Hyra eller köpa - ett räkneexempel

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej! Kommer med ett konkret räkneexempel gällande diskussionen hyra/köpa bostadsrätt då jag funderar på det sistnämnda. Har försökt betänka alla delar men tror att min logik faller någonstans, att jag räknar något dubbelt eller att jag missar någon aspekt, häng med i matematiken!

Alternativ 1 är en hyresrätt för 8000kr/månad.

Alternativ 2 är en bostadsrätt med en kostnad på 4,5 mSEK. För denna har jag tänkt lägga 20% i kontantinsats. Enligt Småspararguiden bör man räkna på följande sätt för att få den verkliga månadskostnaden:
Landar då på följande:
Driftskostnader + avgift:
7410/12 + 4267*1,25=5.951kr
Kapitalkostnad: 4,78% x 4 500 000 vilket ger en månadskostnad på 17925kr
Underhåll:
Renoveringskostnader 0,5%*4500000/12=1875kr

Räknar inte med hemförsäkring, stämpelskatt och pantbrev, små avgifter i sammanhanget

Om man räknar på att jag bor där i fem år och sätter mäklararvode till 2% blir månadskostnaden 2%*4500000/12/5=1.500kr

Total månadskostnad:

5951 + 17925 + 1875 + 1500 = 27.251kr

På detta kan man sedan räkna ut förväntad avkastning på en tidshorisont på tex 5 år.

Scenario 1: jag investerar hela kontantinsatsen (900 000kr) i en global indexfond (avkastning 7%) och knuffar även in hela skillnaden mellan månadskostnad för bostadsrätt - hyresrätt, dvs 27251-8000=19.251 kr varje månad under dessa fem år.

Scenario 2: om vi för enkelhetens skull räknar på 0% amortering här (upplys mig gärna om hur man bör göra det :)) och att bostadspriserna stiger med 2% per år kommer kommer slutvärdet ges av 4.5x1.02^5 - 3,6 (dvs den del jag har lånat och behöver betala tillbaka.)

I Scenario 1 blir slutvärdet 1,37 mSEK
I Scenario 2 blir slutvärdet 2,65 mSEK

Ekonomiskt är det således fördelaktigt att hyra. Stämmer mina tankegångar och siffror? Har ni någon annan feedback?

Tack på förhand :slight_smile:

4 gillningar
2

47-årshyror i insats för att sänka din hyra med 47%. :face_with_spiral_eyes:

Föstår inte småspararguidens resonemang att slå på 1,5%-enheter på räntan för att få sann kapitalkostnad. Det är möjligtvis sant om du har kapitalet. Annars borde du kunna dra av ränteavdraget istället, och räkna kapitalkostnaderna på kontantinsatsen.

3

De beskriver resonemanget här:

I korthet går det ut på att du tar en risk när du köper bostad. Om du kan hyra exakt samma bostad så slipper du den risken. Deras bedömning är att hyran måste motsvara ett påslag på kapitalkostnaden med ca 1,5% för att du ska bli sugen på att ta den risken.

Eller egentligen säger de att för att du ska vara beredd att hyra ut bostaden till någon annan så kommer du vilja ha ett så stort påslag. De använder det som ett slags alternativkostnad.

Men de skriver också att det är en uppskattning och rätt trubbigt, det kan absolut vara så att man kan räkna med en annan riskpremie.

1 gillning
4

Småspararguiden skriver visserligen att det är lite godtyckligt, men jag tycker att deras motivation av “hela värdet x (10-årsränta + 1,5 %)” inte riktigt går ihop.

Receptet “10-årig ränta plus 1,5%” låter som ett väldigt förenklat påhitt – och det är det också. Det finns ingen vetenskaplig artikel som säger att du ska räkna exakt så här, men det finns några resonemang man kan göra för att landa ungefär där.

Det första är att att göra tankeexperimentet att du har möjlighet att köpa en villa där du:

  1. Får låna pengar till hela köpet
  2. Vet säkert att du har en pålitlig hyresgäst som är beredd att betala alla kostnader som uppstår (inklusive avsättning till underhåll/renoveringar) samt din bolåneränta

Det betyder att det är du som vinner eller förlorar pengar om priset på bostaden går upp eller ner, men du behöver inte lägga ut några pengar och du går plus/minus noll varje månad.

Hade det varit en bra idé? Vårt bestämda svar är nej. Som vi nyligen skrev i en annan artikel är den förväntade avkastningen efter inflation nära noll och det finns en klar risk att priset på bostaden går ner och du förlorar mycket pengar.

