Skulle behöva bolla lite idéer med er rörande köp av bostad kontra hyra.
Detta är bara kvalificerade fiktiva exempel utifrån mina förutsättningar i dag.
Vi leker med tanken:
Köp av hus för 3mkr
Hyra lägenhet för 15 tkr
Köp av bostadsrätt för 2,5mkr och avgift på 8tkr
Hur räknar jag alternativkostnaden på detta bäst då jag låser pengarna. Nu önskar jag bara jämföra äpple med äpple och inte päron med banan. Alltså känslan att äga sin bostad, friheten med huset, trädgården, välja sina grannar och varför jag inte väljer att ta lån är inte relevant i detta.
Utifrån dessa förutsättningar önskar jag skapa en excel där jag kan knappa in rätt siffror när tiden är inne. Tänker på alternativkostnaden och allt annat som hör till.
Hur löser man detta på bästa sätt? Finns det redan färdiga mall för detta?
Här är min enklare uträkning. Folk får gärna komplettera/skjuta in.
Förutsättningar:
Hyra lägenhet för 15 tkr/månad
Köp av hus för 3mkr
Köp av bostadsrätt för 2,5mkr och avgift på 8tkr
TLDR: “Hyresrätt är en underskattad tillgång” - @janbolmeson
För köp av boende med lån:
Hyra lägenhet: Cirka 1 297 600 kr
Köp av hus: Cirka 2 170 700 kr
Köp av bostadsrätt: Cirka 2 552 900 kr
För köp av boende med kontanter
Hyra lägenhet: Cirka 1 297 600 kr
Köp av hus: Cirka 6 241 200 kr
Köp av bostadsrätt: Cirka 5 720 000 kr
Viktig not: Värdeökning av bostäder ger lite annat värde.
Äldre uträkning utan inflation
Genomsnittligt i Sverige de senaste 20 åren har värdeöknigen varit cirka 6,4%/ år för villor och 9,9%/år för bostadsrätter. (källa Google/Gemeni). Antar man dessa värden ser det lite annorlunda ut.
För köp av boende med lån (15% kontantinsats)
Hyra lägenhet: Cirka 1 297 600 kr
Köp av hus: Cirka -181 300 kr
Köp av bostadsrätt: Cirka -1 445 100 kr
För köp av boende med kontanter (100% kontant betalning)
Hyra lägenhet: Cirka 1 969 000 kr
Köp av hus: Cirka -133 800 kr
Köp av bostadsrätt: Cirka -1 278 000 kr
Med följande förutsättningar:
6% årlig inflationsjusterad avkastning från börsen
3% ränta på bolån
10 års tid
15% kontantinsats för köp
2% årlig ökning i hyra för lägenhet.
1% årlig ökning av avgift för bostadsrätt
2% av husets värde i årligt underhåll
1% av bostadsrättens värde i årligt underhåll
Eventuellt ökat värde på bostad räknas bort.
Hyresrätt 15k/månad
Total hyreskostnad över 10 år: Cirka 1 969 000 kr
Potentiell avkastning: 375000 kr×(1.06)10≈671400 kr
Total Nettokostnad: 1969000 kr (hyra)−671400 kr (avkastning)
=Cirka 1 297 600 kr
Husköp 3M
Totala räntekostnader över 10 år: Cirka 765 000 kr
Totala underhållskostnader över 10 år: 60 000 kr/år * 10 år = 600 000 kr
Alternativkostnad: 450000 kr×(1.06)10−450000 kr≈-355700 kr.
Total Nettokostnad: 450000 kr (kontantinsats)+765000 kr (ränta)+600000 kr (underhåll)+355700 kr (förlorad börsavkastning)
=Cirka 2 170 700 kr
Bostadsrätt för 2.5Mkr med avgift på 8 000kr
Totala räntekostnader över 10 år: Cirka 637 500 kr
Totala avgifter över 10 år:** Cirka 994 000 kr
Totala underhållskostnader över 10 år: 25 000 kr/år * 10 år = 250 000 kr
Potentiell avkastning: 375000 kr×(1.06)10−375000 kr≈296400 kr.
Total Nettokostnad 375000 kr (kontantinsats)+637500 kr (ränta)+994000 kr (avgift)+250000 kr (underhåll)+296400 kr (förlorad börsavkastning)=Cirka 2 552 900 kr
Not1: Jag har glömt lagfart och fastighetsskatt på husägandet.
Not2: Värme- och kostnaden skiljer ju enormt mellan hus och lägenhet.
I detta scenario antar vi att hela bostadens värde betalas kontant, och alternativkostnaden blir den totala förlorade avkastningen om hela detta kapital istället hade investerats på börsen.
6% årlig inflationsjusterad avkastning från börsen
10 års tid
2% årlig ökning i hyra för lägenhet
1% årlig ökning av avgift för bostadsrätt
2% av husets värde i årligt underhåll
1% av bostadsrättens värde i årligt underhåll
1.5% kostnad i lagfart av husets värde
0.75% årlig kostnad i fastighetsskatt av husets värde
Totala avgifter över 10 år: Cirka 994 000 kr (beräknat med 1% årlig ökning)
Totala underhållskostnader över 10 år: 25000 kr/a˚r×10 a˚r=250000 kr Alternativkostnad för förlorad börsavkastning (på hela det kontanta beloppet):* 2500000 kr×(1.06)10−2500000 kr≈1976000 kr
Not2.1: Värme- och elkostnader skiljer ju enormt mellan hus och lägenhet och har inte räknats med här. Likväl ifall värme ingår i hyra eller ej.
Not2.2: Dessa uträkningar bortser från eventuell värdeökning eller -minskning på bostäderna, vilket kan vara stor och avgörande faktor i verkligheten. Dessa presenteras i TLDR men orkar inte skirva ut alla de ekvationerna… De ger iaf ökat värde.
