Att göra en jämförelsekalkyl mellan aktier och boendeköp känns minst sagt svårt.
Om du bor i en lägenhet på 75 kvm och köper ett hus på 110 kvm, hur värderar du de extra kvadratmetrarna?
Om du flyttar från ett utsatt område till ett välmående villakvarter, hur får man in detta i kalkylen?
Jag tror att man får nöja sig med att helt enkelt bara beräkna hävstångeffekten på upptagna lån.
Låt mig ta mig själv som exempel. Säg att mitt 40 år gamla hus kostade 600 000 kr att bygga år 1981. Hade jag haft de pengarna och köpt en bra indexfond detta år, känns det som det ekonomiskt bästa alternativet. Men nu hade jag INTE de pengarna.
Min väldigt enkla kalkyl, överförd till aktuella räntor och Inflation ser ut så här:
Genomsnittlig belåningsgrad under 40 år 75 % på köpeskillingen
Värdestegring på villan 2 procent motsvarade Inflationen. Jag räknar med att den betalda låneräntan annars hade gått till motsvarande hyra.
Från detta får man dra bort utebliven värdestegring på kontantinsats och amorteringar; 6 procent (8 procent minus 2 procent inflation).
Obs! Detta är bara ett embryo till kalkyl, så synpunkter emotses tacksamt. Jag stannar här tills vidare.
Låt mig göra en utvikning.
I Nationalekonomin lär man ut Phillipskurvan, ett försök att åskådliggöra sambandet mellan inflation och arbetslöshet. Ett oerhört komplext ämne. Fortfarande efter 60 år används den i undervisningen. Inte för att den är bra, utan för att det är svårt att hitta något bättre. (Den som är intresserad kan googla). Vi kanske får nöja oss med något liknande här också?
Superbra initiativ!
Jag har lite väl mycket saker för mig just nu, men det borde lätta inom några veckor. Efter det hoppar jag gärna in och hjälper till!
Personlighen hade jag varit nöjd om jag kunde mata in en hyreslägenhet och en bostadsrätt (eller bostad) och jämföra dem rent pengamässigt. Låt oss säga att kalkylatorn spottar ut:
Hyreslägenheten kostar 10 000kr/mån
Bostadsrätten uppskattas kostar 8 000 kr/mån (med de värden du matat in)
Sedan är det upp till mig att att väga in risk med att äga, storlekar, lägen, närhet till busshållplats, etc genom att helt enkelt ställa mig frågan:
Är jag villig att betala 2000kr mer för att slippa köpesrisken, få ett mer centralt läge med nära till busshållplats, dock med 10 kvm mindre yta?
Det vill säga de faktorer som är svårare att kvantifiera kan vi lämna åt varje individ själv.
Nej, det bör man nog inte räkna med. Jag har haft tur och fått köpa utan budgivning/ärva bostadsrätt i alla fall vilket självklart gör det till en bättre affär än för många andra. Dock har jag aldrig haft lån på någon bostad jag ägt vilket såklart skulle kunna medföra en ännu större vinst.
Men frågan är vad man kan räkna med för värdeöknig för en villa/bostadsrätt. Jag skulle säga minst inflation och högst som aktier, så 2-7% värdeökning anser jag rimligt innan skatter/avgifter (även om den varit högre de senaste åren). Sedan får man lägre boendekostnader (exkluderat bolånet) dessutom men det är svårare att kvantifiera. Jag betalade 1600kr i hyra per månad i den första ettan jag hade som bostadsrätt, tror samma lägenhet skulle kostat runt 2500-3000 om det var en hyresrätt.
Känns inte så svårt för mig om man ser på det rent ekonomiskt. Gör ett par antaganden och sätter sig ner och räknar på det. Anta en värdeökning, ränta på bolån, lånegrad, hur mycket billigare det är att bo i bostadsrätt vs hyresrätt osv.
Sedan är det självklart som tidigare nämnts att det tillkommer andra saker också:
Man kan inte gräva ner guld i trädgården.
Man kan inte ha lösa kaniner/höns på tomten om man inte får tillåtelse att bygga burar.
Man kanske får ett hus precis där man vill ha det eller får stå och vänta lång tid i kö.