Scenariot de målar upp kan alltså summeras som "du erbjuds att investera i ett hus i 10 år utan några kostnader överhuvudtaget (låna till allt och få alla löpande kostnader inkl. ränta betalda av hyresgästen). Efter 10 år säljs huset och du gör vinst eller förlust beroende på om priset gått upp eller ned.

De säger att det bestämda svaret på om följande är en bra investering är nej. Jag vill hävda motsatsen, att tveklöst är ja. De skriver att bostäder har nästa 0 % avkastning efter inflation, men det är just det: efter inflation. I exemplet ovan skulle man gå med vinst även om huset inte ökar realt alls, d.v.s. bara följer inflation.

Räknexempel: Hus köps för 10Mkr
Inflation 2 % per år i 10 år → Hus säljs för 12.2 Mkr (samma realvärde som 10 Mkr hade tio år tidigare).

Vinst till investerare: 2.2 Mkr.

För att investeringen i deras exempel ska vara en dålig idé krävs det alltså att huset inte bara går sämre än inflationen, utan att det minskar i nominellt värde. Detta skulle jag säga att det är relativt osannolikt (precis som att en bil, tröja eller ett paket smör troligtvis kommer ha en högre prislapp år 2035 än vad det har idag).

1 gillning
5

Ja, det är lite stökigt hur de blandar realt och nominellt värde.

Men att bostaden ska öka i värde överhuvudtaget är inte säkert. Räcker det med 2% nominell avkastning för att du ska ta 10 miljoner kr risk på bostadsmarknaden? Svaret är inte självklart åt något håll.

Jag gick back nominellt efter fem år på min senaste bostad. Tveksamt om den nedgången tas igen av 5 år med uppgång.

6

Med skatt och mäklararvode går du realt back till och med?

Håller dock med om att 0% real avkastning på fastigheter är väl defensivt. Jag hade kanske räknat 1% till 2% värdeökning realt per år.

En helt annan grej är att dela på huset och marken vid beräkning av underhållet. Exakt samma hus kan ha olika pris beroende på läget men taket kostar exakt samma att byta.

7

Om man räknar på mäklararvode på 2 % av försäljningsvärdet på 12.2 Mkr så sjunker vinsten från 2.2 Mkr till ca. 2Mkr. Efter att skatt på 22 % dragits från det landar nettovinsten på 1.5 Mkr, så fortfarande en klar vinst.

1 gillning
8

Ah fattar vad du menar nu :slight_smile:

Köper man ett hus så blir det en ”inflationshedge” på sätt och vis. Utan upplåningskostnader eller med netto 0 så blir det pengar över från investeringen även om priset bara följer inflationen såklart.

9

Precis. Som emilv skriver så är det såklart möjligt att priset sjunker även nominellt på 10 år. Men eftersom vi har ett riksbank med mål att vi ska ha 2 % inflation så är det rimligt att utgå ifrån att det är troligare att man kommer att behöva betala fler kronor för samma sak i framtiden snarare än färre, oavsett om man kollar på hus, gultackor, råolja eller smör. Sedan kan det såklart förekomma stora avvikelser upp och ned på kortare sikt, men den långsikta trenden är uppåt.

Jag tycker det småspararguiden gör verkar vara ett vanligt misstag, att man endast justerar för inflation på ena sidan, vilket gör kalkylen väldigt ofördelaktig för att låna till bostad (“Du får en massa räntekostnader, men tillgången du köper väntas ha 0 % realavkastning”). Då missar man att också lånet behöver inflationsjusteras, vilket innebär att även den reala kostnaden för lånet landar nära 0 om man betalar ~2 % nominellt efter avdrag.

1 gillning
10

Har absolut inget att tillägga förutom att jag beundrar er kompetens som både tar hänsyn till den nominella och real avkastning.

Lär mig jättemycket av er. Uppskattas ska ni veta!

3 gillningar
11

Tjena! Några reflektioner från min sida:

Jämför du äpplen mot äpplen? En bostad för 4.5 MSEK låter som betydligt mycket mer bostad än en hyresrätt för 8000 kr/månad? För rättvis jämförelse bör du jämföra likvärdiga boenden. Kanske har fel men i en mellanstor svensk stad kan man väl köpa en relativt central (men liten) villa för 4-5 MSEK, men en hyresrätt för 8000 kr låter som en mindre lägenhet.