Total Nettokostnad BRF (kontant): 5854000 kr−3998000 kr=1 856 000 kr
För köp av boende med lån (15% kontantinsats)
Hyra lägenhet: Cirka 1 573 600 kr
Köp av hus: Cirka -88 300 kr
Köp av bostadsrätt: Cirka -1 311 100 kr
För köp av boende med kontanter (100% kontant betalning)
Hyra lägenhet: Cirka 1 969 000 kr (Denna har ingen “alternativ” kontantinsats att dra av från, då hela beloppet för hus/BRF jämförs. Om vi utgår från samma princip som i de tidigare “utan värdeökning”-exemplen där hyra har en nettokostnad, bibehålls den här.)
Köp av hus: Cirka 3 712 200 kr
Köp av bostadsrätt: Cirka 1 856 000 kr
Not: inte lika städad uträkning. Sorry. Tidsbrist.
Mycket jag inte tog hänsyn till och utifrån punkterna du nämner är hyres rena drömmen känns det som. Vill så gärna skapa en excel med dessa förutsättningar. Dock har du med bolån och kontant insats som inte är relevant i mitt sammanhang. Sen “not 1&2” tar man inte hänsyn i räkneexempel.
Du menar du har 3M liggandes och skall lösa huset kontant? Inte ofta verkligheten och inte heller ärligt talat rekommenderat. Pengarna förräntas bättre på marknaden än i huset.
jo vet… Tänkte på dem efter jag gjort klart resten å sitter å prokrastinerar på jobbet så tänkte att det fick räcka med hobbyekonomi på arbetstid där
Not 1 är dock relativt enkel att slänga in eftersom lagfart är en procentsats på köpet men fastighetsskatt kan variera beroende på fastighet och taxeringsvärde.
Not 2 beror ju också på många faktorer, särskilt för huset. Är värme och vatten är medräknat i hyreslägenheten? Bostadsrätten? Har huset solpaneler? Vilket värmekälla har huset? Energiklass och isolering på huset? Gör stooor skillnad.
Däremot kan man räkna på en förbrukning på ca 183l varmvatten/hushåll (2 vuxna) och månad. Vilket är motsvarande ca 128kWh och beroende på värmekälla kostar olika. LVP är ca 650kr/månad tex. BEeeeeroende på var i Sverige du bor baserat på elpriset.
såååå många parametrar.
Förutsättningen är att hyresrätten är helt underhållsfri och att allt ingår i hyran. Dock inte helt vanligt…
Många bostadsbolag har för länge sedan förhandlat bort lägenhetsunderhållet. De flesta hyresgäster betalar endast kallhyra.
Antagandet med 2% hyreshöjning är nogbinte heller helt korrekt. 3-4% ligger nog närmre sanningen. 2% har det bara varit enstaka år så länge jag bott i hyresrätt.
Samma med inflationen.
60000 per år i underhållskostnader? Det var ett j***a ruckel du köpte i såna fall. Skulle se mig om efter något annat i såna fall.
Jag hade varit väldigt noga med att kolla upp sådant först. Samt titta på vad andra boenden tycker om värden. En koll på vilka som bor i huset är inte fel heller. Jag skulle även helt undvika helt nybyggda bostäder, bättre vänta 5-10år och se hur de utvecklat sig.
Om man räknar enkelt, månadskostnad hyresrätt 15.000, sen kan man anta att man får stå för alla kostnader, vilket är vanligt.
Villa 3M, anta att man lånar hela beloppet, ränta 3,5%, 50 års amortering 13.750 kr per månad och man står för alla kostnader själv
Bostadsrätt 2,5M + 8.000 i månadskostnad till föreningen och man står för alla kostnader själv landar på 19.458 per månad.
Månadskostnaden ökar mest för hyresrätten och för villan kommer den minska kraftigt de första 30 åren.
Alla andra antaganden beror på hur ruckligt du bor och vilka vilkor dom gäller i kontrakten.
Småspararguiden har en del intressanta inspel som kan vara värda att beakta, de har en hel artikelserie som gäller boende, och det man kan/bör tänka på. Här är en av delarna:
Intressanta beräkningar men är lite skeptiskt till följande:
“1% årlig ökning av avgift för bostadsrätt”. Ekonomer rekommenderar 2% ökning per år, för att inte på sikt behöva höja hyrorna kraftigt på grund av kommande underhållskostnader.
Värdeökningen för villor köper jag, men “Bostadsrätter (årlig, nominell): 9,9%” är för högt, den här varit något lägre än för villor den senaste tioårsperioden.
Finns många parametrar man kan tweaka. Typ som att kontantinsatsen räknas som kostnad, att det inte finns något tak på fastighetsavgiften, hur räntekostnaden beräknas.
Om man inte bor i subventionerad lägenhet i Stockholms innerstad är det få fall då det inte är billigare att äga än hyra så länge som man räknar med värdeuppgång i linje med inflation och en ränta i samma härade.
Bara hårda antaganden. Jag bodde i bostadsrätt i 8 år och vi höjde 2 gånger. Givet detta var under låga räntor. Därför tog jag bara 1% och med ränta på ränta så blir det ändå någon uppgång.
Därför allting är tydligt givet i antaganden.
Går bara på statistiken av de senaste 20 åren. Givet detta är hela Sverige och Stockholm står väl för 99% av det hela. Men iom att vi inte har någon plats angiven, kan jag bara göra antaganden.
Tidigare nämna bostadsrätt gick upp 46% på mina 8 år.
46% över 8 år med ränta på ränta motsvarar ungefär 4.89% per år.
