Sparekonomer brukar tjata om att det är räntenivån folk ska oroa sig över. Alltså att förhandla om att få ner sin rörliga bolåneränta några punkter. Finansinspektionen brukar tjata om belåningsgraden. Amorteringskravet säger implicit att allting är lugnt så länge vi ligger på en belåningsgrad om 50 procent.
Men jag funderar på en annan del av ekvationen och det är lånets storlek i kronor och ören. Om räntan stiger så är lånets storlek direkt avgörande på dina utgifter varje månad. Och vi pratar inga små pengar.
Låt oss ta två exempel. Familj A har köpt en bostadsrätt i Stockholm för 10 mkr. De har gjort bostadskarriär och kan lägga in 5 mkr. Familj B vill lägga mindre kosing på sitt boende och köper sin bostad i närliggande tätort till en lägre peng och får 2 mkr i lån.
Vi räknar på tre räntescenarion: 1 % (nu), 2 % (i närtid) och 3 % (långt fram).
Räntekostnader för Familj A.
1 %: 4 167 kr/mån
2 %: 8 333 kr/mån
3 %: 12 500 kr/mån
Räntekostnader för Familj B.
1 %: 1 667 kr/mån
2 %: 3 333 kr/mån
3 %: 5 000 kr/mån
Vi pratar om en skillnad på ränteutgifter mellan 2 500 till 7 500 kr beroende på ränteläge (om vi bortser från ränteavdrag). Per månad!
Tänk oss att vi tar mellanskillnaden och investerar på börsen. Räknar vi RT:s kalkylator får vi en slutsumma på drygt 800 000 kr om vi räknar på 5 000 kr i månadsspar efter 10 år. Eller pengar som kunde använts till att leva loppan på.
Jag är inte säker på om folk med stora lån förstår hur hårt det kommer slå mot deras plånböcker den dagen räntan går upp. Jag skulle själv kunna flytta till den fina villan, men det kommer vara mitt sparutrymme som äts upp av banken om jag gör det när räntan stiger.
SBAB publicerar regelbundet rapporten Boräntenytt där de bland annat tar med hushållens förväntningar. Så här skriver de i senaste numret från januari 2022:
Hushållen har justerat upp sina förväntningar på boräntorna
Med den lågränteekonomi vi haft i flera år kan det finnas en oro för att många hushåll har orealistiska förväntningar på låga räntor framöver. Konjunkturinstitutets senaste undersökning om hushållen syn på ekonomin visar dock att hushållen själva tror att 3-månadersräntan kommer ligga 0,9 procentenheter över vår prognos de närmsta åren (se diagram 16). På fem års sikt ligger förväntningarna endast 0,6 procentenheter över vår prognos. Jämfört med september har hushållen alltså höjt sina förväntningar på den rörliga boräntan med 0,2 0,4 procentenheter beroende på tidshorisont.
Jo, det är en sak att säga att bolåneräntan kommer bli högre. Det är en annan att sätta sig ner och räkna på vad det skulle innebära och vad alternativkonstnaden är. Jag vet intelligenta människor som slänger det orangea kuvertet från Pensionsmyndigheten för de tycker bara att det är jobbigt att tänka på pension. Jag tror många stoppar huvudet i sanden här.
För mig som har upplevt bostadsräntor på över 10% i mitten på 90-talet var det en självklarhet att amortera tills vi till slut löste lånet helt.
I den nya lågräntevärlden är det irrationellt, men ingen vet vad som är en normal ränta om 10 år.
Jag tycker du tänker helt rätt, jag tror det är näst intill en omöjlighet att räntan kan ligga kvar på dessa nivåer, men chansen (eller risken?) finns…
Givetvis spelar parens inkomst in, men där finns också en riskfaktor i det…
I min bok tänker du helt rätt. Problemet är ju att hushållen kommer att få problem om/när räntan höjs.
Det kanske inte går att höja så mycket som det normalt sett skulle behövas då problemen blir långt mycket större om Svenssons inte kan betala för sej.
Det var ju risker med belåningen innan Ukraina kriget.
Nu har vi ju en perfekt storm som kan ge stora problem lång tid framöver.
Det är precis detta jag brukar predika och också anledningen till att jag amorterade hårt efter min skilsmässa. Att landa med 5-10k högre månadsutgifter som ensamstående var ingen framtidsdröm jag hade. Att räntan sedan gått kräftgång har ju andra skäl.
Vad jag gjort med de sparade pengarna? De sitter på olika ISK.
