Samskapa en kalkyl - hyra eller köpa ett boende?

Då vi bor i hyresrätt och inte villa/bostadsrätt har jag inte mycket att bidra med mer än att jag tycker det här är ett väldigt bra initiativ. Jag såg nedan video när den var ny och dök upp i mitt flöde. Minns att jag tyckte den var bra och hade hoppats att något liknande funnits med svensk kontext. Kanske kan fungera som inspiration för någon som dyker ned i Excel.

Se @anon80171316’s länk om titlen inte är “Drawing Conclusions: Is renting really a waste of money?” på videon nedan.

Länkade du rätt film nu?

Ja, fungerade inte länken? Videon gör en ekonomisk jämförelse mellan en som hyr bostad (Roger the renter) med en som köper bostad (Owen the owner).

Jag ser “Svenska nyheter - Hur många universitet tål Sverige?”

1 gillning

Hmmm… Underligt. Kan den vara blockerad för dig? Har du en svensk IP-adress?

Någon annan som har problem?

Så här ska det se ut:

Videon funkar för mig.

Tack. Jag vet inte vad som gick fel. Det är rätt video där i falla fall.

Här är min kalkyl:

Renting vs. Buying a Home

Executive Summary

It’s worth buying a home if the total unrecoverable costs of renting doesn’t exceed the total unrecoverable costs of owning.

Loan If your rent exceed this monthly cost, then buy a home instead
4.25 MSEK 10 625 SEK per month
6.00 MSEK 15 000 SEK per month
8.00 MSEK 20 000 SEK per month

A bigger loan has more associated costs and therefore motivates a higher sensible rent.

Rent or buy? The 3 % rule (Adjusted to Sweden)

If the yearly rent is lower than 3 % of the property value, then renting is the sensible thing to do.

  • Rent if
    • unrecoverable costs of renting IS LESS THAN unrecoverable costs of owning
      • Rent IS LESS THEN ((property value * 0.03) / 12)
  • Own if
    • *unrecoverable costs of renting IS MORE THAN unrecoverable costs of owning
      • Rent IS MORE THAN ((property value * 0.03) / 12)

Example formula

(3 % is for Sweden, 5 % is for Canada)

Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule

(3 % is for Sweden, 5 % is for Canada)

Youtube-video: Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule

RENTING vs. ΤΗΕ RlJLE

In order to properly assess the rent versus buy decision, we need to compare

  • the total unrecoverable costs of renting
  • to the total unrecoverable costs of owning.

Unrecoverable costs:

  • A cost that you pay with no associated residual value

  • Renting -the total unrecoverable costs of renting

    • Rent - The amount that you are paying in rent
    • Insurance for the renting place (not included in the these calculations)
  • Owning - to the total unrecoverable costs of owning. - 5 % rule

    • Insurance (not included in the these calculations)
    • Property taxes
      • Generally 1 % of the home (might be canady specific)
      • Important Sweden - 0.16 %
    • Maintainance costs
      • In general - 1 % of the property value per year, on agerage
    • Cost of capital
      • Cost of debt
        • 80 % - the loan we take
          • Interest - mortgage Interest cost - A 3 % unrecoverable cost
          • Sweden
            • 1.2 % = 1.5 % in interest * 0.7 (ränteavdrag)
  • Cost of equity

    • 3 %
    • Less intuitive
    • 20 % - the down payment
      • Investing in a house VS investing in stocks
        • We need an estimate for expected returns, both for real estate and for global stocks. Data from 1900 through 2017 (Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2018)
          • Real estate returns globally
            • 1.3 % after inflation
            • 3 % nominal return (assuming inflation of 1.7%)
          • Stocks globally
            • 5.2 %
            • 6.9 % nominal return (assuming inflation of 1.7%)
    • Calculation
      • Expected returns
        • Real estate = 3 %
        • Stocks = 6.57 % (pre-tax return)
        • Expected return difference of 3.57 %
          • Rounded down to 3 %
            • To keep it simple
            • And be conservative

Swedish numbers = 2.66 %

  • Tax = 0.16 % (on 5 MSEK property)
  • Maintenance = 1 %
  • Capital of cost = 1.5 % = (1.2 * 0.85 + 3.5 *15)
    • 1.5 % = (1.2 * 0.85 + 3.5 *15)
      • Cost of loans
        • 1.2 %
      • Alternative cost - lost returns for not investing in stocks
        • 3.5 %

Lån: 4.25 MSEK - värt att köpa med en hyra över 10 625kr

2.66 % regeln = 9420 kr = värt att köpa med en hyra över 9420 kr

3 % regeln = 10 625kr - värt att köpa med en hyra över 10 625kr

Lån: 6 MSEK - värt att köpa med en hyra över 15 000kr

3 % regeln = 15 000 - värt att köpa med en hyra över 15 000kr

https://www.credit-suisse.com/about-us-news/en/articles/media-releases/credit-suisse-global-investment-returns-yearbook-2020-202002.html

Rent if

  • Rent < ((property value * 0.05) / 12)

Buy if

  • Rent > ((property value * 0.05) / 12)

Rent or buy?

  • Take the value of the home that you are considering. Multiply by 5 %, and devide by 12.
  • If the rent is lower than that, then
    • Renting is the sensible thing to do
  • Rent
    • unrecoverable costs of renting IS LESS THAN unrecoverable costs of owning
  • Own

*unrecoverable costs of renting IS MORE THAN unrecoverable costs of owning

3 gillningar

Tack, nu ser jag rätt video!

Christian!

Ok. Jag gör ett sista inlägg, varför jag anser att man inte skall lägga in amortering som en variabel.

Dels är det fel rent redovisningstekniskt, dels är denna variabel omöjlig att beräkna.

