Samskapa en kalkyl - hyra eller köpa ett boende?

Om vi ska gå efter allmänhetens syn får vi sänka nivån ordentligt, där är analysen i princip ”hur stort är mitt lånelöfte? Det köper vi för” :rofl:

3 gillningar

Utebliven avkastning på kontantinsatsen är i högsta grad relevant, men handpenning är något annat va? Jag blandar ihop begreppen ibland, ber om ursäkt för förvirringen jag skapat!

Aj, läste det som kontantinsats :upside_down_face: Nej, den är ju obefintlig eftersom det är ett förskott på kontantinsatsen bara.

1 gillning

Ja, håller med att det är en liknande enkel tumregel som vore bra att översätta till en svensk variant. Om jag sammanfattar så består den av (för Kanada) följande kostnader per år:

  • Skatter (ca 1%)
  • Underhållskostnad (ca 1%)
  • Kapitalkostnad (80% av räntekostnad 3%, 20% av alternativkostnad börsen 3%)

För den svenska marknaden så blir det ju motsvarande två varianter för villa resp. bostadsrätt. För bostadsrätt så direkt översatt skulle jag säga:

  • Avgift
  • Underhåll (kanske mindre än 1% med tanke på gränsdragning Brf och Brf-havare?)
  • Kapitalkostnad (85% av räntekostnad 1.5% * 70%, 15% av alternativkostnad börsen 3%)

Vad man skulle behöva här är då bara Pris, Avgift, Underhållsuppgift, och Ränta på lån. För villa får man ändra Avgift till Skatt och öka på Underhåll? (är mer osäker på denna bit då jag aldrig ägt villa själv)

Man kanske måste ändra lite om man vill räkna på att man inte helt betalar av lånet?

Angående inflationen, är det inte så att han förenklar och bara tänker sig kostnaden just nu? Sen vad gäller kontantinsats plus amortering så är ju det som är en del i kostnaden av kapital (dvs i hans räkneexempel så får du 3% bättre avkastning på kontantinsatsen på börsen än bostadsmarknaden).

Det vill säga ekvationen för “unrecoverable costs” per år för bostadsrätt i Sverige skulle bli (antagit 1% underhåll):

AVGIFT * 12 + PRIS * 1% + PRIS * RÄNTA * 85% * 70% + PRIS * 3% * 15%

Ny tanke:
Möjligtvis att den behöver förändras något med tanke på att i Ben Felix uträkning vart räntekostnad och alternativkostnad samma (3%). Det torde ju betyda att när nytt kapital tillförs i form av amortering så förändras ju inte kapitalkostnaden. Men för Sverige så är räntedelen (dels pga ränteläget, men också pga av ränteavdrag) så pass mycket billigare att man bör ta hänsyn till det. Det bör inte vara så svart att förändra min uträkning ovan för att ta hänsyn till det, men att man då får en kostnad för År 1, 2 osv.

1 gillning

Guldfeber. Det är skillnad på kontantinsats och handpenning. Handpenning är det belopp som erläggs vid kontraktsskrivningen. När villan eller bostadsrätten tiillträds kanske tre månader senare avräknas handpenningen i likvidavräkningen. En handpenning uppgår sällan till 15 procent.

Det känns som att han förenklar för mycket, uträkningen blir liksom rätt ”här och nu” men inte över långa perioder. Som ex. räknade han ju på 3% vs 6% för bostäder vs. aktier, men realt ~1% vs 4% eller något i den stilen som då blir 4x istället för 2x. Och samtidigt sväller hyreskostnaden över åren samtidigt som kostnaden för huset förblir statistisk från datumet man köpte det. Så man skulle behöva räkna varje alternativ var för sig över ex 20 eller 30 år och sedan jämföra slutresultatet. Eller har jag otur när jag tänker?

