Premiärinlägg för min del och det handlar om en fastighet jag sneglat på länge som nu är till salu. Jag gillar verkligen fastigheter, skötsel och att bygga.
Kan ni hjälpa mig att urskilja om siffrorna ser rimliga ut, och ser jag på detta med nyktra ögon?
Fastigheten skulle ägas privat, kostar 4,5 milj och består av ett hus (2st 2:or + 1st 5:a) samt ett stort garage och ligger i mitten av en ganska stor stad.
Finansieringen skulle behöva bli ett privat bostadslån 85% med handpenning 15%. Jag skulle kunna bo i 5:an med familjen men har tänkt nyttja möjligheten att flytta till en hyresrätt och tjäna ytterligare 10-15k/mån istället.
2:orna är redan uthyrda och min tanke är att även hyra ut 5:an till ett företag med resande personal i stan (kontrakt 1-6 månader/bokning) samt garaget till mek-entusiaster (kontrakt 12 månader), mao en blandad grupp.
Jag har räknat på det hela med hjälp av Jan’s “Räkna på en hyresfastighet”-inlägg och få fram fantastiska siffror (dock fullt uthyrt 12mån/år).
Från “andra beräkningen”:
Kassaflöde = 358 000kr
ROI = 7,95%
ROI på eget kapital = 42,11%
Utveckling av fastigheten inom 5år skulle bestå av ytterligare 1 lägenhet i garagebyggnaden samt att sänka driftkostnaderna.
Satsningen på fastigheten skulle kosta ca 850 000kr.
Upplägget innebära att jag säljer av allt jag har på börsen (för att satsa på fastigheten + 100 000kr buffert på bankkontot) samt sälja av mina mer bundna tillgångar (likvida om 3-6 månader) och återinvestera dessa på börsen.
Hade uppskattat ärlig input från mer erfarna själar!
Driftkostnader? Sen om du äger en hyresfastighet privat(över 2 lägenheter och du själv inte ska bo där) kommer beskattningen äta upp mycket avkastning.
Förtydligande om dom höga intäkterna på lägenhet 3 och garaget. Företaget som vill hyra lägenhet 3 (5-rummare) accepterar 25 000kr/mån och garagehyran är ett antagande baserat på storlek, skick, utrustning och läge i den här stan.
@Fastighetsdiggaren Har i dagsläget OK från banken utifall jag/familjen skulle bo där. Har inte frågat än hur det skulle funka om allt hyrs ut och vi flyttar till hyresrätt.
@Brunello Handlar det om att intäkterna beskattas som näringsverksamhet när det är 3 eller fler lägenheter?
Ja privat bolån är i syfte att bo där själv. Kommer du använda det i syfte av att inte bo där, men att istället hyra ut som näringsverksamhet. Är det garanterat 50% skatt, om du inte har otur och blir ännu mer.
Vad är reglerna om man äger en fastighet med två hus på. I ena huset bor vi själva och det andra huset är det två lägenheter som hyrs ut. Troligen hyr vi ut korttid om det har betydelse.
Jag har läst om reglerna men det är otydligt tycker jag.
Om du äger ett hus som är en näringsverksamhet, vilket det skulle vara i detta fall, så behöver du förmånsbeskatta om du ska bo där privat och inte betala för det. Jag kan inte detaljerna i det, men min uppfattning är att det i princip är enklast om du betalar en marknadsmässig hyra för ditt boende i huset (fast till din egen näringsverksamhet så att säga). Så från ett business case-perspektiv kan vi borste från om det är du eller någon annan som bor i lägenheten du ev skulle bo i.
Om jag räknar lite snabbt schablonmässigt på huset så skulle jag notera enligt nedan. Man kan notera att alla hus och situationer är unika, men poängen med att räkna med schabloner (dvs i princip snittet givet förutsättningarna) är att man får en bas att förhålla sig till. Tex kan det vara så att du för tillfället hittat någon galning som är beredd att ge tre gånger marknadsvärdet i hyra, men har man koll på vad genomsnittet är kan man förhålla sig till risken kopplat till att denna hyresgäst lämnar och man får hitta någon som betalar normalt pris.
De kostnader du tagit med i din kalkyl relaterat till drift och underhåll är ca 15% av vad som får anses normalt. Schablonmässigt bör du ligga på runt 150k
De hyresintäkter du räknat med är ungefär 200% av vad som skulle kunna vara normalt givet en ort på 100k invånare
Om du får villkor som motsvarar ett privat bolån för en fastighet i näringsverksamhet är du ovanlig. Normalt för givna förutsättningar är kanske runt 1-2 procentenhenheter högre ränta än bolån, runt 60-70% belåning plus personlig borgen. Alla bankmän är dock individer, så det är inte omöjligt.
Kan vara värt att notera att det finns vissa risker (som kan vara minimala i vissa fall) i att hyra ut genom företag. Individen som bor i lägenheten har ofta juridisk rätt att ha förstahandskontraktet, ha besittningsskydd och betala en bruksvärdesmässig hyra även om de inte har praktiska incitament att agera på det.
Att du skulle få bygglov på att ändra garaget till bostad är nog inte självklart, behöver kollas upp
När jag gör lite grova antaganden hamnar min kalkyl på en direktavkastning i häradet 3%. Troligtvis lite lågt för en fastighet i mellanstor stad, och troligtvis en negativ hävstång i belåning. Sen finns det som sagt säkert en massa om och men, och även andra värden än teoretiskt ekonomiska. Men det är min ärliga input.
Andra långtidsuthyrningen räknas som verksamhet samt de får besittningsrätt. Airbnb är per definition är en verksamhet då det är en korttidsuthyrning, dvs hotellverksamhet som kommunen skulle tolka det. Fastigheten bör, enligt reglerna vara en 320, dvs hyreshus, då det är fler än två bostäder.