Det finns en risk at bostadsmarknaden kollapsar och man får problem i och med detta osv.
Grymt, då är vi eniga! Det borde inte vara omöjligt att bygga ihop tänker jag. Om en månad eller så kommer jag ha lite mer öppningar i mitt schema. Vore kul att knåpa ihop det då om det inte redan är löst!
Alternativkostnaden för kontantinsatsen och amorteringen kommer vara de största faktorerna utöver skatten på vinsten.
När man kikar på amerikanska exempel hur man man räkna ut detta brukar de räkna med 20-37% skatt på vinsten för aktier och skattefri vinst för en bostad vilket är fallet där om man bott i fastigheten tillräckligt länge. Här gäller det omvända, 22% på vinsten (även om det egentligen bara skulle vara inflation) från bostaden och typ bland de mest fördelaktiga skattereglerna någonstans i världen för aktier.
Daniel! På kort sikt kan boendepriserna gå upp både 7 och 12 procent per år. På lång sikt är detta omöjligt.
Stiger bostadsrätts- och villapriserna mer än inflationen innebär detta att 100 procent av svenskarnas inkomster skulle gå till boende. Detta är givetvis omöjligt.
Jag skulle t.o.m gå så långt att hävda att dessa tidigare ökningar gjorts på bekostnad av många års framtida ökningar. Det kan alltså vara läge att avyttra sitt ägda boende ur rent ekonomiskt perspektiv.
Man behöver bara lägga in 15% kontant, resten lånar många. Alltså kan priserna stiga betydligt mera än inflationen så länge regeringen inte stärker dessa krav.
Det finns utländska köpare på den svenska marknaden också.
Dock är min prognos ovan att priserna kommer stiga med mellan 2-7% per år, men sedan tillkommer en hävstång på detta vilket oftast gör att värdeökningen på hus i realiteten för många är större än aktier.
Kan vara så, jag vet inte. Precis på samma sätt som jag inte kan svara på om aktier är övervärderade eller guld så kan jag varken hålla med eller säga emot. Bostadsmarknaden är inte lika rationell som aktie/räntemarknaden då den styrs en del av emotionella värden, men jag anser ändå att den är hyfsat “effektiv”. Jag har tyckt i år att huspriserna borde falla snart, men det har inte skett hittills…
Kontantinsatsen är bara en faktor, finansieringskostnaden och amorteringen för lånet ökar ju också i takt som priset. En prisökningstakt på 7% skulle då förutom dubbelt så stor kontantinsats innebära dubbelt så hög finansieringskostnad och amortering efter 10 år.
Hävstång fungerar åt båda hållen tyvärr. Aktier, räntor, guld etc. är till stor del opåverkade av en svensk bostadsbubbla.
Utländska köpare med vilka motiv, prisspekulation? Det skulle i sådana fall tala ännu mer för en bubbla. I mitt eget närområde är det iaf. vanliga svennebananer och invandrade motsvarigheter som köper bostäderna för att sedan själva bo i dem.
Även om bostadspriserna endast stiger med inflationen så är det väl fortfarande en kanonaffär jämfört med hyresrätt?
Men en inflation på 1,5% per år så får du:
1,5% * 6,7 = 10% avkastning på eget kapital om du belånar bostaden 85%, i en traditionellt säker (jämfört med börsen) tillgångsklass. Visst kan man se en sådan stor hävstång som “fusk”, men i bostaden får du en stor hävstång till en väldigt låg ränta, och du kan aldrig bli utsatt för en “margin call”.
Ett billigare och ofta bättre boende jämfört med en hyresrätt, mycket på grund av Sveriges dysfunktionella hyresmarknad. Jag skulle själv behöva betala 30-100% mer per månad för en likvärdig hyresrätt, om jag inte står i kö i 5-10 år eller “köper” ett förstahandskontrakt.
Exponering mot ett tillgångsslag (fastighet) som många annars inte investerar i, dvs mer diversifiering.
Fast nu glömmer du ju alternativkostnaden för kontantinsatsen + den hela tiden växande alternativkostnaden för summan du amorterat. Du tar inte heller hänsyn till den hävstång för aktier man faktiskt kan använda till t.o.m lägre räntenivåer än för bolån.