Jag upptäckte ju tabben sen, läste för snabbt. :face_with_monocle:

Ja, jag håller med att på lång sikt blir det nog lite knasigt. Det mest korrekta torde väl vara att kolla kostnaderna kvartal för kvartal (amorteringar) samt år för år (hyresjusteringar). Om man vill förenkla det något så kan man ju studera endast år till år och anta att all amortering sker på slutet av året innan.

Låt mig ha lite synpunkter om underhåll. Underhållskostnaderna är ju inte linjära utan stiger undan för undan, ju äldre huset blir.

Vitvaror som kanske håller i 15 år, ett badrum behöver renoveras efter 25-30 år, ett tak håller kanske I 70 år osv.

Mitt hus är 280 kvm inkl garage och är 40 år gammalt. De senaste 10 åren har huset kostat mig 703 000 kr, fördelat enligt följande:
Renovering av badrum och toalett 190 000 kr, fönsterbyte 110 000 kr, avlopp 65 000 kr, värmepump 125 000 kr, byte av golv mm 50 000, fiber 15 000 kr, övrigt 148 000 kr…

All in- och utvändig målning samt tapetsering har jag gjort själv, dessutom lite enkla snickeriarbeten.

Det är alltså inga småsummor som huset har kostat, förutom en stor mängd eget arbete.

Nu är det inget synd om mig. Jag har kunnat självfinansiera kostnaderna, och huset har stigit rejält i värde.

Jag vill bara rikta ett varningens finger till de som vill köpa hus bara för att casha hem en värdestegring. Ta höjd för underhållskostnader och eget arbete.

Dessutom tillkommer ytterligare kostnader som gräsklippare, gräsmattegödsel, växter till rabatter mm mm.

Bestämmer man sig för att köpa en villa eller bostadsrätt bör det vara för att öka sin livskvalitet, och inte i första hand för att tjäna pengar.

11 gillningar

Nu har jag tänkt om lite igen med vad som känns som en hyfsat rättvis jämförelse (om än något mer komplex, dock förenklat med att räkna på årsbasis). Min tanke är att man bör jämföra den summa pengar man skulle få om man likviderar de två “portföljerna” efter X antal år. Den ena portföljen består endast av värdepapper från börsen (om man hyr), medans den andra består av lägenheten samt eventuellt även värdepapper.

Om man hyr så har man HYRA * 12 i utgifter. Om man köpt så har man AVGIFT * 12 + RÄNTA + UNDERHÅLL + AMORTERING i utgifter. Den ena kommer ju vara större än den andra så mellanskillnaden läggs till i den relevanta portföljen. Det vill säga om kostnaderna för att hyra överstiger de för en köpt lägenhet ett år så kompletteras köpe-portföljen med värdepapper från börsen. Och om utgifter för köpt lägenhet överstiger hyrd så gör man motsvarande sak för hyres-portföljen (som endast består av värdepapper). Dessa kostnader uppdateras sen år efter år, dvs man antar en hyresökning/avgiftsökning, uppdaterar enligt amorteringskrav etc. Båda portföljerna uppdateras enligt antagen värdeökning för aktier/fonder samt värdeökning för lägenheten.

Sen kan man jämföra för varje år X = 1, 2, … hur mycket portföljerna är värda (efter att ha dragit av kvarvarande lån och försäljningsavgifter).

2 gillningar

Det är ju på lång sikt som är intressant :upside_down_face:

Gällande bostadsrätter måste man ju även räkna separat hur hållbara avgifterna i förseningen är, och om de inte visar sig vara det, hur ska man räkna om summan? Bästa är väl iof att undvika sådana föreningar, men vill man köpa nytt blir det svårt/omöjligt.

1 gillning

Kolla mitt nya inlägg :wink:

Låter ju dock som ett extremt invecklat sätt att räkna på saken och kommer ännu längre ifrån en enkel tumregel, förstår inte riktigt vilket mervärde den ger, hitta brytpunkten i tid för när hyra vs äga eventuellt går på ett ut?

