättre att kunna hitta någon form av tumregel, typ som Ben Felix 5%-regel, fast anpassade efter svenska förhållanden.
Eftersom hyran bygger på bruksvärdesprincipen så tenderar privatvärdar (läs Akelius) att lyxrenovera gamla hyresrätter för att kunna sätta en högre hyra. Hyresrätten är en konstig form, då den inte spelar på marknadsekonomins regler. Priset på en villa/bostadsrätt/äganderätt bygger på vad folk är villiga att betala. En hyresrätt, speciellt i Stockholm bygger på kötid hos de kommunala värdarna, sk allmännyttan. Trycket på marknadshyra ökar ju hela tiden och först när det blir verklighet så kommer folk sluta att behålla sina hyresrätter trots att de inte behöver. Att det finns en handel med svartakontrakt osv, bygger på att systemet inte fungerar.
Jag tänker att om du köper en bostad och lånar ställer du bostaden som säkerhet och får därmed värdeökning även på lånade pengar. Om nu priserna fortsätter upp.
Hyr du din bostad blir det svårare att få låna så stora belopp. I alla fall till så låg ränta som ett bostadslån. Det är klart att man kan köpa hävstångsprodukter på börsen men då hamnar man i en helt annan riskkategori.
Det är någon slags enkel tumregel av denna typ som man borde kunna få fram, räcker ju med att man får en fingervisning eftersom det ändå är så många okända variabler. Fast efter svenska förhållanden då förstås, detta är för Kanada.
Känns dock som att han missar något, både till fördel äga och fördel hyra. Att hyran stiger med inflationen men lånet på huset förblir detsamma borde vara en fördel för ägt hus, eller är det en tankevurpa? Samtidigt borde ränta-på-ränta-effekten från de extra pengarna från kontantinsatsen och amorteringen som inte blir uppbundna i huset och kan jobba på börsen vara fördel hyra, trots att de inte är en ”unrecoverable cost” blir det en alternativkostnad av att det blir dött kapital.
Fast blir den verkligen det? Det är ju trots allt 15% av husets värde som gör ingenting istället för att arbeta på börsen. Blir ganska mycket hyra för pengarna.
Utebliven avkastning på kontantinsatsen är i högsta grad relevant, men handpenning är något annat va? Jag blandar ihop begreppen ibland, ber om ursäkt för förvirringen jag skapat!
Guldfeber. Det är skillnad på kontantinsats och handpenning. Handpenning är det belopp som erläggs vid kontraktsskrivningen. När villan eller bostadsrätten tiillträds kanske tre månader senare avräknas handpenningen i likvidavräkningen. En handpenning uppgår sällan till 15 procent.
Nej, den är ju obefintlig eftersom det är ett förskott på kontantinsatsen bara.