Ja, det skulle verkligen behöva byggas fler billiga hyresrätter. Dagens höga hyror på nyproduktion leder bara till ghettofiering.
Nja, ganska många fastighetsbolag på börsen Svenska är väl ~10% kanske, internationellt vet jag inte. Ungefär lagom exponering skulle jag säga.
Jag tänker att man kontinuerligt lånar upp det man amorterat säg var 5:e år så att man håller sig runt 85% belåning. Går bankerna med på detta? Det går ju lite emot hela syftet med att amortera och betala av sitt lån.
Visst kan man ta en hävstång på kontantinsatsen på börsen, men jag tror ingen vill belåna sin aktieportfölj 667%. I bostaden kan du bli inlåst, men du kan aldrig tvingas sälja om värdet på bostaden går under inköpsvärdet under några år för att sedan återhämta sig.
Men ja, det finns en alternativkostnad för kontantinsatsen, men du får ju se hela bostadsköpet som en paketlösning. Du får en förmånlig hävstång + ett bra och billigt boende. Kom igen nu @Guldfeber, släpp sargen och bli bostadsmiljonär som alla vi andra!
Sen undrar jag, var kan man belåna sin portfölj till en bra ränta? Jag kan bara låna upp till 15% av portföljens värde till en ränta på 0,99% på Avanza, allt över det så får jag en ränta på 2-6% vilket är mycket högre än mitt bolån.
Mycket tveksamt med tanke på att det är ett krav, kanske när man kommit ner till 70% eller liknande och vill upp till 70% igen.
Om vi översätter till “bolånetermer” gällande lånegraden så går det att ha en belåningsgrad på i praktiken upp till 32% till 0,89% hos Nordnet om man har papper med 80% belåningsvärde. Över det 1,99% upp till en viss nivå. Så vill du ha dina 10% (i praktiken lägre i ditt bolåneexempel eftersom du har en räntekostnad på de där 85%) är det bara att köpa en indexfond och belåna den, till i min mening mycket lägre risk.
För att man ska kunna avgöra om det är ett billigare boende behöver man veta skillnaden mellan hyran å ena sidan och avgift + inre underhåll + ränta + alternativkostnad för amorteringen
Jag ser ett hem med motsvarande hävstång som betydligt lägre risk än en indexfond med motsvarande hävstång. Kollar man “max drawdown” så är börsen betydligt högre risk än fastigheter också så jag har svårt att se att börsen skulle vara säkrare än en fastighet, snarare tvärtom.
Angående fastighetspriser så finns det en graf här: Bostadspriser - Ekonomifakta.
793% på 34 år = CAGR på 6.65%.
Rimligt för mig är därför att anta att förhållandet kommer se ungefär likadant ut dvs. att börsen stiger med ungefär 1.5* utvecklingen för fastigheter. Antar man en utveckling på börsen med 7% så känns runt 4.5% för bostäder rimligt om man utgår från historisk data.
Finns säkert en hel drös faktorer vi inte tagit hänsyn till. Jag anser det mest rimliga är att gå på historisk data som utgångspunkt och om man personligen tror på en lägre eller högre utveckling än vad historien har gett så får man justera efter det i sitt eget excel ark.
Finns ett antal givna parametrar och ett antal att skruva på där lånegrad, lånekostnad, förväntad avkastning osv. är några av dem. Kan se om jag får tid att göra detta nån dag så vi får lite siffror på det.
Men du behöver ju inte ha lika hög hävstång som sagt. Sedan baseras max drawdown på historiska siffror, och vi har inte haft en ordentlig korrektion sedan den som började 91-92. Jag hade känt mig mycket mer bekväm med en aktieportfölj med 32% belåningsgrad än en fastighet med 85%, alla dagar i veckan.
Det är inte rimligt att anta sådana ökningar framöver eftersom det är många engångsfaktorer som eldas på priserna till dagens nivåer. Man får aldrig tappa fokus på att aktier trots allt är en produktiv tillgång.
Svenska är väl ~10% kanske, internationellt vet jag inte. Ungefär lagom exponering skulle jag säga.