1 gillning

Tanken var ju inte att det skulle vara en enkel tumregel utan ett mer komplett sätt att se på saken. När man väl har det så kan man ju utveckla tumregler. Det är något att använda som benchmark, eller för den som är intresserad av en mer realistisk beräkning.

1 gillning

Det mest realistiska måste ju vara att räkna varje alternativ var för sig över ex 20 eller 30 år (eller vilken period man nu väljer) och sedan jämföra slutresultatet, för det är ju så människor i praktiken kommer göra vid de olika valen.

En annan aspekt är hur vinsterna på de olika tillgångsslaget beskattas. Även om man kan få uppskov etc så ska skatten betalas en vacker dag, och vi har väldigt fördelaktiga regler för värdepapper i ISK/KF medan det är ganska sura regler för ägda bostäder. Även detta måste ju finnas med i kalkylen.

Det är ju precis det jag föreslog ovan?

Ja, skatt behövs ha i åtanke.

borattupplysning.se riktar sig visserligen till bostadsrättsföreningar. Men de rekommenderar ett schablonbelopp på 150 kr per kvm+30 kr per kvm för löpande underhåll. Totalt alltså 180 kr per kvm totalyta.

De skriver vidare: “För nybyggda fastigheter är underhållsbehovet begränsat, större åtgärder kommer inte behövas förrän efter 20-30 år. Därför bör uh-budgeten modifieras så att endast 1/30-del behövs per år de första 30 åren. Ex: en relativt ny 10 år gammal fastighet behöver bara budgetera 10/30-delar av 150 = 50kr/kvm. Gäller det planerade underhållet. Löpande reparationer tillkommer alltid med 30kr/kvm. Summa alltså 80kr/kvm.”

Kanske detta skulle vara kunna vara en bra utgångspunkt i kalkylen? Nånstans mellan 80-180 kr per kvm och år beroende på hur gammalt huset är?

3 gillningar

Jag har tänkt ett varv kring till detta, och med hjälp av flera här i tråden så skulle jag föreslå något i stil med. (Inom parantes ger jag ett första utkast på förslag på parametrar.)

Parametrar som den “vanliga” användaren vill slå in.

Generellt:
Antal år (10 år)
Bostadens storlek (100 kvm)

Hyresrätt:
Hyra (10 k)

Bostadsrätt:
Pris (2 M)
Ränta (1,4 %)
Månadsavgift (4 k)

Hus:
Pris (4 M)
Ränta (1,4 %)

Parametrar som automatiskt ställs in men går att modifiera.

Generellt:
Värdeökning på bostadsmarknaden. (4 %)
Värdeökning på en aktieportfölj. (7 %)
Värdeökning på en ränteportfölj. (3 %)
Fördelning mellan aktier och räntor i den alternativa investeringen. (60/40)
Ökad kostnad för underhåll av ägd bostad. (2%)
Amorterar. (2% över 70% av priset och sedan 1% ner till 50%.)

Hyra:
Ökning av hyran per år. (2%)

Bostadsrätt:
Ökning av månadsavgiften per år. (2%)
Renoveringskostnad (180*ytan)

Hus:
Ökad driftkostnad per år. (2%)
Driftkostnad. (3 k)
Renoveringskostnad (180*ytan)

Resultatet ska presenteras i två former.

  • Hur mycket har du betalat under dessa åren, totalt och per månad.
  • Hur mycket är din förmögenhet värd, portfölj+bostad.

Det blir nog enklast att skriva en loop som jämför dessa mot varandra. Skriva en ekvation som löser detta blir nog onödigt krångligt.

Något jag missat?

4 gillningar

Föreningens ekonomi måste med på något vis vid bostadsrätt, kanske via lån per kvm även om det är trubbigt. Man behöver kunna rensa ut eller justera för föreningar med ohållbart låga avgifter… och dessa vimlar det av.

1 gillning