Jag har jobbat som bolånerådgivare i bank och är just nu revisor i två bostadsrättsföreningar. Därmed har jag haft en stor erfarenhet av att träffa “verklighetens folk”.

Flyttar man från en hyreslägenhet till en på kort sikt dyrare boende, är det i de flesta fall inte så att man minskar sitt fondsparande. Man minskar sin konsumtion. Hur sätter man en alternativränta på detta?

Jag kan ta mig själv som exempel. När jag blev fastighetsägare var det slut med skidresor till Alperna. Det fick bli en vecka I Sälen i stället. Vissa år inte ens detta.

I början på 90-talet hade jag en bolåneränta på 13 procent samtidigt som börsen rasade. Då var amorteringen extremt lönsam. De senare åren har det inte varit så. Hur framtiden blir vet ingen.

Har du ett eget boende varierar amorteringen under årens lopp. Låt mig åter igen ta mig själv som exempel. För några år sedan hjälpte jag barnen med kontantinsstser. I stället för att ta av mitt sparande, lånade jag upp några 100 000 på villan. Belåningen är nu i stort sett tillbaka på samma nivå i kronor som för 40 år sedan.

Hur har dessa amorteringar, som i slutändan inte blev någon låneminskning påverkat min ekonomi? Detta är omöjligt att beräkna.

För “verklighetens folk” (Svensson) så är amorteringar en form av tvångssparande som annars hade gått till konsumtion, absolut. Men om man är lite mer om sig och kring sig gällande ekonomi (en kategori jag anser man tillhör om man ens intresserar sig för en kalkyl av detta slag) och är kapabel att investera mellanskillnaden + handpenningen som annars hade blivit uppbundna i fastigheten blir det en helt avgörande skillnad.

Gällande att man inte kan veta vad framtiden har att erbjuda gällande avkastning, värdeökningar och räntor är det absolut så. Däremot kan vi ju konstatera att en fastighet man själv bor i utöver nyttan som tak över huvudet är en improduktiv tillgång medan ex. aktier är en produktiv tillgång, och därför bör ha och har haft lägre avkastning över tid.

Om du uppfattar min attityd som nedlåtande ber jag om ursäkt. Jag brukar försöka att inte linda in mina åsikter utan ha “en rak framtoning”. Åtminstone mina bankkunder brukade uppskatta detta.

Köper du ett hus för en miljon och säljer för två miljoner är din reavinst en miljon.

Det possitiva med att få fram en kalkyl av det här slaget är inte att man skall kunna hitta rätt svar, utan storheten ligger i att man med enkelhet kan testa vad olika scenarion får för utfall och på så sätt bättre förstå vad man gör.

2 gillningar

Eftersom du använder samma metodik som Ben Felix blir det skevt över längre perioder, så risken finns att 2,66/3% är en glädjekalkyl.

Vad tror du man bör ändra för siffror för att få ett scenario du tror mer på?

Gillar denna filosofi:

Tänker att det kan vara intressant att ta fram tre scenarion tillsammans i stil med “worst case”, “normal case” och “best case”.

1 gillning

Om man ser det som en kalkyl för att krasst beräkna vad som lönar sig mest sett som en investering, så kan denna faktor bortses ifrån. Men för oss viktade vi in, för oss, mervärdet av att bo i villa kontra lägenhet med tillgång till både trädgård och biutrymmen. Så en faktor för detta kanske kan vara något?

Utöver det så saknade jag kostnader för pantbrev och lagfart. Många äldre hus har inte så många pantbrev, vilket kan öka den initiala utgiften en hel del.

Vill man bo i villa i Sverige finns det väldigt skralt utbud om man önskar hyra, så då kan man ju se den ev. merkostnaden för att bo i villa som priset man betalar för det du räknar upp, vilket också kan vara värdefullt för att göra en bra beräkning. Om man mest bryr sig om trädgården och det kostar en 1500kr extra i månaden och man kanske använder den två ggr på den tiden… då kanske pengarna ger mer glädje någon annanstans.

Så även för villaälskare kan ju en kalkyl av detta slag vara av intresse.

Jag fick lite tid nu under dagen och tänkte att vi borde skapa något konkret av detta. Jag slägnde upp en publik github där jag har påbörjat en första version så länge. Vill någon hjälpa till, kommma med förslag eller något annat så är det bara att höra av sig.

ErikDahlen/bostadskostnad (github.com)

Frågan är vad vi bör vidareutveckla först.

  • Ett bättre grafiskt interface?
  • Möjligheten att ändra fler parametrar?
  • Möjligheten att en slumpgenerator ändrar lite på parametrarna för att tydliggöra hur mycket skillnad det gör?
  • Något jag inte ens tänkt på?
3 gillningar

Min egen reflektion på detta är att det är bättre att köpa än hyra alla dar i veckan. Värdeökningen på de bostadsrätter/villor jag bott i har vida överträffat de 7% (tror jag fick det till nånstans runt 12% när jag räknade på det sist) jag får på börsen. Detta med mäklararvoden och skatt inräknat. Även om detta är ett extremfall så är räntan just nu på bolån lägre än inflationen så jag har svårt att se hur man skulle kunna minus på att köpa bostad statistiskt sett.

Men visst allt beror på ens situation och hur riskbenägen man är samt var man bor. En villa i Stockholm kostar troligen ca 3 gånger så mycket som motsvarande villa i en mindre ord i Sverige (6M vs 2M).

12% per år skulle ju dock innebära en fördubbling var sjätte år, så även om det varit så i ditt fall är det inget jag hade räknat med framåt om man säger så. Var någon annan som drog något exempel på bra bostadsaffärer som en fick en replik på att samma bostad skulle kosta 375.000.000 eller något i den stilen om 30 år :joy: Men hittar inte det nu tyvärr.

1 gillning