Du räknar inte med hyresökningar. Kom ihåg att hyran kommer öka under tiden du hyr en lägenhet, i en brf/hus har du ingen inflation på lånekostnaden (som är den största delen i din kalkyl). Räntekostnaden kommer också gå ner när du amorterar av lånet.

Du har inte räknat med ränteavdrag (dvs. 30% av din räntekostnad får du tillbaka i samband med deklarationen).

Du räknar kapitalkostnad på 4.5 MSEK men du betalar ju bara ränta för 80%. Att räkna på hela summan känns onödigt teoretiskt och då bör du justera din ränta.

Den sista, men kanske viktigaste punkten. Varför vill du köpa en bostad? Jag själv har köpt en bostad för att jag vill ha ett trevligt hem som är mitt - LÅNGSIKTIGT - inte för att tjäna pengar på 5 år. Jag tycker dessutom inte att hyresrätter känns lika trevligt. Om bostadsmarknaden går upp eller ner är såklart intressant att följa men spelar ju egentligen inte så stor roll i det långa loppet. Troligtvis vill de flesta flytta nån gång under livet, har bostadspriserna gått ner får man ”rabatt” på att byta upp sig, har priserna istället gått upp är man med på tåget och har tjänat pengar som man kan lägga på nästa boende. Jag förstår inte riktigt att man bryr sig så mycket om hur mycket man ”tjänat” på sin bostad, förr än den dagen man säljer och flyttar till hyresrätt.

Om du däremot ser brf:en som en ren investering som du ska kliva ur efter 5 år är det ju extremt riskfyllt - med 20% kontantinsats har du en hävstång x5 på eget kapital och svängningar upp/ner slår hårt. Det är ju därför folk har blivit så rika historiskt på just bostadsmarknaden. Mardrömsscenariot är ju om det kommer en bostadskrasch med räntor som skjuter i taket, och att man tvingas sälja till brakförlust. Jag själv ser inte bostaden som en investering på det sättet.

Om du ser brf som ett boende framför investering tycker jag du inte bör komplicera det så mycket - kolla på denna lånekalkylator och kolla vad lägenheten kommer kosta dig. Gör några scenarion, kommer du kunna bo kvar om räntan stiger 3-5%?

6 gillningar
12

Likaså är det inte överhuvudtaget säkert att börsavkastningen ska vara positiv. Tittar vi historiskt så har ju dock såväl bostäder som globala index gått upp, även om 5 år egentligen är för kort tidsperiod för både bostäder eller index. Men ska man förutsätta positiv avkastning på den ena verkar det rimligt att göra det med den andra med tanke på att båda historiskt ökat i värde…

1 gillning
13

Ge er åsikt om om räknesnurran jag gjort: Köpa eller hyra 0.2 - Google Sheets

Välj “Arkiv” > “Kopiera”, ändra i egen kopia.

Den saknar hyreshöjningar.

1 gillning
14

Jag skulle nog inte se amortering som en kostnadspost i jömförelsen, men givetvis en utgift.

1 gillning
15

Skulle man kunna hålla denna reviderar när samtliga parter är nöjda? Tänker en bra lathund för den som ska köpa. Inkl mig själv.

16

Du har rätt, hänvisar till diskussionen ovan. Ränta (kostnad) och amorteringar (utgifter) står mest tillsammans för att förenkla

Lagt till checkbox för amorteringar så man kan välja att inkludera det eller inte i totala utgifterna.

1 gillning
17

Tycker avsättning för underhåll är högt där. Köper man nyare bostadsrätt räknar jag med lägre underhåll. Kanske ner åt 0,5% av bostadens värde.

Annars ser det bra ut. Stämmer väl med min egen räknesnurra. Men din är mycket snyggare. :wink:

1 gillning
18

Helt korrekt, man får ändra själv i cellen och spekulera/gissa utifrån egna förutsättningar

2 gillningar
19

Den där länken gäller villa, med bostadsrätt är underhåll mer eller mindre bara för syns skull, dvs frivilligt. Det stora och viktiga underhållet, som man har med villa, ingår i avgiften och hanteras av föreningen.

2 gillningar
20

Antar att det som ingår är ytskikt (måla, slipa golv mm.) samt renovering av badrum och kök. Även hushållsmaskiner behöver bytas ut någon gång när de tillslut lägger av. Så nog bör man räkna med en viss slant per månad för inre underhåll i en BRF, inte bara för syns skull.

1 gillning