Samskapa en kalkyl - hyra eller köpa ett boende?

Det känns som att han förenklar för mycket, uträkningen blir liksom rätt ”här och nu” men inte över långa perioder. Som ex. räknade han ju på 3% vs 6% för bostäder vs. aktier, men realt ~1% vs 4% eller något i den stilen som då blir 4x istället för 2x. Och samtidigt sväller hyreskostnaden över åren samtidigt som kostnaden för huset förblir statistisk från datumet man köpte det. Så man skulle behöva räkna varje alternativ var för sig över ex 20 eller 30 år och sedan jämföra slutresultatet. Eller har jag otur när jag tänker?

Jag upptäckte ju tabben sen, läste för snabbt. :face_with_monocle:

Låt mig ha lite synpunkter om underhåll. Underhållskostnaderna är ju inte linjära utan stiger undan för undan, ju äldre huset blir.

Vitvaror som kanske håller i 15 år, ett badrum behöver renoveras efter 25-30 år, ett tak håller kanske I 70 år osv.

Mitt hus är 280 kvm inkl garage och är 40 år gammalt. De senaste 10 åren har huset kostat mig 703 000 kr, fördelat enligt följande:
Renovering av badrum och toalett 190 000 kr, fönsterbyte 110 000 kr, avlopp 65 000 kr, värmepump 125 000 kr, byte av golv mm 50 000, fiber 15 000 kr, övrigt 148 000 kr…

All in- och utvändig målning samt tapetsering har jag gjort själv, dessutom lite enkla snickeriarbeten.

Det är alltså inga småsummor som huset har kostat, förutom en stor mängd eget arbete.

Nu är det inget synd om mig. Jag har kunnat självfinansiera kostnaderna, och huset har stigit rejält i värde.

Jag vill bara rikta ett varningens finger till de som vill köpa hus bara för att casha hem en värdestegring. Ta höjd för underhållskostnader och eget arbete.

Dessutom tillkommer ytterligare kostnader som gräsklippare, gräsmattegödsel, växter till rabatter mm mm.

Bestämmer man sig för att köpa en villa eller bostadsrätt bör det vara för att öka sin livskvalitet, och inte i första hand för att tjäna pengar.

16 gillningar

Det är ju på lång sikt som är intressant :upside_down_face:

Gällande bostadsrätter måste man ju även räkna separat hur hållbara avgifterna i förseningen är, och om de inte visar sig vara det, hur ska man räkna om summan? Bästa är väl iof att undvika sådana föreningar, men vill man köpa nytt blir det svårt/omöjligt.

1 gillning

Låter ju dock som ett extremt invecklat sätt att räkna på saken och kommer ännu längre ifrån en enkel tumregel, förstår inte riktigt vilket mervärde den ger, hitta brytpunkten i tid för när hyra vs äga eventuellt går på ett ut?

1 gillning

Det mest realistiska måste ju vara att räkna varje alternativ var för sig över ex 20 eller 30 år (eller vilken period man nu väljer) och sedan jämföra slutresultatet, för det är ju så människor i praktiken kommer göra vid de olika valen.

En annan aspekt är hur vinsterna på de olika tillgångsslaget beskattas. Även om man kan få uppskov etc så ska skatten betalas en vacker dag, och vi har väldigt fördelaktiga regler för värdepapper i ISK/KF medan det är ganska sura regler för ägda bostäder. Även detta måste ju finnas med i kalkylen.

borattupplysning.se riktar sig visserligen till bostadsrättsföreningar. Men de rekommenderar ett schablonbelopp på 150 kr per kvm+30 kr per kvm för löpande underhåll. Totalt alltså 180 kr per kvm totalyta.

De skriver vidare: “För nybyggda fastigheter är underhållsbehovet begränsat, större åtgärder kommer inte behövas förrän efter 20-30 år. Därför bör uh-budgeten modifieras så att endast 1/30-del behövs per år de första 30 åren. Ex: en relativt ny 10 år gammal fastighet behöver bara budgetera 10/30-delar av 150 = 50kr/kvm. Gäller det planerade underhållet. Löpande reparationer tillkommer alltid med 30kr/kvm. Summa alltså 80kr/kvm.”

Kanske detta skulle vara kunna vara en bra utgångspunkt i kalkylen? Nånstans mellan 80-180 kr per kvm och år beroende på hur gammalt huset är?

3 gillningar

Jag har tänkt ett varv kring till detta, och med hjälp av flera här i tråden så skulle jag föreslå något i stil med. (Inom parantes ger jag ett första utkast på förslag på parametrar.)

Parametrar som den “vanliga” användaren vill slå in.

Generellt:
Antal år (10 år)
Bostadens storlek (100 kvm)

Hyresrätt:
Hyra (10 k)

Bostadsrätt:
Pris (2 M)
Ränta (1,4 %)
Månadsavgift (4 k)

Hus:
Pris (4 M)
Ränta (1,4 %)

Parametrar som automatiskt ställs in men går att modifiera.

Generellt:
Värdeökning på bostadsmarknaden. (4 %)
Värdeökning på en aktieportfölj. (7 %)
Värdeökning på en ränteportfölj. (3 %)
Fördelning mellan aktier och räntor i den alternativa investeringen. (60/40)
Ökad kostnad för underhåll av ägd bostad. (2%)
Amorterar. (2% över 70% av priset och sedan 1% ner till 50%.)