Nominell lånestorlek och hushållets inkomst tenderar ju dock att följa varandra rätt bra
Av nya bolån beviljade 2020 fick 8% av bolånetagarna underskott vid 7% boränta inklusive amorteringskrav, och knappt 2% vid slopande av amorteringskravet. Men då pratar vi ju övriga utgifter strax över existensminimum så det är inget roligt scenario!
Jag har inte sett någon data på det men det brukar ju också påstås att när det gäller dyrare bostäder tenderar köparna att peta in väldigt stora kontantinsatser från tidigare bostadskarriärer. D.v.s att belåningsgraden tenderar att vara mycket högre på billigare boenden.
Jag tänker att du har rätt i sak; det är lånets storlek i kronor som är det som kommer öka kostnaderna vid en ränteuppgång. Inte belåningsgrad. Precis som ditt exempel visar blir det värre för Familj A än för Familj B om räntan höjs, trots lägre belåningsgrad.
MEN konsekvenserna skulle kunna bli annorlunda. Antag att räntan höjs, och kostnaderna för Familj A höjs så mycket att de inte kan hantera räntekostnaderna och tvingas till försäljning. Kanske får de bara hälften så mycket för bostaden som de köpte den för pga ny prisbild med höga räntor. Då kan de sälja bostaden och gå därifrån utan lån.
Familj B, som kanske också fått sin bostads värde halverat, men på grund av sin högre belåningsgrad så överstiger lånets storlek bostadens värde; står således kvar med en skuld utan säkerhet efter att de sålt sin bostad.
Familj A har förlorat massa pengar som de tidigare tjänat på sin bostadskarriär, men de är skuldfria efter försäljningen. Familj B har kanske inte förlorat lika mycket, men står i praktiken med ett blancolån på en del av sin f.d. bostads värdeminskning.
Visst, om Familj A och B hade haft samma ekonomiska förutsättningar så hade ju Familj B haft en hel del vid sidan om och kunnat hantera läget, men ändå. Belåningsgraden är ändå relevant ur ett “vad händer om man tvingas sälja vid en stor nedgång i pris”-perspektiv.
Jag håller med, lånets storlek är mycket mer väsentligt än t.ex. belåningsgraden, för det är lånets storlek som styr kassaflödet - mängd pengar som ska ut varje månad. Om bostadspriserna halveras så spelar det egentligen ingen roll om du hade en belåningsgrad på 50% istället för 85%, du har förlorat lika mycket pengar ändå.
Sen tycker jag att vi pratar nästan uteslutande om riskerna på bostadsmarknaden och stigande räntor, finns det inte möjligheter också? Tänk om räntorna är låga i 10 år till? Att gå in med 50% kontantinsats idag i de större städerna kräver väldigt många miljoner - en enorm alternativkostnad.
Jag är lite inne på @savecake spår här. Sen finns det ytterligare en risk med (avsaknad av) bolån.
Med hög inflation så käkas det reala värdet att betala tillbaka på lånet upp. Alltså blir i princip lånet lättare och lättare att betala tillbaka hela tiden.
Ja, det är många parametrar att hålla reda på för att förstå just en enskild person/familjs förutsättningar…tex, så lågt lån som är trevligt om räntan stiger är inte lika intressant om man närmar sig pension och inte kommer få ett bolån längre fram… så det blir en gungbräda som kan gunga åt många håll som måste balanseras, där realränta bör va en av dom…
Ja, det blir en stor förändring i utgift per månad mellan de där procenten
Något jag funderar på i sammanhanget är hur arbetsmarknaden ser ut den dagen vi har 3,5 eller 7% ränta? Kommer det vara sånt drag i ekonomin generellt så att en märkbart högre lön är fallet för de flesta?
Eller tänker jag fel genom att sätta nån sorts likamed-tecken mellan låg ränta-svag ekonomi-ont om jobb och hög ränta-stark ekonomi-gott om jobb?
På lång sikt är det nog en rätt rimlig relation, effektivt är det vad som händer med hög riskfri ränta. Bolag får högre avkastningskrav och det blir P/E kontraktion.
På kort/medellång sikt är det fler parametrar som spelar in.
I alternativ A med en räntehöjning från 1 till 3% så måste sammanlagda nettolönen för paret gå upp med nästan 6000 kr för att täcka ökade kostnader. Dvs nästan 12k brutto tillsammans.
Med löner på 50-60k är det 10+% …
Tror inte många får så höga höjningar så snabbt.