Hyra:
Ökning av hyran per år. (2%)

Bostadsrätt:
Ökning av månadsavgiften per år. (2%)
Renoveringskostnad (180*ytan)

Hus:
Ökad driftkostnad per år. (2%)
Driftkostnad. (3 k)
Renoveringskostnad (180*ytan)

Resultatet ska presenteras i två former.

  • Hur mycket har du betalat under dessa åren, totalt och per månad.
  • Hur mycket är din förmögenhet värd, portfölj+bostad.

Det blir nog enklast att skriva en loop som jämför dessa mot varandra. Skriva en ekvation som löser detta blir nog onödigt krångligt.

Något jag missat?

5 gillningar

Föreningens ekonomi måste med på något vis vid bostadsrätt, kanske via lån per kvm även om det är trubbigt. Man behöver kunna rensa ut eller justera för föreningar med ohållbart låga avgifter… och dessa vimlar det av.

1 gillning

Jag tänker att underhållskostnaden (nog bättre namn än renovering) blir olika beroende på om det är hus eller bostadsrätt. I och med att föreningen går in och täcker delar av underhållet som finns.

Fast ekonomin kanske är sund tack vare lokalhyra. Går ju inte att dra alla över en kam. Men om man ska ta sånt i beaktning så borde man i så fall gå på föreningens betyg (C till A++). Även om det inte är en garanti för hur ekonomin ser ut i framtiden.

Tror det smidigaste är att helt enkelt rensa bort föreningar med för risig ekonomi eller glädjekalkyler, eftersom medbudgivarna är allmänt korkade betalar man sällan mer för en motsvarande förening med schyst ekonomi.

Kan rekommendera boken Köp rätt bostadsrätt av Mikael Goldstein för den som är intresserad av bostadsrätter och deras ekonomi, finns ofta att låna genom biblioteket. Notera dock att Goldstein i boken inte tar hänsyn till alternativkostnaden för kontantinsatsen när han gör sina kalkyler i boken gällande förhållandet mellan månadsavgiften till föreningen och priset på lägenheten.

1 gillning

Väldigt pedagogisk och bra tummregel … han säger ju också att det är en snabbuppskattning … men som en sådan tror jag den funkar bra.

Visst skiljer det en del mellan Kanada och Sverige med lägre fastighetsskatt här men å andra sidan tror jag alternativkostnaden för kapital är något högre här (högre kapitalskatter där som jag förstod det).

Give and take så stämmer det nog rätt bra som ett ungefärligt beslutsstöd.

I vårt fall skulle vi nog kunna hyra till cirka 30% lägre kostnad med denna regeln OM vi hade haft lång kötid och/eller bättre kontakter.

Så hyresalternativet blir allt lite fiktivt :slight_smile:

1 gillning

När du köper hus kan lagfart och pantbrev lätt kosta 100 000 kr. Pengar som du aldrig får tillbaka.

Och ska du sälja kostar mäklaren, säg 80 000 kr.

Du har helt annan inlåsningseffekt i hus jämfört med hyresrätt. Jag är tveksam till nyttan av för detaljerad ekvation. Utfallet har alldeles för många okända variabler vi inte kan förutsäga. Inte minst politiska beslut.

3 gillningar

Christian! Skilj på utgift och kostnad.
Amortering är ingen kostnad! Den är mera att se som ett tvångssparande. Du får igen pengarna när du säljer, eller ökar din belåning.

1 gillning

Glöm inte bort att en bostadsrättsförening bara står för yttre underhåll! Det intre underhållet typ byte av vitvaror står bostadsrättsinnehavaren för själv.

3 gillningar

Lite till. Mitt första inlägg var mest för att exemplifiera hur svårt det är att beräkna underhållskostnader.

De första 10 åren var underhållet kanske 30 kr per kvm eller lägre. De senaste 10 åren har kostnaden varit 250 kr exklusive eget arbete. Nu, när mycket är gjort kanske kostnaden för kommande 10-årsperiod kommer att ligga under 100 kr.

2 gillningar

Nej Christian. Inte alls. Ett exempel:
Själv amorterar jag 1000 kr per månad, trots att jag inte behöver detta.

Skulle jag göra en jämförelse med att bo i hyresrätt, så får jag givetvis inte ta med amorteringen.

Somliga amorterar inte alls, en del betalar en procent i amortering, andra två. En lönsamhetskalkyl måste ju gälla för alla former av amorteringer.

Om vi jämför med aktievärderingar: Värdet på en aktie bestäms inte i första hand av kassaflödet, långt därifrån. Vi har tom många företag med negativt kassafllde (Tessla?) som ändå har ett högt värde.

1 gillning

Låt oss gå tillbaka till ruta A. Amortering är en utgift men inte en kostnad.
Du kan inte anse att amortering är en kostnad när du gör en lönsamhetskalkyl mellan egen bostad och hyreslägenhet.

Den hyran som du betalar in är till 100 procent förlorad för alltid

Den amortering du gör, kommer du att få tillbaka, antingen när du säljer, eller om du höjer ditt lån.

Du måste skilja på kassaflödesanalys och lönsamhetskalkyl.

2 gillningar

Du skriver “Om amortering plus kostnader överstiger hyran så är det rättvist att låta hyresportföljen öka med motsvarande summa”.

Vad jag försöker förklara är att hyran alltid är borta, medan amorteringen på sikt tillfaller dig.

2 gillningar

Ja, så brukar jag inte göra kalkyler… Jag lämnar ämnet.

1 gillning